GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-174
terraços técnicos: impermeabilização, ralos e drenagem, rodapés, fixação de equipamentos, guarda-corpo e acesso controlado

Checklist dos Terraços Técnicos

Este kit padroniza o protocolo de vistoria técnica preventiva para terraços técnicos, áreas de equipamentos frigoríficos e barriletes em condomínios verticais

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
PDF + Word · Envio 100% seguro, sem SPAM.
Voltar à Biblioteca Inteligente
Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Padronize a vistoria preventiva de impermeabilização, drenagem, condensadoras e segurança em altura nos pavimentos técnicos. Garanta conformidade com as normas ABNT e coordene sua equipe operacional com suporte da plataforma GrandCondo.

Neste checklist

Prévia do arquivo oficial

Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

  • 3 páginas de prévia, com marca d'água. O arquivo entregue vem sem marca d'água.
  • Formatos incluídos: PDF + Word.
  • Pronto para imprimir em A4 ou preencher direto no celular.
Ampliar prévia

Prévia página por páginaTodos os documentos que vêm neste material

Veja cada folha do arquivo antes de baixar. Todos os prints são gerados a partir do arquivo publicado e saem com marca d'água de prévia.

Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

Quer este arquivo preenchível no seu condomínio?

Baixe agora em PDF para impressão ou em Word (DOCX) para editar. Funciona de forma híbrida: computador da guarita, celular da equipe ou impresso.

Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

O que vem neste kit

  • Checklist Operacional de Campo em PDF (48 Itens Verificáveis)
  • Matriz de Inspeção de Impermeabilização e Vedações (NBR 9575 e NBR 9574)
  • Guia Visual para Avaliação de Ralos, Caixas de Passagem e Descarte de Condensado
  • Protocolo de Validação de Guarda-Corpos e Pontos de Ancoragem (NBR 14718 e NR-35)
  • Ficha de Verificação de Amortecedores, Fixação de Condensadoras e Malha de SPDA
  • Modelo de Registro de Controle de Chaves e Fechaduras do Acesso Restrito
  • Tabela de Periodicidade de Vistoria Mensal e Planos de Ação Corretiva
  • Procedimento Operacional Padrão (POP) para Atuação Conjunta entre Portaria 24h e Zeladoria
  • Fluxograma de Notificação e Registro de Anomalias no Sistema GrandCondo

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Manta asfáltica e camada de proteção mecânica da impermeabilização
Ralos de captação de águas pluviais, grelhas e caixas de passagem
Tubulações e bandejas de drenagem de água de condensado do ar condicionado
Rodapés, mastique de vedação e juntas de dilatação periféricas
Bases de concreto, amortecedores de vibração e suporte das condensadoras
Guarda-corpos, parapeitos e pontos de ancoragem para manutenção em altura
Porta de acesso restrito, sinalização de segurança, fechaduras e controle de chaves
Pontos de iluminação do terraço e tomadas elétricas blindadas de serviço
Passagens de shafts horizontais e vedações de tubulações multifilares
Conexões do sistema de aterramento e malha de SPDA no pavimento técnico

Referências normativas

  • • ABNT NBR 9575: Impermeabilização - Seleção e projeto
  • • ABNT NBR 9574: Execução de impermeabilização
  • • ABNT NBR 14718: Guarda-corpos para edificação - Requisitos e métodos de ensaio
  • • ABNT NBR 5626: Sistemas prediais de água fria e água quente
  • • ABNT NBR 5419: Proteção contra descargas atmosféricas (PDA)
  • • NR 35: Trabalho em Altura
  • • NR 10: Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Terraço Técnico - Sistema de Impermeabilização

A camada de proteção mecânica sobre a manta asfáltica apresenta-se livre de trincas, fissuras estruturais ou placas soltas?

Critério: Ausência de trincas > 0,5 mm, som cavo ou placas argamassadas soltas. Conformidade com a ABNT NBR 9574 (Execução de Impermeabilização).

Como verificar: Caminhe por toda a extensão do terraço técnico, inspecionando visualmente e percutindo levemente a argamassa com martelo de borracha ou cabo de madeira para identificar som cavo (descolamento) ou trincas superiores a 0,5 mm.

002
Terraço Técnico - Rodapés e Muretas

A impermeabilização nos rodapés/parapeitos atinge a altura mínima vertical de 20 cm acima do piso acabado e apresenta arremate perfeitamente selado?

Critério: Altura vertical mínima de 20 cm acima do piso acabado com arremate em chanfro/bisotô perfeitamente vedado, conforme ABNT NBR 9575.

Como verificar: Meça com trena a altura da impermeabilização/argamassa de proteção na subida das muretas a partir do piso acabado e verifique visualmente a selagem da canaleta de arremate superior.

003
Terraço Técnico - Juntas de Dilatação

As juntas de dilatação da proteção mecânica estão preenchidas com mastique elastomérico íntegro e sem sinais de ressecamento ou descolamento?

Critério: Mastique de Poliuretano (PU) ou similar elastomérico totalmente aderido, sem fendas, ressecamento ou descolamento das bordas; juntas quadriculadas no máximo a cada 2,0 m x 2,0 m conforme ABNT NBR 9574.

Como verificar: Pressione suavemente o selante das juntas com espátula plástica para testar a elasticidade e aderência às bordas da junta.

004
Terraço Técnico - Mantas Expostas e Arremates

Nas áreas onde a manta asfáltica é exposta (autoprotegida por alumínio ou ardósia), há ausência de bolhas, estufamentos ou delaminação do alumínio?

Critério: Zero incidência de bolhas de ar/água e filme reflexivo de alumínio 100% íntegro sem desfolhar da massa asfáltica.

Como verificar: Inspecione as superfícies de manta exposta (como calhas ou muretas) procurando por elevações no plano (bolhas) ou descascamento da película protetora de alumínio.

005
Terraço Técnico - Sobreposição de Mantas

As emendas e transpasses da manta asfáltica aparentes possuem transpasse mínimo verificado e cordão de asfalto fundido visível (bisotamento)?

Critério: Transpasse mínimo de 10 cm entre mantas e presenÇa de cordão de exsudação de asfalto fundido ao longo de toda a extensão da junta, conforme NBR 9574.

Como verificar: Em locais de arremate exposto, meça a largura do transpasse da aba da manta e verifique a presença do cordão contínuo de asfalto fundido no bisotô da emenda.

006
Terraço Técnico - Superfície e Desagregação

A camada de proteção mecânica apresenta superfície coesa, sem desagregação, pó excessivo ou desgaste por erosão pluvial?

Critério: Superfície firme, sem esfarinhamento ou desgaste que exponha agregados soltos ou reduza a espessura da camada abaixo de 2,0 cm.

Como verificar: Friccione o calçado ou escova de cerdas duras na superfície do piso em áreas de escoamento e verifique se há soltura contínua de areia e poeira.

007
Terraço Técnico - Interface com Apoios de Equipamentos

Os apoios e bases de sustentação das condensadoras possuem reforço de impermeabilização isolado e estão isentos de perfurações diretas no piso?

Critério: Proibida qualquer perfuração por parafusos/chumbadores na proteção mecânica/manta; equipamentos montados sobre bases elevadas com reforço de manta segundo a ABNT NBR 9575.

Como verificar: Verifique a base de cada condensadora/equipamento no terraço. Confirme se estão sobre pedestais elevados ou placas flutuantes de neoprene/borracha sem buchas perfurando a laje.

008
Terraço Técnico - Vegetação e Ataque Biológico

O piso do terraço técnico está isento de brotamento de vegetação, musgos ou incrustações biológicas nas frestas e juntas?

Critério: Ausência total de vegetação, líquens ou acúmulo de matéria orgânica. Limpeza e remoção imediata sem uso de ferramentas pontiagudas perfurantes.

Como verificar: Inspecione visualmente todo o perímetro, rodapés e juntas de dilatação à procura de lodo, musgos, ervas daninhas ou brotos de plantas.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Manta asfáltica e camada de proteção mecânica da impermeabilização
  • • Ralos de captação de águas pluviais, grelhas e caixas de passagem
  • • Tubulações e bandejas de drenagem de água de condensado do ar condicionado
  • • Rodapés, mastique de vedação e juntas de dilatação periféricas
  • • Bases de concreto, amortecedores de vibração e suporte das condensadoras
  • • Guarda-corpos, parapeitos e pontos de ancoragem para manutenção em altura

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Grelhas tipo abacaxi dos ralos pluviais ausentes ou danificadas no terraço técnico.Zelador(a)3 diasalta
Descolamento e fissuras na manta asfáltica junto à embocadura do ralo de drenagem.Empresa contratada15 diascritica
Acúmulo de sedimentos e folhagem nas caixas de passagem pluvial do pavimento técnico.Zelador(a)2 diasmedia
Extravasores de emergência (ladrões) obstruídos por argamassa e sujeira.Zelador(a)2 diasalta
Drenos de condensado das condensadoras descartando água diretamente sobre a proteção mecânica do piso.Empresa contratada10 diasmedia
Mastique de vedação ressecado e trincado na junta de dilatação do rodapé periférico do terraço.Empresa contratada14 diasalta
Chumbadores e parafusos de fixação das condensadoras às bases de concreto com oxidação severa.Empresa contratada10 diasalta
Suportes metálicos tipo mão-francesa das condensadoras apresentando deformação e perda de seção por ferrugem.Empresa contratada14 diascritica
Ausência de coxins amortecedores de vibração sob os apoios das condensadoras nas bases de concreto.Empresa contratada7 diasbaixa
Pontos de ancoragem para trabalho em altura sem laudo de inspeção ou ensaio de arrancamento atualizado.Engenheiro30 diascritica
Guarda-corpo metálico do terraço técnico com folga nas fixações e altura desalinhada das normas.Empresa contratada15 diascritica
Porta de acesso ao terraço técnico destravada e sem protocolo formal de controle de chaves.Zelador(a)1 diaalta

Como usar o kit em campo

O terraço técnico é uma área crítica do condomínio vertical que abriga infraestruturas de climatização, drenagem, aterramento e ancoragem, exigindo rotinas rigorosas de inspeção preditiva e preventiva executadas pela equipe de zeladoria. A verificação periódica de mantas impermeabilizantes, sistemas de captação pluvial, suportes de condensadoras e pontos de fixação previne infiltrações na estrutura e acidentes operacionais durante manutenções em altura. Através do módulo de manutenção da plataforma GrandCondo, o zelador registra as não conformidades com fotos e métricas padronizadas, garantindo que o síndico e a administradora tomem decisões baseadas em dados técnicos auditáveis.

  1. 1Inspeção dos acessos e sinalização de segurança (NR-35)Verifique se a porta de acesso ao terraço técnico permanece trancada, com controle de chaves registrado no módulo de operação da plataforma GrandCondo e sinalização visível quanto aos riscos de queda e alta tensão. Teste a integridade física dos fechos e confirme se apenas prestadores autorizados e equipados têm acesso liberado pelo zelador.
  2. 2Vistoria da impermeabilização, rodapés e juntasExamine a extensão da manta asfáltica, observando a presença de bolhas, furos, ressecamento ou descolamentos nos rodapés e juntas de dilatação periféricas conforme a norma ABNT NBR 9575. Confirme se a camada de proteção mecânica está livre de trincas estruturais que permitam a infiltração de água para as lajes inferiores.
  3. 3Checagem do sistema de drenagem e extravasoresInspecione as grelhas tipo abacaxi dos ralos pluviais, os arremates de colarinho e o fluxo livre nos tubos de condensado, garantindo ausência de folhas ou detritos. Teste os extravasores de emergência para assegurar que estão desobstruídos e posicionados acima do nível dos ralos principais, prevenindo alagamentos.
  4. 4Avaliação das bases, amortecedores e fixações de equipamentosInspecione a integridade estrutural das bases de concreto, o estado dos coxins antivibração e o aperto dos parafusos e chumbadores das condensadoras. Verifique a ausência de corrosão acentuada nos suportes do tipo mão-francesa ou perfilados metálicos suspensos em muretas.
  5. 5Auditoria de guarda-corpos e pontos de ancoragem (ABNT NBR 14718 e NR-35)Verifique a rigidez mecânica dos guarda-corpos e teste a fixação dos pontos de ancoragem destinados aos sistemas de proteção individual contra quedas. Assegure que as estruturas não apresentem folgas, falhas de solda ou pontos severos de oxidação que comprometam a segurança dos trabalhadores.
  6. 6Conferência do aterramento e SPDA (ABNT NBR 5419 e NR-10)Confirme se a carcaça de todas as condensadoras e suportes metálicos está eletricamente interligada à malha de aterramento do condomínio por condutor dedicado. Inspecione as conexões e conectores de pressão do SPDA quanto à presença de zinabre, desconexões ou corrosão severa.
  7. 7Registro de evidências fotográficas na plataforma GrandCondoFotografe em alta resolução cada item inspecionado, focando em avarias, oxidações ou obstruções com régua ou elemento de escala visual. Registre as imagens diretamente na ordem de serviço digital no aplicativo GrandCondo, vinculando os achados ao local exato e ao prestador responsável.
  8. 8Cálculo e análise do Índice de Conformidade (IC)Calcule o Índice de Conformidade dividindo o número de itens aprovados no checklist pelo número total de itens inspecionados, multiplicando o resultado por cem. Classifique o estado do terraço como Crítico (abaixo de 70%), Regular (70% a 89%) ou Conforme (90% a 100%), gerando notificações automáticas para a administradora.

Dicas de campo

  • • Limpe periodicamente as grelhas tipo abacaxi antes da temporada de chuvas intensas para evitar o acúmulo de fuligem e folhagem.
  • • Aplique graxa náutica ou protetor anticorrosivo nos chumbadores e parafusos de fixação dos suportes metálicos expostos às intempéries.
  • • Mantenha as tubulações de drenagem de condensado devidamente embutidas nas canaletas para evitar acúmulo de água sobre a manta impermeabilizante.
  • • Nunca utilize o terraço técnico como depósito temporário de descartes, peças velhas ou materiais de sobra de obra.
  • • Exija que todas as empresas de manutenção de climatização apresentem a Permissão de Trabalho (PT/NR-35) ao zelador antes do acesso.
  • • Verifique o caimento do piso em direção aos ralos utilizando teste de estanqueidade pontual ou lâmina d'água após lavagens técnicas.
  • • Registre no aplicativo GrandCondo o horário exato de entrega e devolução das chaves do terraço técnico pelos prestadores.

Para quem é este kit

Introdução

A conservação dos terraços técnicos demanda controle rigoroso contra infiltrações, fixação estável de equipamentos frigoríficos e rígida proteção de acesso. Este artigo detalha as diretrizes normativas da ABNT para estruturar rotinas de vistoria preventiva eficientes, garantindo a integridade estrutural e a operação segura dos pavimentos de serviço no condomínio.

Seção 01Impermeabilização e Proteção Mecânica das Lajes

Perguntas frequentes

Baixe o material completo enquanto lê

Preencha em 30 segundos e receba o arquivo oficial em PDF ou Word (DOCX).

Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

Leve este material para a sua equipe

Download imediato em PDF e Word (DOCX). Sem SPAM e com dados protegidos pela LGPD.

Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

Sistema GrandCondo

A 1ª gestão inteligente de encomendas com comprovante térmico

Portaria 24h, encomendas, visitantes, moradores e reservas em uma plataforma híbrida — computador da guarita e celular da equipe, com aviso ao morador pelo WhatsApp da portaria ou do zelador(a).

  • Comprovante térmico impresso na portaria
  • Cadastro de encomenda em menos de 10 segundos
  • Funciona no computador da guarita e no celular
Ver o sistema Agendar demonstração
A plataforma GrandCondo em operação. Portaria, visitantes, encomendas e avisos ao morador no mesmo fluxo — no computador da guarita e no celular da equipe.
Fale com um especialista

Quer ver isso funcionando no seu condomínio?

Mostramos na prática como aplicar “Checklist dos Terraços Técnicos” na sua portaria — sem compromisso.

Seus dados ficam com a GrandCondo. Sem spam.