GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-858
diagnóstico: consumo de água e energia, resíduos, áreas verdes, mobilidade e metas — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist do Diagnóstico de Sustentabilidade do Condomínio

Este kit estabelece o roteiro técnico para diagnóstico operacional e inspeção do consumo de água, energia elétrica, gestão de resíduos sólidos, conservação de áreas verdes e suporte à mobilidade sustentável em condomínios residenciais

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Audite consumos de água, energia e resíduos no seu condomínio com base nas normas ABNT NBR 16747 e NBR 5674. Reduza custos operacionais e oriente a equipe do zelador na rotina de manutenção preventiva.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

  • 3 páginas de prévia, com marca d'água. O arquivo entregue vem sem marca d'água.
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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

O que vem neste kit

  • Matriz de Inspeção de 48 Pontos
  • Tabela de Classificação de Anomalias e Falhas
  • Ficha de Registro Fotográfico de Campo
  • Formulário de Rastreio de Consumo de Água
  • Guia de Fiscalização de Subestações e QDG
  • Protocolo de Inspeção de Reúso e Cisternas
  • Manual de Auditoria do Abrigo de Resíduos
  • Planilha de Carga para Estações de Recarga EV
  • Modelo de Plano de Ação de Sustentabilidade

Por que este kit resolve

Conformidade Normativa ABNT

Redução Operacional de Desperdícios

Capacitação da Equipe Humana

Matriz de Severidade de Risco

Adequação a Novas Tecnologias

Conexão com a Plataforma GrandCondo

Áreas e sistemas inspecionados

Central de Pressurização e Reservatórios de Água Potável
Sistema de Reúso de Água Pluvial e Cinzas
Barriletes, Prumadas e Medição Individualizada de Água
Subestação, QDG e Quadros Elétricos de Distribuição
Sistema de Iluminação LED, Sensores e Fotocélulas das Garagens e Áreas Comuns
Sistema Solar Fotovoltaico e Aquecimento Solar de Água
Abrigo Central de Resíduos, Lixeiras e Áreas de Compostagem
Infraestrutura e Pontos de Recarga para Veículos Elétricos (EV)
Áreas Verdes, Jardins, Telhados Verdes e Sistema de Irrigação
Bicicletário e Estrutura de Apoio à Mobilidade Ativa

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747:2020 — Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5674:2012 — Gestão da manutenção de edificações — Requisitos
  • • ABNT NBR 15575:2021 — Edificações habitacionais — Desempenho
  • • ABNT NBR 5410:2004 — Instalações elétricas de baixa tensão
  • • ABNT NBR 5626:2020 — Sistemas prediais de água fria e água quente — Projeto, execução, operação e manutenção
  • • ABNT NBR 16280:2015 — Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas
  • • NR 10 — Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Central de Pressurização

As eletrobombas da central de pressurização possuem inversor de frequência em operação e alternância automática de acionamento habilitada?

Critério: Alternância automática operando a cada ciclo e inversores modulando a frequência (Hz) em função da pressão de setpoint da rede, conforme ABNT NBR 5626 e NBR 5674.

Como verificar: Inspecionar o painel de comando das bombas, verificar os visores digitais dos inversores de frequência e simular a abertura de fluxo para observar a rotação modulada e o revezamento automático entre as bombas no ciclo seguinte.

002
Central de Pressurização

As eletrobombas, válvulas de retenção e junções do barrilete da central de pressurização estão isentas de vazamentos de água e oxidação?

Critério: Ausência absoluta de vazamentos e pontos de oxidação estrutural no barrilete e acoplamentos das bombas, segundo a ABNT NBR 5626.

Como verificar: Inspecionar visualmente e com pano seco a carcaça das eletrobombas, selos mecânicos, flanges, juntas e conexões do barrilete, buscando gotejamentos ativas ou acúmulo de umidade no piso.

003
Central de Pressurização

O vaso de expansão hidro-pneumático está com a pré-carga de ar ajustada e isento de vazamento de água pela válvula de calibração?

Critério: Saída exclusiva de ar na válvula com pré-carga mantida entre 10% e 20% abaixo da pressão de partida da bomba (cut-in), conforme manual do fabricante e NBR 5626.

Como verificar: Despressurizar o lado hidráulico do vaso, medir a pressão de ar na válvula de carga utilizando um calibrador manométrico digital e verificar se há expulsão de água pela válvula de ar.

004
Reservatório de Água Potável

As tampas de inspeção dos reservatórios possuem vedação hermética, rebordo elevado em relação à laje e tranca física com cadeado?

Critério: Rebordo mínimo de 50 mm acima da laje acabado, borracha de vedação íntegra sem frestas para passagem de luz ou pragas e travamento com cadeado operável, conforme ABNT NBR 5626.

Como verificar: Verificar o estado das gaxetas de borracha/neoprene na tampa, medir a altura da gola de concreto (rebordo) acima da laje e testar o funcionamento do fecho/cadeado.

005
Reservatório de Água Potável

A tubulação do extravasor ('ladrão') possui tela milimétrica anticorrosiva na extremidade e deságua com separação atmosférica em local visível?

Critério: Tela com malha máxima de 2 mm anticorrosiva instalada e ponto de descarga com visibilidade direta pela equipe de zeladoria com separação atmosférica (air-gap) conforme ABNT NBR 5626.

Como verificar: Inspecionar a ponta da tubulação de extravasão no ponto de descarte visível; checar a integridade da tela de nylon ou aço inox fixada e a existência do espaço de ar (air-gap) até a grelha de captação.

006
Reservatório de Água Potável

As válvulas de boia mecânicas ou os sensores elétricos de nível cortam o fluxo de enchecimento no nível máximo de projeto sem transbordamento?

Critério: Fechamento 100% estanque ao atingir o nível máximo de projeto, sem ruídos de cavitação ou golpe de aríete, segundo a ABNT NBR 5626.

Como verificar: Simular o nível máximo movimentando a haste da boia ou alterando a posição da bóia elétrica de nível; observar se o fluxo de entrada é interrompido totalmente sem vibração no tubo de alimentação.

007
Reservatório de Água Potável

O condomínio possui certificado de higienização do reservatório e laudo de análise potabilidade da água dentro da validade de 6 meses registrados na plataforma?

Critério: Laudo emitido por laboratório acreditado conforme Portaria GM/MS nº 888/2021 e ABNT NBR 5674, com periodicidade máxima de 180 dias.

Como verificar: Conferir na plataforma GrandCondo os laudos de potabilidade anexados (parâmetros: Escherichia coli, turbidez, pH, cloro residual livre) e a data de emissão do certificado de limpeza.

008
Central de Pressurização

O painel elétrico de comando das bombas possui identificação dos circuitos, sinalização luminosa de estado operando e proteção contra falta de fase?

Critério: Conformidade integral com a NR 10 e ABNT NBR 5410, presença de diagrama elétrico interno atualizado, trancamento da porta do painel e relé falta de fase funcional.

Como verificar: Inspecionar visualmente o painel de comando, verificar se as sinaleiras (verde/vermelha/amarela) estão funcionando, testar a presença de etiqueta de alerta da NR 10 e verificar a atuação dos relés de proteção.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Central de Pressurização e Reservatórios de Água Potável
  • • Sistema de Reúso de Água Pluvial e Cinzas
  • • Barriletes, Prumadas e Medição Individualizada de Água
  • • Subestação, QDG e Quadros Elétricos de Distribuição
  • • Sistema de Iluminação LED, Sensores e Fotocélulas das Garagens e Áreas Comuns
  • • Sistema Solar Fotovoltaico e Aquecimento Solar de Água

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Dispositivo de descarte das primeiras águas pluviais (first flush) com acúmulo de detritos foliares e dreno de esvaziamento lento totalmente obstruído.Zelador(a)24 horasalta
Tubulação da rede de distribuição de água não potável sem pintura de identificação magenta/púrpura e ausência de sinalização contínua nos pontos de consumo.Empresa contratada15 diasmedia
Complementação de água potável no reservatório de reúso efetuada por tubulação submersa sem separação atmosférica (air gap), gerando risco de contaminação cruzada.Engenheiro5 diascritica
Sistema dosador automático de cloro/biocida da água de reúso desligado por falta de insumo químico e travamento da bomba dosadora por incrustação.Empresa contratada48 horasalta
Tubos de respiro e ladrão do reservatório de armazenamento de água de reúso sem telas milimétricas de proteção, permitindo acesso de insetos e vetores.Zelador(a)2 diasalta
Estação de Tratamento de Águas Cinzas (ETAC) emitindo forte odor sulfídrico devido ao acúmulo excessivo de lodo no decantador e paralisação do soprador de ar.Empresa contratada3 diasalta
Registro de gaveta do barrilete principal apresentando travamento mecânico por oxidação na haste e vazamento constante no empanque da gaxeta.Empresa contratada7 diasmedia
Shaft de passagem das prumadas de água no 8º pavimento com infiltração, acúmulo de eflorescência e gotejamento em conexão da tubulação PVC de água fria.Empresa contratada5 diasalta
Estação Redutora de Pressão (VRP) da prumada de água com manômetro de jusante quebrado e pressão estática regulada acima do limite de 40 m.c.a.Empresa contratada3 diasalta
Transformador a seco da subestação abrigada registrando temperatura do enrolamento em 138°C (acima do limite nominal contínuo de projeto).EngenheiroImediatocritica
Sala da subestação sem tapete isolante de borracha elastomérica em frente aos painéis de média tensão e extintor de incêndio CO2 com inspecão anual vencida.Administradora24 horascritica
Banco de capacitores do Quadro de Distribuição Geral (QDG) desligado com células estufadas, gerando fator de potência de 0,79 indutivo e cobrança de reativo pela concessionária.Empresa contratada10 diasalta

Como usar o kit em campo

O diagnóstico técnico de sustentabilidade e eficiência em condomínios residenciais integra as diretrizes da ABNT NBR 16747 e ABNT NBR 5674 para avaliar a integridade dos sistemas hídricos, elétricos, de resíduos e mobilidade ativa. A identificação precoce de falhas operacionais e anomalias funcionais permite classificar o grau de risco em crítico, regular ou mínimo, direcionando planos de ação imediatos no plano de manutenção predial. A equipe de campo, apoiada pela plataforma GrandCondo, registra evidências fotográficas georreferenciadas e calcula o Índice de Conformidade para orientar decisões estratégicas do síndico, zelador e administradora.

  1. 1Planejamento e Alinhamento Técnico de CampoReúna as plantas as-built, diagramas unifilares, faturas de concessionárias e o histórico de manutenção cadastrado na plataforma GrandCondo. Defina o cronograma de inspeção junto ao zelador e certifique-se de que a equipe esteja equipada com EPIs adequados segundo as normas NR 10 e NR 35. Esta fase estabelece a linha de base operativa para a vistoria técnica presencial.
  2. 2Inspeção dos Sistemas Hídricos e Reúso de ÁguaVerifique a integridade do filtro first flush, telas anti-vetores e o funcionamento do dispositivo air gap no reservatório de reúso conforme a ABNT NBR 16785. Ao inspecionar estações de tratamento de águas cinzas, barriletes e VRPs, cheque se a sinalização de água não potável e a estanqueidade das gaxetas estão em conformidade. Anote parâmetros de cloração e dosagem biocida para garantir a segurança sanitária.
  3. 3Vistoria Termográfica e Eficiência na Subestação e QDGRealize varredura termográfica nos barramentos de cobre, disjuntores e conexões do Quadro de Distribuição Geral para detectar pontos quentes antes de gerarem falhas graves. Avalie o controlador automático do banco de capacitores assegurando fator de potência igual ou superior a 0,92 indutivo conforme regulação da ANEEL. Inspecione o status operacional dos DPS, iluminação de emergência e mantas isolantes segundo a NR 10.
  4. 4Avaliação de Iluminação, Mobilidade e Geração SolarAudite o funcionamento de sensores de presença, fotocélulas e luminárias LED em garagens e áreas comuns, eliminando pontos de consumo ocioso. Verifique o inversor do sistema solar fotovoltaico, o estado das placas térmicas e a infraestrutura dos pontos de recarga de veículos elétricos alinhada à ABNT NBR 5410. Inspecione a organização, iluminação e ancoragem estrutural no bicicletário do condomínio.
  5. 5Auditoria do Abrigo de Resíduos e Gestão de Áreas VerdesExamine o abrigo central de resíduos quanto à ventilação, higienização, escoamento de efluentes e separação para reciclagem e compostagem. Avalie o estado fitossanitário dos jardins, a eficiência da irrigação automatizada e a drenagem dos telhados verdes. Garanta que o fluxo de descarte siga os parâmetros do plano de manejo e normas ambientais locais.
  6. 6Classificação de Anomalias e Análise do Grau de RiscoClassifique cada inconformidade encontrada em anomalia (endógena, exógena ou funcional) ou falha de manutenção (operacional ou gerencial). Atribua o grau de risco em crítico (risco iminente à segurança ou paralisação), regular (perda parcial de desempenho) ou mínimo (pequeno ajuste estético/operacional). Essa hierarquização direciona os prazos técnicos e prioridades de intervenção.
  7. 7Cálculo do Índice de Conformidade e Relatório FinalCalcule o Índice de Conformidade dividindo o número de itens conformes pelo total de itens aplicáveis vistoriados e multiplique por 100. Registre fotos detalhadas com marcação de anomalia, recomendações técnicas, prazos e responsáveis diretamente na plataforma GrandCondo. Apresente o diagnóstico consolidado ao síndico e à administradora para incorporação imediata ao plano de manutenção predial.

Dicas de campo

  • • Exija registro fotográfico abrangente (vista geral da instalação) e detalhado (foco no defeito, plaqueta de identificação ou termograma com escala de temperatura).
  • • Utilize câmeras termográficas calibradas com emissividade ajustada para conexões de cobre e alumínio nos quadros elétricos.
  • • Para calcular o Índice de Conformidade (IC), aplique a fórmula: IC = (Itens Conformes / Total de Itens Aplicáveis) x 100, estabelecendo meta operacional superior a 85%.
  • • Garanta a validação visual do air gap no reservatório de reúso para evitar contaminação cruzada com a rede de água potável por refluxo.
  • • Insira as ordens de serviço corretivas diretamente no aplicativo GrandCondo para notificação automática da equipe de zeladoria e fornecedores contratados.
  • • Mantenha atualizadas as fichas de segurança (FISPQ) dos insumos químicos utilizados no tratamento de água e na central de compostagem.
  • • Verifique mensalmente o banco de capacitores para evitar a cobrança de multa por reativo excedente na fatura de energia elétrica.

Para quem é este kit

Introdução

A transição para um condomínio sustentável exige o mapeamento técnico de consumo, resíduos e instalações por meio de inspeções regulares. Este guia detalha a aplicação das normas ABNT NBR 16747 e 5674 para diagnosticar anomalias, classificar riscos e otimizar a manutenção preventiva executada pela equipe local.

Seção 01Diretrizes Normativas para Inspeção Predial Sustentável

Seção 02Sistemas Hídricos: Pressurização, Medição Individual e Reúso

  • Inspecionar válvulas redutoras de pressão e registros de gaveta nos barriletes contra gotejamentos.
  • Verificar o funcionamento das boias elétricas e a estanqueidade dos reservatórios inferiores e superiores.
  • Limpar e inspecionar filtros de areia ou tela metálica do sistema de captação de água de chuva.

Seção 03Eficiência Energética: Subestação, Geração Solar e Iluminação LED

  • Inspecionar barramentos do QDG e quadros de distribuição buscando zinabre ou folgas de aperto.
  • Limpar sensores de presença das escadarias e testar o tempo de retardo do relé de acionamento.
  • Avaliar a integridade visual dos módulos solares e a estabilidade das fixações nos rufos do telhado.

Seção 04Gestão de Resíduos Sólidos: Abrigo Central e Compostagem

  • Verificar a integridade da pintura epóxi ou cerâmica do piso e a desobstrução dos dutos de esgoto no abrigo.
  • Inspecionar rodízios de PU e dobradiças dos contêineres de coleta seletiva para assegurar giro suave.
  • Monitorar a temperatura e a drenagem do excesso de umidade das caixas do sistema de compostagem ativo.

Seção 05Áreas Verdes, Telhados Ecológicos e Sistemas de Irrigação

  • Inspecionar as grelhas dos ralos hemisféricos nos telhados verdes para prevenir acúmulo de lâmina d'água na laje.
  • Ajustar a vazão e o arco de cobertura dos bicos aspersores rotativos do sistema de irrigação automático.
  • Verificar a penetração de raízes agressivas de espécies arbóreas próximo aos muros de arrimo e caixas de passagem.

Seção 06Infraestrutura de Mobilidade: Veículos Elétricos e Bicicletários

  • Inspecionar Dispositivos de Proteção contra Surtos (DPS) e disjuntores no quadro seccionador de recarga de EV.
  • Conferir torque e fixação dos chumbadores (parabolts) nas estruturas metálicas de sustentação do bicicletário.
  • Verificar a luminosidade, extintores adequados e o isolamento físico das rotas de trânsito junto às vagas de recarga.

Seção 07Operação Técnica Centralizada e o Papel do Sistema GrandCondo

Perguntas frequentes

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Conclusão

A eficiência das instalações prediais e a eliminação silenciosa de desperdícios demandam um método focado, documentado e rigidamente balizado por normativas. Para integrar o controle fotográfico, classificar riscos reais de quebra e antecipar manutenções na sua operação diária, baixe o 'Kit Profissional de Inspeção — Diagnóstico de Sustentabilidade e Eficiência Predial'. Tenha acesso às 48 checagens aplicáveis e transforme a inspeção visual da sua equipe em um escudo definitivo para a engenharia de manutenção do seu condomínio.

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  • Comprovante térmico impresso na portaria
  • Cadastro de encomenda em menos de 10 segundos
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