GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-645
matriz GUT de priorização: gravidade, urgência e tendência aplicadas às anomalias identificadas — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist de Priorização de Correções (GUT)

Este kit estabelece a metodologia técnica para identificação, registro e priorização de anomalias construtivas e falhas de manutenção em condomínios residenciais por meio da Matriz GUT (Gravidade, Urgência e Tendência), alinhada rigorosamente às diretrizes das normas ABNT NBR 16747 e ABNT NBR 5674

9 min de leitura ~19 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Transforme vistorias informais em laudos técnicos estruturados com classificação pontuada de Gravidade, Urgência e Tendência. Integre a rotina do zelador e da equipe técnica ao plano mensal de manutenção predial com suporte da tecnologia GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48 com campos de conformidade e observação.

Itens 49–51

Itens 49 a 51, observações e bloco de assinaturas.

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O que vem neste kit

  • Matriz GUT em Planilha Automatizada para Cálculo de Índice de Prioridade Predial
  • Checklist Roteirizado com 51 Itens de Inspeção em 12 Áreas Críticas
  • Guia de Classificação Patológica: Anomalias Construtivas vs. Falhas de Manutenção
  • Modelo de Relatório Fotográfico de Inspeção Predial no Padrão ABNT NBR 16747
  • Tabela de Prazos Recomendados por Grau de Risco (Crítico, Regular e Mínimo)
  • Procedimento Operacional Padrão (POP) para Vistoria Mensal de Zeladoria
  • Matriz de Atribuições Técnicas: Síndico, Zelador, Administradora e Terceiros
  • Plano de Ação e Ordem de Serviço para Integração na Plataforma GrandCondo
  • Minuta de Comunicado aos Condôminos sobre Intervenções Preventivas Prioritárias

Por que este kit resolve

Alinhamento Normativo Pleno

Estruturado rigorosamente segundo as diretrizes das normas ABNT NBR 16747 (Inspeção Predial) e ABNT NBR 5674 (Manutenção de Edificações).

Cálculo Objetivo de Prioridade

Elimine a subjetividade na gestão de reformas convertendo manifestações patológicas em notas numéricas de GUT para tomada de decisão.

Redução de Passivos Jurídicos

Documente tecnicamente o estado de conservação do condomínio, resguardando o síndico e a administradora perante sinistros e fiscalizações.

Operação de Campo Otimizada

Capacite a equipe de portaria e zeladoria para identificar falhas preliminares e registrar fotos antes do agravamento patológico.

Matriz de Prazos e Responsáveis

Defina atribuições claras para manutenção preventiva, corretiva e contratual com prazos vinculados ao grau de risco identificado.

Sincronização com GrandCondo

Conecte os laudos de inspeção ao plano de manutenção da plataforma, garantindo acompanhamento do zelador e histórico centralizado.

Áreas e sistemas inspecionados

Barrilete, Reservatório Superior e Reservatório Inferior
Casa de Bombas de Recalque e Drenagem Pluvial
Centro de Medição Elétrica e Quadros Gerais de Distribuição (QGD)
Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas (SPDA) e Aterramento
Coberta, Telhados, Calhas, Rufos e Mantas de Impermeabilização
Subsolo, Garagens, Cortinas de Contenção e Pisos Industriais
Fachadas, Revestimentos Cerâmicos, Pintura Externa e Esquadrias
Sistema de Combate a Incêndio (Hidrantes, Extintores e Alarmes)
Rotas de Fuga, Escadas de Emergência e Portas Corta-Fogo
Casa de Máquinas dos Elevadores e Poços
Grupo Gerador de Emergência e Quadro de Transferência Automática (QTA)
Áreas de Lazer, Playgrounds, Piscinas e Salões de Festas

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747:2020 — Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5674:2012 — Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 14037:2014 — Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • • ABNT NBR 15575:2021 — Edificações habitacionais — Desempenho
  • • ABNT NBR 13714:2000 — Sistemas de hidrantes e de mangotinhos para combate a incêndio
  • • NR-10 (MTE) — Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade

Amostra do checklist (51 itens no material completo)

001
Barrilete
risco alta

As tubulações, válvulas gaveta/esfera e conexões do barrilete apresentam ausência total de vazamentos, corrosão e incrustações, mantendo a pintura de identificação por cor conforme norma?

Critério: Ausência absoluta de gotejamento, estanqueidade de 100% nas gaxetas, registros com manobra macia e tubulações pintadas conforme NBR 6493.

Como verificar: Inspecionar visualmente toda a extensão dos tubos de PVC/Cobre/Aço e conexões do barrilete. Operar manualmente os registros de manobra para verificar emperramento e observar se a cor da tubulação segue o padrão ABNT (verde para água potável).

002
Barrilete
risco media

Os suportes de fixação (braçadeiras, tirantes e berços) do barrilete estão íntegros, sem corrosão e dotados de elementos amortecedores para evitar a transmissão de vibração às paredes do reservatório?

Critério: Suportes rígidos e alinhados, ausência de ferrugem, presença obrigatória de elementos elastoméricos nas abraçadeiras conforme NBR 5626.

Como verificar: Verificar o estado das braçadeiras metálicas, presença de coxins de borracha entre a tubulação e o suporte, e checar sinais de oxidação nos tirantes de ancoragem fixados na estrutura.

003
Reservatório Superior
risco critica

As tampas de acesso e inspeção do reservatório superior estão elevadas em relação à borda livre, vedadas hermeticamente e providas de fecho com cadeado?

Critério: Tampa chanfrada/elevada, junta de vedação íntegra, fecho trancado e ausência de frestas conforme NBR 5626.

Como verificar: Inspecionar o flange/borda da tampa de inspeção (deve estar no mínimo 5 cm acima do nível do piso/laje), checar a presença de gaxeta de vedação em neoprene e testar o fechamento com chave/cadeado.

004
Reservatório Superior
risco alta

O tubo extravasor (ladrão) e a tubulação de limpeza possuem descarga visível em área comum e estão protegidos por tela milimétrica em material anticorrosivo?

Critério: Descarga indireta visível (com entreferro de ar / air-gap de no mínimo 50 mm) e tela milimétrica de no máximo 2 mm intacta.

Como verificar: Verificar visualmente se a extremidade final da tubulação do ladrão deságua em local visível (ex.: piso da cobertura com ralo) e se há tela mosquiteiro em aço inox ou nylon fixada na ponta.

005
Reservatório Inferior
risco critica

O conjunto motobomba de recalque apresenta ausência de vazamentos pelo selo mecânico, ruídos anômalos e vibração excessiva, operando em rodízio automático via painel elétrico?

Critério: Selo mecânico sem estanqueidade comprometida (máximo tolerado de 1 a 2 gotas por minuto em gaxeta tradicional), rodízio automático via CLP/comutadora operacional e ausência de sobreaquecimento.

Como verificar: Realizar teste funcional acionando alternadamente as bombas no painel. Verificar com caneta de vibração/decibelímetro ou escuta técnica a existência de ruídos de rolamento, e checar gotejamento na carcaça do selo.

006
Reservatório Inferior
risco critica

Os sensores de nível elétricos/eletrônicos (chaves bóia) do reservatório inferior e superior funcionam corretamente, impedindo o funcionamento das bombas a seco?

Critério: Interrupção imediata da alimentação elétrica da bomba ao atingir o nível mínimo de segurança (proteção contra marcha a seco).

Como verificar: Simular manualmente a elevação e o rebaixamento da bóia no reservatório inferior com a bomba ligada para confirmar o desligamento automático de segurança (nível mínimo).

007
Reservatório Inferior

As paredes externas, teto e fundo do reservatório inferior apresentam ausência de infiltrações, eflorescências, fissuras, corrosão de armaduras ou desagregação do concreto?

008
Casa de Bombas de Recalque e Drenagem Pluvial — Poço de Drenagem
risco critica

O poço de esgotamento pluvial encontra-se limpo, isento de lama e detritos, com a bomba submersa desobstruída e o alarme de nível crítico operacional?

Critério: Poço limpo com lâmina d'água desobstruída, ausência de lodo cobrindo a sucção da bomba e disparo imediato do alarme ao simular nível crítico (ABNT NBR 5674).

Como verificar: Inspecionar o fundo do poço pluvial com lanterna portátil, verificar o acúmulo de lama, testar manualmente a elevação do braço/boia do alarme de nível crítico e confirmar o disparo do sinal sonoro/luminoso e no sistema GrandCondo.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Barrilete, Reservatório Superior e Reservatório Inferior
  • • Casa de Bombas de Recalque e Drenagem Pluvial
  • • Centro de Medição Elétrica e Quadros Gerais de Distribuição (QGD)
  • • Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas (SPDA) e Aterramento
  • • Coberta, Telhados, Calhas, Rufos e Mantas de Impermeabilização
  • • Subsolo, Garagens, Cortinas de Contenção e Pisos Industriais

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Barrilete apresentando vazamento em junta rosqueada e oxidação acentuada na tubulação de recalque, descumprindo o padrão de identificação visual por cor da NBR 6493.Empresa contratada7 diasalta
Tampa de inspeção do reservatório superior sem vedação hermética em EPDM e ausência de fecho com cadeado, expondo a água potável a contaminações externas.Zelador(a)24 horascritica
Tubo extravasor (ladrão) do reservatório superior sem tela milimétrica de proteção contra insetos e vetores.Zelador(a)2 diasalta
Selo mecânico do conjunto motobomba de recalque nº 01 do reservatório inferior apresentando gotejamento contínuo e vibração acima dos limites da NBR ISO 10816.Empresa contratada5 diasalta
Chave bóia de proteção contra marcha a seco no reservatório inferior travada por incrustação, permitindo acionamento das bombas sem nível d'água.Empresa contratada24 horascritica
Poço de esgotamento da drenagem pluvial com acúmulo de lama no fundo e bomba submersa com rotor parcialmente travado por detritos.Empresa contratada2 diascritica
Válvula de retenção da linha de recalque pluvial apresentando refluxo contínuo por desgaste na portinhola e gerando golpe de aríete no desligamento.Empresa contratada10 diasmedia
Quadro de comando elétrico das bombas sem atuar a proteção contra falta de fase e com contatora do sistema de drenagem sobreaquecida.Empresa contratada3 diasalta
Mangotes flexíveis e juntas antivibratórias das bombas de recalque com ressecamento, fissuras superficiais e deformação na trama sintética.Empresa contratada7 diasalta
Válvula de bloqueio tipo borboleta na linha de sucção mantida parcialmente fechada devido à quebra do travamento do manípulo manual.Zelador(a)2 diasalta
Inexistência de bomba reserva de drenagem pluvial instalada no poço do subsolo, descumprindo a redundância mínima de segurança.Síndico15 diasalta
Ponto quente (hotspot) com temperatura de 88°C detectado via inspeção termográfica no barramento de fase 'R' do Quadro Geral de Distribuição (QGD).Empresa contratada24 horascritica

Como usar o kit em campo

A aplicação da matriz GUT na inspeção predial conforme as normas ABNT NBR 16747 e NBR 5674 permite quantificar objetivamente a Gravidade, Urgência e Tendência de falhas e anomalias nos sistemas do condomínio. A equipe operacional, sob liderança do zelador e supervisão do síndico, utiliza estes dados para alimentar o plano de manutenção preventiva e corretiva com prioridades claras e prazos executáveis. Com o suporte tecnológico da plataforma GrandCondo, o registro fotográfico e o cálculo do Índice de Conformidade tornam o gerenciamento das rotinas prediais transparente e rastreável perante a administradora e condôminos.

  1. 1Classificação de Anomalias e FalhasIdentifique e separe anomalias (endógenas, exógenas ou funcionais) de falhas (de uso, operação ou manutenção) durante a vistoria visual e instrumental nos subsistemas prediais. Essa distinção direciona a responsabilidade legal e técnica de reparo conforme prevê a ABNT NBR 16747. O zelador deve categorizar cada ocorrência antes de iniciar a atribuição de pontuação no checklist.
  2. 2Aplicação das Notas GUT (1 a 5)Atribua notas de 1 a 5 para Gravidade (impacto à segurança e integridade física), Urgência (necessidade temporal de intervenção) e Tendência (potencial de agravamento do problema). O produto da multiplicação G x U x T resultará em um score individual variando de 1 a 125 para cada item inspecionado. Essa pontuação determina se o grau de risco é crítico (GUT elevado), regular ou mínimo para direcionar a alocação do orçamento.
  3. 3Registro Fotográfico PadronizadoFotografe a anomalia utilizando enquadramento em plano geral para localização no sistema e plano detalhado em alta resolução para evidenciar a falha específica. Cada imagem deve ser vinculada diretamente ao item do checklist no aplicativo GrandCondo, contendo data, hora e geolocalização da área. Anotações visuais ou setas na foto auxiliam na identificação rápida do defeito pelo prestador de serviço contratado.
  4. 4Cálculo do Índice de Conformidade (IC)Calcule o Índice de Conformidade dividindo o número de itens em conformidade pelo total de itens inspecionados e multiplicando o resultado por 100. Para uma gestão mais precisa, utilize o cálculo ponderado atribuindo pesos maiores às inconformidades classificadas com grau de risco crítico. Esse percentual consolida o indicador global de saúde técnica do condomínio para envio à administradora.
  5. 5Elaboração da Recomendação Técnica e PrazosRedija a recomendação técnica prescritiva para cada inconformidade, citando a norma ABNT aplicável e os requisitos operacionais de segurança. Defina o prazo de ação (SLA) de acordo com a pontuação GUT: itens críticos requerem intervenção imediata ou em até 7 dias, enquanto itens de risco mínimo entram no planejamento anual. Registre o responsável técnico ou operacional responsável pela execução direta da medida corretiva.
  6. 6Inserção no Plano de Manutenção Preditiva e PreventivaIntegre os itens corrigidos e as pendências de menor prioridade ao plano de manutenção continuada alinhado à ABNT NBR 5674. O zelador programa os alertas automáticos de re-inspeção e rotinas periódicas dentro da plataforma GrandCondo. Isso garante que intervenções pontuais evitem o surgimento de novas anomalias por falta de conservação sistemática.
  7. 7Validação e Emissão de Ordens de ServiçoSubmeta o relatório gerado com a matriz GUT à validação do síndico e da administradora para aprovação orçamentária dos itens críticos e regulares. Gere ordens de serviço automatizadas para os prestadores de serviço terceirizados ou para a equipe própria de manutenção. A portaria e o zelador controlam o acesso dos técnicos executantes, registrando a baixa da pendência com fotos do reparo concluído.

Dicas de campo

  • • Utilize câmeras termográficas com relatório calibrado para inspecionar o QGD sob carga, identificando hotspots antes de pontuar a Gravidade no checklist GUT.
  • • Mantenha os barriletes e reservatórios identificados por cores conforme a ABNT NBR 6493 para agilizar a checagem visual e evitar falhas operacionais pelo zelador.
  • • Exija que a empresa de manutenção das bombas de recalque apresente laudo de medição de isolamento elétrico dos motores e teste do alarme de nível crítico do poço de drenagem.
  • • Ao inspecionar o reservatório superior, verifique se o fecho hermético e a tela milimétrica da tubulação de limpeza atendem rigorosamente aos padrões sanitários da ANVISA.
  • • Registre fotos comparativas ('antes e depois') de cada correção executada para comprovar a evolução do Índice de Conformidade no histórico digital do condomínio.
  • • Estabeleça reuniões mensais de alinhamento entre síndico, zelador e administradora utilizando os relatórios GUT exportados diretamente da plataforma GrandCondo.
  • • Valide se todas as chaves bóia dos reservatórios possuem redundância e cabeamento protegido por eletrodutos rígidos para evitar paradas a seco do sistema de recalque.

Para quem é este kit

Introdução

Aprenda a aplicar a metodologia da Matriz GUT para classificar e priorizar anomalias construtivas com base nas normas ABNT NBR 16747 e NBR 5674. Descubra como estruturar um plano de manutenção preventivo eficiente, operado pela equipe local e integrado ao sistema de gestão do condomínio.

Seção 01Fundamentos da Matriz GUT Aplicados à Inspeção Predial (NBR 16747)

  • Atribua notas precisas de 1 a 5 para as variáveis G, U e T de cada patologia encontrada na vistoria.
  • Multiplique os três valores (G x U x T) para calcular o índice definitivo de prioridade de intervenção.
  • Anexe registros fotográficos datados para documentar de forma irrefutável o estado inicial da falha técnica identificada.

Seção 02Classificação por Grau de Risco e Análise de Falhas (NBR 5674)

  • Categorize anomalias estruturais, elétricas e de gás como risco crítico até que laudo técnico prove o contrário.
  • Programe sistematicamente a correção de falhas de grau regular no calendário preventivo do próximo trimestre fiscal.
  • Utilize o módulo de manutenção da plataforma para disparar alertas automáticos quando o prazo limite da Urgência for atingido.

Seção 03Inspeção Estratégica: Sistemas de Água, Recalque e Drenagem

  • Inspecione detalhadamente sinais de eflorescência, umidade e desplacamento nas paredes externas dos reservatórios de água potável.
  • Meça analiticamente a vibração e o ruído dos motores das bombas de recalque para antecipar a troca preventiva de rolamentos.
  • Verifique a desobstrução completa das grelhas de drenagem pluvial posicionadas nas rampas de acesso direto ao subsolo.

Seção 04Segurança Elétrica, SPDA e Grupos Geradores de Emergência

  • Confirme periodicamente o aperto mecânico de todos os conectores de potência no QGD e componentes internos do QTA.
  • Inspecione minuciosamente as cordoalhas e captores do SPDA quanto à tensão mecânica adequada e sinais de corrosão galvânica.
  • Execute o teste em vazio e com carga do grupo gerador de emergência de forma inegociável a cada 30 dias.

Seção 05Integridade do Invólucro: Cobertas, Fachadas e Subsolos

  • Limpe rigorosamente ralos, calhas e grelhas de cobertura em periodicidade mensal para evitar acúmulo e lâmina d'água sobre a manta.
  • Isole imediatamente o perímetro térreo correspondente caso o zelador ou a equipe de manutenção identifique som cavo na fachada.
  • Monitore milimetricamente trincas suspeitas nas cortinas de contenção utilizando fissurômetros calibrados fixados diretamente com resina epóxi estrutural.

Seção 06Prevenção de Incêndio e Rotas de Fuga (Corpo de Bombeiros)

  • Acione as botoeiras manuais de alarme de incêndio mensalmente para validar a resposta eletrônica da central e a sonolência das sirenes.
  • Verifique analiticamente a calibragem de torque das molas das portas corta-fogo para garantir o fechamento hermético automático pós-abertura.
  • Gere um relatório digital de inspeção de extintores no aplicativo, detalhando a situação do manômetro, a integridade do lacre e a validade.

Seção 07Mobilidade Vertical e Áreas de Lazer Comuns (NBR 16071)

  • Exija formalmente a entrega do Relatório de Inspeção Anual (RIA) assinado e atualizado pelo engenheiro da empresa mantenedora dos elevadores.
  • Inspecione a fixação chumbada no solo dos brinquedos do playground e o grau de desgaste abrasivo dos elos metálicos das correntes.
  • Assegure rigorosamente a instalação e a integridade de grelhas específicas anti-aprisionamento de cabelo nos ralos de fundo da piscina.

Perguntas frequentes

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Conclusão

A aplicação técnica e contínua da Matriz GUT transforma o mero zelo empírico em uma verdadeira engenharia de manutenção estruturada. A integração inteligente das normativas ABNT NBR 16747 e NBR 5674 com um calendário operacional mensal, conduzido por uma equipe humana altamente qualificada e munida de tecnologia de ponta, garante a valorização incontestável do patrimônio e a proteção irrestrita da vida. O controle eficiente só se consolida plenamente quando portaria 24h, zeladoria e administração operam sincronizadas na mesma plataforma. Baixe agora o nosso Kit Profissional de Inspeção — Matriz GUT e Priorização de Anomalias Prediais e implante definitivamente uma rotina de gestão técnica segura e incontestável no seu condomínio.

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