Checklist
KIT-2-069
ar-condicionado em áreas comuns: PMOC, filtros, drenos, condensadoras, limpeza e qualidade do ar

Checklist do Ar-Condicionado

Este kit estabelece o procedimento operacional e técnico para inspeção, operação e manutenção preventiva dos sistemas de ar-condicionado das áreas comuns do condomínio

9 min de leitura ~20 páginas Nível intermediario Material digital
PDF + Word · Envio 100% seguro, sem SPAM.
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Garanta a conformidade legal do PMOC e a qualidade do ar nas áreas comuns com uma rotina padronizada de inspeção para zeladores e síndicos. Registre ordens de serviço e laudos técnicos diretamente na plataforma GrandCondo com rastreabilidade total.

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

  • 4 páginas de prévia, com marca d'água. O arquivo entregue vem sem marca d'água.
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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48 com campos de conformidade e observação.

Itens 49–55

Itens 49 a 55, observações e bloco de assinaturas.

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Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

O que vem neste kit

  • Checklist Operacional de 55 Itens de HVAC
  • Cronograma de Frequências (Diário a Anual)
  • Guia de Inspeção e Desobstrução de Drenos
  • Protocolo de Higienização de Filtros e Serpentinas
  • Roteiro de Verificação de Condensadoras Externas
  • Checklist Elétrico para Quadros de HVAC
  • Matriz de Qualidade do Ar e Renovação Conforme ANVISA
  • Modelo de Registro de Ordem de Serviço PMOC
  • Fluxograma de Atendimento de Paradas Críticas

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Evaporadoras do Salão de Festas e Espaço Gourmet
Sistema de Climatização da Academia e Fitness Center
Unidades Evaporadoras da Portaria, Recepção e Sala da Administração
Evaporadoras dos Brinquedotecas e Espaços Kids
Condensadoras Externas em Fachadas, Varandas Técnicas e Cobertura
Redes de Drenagem de Condensado e Sifões de Descarte
Quadros Elétricos e Disjuntores de Proteção dos Equipamentos HVAC
Filtros de Ar (Telas de Nylon, Filtros Plissados e Células Filtrantes)
Dutos de Insuflamento, Retorno e Grelhas de Distribuição
Pontos de Medição da Qualidade do Ar Interior e Renovação de Ar

Referências normativas

  • Lei Federal nº 13.589/2018 — Dispõe sobre a manutenção obrigatória de sistemas de ar-condicionado (PMOC)
  • Resolução RE nº 09/2003 da ANVISA — Padrões Referenciais de Qualidade do Ar Interior em Ambientes Climatizados
  • ABNT NBR 13971:2014 — Sistemas de Refrigeração, Ar-Condicionado, Ventilação e Aquecimento — Manutenção Programada
  • ABNT NBR 16401-1/2/3:2008 — Instalações de Ar-Condicionado — Sistemas Centralizados e Unitários
  • ABNT NBR 15848:2010 — Sistemas de Ar-Condicionado e Ventilação — Higienização de Dutos
  • NR-10 / MTE — Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • NR-35 / MTE — Trabalho em Altura (Acesso às Condensadoras em Fachadas e Coberturas)

Amostra do checklist (55 itens no material completo)

001
Evaporadora do Salão de Festas
risco media

Os elementos filtrantes laváveis (telas G0/G1) das evaporadoras do Salão de Festas estão limpos, secos e sem deformações físicas?

Critério: Filtros 100% isentos de poeira e incrustações, sem rasgos na tela de nylon e perfeitamente encaixados nas canaletas da unidade.

Como verificar: Abrir o painel frontal da evaporadora, remover o filtro de tela de nylon, verificar visualmente a transparência da malha contra a luz e checar se há incrustações de sujeira.

002
Evaporadora do Espaço Gourmet
risco alta

A bandeja de condensado e a tubulação de dreno do Espaço Gourmet apresentam escoamento contínuo, sem acúmulo de biofilme ou transbordamento?

Critério: Escoamento total do volume de água injetado em até 60 segundos, sem estagnação na bandeja ou presença de limo/biofilme viscoso, conforme ABNT NBR 13971:2014.

Como verificar: Injetar aproximadamente 500ml de água limpa na bandeja da evaporadora e observar o fluxo de escoamento no ponto de descarga, verificando se há retenção ou vazamentos ao longo do percurso.

003
Evaporadora do Salão de Festas
risco alta

A serpentina de troca térmica e o ventilador tangencial da evaporadora do Salão de Festas estão isentos de mofo, sujeira incrustada e aletas amassadas?

Critério: Aletas limpas, desobstruídas e com deformações mecânicas em no máximo 5% da área útil total; rotor do ventilador livre de depósitos de poeira.

Como verificar: Com o auxílio de lanterna, inspecionar o espaço entre as aletas de alumínio da serpentina e a rotor do ventilador tangencial, checando a presença de manchas escuras ou deformações nas aletas.

004
Evaporadora do Salão de Festas
risco media

O diferencial de temperatura (Delta T) entre a grelha de retorno e o insuflamento de ar da evaporadora do Salão de Festas está dentro da faixa técnica recomendada?

Critério: Diferencial de temperatura (Delta T = T_retorno - T_insuflamento) mantido rigorosamente entre 8°C e 12°C após a estabilização do ciclo.

Como verificar: Ligar o equipamento em modo de refrigeração máxima por 15 minutos. Medir com termômetro digital/mira laser a temperatura na entrada do ar (retorno) e na saída das aletas (insuflamento).

005
Evaporadora do Espaço Gourmet
risco baixa

A evaporadora do Espaço Gourmet opera de forma silenciosa, sem vibrações mecânicas anômalas ou estalidos na carcaça de plástico?

Critério: Operação fluida em todas as velocidades, sem emissão de ruídos metálicos, estalos plásticos frequentes ou vibração perceptível na parede de fixação.

Como verificar: Acionar a unidade e alternar a velocidade do ventilador entre baixa, média e alta. Escutar junto ao gabinete por 2 minutos para detectar atritos ou folgas nos rolamentos.

006
Evaporadora do Espaço Gourmet
risco media

O isolamento térmico elastomérico da tubulação frigorífica visível junto à evaporadora do Espaço Gourmet está íntegro e sem pontos de condensação externa?

Critério: Isolamento elastomérico 100% contínuo, sem fissuras, fitas de vedação soltas ou formação de gotículas de água na superfície externa.

Como verificar: Inspecionar visualmente o trecho da tubulação conexo à evaporadora e tocar a tubulação isolada para verificar umidade ou rasgos na manta elastomérica.

007
Evaporadora do Salão de Festas
risco critica

Os cabos de alimentação, sinal e o borne elétrico do gabinete da evaporadora do Salão de Festas apresentam aperto adequado e ausência de sinais de aquecimento?

Critério: Bornes firmes, fios sem rigidez excessiva ou amarelamento/escurecimento da isolação plástica por ação térmica.

Como verificar: Com o circuito elétrico desenergizado, abrir o compartimento de conexões da evaporadora, verificar aperto dos parafusos do borne e inspecionar a cor do isolamento dos condutores.

008
Evaporadora do Salão de Festas
risco baixa

O sistema de deflexão de ar (louvers/swings) e o receptor de sinal IR da evaporadora do Salão de Festas respondem aos comandos sem travamentos?

Critério: Movimentação contínua da aleta sem travamentos mecânicos ou estalidos na engrenagem, com recepção imediata dos comandos transmitidos.

Como verificar: Utilizar o controle remoto para acionar as funções de oscilação do defletor (Swing) e alteração de temperatura, acompanhando o curso mecânico das aletas.

Calendário de inspeções

Diário

Portaria / Zeladoria
  • Verificar ruídos, estalos ou vibrações anômalas nas evaporadoras da portaria e recepção
  • Observar se há gotejamento de condensado sobre pisos, móveis ou equipamentos sociais
  • Testar o acionamento via controle remoto e checar códigos de erro nos visores

Semanal

Zelador(a)
  • Inspecionar as saídas externas dos tubos de dreno para garantir fluxo livre sem entupimento
  • Limpar o gabinete externo e a grelha de insuflamento das evaporadoras com pano seco
  • Checar o funcionamento do sistema de exaustão mecânica dos sanitários das áreas comuns

Quinzenal

Zelador(a)
  • Retirar e lavar os filtros de nylon (telas) das evaporadoras da academia e salão de festas
  • Aplicar higienizador bactericida homologado pela ANVISA nos filtros após a secagem
  • Registrar a rotina concluída e anexar foto do filtro limpo no app GrandCondo

Mensal

Empresa Especializada em HVAC / PMOC
  • Higienizar a bandeja de condensado e aplicar pastilhas bactericidas de lenta dissolução
  • Limpar as serpentinas de evaporação com produto biodegradável sem corrosão
  • Verificar o aperto de bornes nos quadros elétricos e medir a corrente dos compressores
  • Inspecionar a integridade do isolamento térmico das tubulações de cobre
  • Assinar o relatório mensal do PMOC e disponibilizar o documento para a administradora

Semestral

Empresa Especializada em HVAC / Engenharia
  • Substituir filtros descartáveis de alta eficiência (se houver sistema central/duto)
  • Medir parâmetros de superaquecimento e subresfriamento para verificar carga de gás refrigerante
  • Inspecionar os coxins antivibratórios e a fixação das bancadas de condensadoras externas
  • Revalidar a ART/TRT de execução e operação do PMOC no portal do CREA/CFT

Anual

Laboratório de Análise do Ar / Responsável Técnico
  • Realizar coleta de amostragem de ar para análise microbiológica (fungos e CO2) segundo RE 09/ANVISA
  • Efetuar a lavagem química profunda das serpentinas das unidades condensadoras
  • Emitir o Laudo Anual de Qualidade do Ar Interior e arquivar a documentação no GrandCondo

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Acúmulo de biofilme e estagnação de água na bandeja/tubulação de dreno da evaporadora do Espaço GourmetEmpresa contratada48 horasalta
Serpentina de troca térmica e ventilador tangencial da evaporadora do Salão de Festas com incrustação de sujeira e aletas amassadasEmpresa contratada3 diasmedia
Sobreaquecimento e folga nos bornes elétricos do gabinete da evaporadora do Salão de FestasEmpresa contratada24 horascritica
Sistema de renovação de ar externo da academia inoperante e com pré-filtro saturado por poeiraZelador(a)24 horasalta
Falha no acionamento automático da bomba de remoção de condensado nos equipamentos Cassete/Hi-Wall da academiaEmpresa contratada24 horascritica
Presença de mofo e sujidade impregnada no rotor da turbina e serpentina das evaporadoras da academiaEmpresa contratada2 diasalta
Serpentinas das unidades condensadoras da academia com aletas obstruídas por fuligem e amassamento pontualZelador(a)3 diasmedia
Pontos de sobreaquecimento em disjuntores e contatores do quadro elétrico exclusivo da climatização da academiaEmpresa contratada24 horascritica
Filtros de ar laváveis das evaporadoras da academia saturados por poeira e impregnação biológicaZelador(a)1 diaalta
Tubulação de dreno da academia sem declividade contínua e sifão ressecado gerando refluxo de maus odoresEmpresa contratada2 diasmedia
Manchas de óleo mineral nas conexões flangeadas das evaporadoras da academia, indicando vazamento de fluido refrigeranteEmpresa contratada48 horasalta
Concentração de CO2 no ar da academia acima de 1.000 ppm durante horários de pico de usoEngenheiro5 diasalta

Como usar o kit em campo

A gestão preventiva do sistema de climatização das áreas comuns assegura o conforto térmico, a eficiência energética e a qualidade do ar interior conforme a Lei Federal nº 13.589/2018 referente ao PMOC. A equipe de manutenção e zeladoria deve realizar inspeções periódicas rigorosas em evaporadoras, condensadoras, linhas de dreno e quadros elétricos, registrando todas as anomalias no aplicativo GrandCondo. O cálculo do Índice de Conformidade e o armazenamento de evidências fotográficas garantem a rastreabilidade técnica necessária para auditorias sanitárias e a preservação do patrimônio condominial.

  1. 1Vistoria e Higienização de Filtros e EvaporadorasVerifique o estado das telas filtrantes, turbinas e serpentinas de troca térmica nas áreas de maior ocupação como academia e salão de festas. Realize a lavagem ou substituição dos elementos filtrantes conforme a periodicidade do PMOC e diretrizes da ANVISA (RE 09/2003). Aplique sanitizantes homologados e registre as fotos de comparativo antes e depois na plataforma GrandCondo.
  2. 2Inspeção do Sistema de Drenagem e SifõesAvalie a desobstrução das bandejas, tubulações de dreno por gravidade e teste o acionamento automático das bombas de remoção nos equipamentos do tipo Cassete e Hi-Wall. Garanta a presença de declividade contínua e sifões funcionais para evitar o retorno de maus odores e gotejamentos sobre o piso ou forro. Fotografe os testes de escoamento utilizando água limpa para comprovação operacional.
  3. 3Medição Térmica e Cálculo do Delta T de OperaçãoMeça as temperaturas de insuflamento e retorno em cada evaporadora utilizando um termômetro infravermelho ou anemômetro devidamente calibrado. O diferencial de temperatura (Delta T) deve se manter entre 10°C e 15°C para comprovar a eficiência da troca térmica do fluido refrigerante. Anote os valores obtidos e anexe as imagens da leitura digital diretamente no relatório do aplicativo.
  4. 4Verificação de Condensadoras e Linhas FrigorígenasInspecione as unidades externas em fachadas, varandas técnicas e coberturas quanto ao acúmulo de sujidade nas aletas, corrosão e integridade do isolamento térmico. Verifique conexões flangeadas e válvulas de serviço para identificar manchas de óleo que indicam vazamento de fluido refrigerante. Notifique a equipe técnica responsável via GrandCondo caso encontre perda de carga ou aletas amassadas.
  5. 5Inspeção do Quadro Elétrico e Componentes de ProteçãoTeste o aperto dos bornes, contatores e disjuntores de proteção dos circuitos de climatização respeitando os parâmetros da NBR 5410 e NR-10. A detecção prévia de pontos de sobreaquecimento previne paralisações do sistema e riscos de curto-circuito no painel da central. Fotografe o quadro elétrico e anexe a medição de temperatura do painel no módulo de manutenção da plataforma.
  6. 6Monitoramento da Renovação de Ar e Qualidade do Ar InteriorVerifique o funcionamento do sistema de renovação de ar externo na academia, garantindo pré-filtros limpos e tomadas de ar totalmente desobstruídas. Monitore os níveis de dióxido de carbono (CO2) em horários de pico, assegurando que a concentração permaneça abaixo do limite normativo de 1.000 ppm. Registre os dados no sistema e garanta que as etiquetas físicas do PMOC estejam visíveis e atualizadas nos aparelhos.

Dicas de campo

  • Mantenha as etiquetas físicas de controle do PMOC devidamente preenchidas e afixadas no gabinete de todas as evaporadoras para rápida fiscalização sanitária.
  • Utilize pastilhas bactericidas de liberação prolongada nas bandejas de condensado para evitar a formação de biofilme e incrustações orgânicas.
  • Fotografe o painel digital dos aparelhos de medição (termo-higrômetro, medidor de CO2 e alicate amperímetro) junto ao identificador do equipamento.
  • O Índice de Conformidade é calculado dividindo o número de itens conformes pelo total de itens inspecionados no checklist, multiplicando o resultado por 100.
  • Estabeleça uma meta de Índice de Conformidade igual ou superior a 90% para garantir a aprovação em auditorias do PMOC e órgãos de vigilância sanitária.
  • Utilize a plataforma GrandCondo para emitir ordens de serviço automáticas à administradora sempre que o Delta T estiver fora da faixa ideal de 10°C a 15°C.
  • Realize os testes de estanqueidade e escoamento do dreno adicionando água na bandeja durante os períodos de menor movimento das áreas comuns.

Para quem é este kit

Introdução

A gestão técnica dos sistemas de climatização nas áreas comuns exige rigor normativo para garantir a qualidade do ar e a durabilidade dos equipamentos. A padronização das rotinas de inspeção evita passivos legais e otimiza a operação diária da equipe de zeladoria.

Perguntas frequentes

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  • Comprovante térmico impresso na portaria
  • Cadastro de encomenda em menos de 10 segundos
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