Notificação ao Condômino

A presente Notificação Extrajudicial é expedida pelo Condomínio {nome_condominio}, devidamente representado por seu(sua) Síndico(a) no uso de suas atribuições legais, ao(à) condômino(a) e/ou possuidor(a) da unidade {unidade_bloco}, Sr.(a) {nome_notificado}. O presente ato formaliza a constatação de descumprimento de normas técnicas e diretrizes de convivência vigentes no condomínio. A medida assegura a oportunidade de adequação voluntária e o exercício do contraditório, preservando a segurança e a salubridade da edificação.

O Condomínio, mediante fiscalização efetuada pela equipe presencial de zeladoria e administração, constatou a prática reiterada ou pontual de infração técnica e regimental na unidade habitacional supracitada em {data_ocorrencia}. A irregularidade consiste na execução de intervenção estrutural/reforma sem a devida apresentação do Plano de Reforma e da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART/RRT), descumprindo os critérios estabelecidos pela ABNT NBR 16280. Adicionalmente, registrou-se a geração de ruídos excessivos e descarte irregular de entulho nas áreas comuns da edificação.

As infrações identificadas foram formalmente catalogadas pela zeladoria e registradas no módulo operacional do sistema GrandCondo, gerando um histórico auditável e imutável das ocorrências. Abaixo estão discriminados os registros formais, relatórios fotográficos e relatórios de atendimento que fundamentam esta notificação. Os documentos comprobatórios integrais encontram-se acostados aos anexos deste instrumento.

A conduta relatada viola expressamente disposições legais e regulamentares que regem o direito condominial e a manutenção de edificações no Brasil. A inobservância dessas diretrizes compromete a estabilidade da edificação, a salubridade das áreas comuns e o sossego dos demais condôminos. O prosseguimento das irregularidades sujeita o infrator às sanções cíveis, administrativas e criminais cabíveis.

• 1. O Art. 1.336, IV do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) impõe ao condômino o dever de não utilizar a sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais possuidores.
• 2. O Art. 1.348, V do Código Civil confere ao síndico a obrigação legal de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.
• 3. A norma técnica ABNT NBR 16280 exige a submissão prévia ao síndico do Plano de Reforma, acompanhado de ART/RRT quitada e formalizada por profissional habilitado (Engenheiro ou Arquiteto), antes do início de qualquer obra.
• 4. A norma ABNT NBR 5674 estabelece os requisitos para o sistema de gestão de manutenção da edificação, prevenindo perda de desempenho e riscos à estrutura do condomínio.
• 5. Os artigos do Regimento Interno e da Convenção Condominial vigentes vedam a alteração de fachada, perturbação do sossego e obras sem anuência prévia da administração.

Diante da irregularidade constatada, o Notificado fica formally intimado a adotar as providências corretivas e técnicas necessárias no prazo estabelecido nesta notificação. O adimplemento das obrigações exigidas é condição indispensável para a regularização da unidade perante a administração. A fiscalização presencial da zeladoria verificará o cumprimento das medidas requeridas.

• 1. Paralisar imediatamente as atividades de reforma ou intervenção na unidade até a regularização documental e técnica formal junto à administração do condomínio.
• 2. Apresentar ao síndico o Plano de Reforma detalhado, acompanhado do RRT/ART de execução e projeto, devidamente assinado por profissional registrado no CREA/CAU.
• 3. Cessar de imediato a emissão de ruídos fora dos horários permitidos e restabelecer os níveis de ruído dentro dos limites estabelecidos na NBR 10151 e no Regimento Interno.
• 4. Promover a remoção completa e imediata de entulhos, materiais de construção ou volumes depositados indevidamente nas áreas comuns ou rotas de fuga.
• 5. Reparar integralmente, às suas expensas, quaisquer danos físicos ou estéticos causados às áreas comuns ou unidades vizinhas decorrentes das atividades irregulares.

Fica concedido ao Notificado o prazo improrrogável discriminado abaixo, contado a partir da data de recebimento desta notificação, para adotar as providências exigidas ou apresentar defesa prévia. A manifestação defensiva deverá ser formalizada por escrito e encaminhada à administração do condomínio ou registrada diretamente através do aplicativo GrandCondo. Transcorrido o prazo sem o devido saneamento ou manifestação, as sanções previstas serão aplicadas sumariamente.

O não cumprimento das determinações contidas nesta notificação no prazo assinalado resultará na aplicação automática das sanções previstas nas normas condominiais e na legislação pátria. A administração atuará com firmeza para assegurar a integridade do edifício e o bem-estar da coletividade. Todas as despesas decorrentes de medidas judiciais ou intervenções emergenciais serão cobradas da unidade infratora.

• 1. Aplicação de multa regimental no valor fixado pela Convenção e pelo Art. 1.336, § 2º do Código Civil, sem prejuízo da imposição de multas progressivas em caso de reincidência com base no Art. 1.337.
• 2. Impedimento de entrada de novos materiais de construção e paralisação do acesso de prestadores de serviço não cadastrados junto à portaria e zeladoria do condomínio.
• 3. Ajuizamento de Ação Cominatória de Obrigação de Fazer/Não Fazer com pedido de tutela de urgência (liminar) para embargo de obra, respondendo o condômino por custas e honorários advocatícios.
• 4. Comunicação formal aos órgãos de fiscalização profissional (CREA/CAU) e aos órgãos públicos competentes (Prefeitura e Defesa Civil) em caso de constatação de risco estrutural à edificação.

Em conformidade com a Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709/2018), informa-se que o tratamento dos dados pessoais constantes neste documento e nos seus anexos fundamenta-se no Art. 7º, incisos II e VI. Os dados são processados exclusivamente para o cumprimento de obrigação legal/regimental e para o exercício regular de direitos em processos administrativos ou judiciais. A guarda do documento observará rigorosos padrões de confidencialidade e acesso restrito ao corpo diretivo do condomínio.

Atesto que recebi nesta data a presente Notificação Extrajudicial de Infração, acompanhada de seus anexos, tomando ciência integral de seu conteúdo, dos prazos fixados e das implicações legais e financeiras decorrentes do eventual descumprimento. Em caso de recusa de assinatura por parte do notificado, a entrega será confirmada por 02 (duas) testemunhas presenciais que acompanharam a diligência conduzida pela zeladoria ou preposto do condomínio.