GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-772
climatização: filtros, dreno, gás, limpeza, PMOC quando aplicável e eficiência — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist do Ar-Condicionado das Áreas Comuns

Este kit orienta a verificação técnica e a gestão de manutenção preventiva dos sistemas de climatização (Splits, Multi-Splits e VRF) instalados nas áreas comuns de condomínios residenciais

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Audite evaporadoras, condensadoras e sistemas de drenagem das áreas comuns com base na NBR 16747 e NBR 5674. Proteja o condomínio contra multas da ANVISA e paralisações operacionais integrando a zeladoria ao ecossistema GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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O que vem neste kit

  • Checklist em PDF interativo com 48 pontos de verificação técnica para sistemas HVAC.
  • Matriz de Classificação de Anomalias e Falhas conforme NBR 16747 e NBR 5674.
  • Ficha de Vistoria de Campo para Evaporadoras de Portaria, Guarita, Academia e Salão de Festas.
  • Protocolo de Inspeção de Condensadoras, Linhas Frigorígenas e Isolamento Armaflex.
  • Roteiro de Validação do Sistema de Drenagem e Prevenção de Transbordamentos.
  • Modelo de Cronograma de Manutenção Preventiva (Diário, Semestral e Anual).
  • Guia de Auditoria do Quadro Elétrico Dedicado e Disjuntores de Proteção (NR-10).
  • Relatório Padronizado de Registro Fotográfico de Irregularidades Térmicas e Higiênicas.
  • Modelo de Plano de Ação para Adequação do PMOC e Apresentação à Administradora e Síndico.

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Evaporadoras da Portaria e Guarita
Evaporadoras da Academia e Sala de Ginástica
Evaporadoras do Salão de Festas e Espaço Gourmet
Evaporadoras do Salão de Jogos e Brinquedoteca
Condensadoras na Cobertura e Fachadas
Rede de Drenagem de Condensado e Bandejas
Tubulações Frigorígenas e Isolamento Térmico Armaflex
Quadros Elétricos e Disjuntores Dedicados ao HVAC
Sistema de Renovação Mecânica do Ar (Exaustão/Insuflação)
Termostatos, Controles Remotos e Sensores de Temperatura

Referências normativas

  • • ABNT NBR 5674: Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão da manutenção
  • • ABNT NBR 16747: Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 13971: Sistemas de refrigeração, ar condicionado, ventilação e aquecimento — Manutenção preventiva
  • • Lei Federal nº 13.589/2018: Obrigatoriedade do Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC)
  • • Portaria MS nº 3.523/1998: Regulamento Técnico para Garantia da Qualidade do Ar de Interiores
  • • Resolução RE nº 09/2003 ANVISA: Padrões Referenciais de Qualidade do Ar Interior em Ambientes Climatizados
  • • NR-10: Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • • NR-35: Trabalho em Altura para Manutenção em Coberturas e Fachadas

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Evaporadoras da Portaria e Guarita
risco media

Os elementos filtrantes (telas laváveis) da evaporadora da guarita apresentam-se limpos, secos, sem rasgos e devidamente encaixados?

Critério: Telas 100% íntegras, isentas de poeira visível, incrustações ou biofilme; higienização executada com periodicidade mínima mensal conforme diretrizes do PMOC.

Como verificar: Abra o painel frontal da evaporadora da guarita, remova as telas filtrantes, inspecione visualmente contra a luz para checar colmatação ou danos físicos e verifique a limpeza e fixação nos suportes.

002
Evaporadoras da Portaria e Guarita
risco alta

A serpentina e a bandeja de coleta de condensado da evaporadora estão higienizadas, sem incrustações, lodo ou oxidação visível?

Critério: Aletas desobstruídas e sem despalhamento severo (<10% da área); bandeja limpa, sem estagnação de condensado ou biofilme; sanitização realizada com produto biodegradável registrado na ANVISA.

Como verificar: Com os filtros removidos, utilize lanterna técnica para inspecionar as aletas de alumínio da serpentina e a calha da bandeja, checando estagnação de água, lodo ou pontos de corrosão.

003
Evaporadoras da Portaria e Guarita
risco critica

A tubulação de drenagem escoa o condensado livremente por gravidade (ou bomba de dreno), sem gotejamento interno sobre equipamentos da guarita?

Critério: Escoamento imediato e integral sem retenção na bandeja, ausência de gotejamento pela carcaça e conexões do dreno 100% estanques (ABNT NBR 13971).

Como verificar: Inspecione visualmente a carcaça e a parece abaixo da evaporadora. Realize teste de vazão vertendo 500 ml de água limpa diretamente na bandeja e verifique a drenagem total no ponto de descarga externa.

004
Evaporadoras da Portaria e Guarita
risco alta

O diferencial de temperatura (ΔT) entre o ar de retorno e o ar insuflado pela evaporadora da guarita está na faixa de 8°C a 12°C?

Critério: Diferencial de temperatura (ΔT = T_retorno - T_insuflamento) obrigatoriamente mantido entre 8°C e 12°C para equipamentos Split em regime de operação contínuo.

Como verificar: Ligue o equipamento no modo resfriamento no ponto máximo por 15 minutos; meça com termômetro penta ou anemômetro térmico a temperatura no retorno do ar e na saída da grelha de insuflamento e calcule o ΔT.

005
Evaporadoras da Portaria e Guarita
risco media

A turbina de insuflamento e o motor do ventilador operam sem ruídos atípicos, estalos, zumbido magnético ou vibração estrutural?

Critério: Operação suave e silenciosa (< 42 dBA), sem estalos ou roçamento da turbina na carcaça e sem vibração perceptível na estrutura de fixação.

Como verificar: Alterne as velocidades da ventilação (Baixa, Média, Alta) pelo controle remoto e escute o ruído mecânico do conjunto, tocando suavemente no gabinete para checar trepidações excessivas.

006
Evaporadoras da Portaria e Guarita
risco critica

Os bornes elétricos, cabos de sinal/força e a placa eletrônica principal da evaporadora estão sem marcas de aquecimento, oxidação ou contaminação por pragas?

Critério: Bornes reapertados, fiação sem ressecamento ou queimados, placa eletrônica limpa e com barreira física contra insetos intacta (NR-10 e ABNT NBR 5410).

Como verificar: Desenergize o circuito, abra a tampa do painel elétrico da evaporadora, inspecione visualmente fios e bornes com lanterna e verifique o reapearto dos parafusos dos bornes de interligação.

007
Evaporadoras da Portaria e Guarita
risco baixa

O controle remoto ou termostato de parede está funcional, com display legível, pilhas em bom estado e devidamente fixado no suporte?

Critério: Controle 100% operacional com resposta imediata do receptor IR/cabo, pilhas sem vazamento de ácido e alojado no suporte fixo ao lado do posto de trabalho.

Como verificar: Acione todos os comandos do controle remoto (ligar, desligar, alteração de modo e temperatura), verifique o contraste do LCD e confira o estado do suporte de parede fixado na guarita.

008
Evaporadoras da Portaria e Guarita
risco baixa

As aletas defletoras de ar (louvers) e o motor de passo do direcionador da evaporadora operam o movimento de oscilação (swing) sem estalos ou travamentos?

Critério: Movimento contínuo, fluído e silencioso das aletas defletoras, mantendo a posição travada escolhida quando a função oscilar for desativada.

Como verificar: Ative a função Swing pelo controle remoto e observe a movimentação contínua das aletas horizontais e verticais, atentando para estalos de engrenagens roçadas.

Calendário de inspeções

Diário

Zelador(a)
  • • Verificar funcionamento e ruído operacional no ar-condicionado da portaria
  • • Conferir se os controles remotos estão nos suportes e com visores operantes
  • • Checar sinais visuais de vazamento de água sob as evaporadoras em operação

Semanal

Zelador(a)
  • • Inspecionar gotejamento dos drenos externos do salão de festas e academia
  • • Testar acionamento dos equipamentos em ambientes de uso intermitente
  • • Limpar as carcaças plásticas e grelhas externas das evaporadoras com pano seco

Mensal

Empresa Especializada em HVAC / Zelador(a)
  • • Lavar e higienizar os filtros de ar laváveis de nylon de todas as evaporadoras
  • • Aplicar pastilhas bactericidas nas bandejas de recolhimento de condensado
  • • Verificar a integridade dos amortecedores de vibração das condensadoras
  • • Inspecionar o aperto nos bornes dos quadros elétricos dedicados à climatização
  • • Registrar o status de inspeção no checklist mensal do sistema GrandCondo

Trimestral

Empresa Especializada em HVAC
  • • Medir superaquecimento e subresfriamento das linhas frigorígenas
  • • Inspecionar o estado de conservação do isolamento térmico das tubulações expostas
  • • Medir a corrente elétrica dos compressores e comparar com a plaqueta do fabricante
  • • Limpar as hélices dos ventiladores das unidades condensadoras

Semestral

Empresa Especializada em HVAC
  • • Realizar limpeza química profunda das serpentinas evaporadoras com produto neutro ANVISA
  • • Desobstruir e pressurizar as tubulações de dreno de condensado
  • • Revisar o funcionamento mecânico e motores do sistema de renovação de ar
  • • Medir a vazão de insuflamento e retorno de ar com anemômetro digital

Anual

Engenheiro Mecânico / RT do PMOC
  • • Renovar a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART/TRT) do PMOC
  • • Coletar amostras e emitir laudo de análise microbiológica do ar conforme RE 09/2003
  • • Emitir relatório de conformidade de inspeção predial segundo NBR 16747 e NBR 5674
  • • Rever a estimativa de vida útil dos compressores e plano de substituição no financeiro

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Presença de lodo e oxidação incipiente na serpentina e bandeja de condensado da evaporadora da guarita.Realizar higienização química da serpentina e bandeja com detergente biodegradável neutro, aplicar pastilhas bactericidas e registrar a execução no aplicativo GrandCondo.Empresa contratada5 diasmedia
Obstrução no dreno da evaporadora da guarita causando gotejamento de água condensada sobre os equipamentos da portaria.Desobstruir a tubulação de dreno por pressurização com nitrogênio/sucção, testar o escoamento por gravidade e certificar o correto direcionamento da água.Zelador(a)24 horascritica
Diferencial de temperatura (ΔT) de apenas 4°C na evaporadora da guarita, indicando potencial vazamento de fluido refrigerante.Executar teste de estanqueidade com nitrogênio na rede frigorígena, sanar ponto de vazamento, realizar vácuo no sistema e reabastecer carga de gás conforme especificação do fabricante.Empresa contratada3 diasalta
Bornes de conexão e placa eletrônica da evaporadora da portaria com marcas de oxidação e vestígios de contaminação por pragas urbanas.Efetuar desligamento no disjuntor, limpeza técnica de contatos elétricos com limpa-contatos não condutivo, reaperto de bornes e vedação das passagens de cabos no chassi.Empresa contratada2 diasalta
Filtros de ar da evaporadora da academia impregnados com acúmulo severo de poeira orgânica e fibras de tecidos.Retirar os elementos filtrantes, lavá-los em água corrente com sabão neutro, secar totalmente à sombra e remontar no equipamento, inserindo lembrete de limpeza quinzenal na agenda do GrandCondo.Zelador(a)24 horasmedia
Formação de biofilme denso na bandeja da academia com extravasamento pontual sobre o piso emborrachado.Limpar e sanitizar a bandeja coletora com agente germicida conforme diretrizes da ANVISA RE 09/2003 e desobstruir a linha de descarte do condensado.Empresa contratada2 diasalta
Rendimento térmico insuficiente na evaporadora da academia durante horários de pico (ΔT abaixo de 7°C).Aferir pressões de evaporação/condensação, verificar limpeza do conjunto evaporador/condensador e recalibrar parâmetros operacionais dentro do plano do PMOC.Empresa contratada5 diasalta
Aletas de alumínio da serpentina da academia amassadas em aproximadamente 25% da superfície útil.Realizar o penteamento manual das aletas de alumínio com ferramenta apropriada para restabelecer o fluxo de ar contínuo sobre os tubos de cobre.Empresa contratada7 diasmedia
Coxins antivibratórios ressecados e vibração excessiva no suporte de fixação da evaporadora da academia.Substituir o jogo de coxins de borracha, rebitar/parafusar novamente os suportes de fixação no teto/parede e checar o nivelamento do chassi.Empresa contratada3 diasalta
Fiação elétrica de alimentação da evaporadora da academia com sobreaquecimento e ressecamento na isolação junto ao disjuntor.Seccionar trecho do cabo danificado, recondicionar conectores de compressão, substituir o disjuntor do quadro conforme norma ABNT NBR 5410 e aferir corrente com alicate amperímetro.Empresa contratada24 horascritica
Filtros de ar da evaporadora do Espaço Gourmet impregnados por fuligem e gordura provenientes da área de cocção.Substituir os elementos filtrantes por novos e ajustar o fluxo de exaustão da coifa para impedir arraste de vapores engordurados para o sistema de climatização.Empresa contratada2 diasalta
Serpentina de troca térmica do Salão de Festas com acúmulo de sujidade gordurosa e mofo nas aletas.Executar higienização profunda in loco utilizando lavadora de alta pressão de baixa vazão e detergente desengraxante neutro certificado para uso em HVAC.Empresa contratada5 diasalta

Como usar o kit em campo

A inspeção predial dos sistemas de climatização nas áreas comuns deve seguir rigorosamente os preceitos das normas ABNT NBR 5674, ABNT NBR 16747 e as exigências da legislação do PMOC (Lei 13.589/2018), assegurando a qualidade do ar e a eficiência energética do condomínio. O zelador e a equipe de manutenção executam as rotinas operacionais verificando filtros, serpentinas, tubulações de dreno e quadros elétricos, registrando cada inconformidade com fotos detalhadas diretamente no aplicativo da plataforma GrandCondo. O cálculo do Índice de Conformidade (IC) possibilita classificar anomalias por grau de risco (crítico, regular e mínimo), fornecendo subsídios técnicos ao síndico e à administradora para priorização dos reparos.

  1. 1Inspeção e Higienização dos Elementos FiltrantesRetire os filtros de ar das evaporadoras da guarita, academia, salões e brinquedoteca para verificar o acúmulo de poeira orgânica, fibras e mofo. Efetue a lavagem com água limpa e detergente neutro ou substitua os elementos quando houver saturação ou rasgos na malha. Anexe no aplicativo GrandCondo os registros fotográficos do filtro antes e após o procedimento de limpeza.
  2. 2Teste de Escoamento da Rede de Drenagem e Bandeja ColetoraDerrame cerca de 500 ml de água limpa na bandeja de condensado da evaporadora para certificar o escoamento contínuo por gravidade ou acionamento das bombas de dreno. Inspecione a presença de biofilme, oxidação ou gotejamento sobre o piso e equipamentos da portaria, aplicando pastilhas higienizantes quando necessário. Havendo represamento, desobstrua a tubulação imediatamente para evitar danos ao forro de gesso e mobiliário.
  3. 3Aferição do Diferencial de Temperatura (ΔT) de OperaçãoPosicione um termômetro digital infravermelho ou de espeto nas grelhas de retorno e insuflação após 15 minutos de funcionamento contínuo do equipamento. O diferencial térmico adequado deve permanecer entre 8°C e 12°C para comprovar a eficiência da troca de calor e a correta carga de fluido refrigerante. Registrar valores fora desse intervalo indica necessidade de intervenção técnica especializada para diagnóstico de vazamento de gás ou sujeira interna.
  4. 4Higienização Química e Desobstrução das SerpentinasExamine as aletas de alumínio e tubos de cobre das evaporadoras e condensadoras buscando por deformações, mofo, acúmulo de gordura ou oxidação por maresia. Aplique higienizador bactericida e fungicida biodegradável neutro, seguido de enxágue com borrifador sem dobrar as aletas de alumínio. Fotografe os trechos com sinais de oxidação ou danos estruturais para inclusão imediata no plano de manutenção do condomínio.
  5. 5Inspeção Termográfica e Elétrica dos Quadros e BornesInspecione os quadros elétricos dedicados, disjuntores termoelétricos, bornes de conexão e a integridade da fiação de força e sinal do sistema HVAC sob as diretrizes da NR-10. Verifique com alicate amperímetro e câmera termográfica a presença de sobreaquecimento, ressecamento do isolamento ou carbonização nas conexões. Registre no aplicativo GrandCondo qualquer inconformidade elétrica identificada para que a administradora acione um eletricista habilitado.
  6. 6Verificação do Isolamento Térmico Armaflex e TubulaçõesInspecione toda a extensão da tubulação frigorígena de cobre buscando falhas, ressecamento por radiação UV ou rasgos no isolante elastomérico Armaflex. Isolamentos danificados causam condensaçāo indesejada, corrosão tuberosa e perda severa do rendimento térmico do sistema de climatização. Indique no relatório técnico a metragem exata de isolamento térmico que necessita de recomposição.
  7. 7Avaliação Estrutural das Condensadoras na Cobertura e FachadaAcesse a área de condensadoras na cobertura ou fachadas para checar o estado de conservação dos suportes metálicos, coxins antivibratórios e chumbadores. Certifique-se de que não há vibração excessiva, ruídos anômalos no compressor ou obstrução do fluxo de ar de insuflação dos ventiladores. As inspeções em locais elevados devem seguir estritamente as regras de segurança da NR-35.
  8. 8Cálculo do Índice de Conformidade (IC) e Emissão de RelatórioCalcule o IC dividindo o total de itens aprovados pelo total de itens inspecionados na checklist e multiplique o resultado por 100. Classifique as anomalias em risco crítico (parada total ou risco à saúde), regular (perda de eficiência) ou mínimo (falha estética ou preventiva). Envie o relatório consolidado via plataforma GrandCondo para ciência do síndico e providências do plano de manutenção.

Dicas de campo

  • • Estabeleça uma rotina quinzenal de limpeza de filtros para as evaporadoras localizadas em áreas de alto fluxo como guarita e academia.
  • • Mantenha os relatórios digitais e a documentação técnica do PMOC sempre atualizados na plataforma GrandCondo para eventual fiscalização da Vigilância Sanitária.
  • • Utilize pastilhas bactericidas de liberação lenta nas bandejas coletoras de condensado para prevenir a formação de limo e o entupimento da tubulação.
  • • Instale defletores acrílicos ou travas de temperatura nos controles remotos da academia e salão de festas para evitar alterações inadequadas pelos moradores.
  • • Verifique anualmente o aperto do torque nos parafusos dos bornes elétricos para evitar fumaça, arcos elétricos e desperdício de energia.
  • • Registre fotos em ângulo padronizado (antes e depois) em todas as rotinas de higienização das serpentinas e filtros para validar o histórico operacional.
  • • Proteja a placa eletrônica e os sensores de temperatura das evaporadoras com lonas impermeáveis durante os processos de limpeza química com borrifadores.

Para quem é este kit

Introdução

A gestão eficiente da climatização nas áreas comuns condominiais exige rigor técnico no cumprimento da legislação do PMOC e das diretrizes das normas ABNT NBR 16747 e 5674. Este guia detalha os parâmetros de inspeção mecânica e elétrica para assegurar a qualidade do ar, a eficiência energética e a segurança operacional dos sistemas de refrigeração.

Seção 01Arcabouço normativo e a obrigatoriedade do PMOC em condomínios

  • Levantamento térmico somando as capacidades (BTU/h) de todas as áreas comuns.
  • Elaboração do PMOC obrigatório se a soma exceder 5 TR (60.000 BTU/h).
  • Emissão de ART por engenheiro mecânico responsável pelas intervenções e relatórios.

Seção 02Inspeção de evaporadoras e qualidade do ar em ambientes de permanência

  • Análise de ruído e vibração no conjunto do motoventilador da evaporadora.
  • Limpeza química da serpentina com tensoativos biodegradáveis e não corrosivos.
  • Checagem diária das aletas e dos filtros primários pelo zelador do edifício.

Seção 03Verificação do sistema de drenagem de condensado e prevenção de patologias

  • Inspeção de declividade em tubulações de PVC para garantir escoamento gravitacional.
  • Aplicação de pastilhas biocidas preventivas nas bandejas coletoras das evaporadoras.
  • Teste funcional mensal das bombas de remoção de condensado (quando existentes).

Seção 04Condensadoras, compressores e integridade das linhas frigorígenas

  • Avaliação do estado de conservação dos coxins amortecedores e suportes metálicos.
  • Reparo de trechos do isolamento térmico Armaflex danificados por raios UV ou pássaros.
  • Aferição do superaquecimento para atestar o correto volume de fluido refrigerante.

Seção 05Quadros elétricos, termostatos e segurança de automação básica

  • Reaperto de bornes e contatos elétricos nos quadros de comando do ar-condicionado.
  • Medição de tensão e corrente de trabalho, comparando com as especificações de placa.
  • Calibração de termostatos e verificação das travas de temperatura em sistemas VRF.

Seção 06Integração da equipe operacional e tecnologia na gestão da manutenção

  • Abertura rápida de ordens de serviço pelo zelador direto no sistema de gestão.
  • Recebimento ágil de peças com emissão de comprovante térmico inferior a 10 segundos.
  • Armazenamento em nuvem de laudos PMOC, cruzando dados de vistoria e notas fiscais.

Seção 07Estruturação do calendário de manutenção (Diário a Anual)

Perguntas frequentes

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Conclusão

O cumprimento rigoroso das diretrizes de manutenção de climatização protege o patrimônio, assegura a eficiência energética e promove um ambiente saudável aos moradores e funcionários. Para implantar rotinas precisas e estar em total conformidade com a legislação, baixe o nosso Kit Profissional de Inspeção — Ar-Condicionado das Áreas Comuns e organize o PMOC do seu condomínio com critérios verificáveis e padronizados.

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  • Cadastro de encomenda em menos de 10 segundos
  • Funciona no computador da guarita e no celular
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