GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-324
conformidade com normas municipais: alvarás, habite-se, licença sanitária, coleta de resíduos, poluição sonora, uso de calçada e posturas municipais

Checklist de Conformidade com Normas Municipais

Este kit estabelece o procedimento operacional e o rito técnico de fiscalização para garantir a plena adequação da edificação às normas municipais vigentes

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
PDF + Word · Envio 100% seguro, sem SPAM.
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Procedimento operacional padronizado para auditoria preventiva de alvarás, habitabilidade, posturas urbanas e licenças sanitárias. Capacite seu zelador e equipe de portaria para identificar inconformidades antes das fiscalizações fiscais.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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Baixe agora em PDF para impressão ou em Word (DOCX) para editar. Funciona de forma híbrida: computador da guarita, celular da equipe ou impresso.

Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

O que vem neste kit

  • Protocolo de Vistoria do Passeio Público e Conservação de Pavimentos (NBR 9050)
  • Checklist Sanitário para Reservatórios Inferior e Superior de Água Potável
  • Matriz de Inspeção do Abrigo Central de Resíduos Sólidos e Triagem de Seletivos
  • Roteiro de Avaliação Acústica de Casas de Máquinas, Bombas e Grupos Geradores
  • Ficha de Monitoramento do Salão de Festas, Quiosques e Regras de Emissão de Ruído
  • Auditoria Visual de Fachadas, Marquises, Sacadas e Projeções para Logradouro Público
  • Checklist de Instalação e Afastamentos Legais da Central de Gás Confinada ou Aberta
  • Verificação de Vagas Reservadas, Sinalização Horizontal e Acessibilidade em Estacionamentos
  • Procedimento de Teste da Drenagem Pluvial Interna e Acoplamento à Rede Pública
  • Relatório de Regularidade do Licenciamento de Lojas Comerciais e Operações no Térreo

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Passeio Público e Calçada (Preservação da Faixa Livre de Circulação e Rebaixamento de Guia)
Abrigo Central de Resíduos Sólidos e Contentores de Coleta Seletiva
Reservatórios Inferior e Superior de Água Potável (Sanidade e Vedação)
Casa de Máquinas, Grupo Gerador e Casas de Bombas (Isolamento Acústico e Vibração)
Salão de Festas, Quiosques e Espaços Recreativos (Controle de Ruído e Horários)
Fachada Predial, Sacadas e Marquises (Projeções sobre o Logradouro Público)
Central de Gás Confinada ou Aberta (GLP/Gás Natural) e Afastamentos Legais
Estacionamento Interno e Vagas Reservadas (Sinalização e Acessibilidade NBR 9050)
Sistema de Drenagem Pluvial Interno e Conexão com a Rede Pública
Instalações Comerciais Internas/Lojas no Térreo (Regularidade de Licenciamento)

Referências normativas

  • • ABNT NBR 9050 — Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos
  • • ABNT NBR 10151 — Acústica — Medição e avaliação de níveis de pressão sonora em áreas habitadas
  • • ABNT NBR 10152 — Acústica — Níveis de pressão sonora em ambientes internos a edificações
  • • ABNT NBR 14037 — Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • • Lei Federal nº 12.305/2010 — Política Nacional de Resíduos Sólidos (PNRS)
  • • Legislação de Vigilância Sanitária Municipal — Diretrizes de potabilidade e higienização de reservatórios
  • • Código de Obras e Edificações do Município (COE)
  • • Código de Posturas Municipais e Lei de Uso e Ocupação do Solo

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Passeio Público / Faixa Livre de Circulação
risco alta

A faixa livre de circulação de pedestres no passeio público possui largura mínima contínua de 1,20 m, totalmente desobstruída de obstáculos fixos ou temporários?

Critério: Largura contínua mínima de 1,20 m (recomendado 1,50 m) totalmente livre de qualquer obstáculo, degrau ou canteiro conforme ABNT NBR 9050 e regramento municipal.

Como verificar: Com uma trena métrica, meça a distância perpendicular do limite do lote/muro até o primeiro obstáculo (ou borda da faixa de serviço). Percorra toda a extensão da testada do condomínio.

002
Passeio Público / Piso e Revestimento
risco alta

O revestimento da faixa livre de circulação está isento de buracos, peças soltas, depressões ou ressaltos superiores a 5 mm?

Critério: Piso firme, antiderrapante, sem buracos ou desníveis pontuais superiores a 5 mm sem o devido chanfro/rampa (ABNT NBR 9050).

Como verificar: Inspecionar visualmente toda a extensão do passeio público frontal. Medir eventuais desníveis entre pedras ou placas de piso com paquímetro ou régua graduada.

003
Passeio Público / Geometria da Calçada
risco media

A inclinação transversal da calçada na faixa livre de circulação é mantida entre 2% e 3% no máximo?

Critério: Inclinação transversal máxima de 3% (idealmente 2%), sem variação brusca de caída em direção à sarjeta (ABNT NBR 9050, Item 6.12).

Como verificar: Posicionar um nível digital ou inclinômetro sobre o piso no centro da faixa livre de circulação em ao menos três pontos ao longo da testada do condomínio.

004
Acesso de Veículos / Rebaixo de Meio-Fio
risco alta

A rampa de acomodação do rebaixo de guia para acesso de veículos está contida exclusivamente na faixa de serviço, sem invadir a faixa livre de pedestres?

Critério: Faixa livre de pedestres 100% plana no sentido transversal (máx 3%), com acomodação da rampa restrita à faixa de serviço ou recuo do lote (Código de Obras Municipal).

Como verificar: Verificar se a rampa de transição do meio-fio para a garagem fica restrita aos primeiros 50 cm a 70 cm junto à guia (faixa de serviço) ou dentro do lote, deixando o trecho central plano.

005
Passeio Público / Rebaixo para Pedestres
risco alta

O rebaixamento de guia para travessia de pedestres possui inclinação máxima de 8,33% e conta com sinalização tátil de alerta no topo da rampa?

Critério: Inclinação longitudinal máxima de 8,33% (1:12), abas laterais com no máximo 10% de inclinação e piso tátil instalado a 0,32 m–0,40 m da guia (ABNT NBR 9050).

Como verificar: Medir a inclinação da rampa com inclinômetro digital e checar visualmente a presença e conservação do piso tátil de alerta amarelo ou contrastante antes do meio-fio.

006
Passeio Público / Mobiliário e Equipamentos
risco media

Elementos fixos como lixeiras, totens de identificação, floreiras ou canteiros estão posicionados fora da faixa livre de circulação?

Critério: Mobiliários instalados estritamente na faixa de serviço ou no alinhamento do lote, garantindo o gabarito livre mínimo de 1,20 m para circulação.

Como verificar: Inspecionar a localização de totens de portaria, lixeiras de calçada e vasos. Verificar se estão recuados ou instalados na faixa de serviço junto ao meio-fio.

007
Passeio Público / Drenagem Pluvial
risco alta

O descarte de águas pluviais do condomínio é conduzido por tubulação subterrânea passando sob a calçada até a sarjeta, sem escoar sobre a superfície do passeio?

Critério: 100% do efluente pluvial conduzido por canalização subterrânea sob a calçada; zero lançamento de água limpa sobre a superfície da faixa livre.

Como verificar: Inspecionar a base dos condutores/tubos de queda pluvial na fachada/muro e confirmar se estão conectados a canalização embutida sob o piso que desemboque na sarjeta.

008
Passeio Público / Vegetação e Arborização
risco media

A vegetação do condomínio projetada sobre o passeio público mantém altura livre mínima de 2,10 m e não avança sobre a faixa de circulação?

Critério: Gabarito vertical livre mínimo de 2,10 m mantido em toda a largura da faixa livre de circulação conforme diretrizes de arborização urbana e ABNT NBR 9050.

Como verificar: Percorrer o passeio e medir com trena vertical a distância entre o piso e os galhos ou folhagens mais baixas projetados sobre a faixa livre.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Passeio Público e Calçada (Preservação da Faixa Livre de Circulação e Rebaixamento de Guia)
  • • Abrigo Central de Resíduos Sólidos e Contentores de Coleta Seletiva
  • • Reservatórios Inferior e Superior de Água Potável (Sanidade e Vedação)
  • • Casa de Máquinas, Grupo Gerador e Casas de Bombas (Isolamento Acústico e Vibração)
  • • Salão de Festas, Quiosques e Espaços Recreativos (Controle de Ruído e Horários)
  • • Fachada Predial, Sacadas e Marquises (Projeções sobre o Logradouro Público)

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Faixa livre de circulação de pedestres na calçada com largura inferior a 1,20 m devido a obstáculos fixos ou temporários.Remover elementos obstrutivos e adequar a geometria do passeio público para garantir a largura mínima contínua de 1,20 m conforme NBR 9050 e Código de Posturas Municipal.Zelador(a)24 horasalta
Piso da calçada na faixa livre apresentando buracos, peças soltas e degraus superiores a 5 mm.Executar reparo localizado no revestimento da calçada com assentamento adequado de peças para eliminar ressaltos e desníveis, prevenindo quedas de pedestres.Empresa contratada7 diasalta
Rampa de acesso de veículos invadindo a faixa livre de pedestres na calçada.Reformar o rebaixo de meio-fio para restrigi-lo exclusivamente à faixa de serviço do passeio público, garantindo a continuidade do piso na faixa livre conforme NBR 9050.Engenheiro30 diasmedia
Águas pluviais do condomínio escoando sobre a superfície do passeio público.Instalar canalização subterrânea passando sob a calçada para conduzir a drenagem pluvial do imóvel diretamente até a sarjeta pública.Empresa contratada15 diasmedia
Abrigo central de resíduos sem ponto de água sob pressão ou ralo sifonado funcional.Instalar ponto de água sob pressão e ralo sifonado munido de grelha para possibilitar a higienização periódica e efluente adequado conforme exigência da vigilância sanitária municipal.Empresa contratada10 diasalta
Telas de ventilação do abrigo de resíduos rasgadas ou ausentes, permitindo acesso de pragas e vetores.Substituir telas danificadas por telas milimétricas anticorrosivas de aço inox ou alumínio nas aberturas de ventilação permanente do abrigo.Zelador(a)3 diasalta
Contentores móveis de resíduos com tampas danificadas, ausência de travas nos rodízios ou vazamento de chorume.Substituir contentores defeituosos por modelos estanques com tampas articuladas e travas de rodízio operacionais.Administradora5 diasmedia
Luminária do abrigo de resíduos sem vedação contra umidade e jatos d'água.Instalar luminária blindada com grau de proteção mínimo IP65 e eletrodutos estanques para segurança na lavagem do ambiente.Empresa contratada7 diasmedia
Ausência de recipientes dedicados e estanques para pilhas, baterias, lâmpadas e óleo vegetal usado no abrigo de resíduos.Disponibilizar coletores específicos, estanques e sinalizados no abrigo para segregação de resíduos perigosos e logística reversa.Zelador(a)5 diasbaixa
Tampas de inspeção do reservatório de água sem bordas elevadas ou sem vedação hermética e trava de segurança.Adequar os colarinho das tampas acima do nível da laje e instalar gaxetas de vedação em borracha atóxica e fecho com cadeado conforme ABNT NBR 5626.Empresa contratada10 diascritica
Tubulação de ventilação e extravasor (ladrão) dos reservatórios desprovidos de tela milimétrica contra insetos.Instalar telas de malha fina anticorrosiva nas extremidades dos tubos de ventilação e garantir separação atmosférica (air gap) no ladrão.Zelador(a)3 diascritica
Certificado de potabilidade e limpeza das caixas d'água com prazo de validade vencido no GrandCondo.Contratar sanitização de reservatórios com emissão de laudo microbiológico/físico-químico por laboratório credenciado e arquivar no sistema GrandCondo.Síndico7 diascritica

Como usar o kit em campo

A gestão de conformidade municipal exige vistorias periódicas criteriosas nos ativos físicos e nas licenças operacionais do condomínio para evitar multas, interdições e riscos à segurança coletiva. O zelador e a administradora utilizam a plataforma GrandCondo para registrar evidências fotográficas, cronogramas de manutenção e a validade de certidões técnicas em tempo real. O monitoramento sistemático garante a adequação do passeio público, abrigos de resíduos e reservatórios de água conforme a legislação local e normas ABNT aplicáveis.

  1. 1Mapeamento e Levantamento de Licenças MunicipaisA equipe técnica deve auditar a validade do Habite-se, Alvará de Funcionamento, Licença Sanitária e Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros (CLCB/AVCB). Cada documento deve ser digitalizado e arquivado na aba de governança da plataforma GrandCondo com alertas de vencimento configurados. A inconformidade documental gera autos de infração e impossibilita a cobertura de seguros patrimoniais.
  2. 2Inspeção Técnica do Passeio Público e AcessibilidadeVerifique a integridade do piso da faixa livre de circulação (mínimo de 1,20 m conforme NBR 9050), garantindo ausência de ressaltos superiores a 5 mm. Garanta que rampas de acesso de veículos fiquem restritas à faixa de serviço sem criar degraus no caminho de pedestres. Fotos georreferenciadas do passeio devem ser anexadas no módulo de vistoria do GrandCondo para histórico operacional.
  3. 3Vistoria Sanitarista do Abrigo de Resíduos SólidosAvalie se o abrigo central possui piso lavável, ralo sifonado, iluminação estanque IP65 e aberturas com telas milimétricas anticorrosivas contra vetores. Confirme a presença e integridade dos contentores estanques com travas para coleta seletiva e descarte específico de lâmpadas, pilhas e óleo. Registre imagens da higienização e da sinalização visual no sistema para controle do zelador.
  4. 4Auditoria de Vedações dos Reservatórios de Água PotávelInspecione as tampas dos reservatórios superior e inferior, verificando a elevação em relação à laje, vedação hermética, trancamento e telas nas tubulações de ventilação e extravasão (air gap). Exija o certificado da empresa especializada responsável pela limpeza semestral e o laudo bacteriológico conforme potabilidade exigida pela norma NBR 5626 e ANVISA. Faça o upload imediato dos laudos no GrandCondo para validação do síndico.
  5. 5Medição de Ruído e Acústica em Equipamentos e Áreas ComunsTeste os níveis de pressão sonora na Casa de Máquinas, Geradores, Bombas e Salão de Festas utilizando decibelímetro calibrado conforme NBR 10151 e posturas municipais. Garanta a manutenção dos atenuadores de ruído, coxins antivibratórios e horários limite de uso das áreas de lazer cadastrados no regulamento interno. Emita relatórios técnicos no app sempre que houver ajustes em grupos geradores ou eventos sociais.
  6. 6Inspeção da Central de Gás e Afastamentos de SegurançaVerifique se as centrais de GLP ou pontos de Gás Natural atendem às distâncias mínimas de ventilação, afastamento de fontes de ignição e sinalização de emergência conforme a NBR 13523. Inspecione se os tubos de alívio e válvulas de bloqueio rápido estão desobstruídos e com manutenção preventiva em dia. Qualquer irregularidade deve gerar chamado prioritário registrado pelo porteiro no canal técnico do GrandCondo.
  7. 7Verificação de Marquises, Sacadas e FachadasExecute a varredura visual das superfícies externas do edifício para identificar fissuras, patologias cerâmicas ou elementos com risco de desprendimento sobre o logradouro. Assegure que não existam projeções irregulares ou alterações de fachada não autorizadas pelo município. O zelador deve tirar fotos de alta resolução e registrar as anomalias no relatório de manutenção predial do condomínio.
  8. 8Cálculo do Índice de Conformidade PredialAplique a fórmula técnica calculando a razão entre a quantidade de itens em conformidade atestados no checklist e o número total de itens aplicáveis multiplicada por 100. Registre a nota percentual obtida diretamente no painel executivo do GrandCondo para acompanhamento da administradora e síndico. Índices abaixo de 90% exigem plano de ação corretivo imediato com ordens de serviço atribuídas no sistema.

Dicas de campo

  • • Ao fotografar não conformidades no passeio público, utilize uma escala métrica ou trena ao lado da falha para evidenciar o ressalto superior a 5 mm.
  • • Mantenha telas milimétricas de aço inox ou nylon reforçado nos tubos de ventilação dos reservatórios para evitar a contaminação por insetos e pragas.
  • • Instale atenuadores de vibração em mola ou borracha sintética sob os apoios do grupo gerador e bombas para impedir a transmissão de ruído estrutural.
  • • Certifique-se de que a vazão da água de lavagem do abrigo de resíduos passe obrigatoriamente por ralo sifonado conectado à rede de esgoto e nunca à drenagem pluvial.
  • • Afixe no painel da portaria e no módulo digital GrandCondo a escala atualizada do zelador e os telefones de emergência das concessionárias municipais.
  • • Exija das empresas contratadas para limpeza de caixa d'água a ART ou RRT assinada por responsável técnico habilitado antes de aprovar a medição do serviço.
  • • Utilize a ferramenta de agendamento do GrandCondo para disparar notificações automáticas 30 dias antes do vencimento do AVCB, alvarás e laudos de potabilidade.

Para quem é este kit

Síndicos Profissionais e Orgânicos

Zeladores e Gerentes Prediais

Administradoras de Condomínio

Engenheiros e Gestores de Manutenção

Introdução

A gestão preventiva condominial exige rigor técnico para manter a edificação aderente às posturas municipais e legislações vigentes, evitando multas e interdições. Este guia estabelece os critérios de fiscalização mensal para áreas comuns, controle de ruídos e licenciamento, suportado pela tecnologia operacional da GrandCondo.

Seção 02Gestão de Resíduos Sólidos e Acondicionamento em Abrigos Centrais

  • Integridade estrutural, eixos de rodagem e higienização diária dos contentores plásticos de grande volume;
  • Desobstrução do ralo interno do abrigo de resíduos e limpeza do sistema de contenção de chorume;
  • Verificação de conformidade no acondicionamento e descarte de resíduos perigosos, como lâmpadas fluorescentes e pilhas;
  • Controle rigoroso de acesso ao abrigo para evitar o acúmulo irregular de entulhos de obras privativas.

Seção 03Preservação do Passeio Público, Calçadas e Drenagem Pluvial

Seção 04Controle de Ruído, Vibração e Limites Acústicos

  • Inspeção visual e tátil dos amortecedores de vibração das bombas de recalque e recalque de esgoto;
  • Teste prático de estanqueidade acústica no fechamento de portas e janelas do salão de festas;
  • Verificação do sistema de exaustão mecânica do grupo gerador para minimizar a emissão de ruído aéreo e gases;
  • Medição referencial em decibéis nos limites da propriedade durante o acionamento de equipamentos de grande porte.

Seção 05Adequação de Fachadas, Marquises e Central de Gás

Seção 06Acessibilidade Interna e Vagas Reservadas no Estacionamento

  • Estado de conservação da pintura epóxi no piso das vagas exclusivas e nas faixas de travessia;
  • Presença física e fixação estrutural correta das placas de sinalização vertical de prioridade;
  • Condições de inclinação e integridade das rampas de acesso e guarda-corpos nas rotas para pedestres;
  • Nível de iluminância em lux adequado nos setores de embarque e desembarque das vagas acessíveis.

Seção 07Rotina de Inspeção Integrada ao Ecossistema GrandCondo

Perguntas frequentes

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Conclusão

Para garantir a plena adequação estrutural, documental e operacional do seu edifício às legislações locais e normas técnicas vigentes, padronize suas auditorias hoje mesmo. Baixe agora o "Kit Profissional de Inspeção — Conformidade com Normas Municipais" e equipe sua equipe de zeladoria e administração com o roteiro definitivo de regularização predial.

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  • Comprovante térmico impresso na portaria
  • Cadastro de encomenda em menos de 10 segundos
  • Funciona no computador da guarita e no celular
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