GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-859
eficiência: LED, sensores, automação, isolamento, equipamentos e retorno do investimento — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist da Eficiência Energética das Áreas Comuns

Este kit abrange a inspeção técnica preventiva e diagnóstica dos sistemas iluminação, força, automação e climatização das áreas comuns de condomínios residenciais, identificando desperdícios de energia elétrica, desequilíbrios de carga e oportunidades de modernização tecnológica

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Audite circuitos elétricos, iluminação LED e conjuntos motobomba das áreas comuns segundo as normas NBR 16747 e NBR 5674. Identifique anomalias, elimine o desperdício de energia e planeje retrofits com retorno financeiro mensurável.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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Critérios Técnicos

Economia Estimada

Sistemas Inspecionados

Registro Agilizado

O que vem neste kit

  • Checklist Operacional em PDF com 48 Itens Técnicos Verificáveis
  • Matriz de Classificação de Anomalias Elétricas e Grau de Risco (ABNT NBR 16747)
  • Planilha de Dimensionamento e Cálculo de ROI para Retrofit de Iluminação LED
  • Guia de Inspeção de Banco de Capacitores e Fator de Potência (NBR 5410)
  • Roteiro de Vistoria de Conjuntos Motobomba e Inversores de Frequência
  • Modelo de Relatório Fotográfico de Não Conformidades para Apresentação em Assembleia
  • Tabela de Frequências de Manutenção Preventiva (Diário a Anual)
  • Plano de Ação Operacional com Modelos de Ordens de Serviço Preventivas
  • Guia de Integração das Vistorias no Módulo de Manutenção do Sistema GrandCondo

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Iluminação LED de Garagens, Halls e Escadarias de Emergência
Sensores de Presença, Fotocélulas e Minuterias Temporizadas
Conjuntos Motobomba de Recalque de Água Potável e Esgoto
Sistemas de Exaustão Mecânica e Ventilação de Subsolos
Quadros de Comando e Iluminação Interna das Cabines de Elevadores
Painéis Elétricos Gerais de Distribuição (QDG) e Barramentos
Banco de Capacitores Automático para Correção do Fator de Potência
Sistema de Aquecimento Central Solar, a Gás ou Elétrico de Água
Iluminação Perimetral, de Jardim, Fachada e Áreas Esportivas
Relés Horários e Automação de Cargas (Sistemas Timers e GrandCondo)
Sistemas de Climatização/Ar Condicionado das Áreas Comuns (Salão de Festas e Academia)
Centrais de Exaustão de Churrasqueiras e Ambientes Fechados

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747:2020 — Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5674:2012 — Diretrizes para organização, planejamento e controle da manutenção
  • • ABNT NBR 5410:2004 — Instalações elétricas de baixa tensão
  • • ABNT NBR ISO/CIE 8995-1:2013 — Iluminação de ambientes de trabalho - Parte 1: Interior
  • • ABNT NBR ISO 50001:2018 — Sistemas de gestão da energia - Requisitos com orientações para uso
  • • NR-10 — Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • • ABNT NBR 13570:1996 — Instalações elétricas em locais de afluência de público

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Garagem (Subsolos e Pilotis)
risco media

As luminárias LED das garagens possuem fator de potência (FP) igual ou superior a 0,92 e fornecem iluminância média de pelo menos 75 lux nas vias de circulação?

Critério: Iluminância média mínima de 75 lux (ABNT NBR ISO/CIE 8995-1) e Fator de Potência (FP) dos drivers ≥ 0,92 (ABNT NBR 5410).

Como verificar: Medir a iluminância no plano do piso com luxímetro calibrado nos pontos centrais dos trechos de circulação e conferir a especificação técnica do driver das luminárias via catálogo técnico ou alicate wattímetro.

002
Garagem (Subsolos e Pilotis)
risco media

O sistema de sensores de presença do subsolo está setorizado por zonas de manobra, mantendo ativado apenas o trecho ocupado com temporização ajustada para até 3 minutos?

Critério: Setorização física e lógica funcional, com desligamento automático programado entre 1,5 e 3 minutos após a última detecção.

Como verificar: Caminhar pelos trechos das garagens observando se apenas o setor percorrido acende e cronometrar o tempo decorrido até o desligamento automático após a ausência de movimento.

003
Halls Social e de Serviço
risco baixa

As luminárias LED dos halls possuem eficácia luminosa superior a 100 lm/W e estão isentas de oscilação luminosa visível ou perceptível (flicker)?

Critério: Eficácia luminosa ≥ 100 lm/W e ausência total de oscilação/flicker na verificação óptica.

Como verificar: Verificar a especificação de fluxo luminoso (lumens) e potência (watts) no corpo da lâmpada/painel e utilizar a câmera de um smartphone apontada para a fonte luminosa para identificar faixas pretas de oscilação (flicker).

004
Halls de Acesso e Circulação
risco media

Os temporizadores e minuterias dos halls acionam corretamente pelos pulsadores e desenergizam o circuito no tempo programado sem contatos colados?

Critério: Desenergização total do circuito no prazo configurado de 2 a 5 minutos e ausência de travamento mecânico/elétrico.

Como verificar: Acionar os pulsadores do hall em andares aleatórios, cronometrar o tempo de abertura dos contatos e inspecionar visualmente os módulos no Quadro de Luz e Força (QDLF).

005
Escadarias de Emergência
risco critica

As luminárias de emergência LED das escadarias possuem autonomia garantida de pelo menos 2 horas com entrada em operação imediata na falta de energia da rede?

Critério: Comutação em tempo inferior a 2 segundos e autonomia mantida por no mínimo 120 minutos com fluxo luminoso nominal de emergência.

Como verificar: Seccionar o disjuntor do circuito de iluminação de emergência no quadro geral, observar o acionamento simultâneo dos pontos e medir a autonomia por amostragem durante o procedimento de manutenção.

006
Escadarias de Emergência
risco alta

Os sensores de presença das escadarias operam com iluminação residual permanente de balizamento (dimerização em stand-by) sem desligamento 100% no escuro?

Critério: Nível de iluminação de balizamento de no mínimo 5 lux constante no piso e elevação nominal imediata ao detectar movimento.

Como verificar: Verificar se na ausência de presença o sistema mantém o ponto LED dimerizado em nível reduzido (10% a 20%) e se atinge 100% de intensidade imediatamente ao detectar presença.

007
Áreas Externas e Fachadas
risco media

As fotocélulas da iluminação externa estão direcionadas corretamente e desprovidas de interferência de luz artificial direta que cause oscilação (ciclo falso)?

Critério: Acionamento estrito quando a iluminância natural estiver abaixo de 20 lux e ausência total de acionamentos falsos ou oscilação contínua.

Como verificar: Inspecionar a orientação física da fotocélula (voltada para o quadrante norte/sul sem sombreamento ou foco direto) e cobrir a lente com invólucro opaco para validar a resposta do relé.

008
Quadro de Iluminação e Força (QDLF)
risco alta

Os circuitos de iluminação e automação das áreas comuns possuem proteção funcional contra surtos (DPS) e proteção contra fuga de corrente (DR) devidamente operacionais?

Critério: Atuação instantânea do interruptor DR ao acionar o botão de teste e janelas de sinalização dos DPS totalmente na cor verde (operacional).

Como verificar: Acionar o botão de teste dos dispositivos DR nos quadros e verificar o indicador colorido do status de vida útil dos cartuchos DPS no painel.

Calendário de inspeções

Diário

Zelador(a)
  • • Verificar se a iluminação de fachadas e jardins desligou ao amanhecer
  • • Checar funcionamento dos refletores e luzes pilares da portaria e acessos
  • • Inspecionar visualmente se há luminárias ligadas indevidamente durante o dia em áreas abertas

Semanal

Zelador(a)
  • • Testar sensores de presença dos halls de entrada e garagens
  • • Verificar se a iluminação interna dos elevadores apaga no modo standby
  • • Conferir temporização do sistema de exaustão de subsolos
  • • Verificar ruídos ou vibrações anormais nas bombas de recalque em operação

Mensal

Empresa de Manutenção Elétrica / Zelador(a)
  • • Realizar leitura da fatura de energia e registrar consumo de reativos e pico de demanda no GrandCondo
  • • Inspecionar regulagem dos relés horários e timers das piscinas e iluminação externa
  • • Verificar limpeza das lentes e difusores das luminárias dos subsolos e áreas sociais
  • • Conferir o estado de conservação dos bancos de capacitores automáticos

Trimestral

Eletricista Qualificado / Zelador(a)
  • • Medir níveis de ilutamento (lux) nos halls, escadas e garagens conforme NBR ISO/CIE 8995-1
  • • Verificar aquecimento anormal de fiação e disjuntores nos quadros parciais de iluminação
  • • Testar comutação manual/automática dos quadros de comando das bombas de água
  • • Limpar sensores fotocélula localizados em áreas externas sujeitas ao acúmulo de sujeira

Semestral

Empresa Especializada em Manutenção Preventiva
  • • Realizar inspeção termográfica completa nos quadros gerais de distribuição (QDG)
  • • Medir corrente, tensão e fator de potência na entrada principal e nos quadros de motores
  • • Verificar o estado dos isolamentos térmicos das tubulações de água quente do sistema central
  • • Executar reaperto de conexões e barramentos de todos os quadros elétricos de áreas comuns

Anual

Engenheiro(a) Eletricista / Perito(a) de Inspeção Predial
  • • Realizar inspeção predial de eficiência energética com emissão de laudo conforme NBR 16747
  • • Avaliar viabilidade técnica e Payback para substituição de motores antigos por modelos de alta eficiência (IR3/IR4)
  • • Calibrar instrumentação de medição e automação do condomínio
  • • Revisar o dimensionamento do banco de capacitores frente à variação de carga do edifício

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Luminárias de emergência LED das escadarias com autonomia inferior a 2 horas e falha no acionamento instantâneo em simulação de falta de fase.Empresa contratada7 diascritica
Sensores de presença das escadarias de emergência desligando a iluminação em 100%, em descumprimento ao balizamento de segurança.Empresa contratada15 diasalta
Quadro de Iluminação e Força (QDLF) sem dispositivos de proteção contra surtos (DPS) e sem proteção diferencial residual (DR).Empresa contratada10 diascritica
Partida direta nos motores de recalque de água potável provocando picos de corrente elétrica e golpes de aríete no barrilete.Empresa contratada30 diasmedia
Inoperância do relé alternador de partida e chaves boia travadas no poço das bombas submersas de esgoto.Empresa contratada5 diasalta
Sistema de exaustão mecânica de subsolos operando de forma contínua 24 horas por dia, sem automação de controle de demanda.Empresa contratada20 diasmedia
Fator de potência no barramento geral do QDG medido em 0,81 induzindo a cobrança de multas por consumo de energia reativa excedente.Engenheiro15 diasalta
Desequilíbrio de corrente superior a 18% entre as fases R, S e T no barramento de entrada principal do QDG no horário de pico.Empresa contratada15 diasmedia
Registro termográfico acusando ponto quente acima de 85°C nas conexões dos disjuntores de entrada do QDG sob carga nominal.Empresa contratada3 diascritica
Contatores do banco de capacitores operando sem resistores de pré-carga, provocando surtos mecânicos e elétricos de inrush no chaveamento.Empresa contratada15 diasalta
Células capacitivas trifásicas apresentando estufamento da carcaça metálica e vazamento do líquido dielétrico impregnante.Empresa contratada5 diascritica
Gabinete do banco de capacitores sem exaustão forçada por termostato, operando em temperatura interna acima de 45°C.Empresa contratada20 diasmedia

Como usar o kit em campo

A inspeção predial de eficiência energética nas áreas comuns avalia o desempenho operacional e o consumo eletrotérmico dos sistemas prediais, fundamentando-se nas diretrizes normativas da ABNT NBR 16747 e ABNT NBR 5674. O zelador e a equipe de manutenção utilizam este checklist para identificar anomalias, picos de demanda e desperdícios operacionais, registrando falhas diretamente na plataforma GrandCondo para análise técnica da administradora e do síndico. A implementação rigorosa destas rotinas assegura a redução dos custos tarifários de energia, estende a vida útil dos ativos prediais e garante a conformidade operacional dos painéis elétricos e conjuntos motobomba.

  1. 1Planejamento e Segurança da InspeçãoPrepare os equipamentos de proteção individual (EPIs) adequados para intervenções em baixa tensão conforme a NR-10 e alinhe o cronograma de inspeção com a equipe operacional do condomínio. Verifique os diagramas unifilares atualizados dos quadros de distribuição geral (QDG) e prepare a câmera termográfica devidamente calibrada. O zelador deve notificar o síndico através do módulo de comunicados do ecossistema GrandCondo antes de iniciar a vistoria técnica nos painéis centrais.
  2. 2Vistoria da Iluminação LED, Sensores e BalizamentoInspecione a iluminação de garagens, halls e escadarias de emergência verificando a operação de minuterias, fotocélulas e sensores de presença com balizamento dimerizado. Valide a autonomia mínima de 2 horas do sistema de iluminação de emergência e meça os níveis de iluminância conforme as recomendações da ABNT NBR ISO/CIE 8995-1. Fotografe pontos com lâmpadas queimadas ou circuitos com acionamento permanente no escuro para inclusão direta no relatório técnico.
  3. 3Inspeção de Conjuntos Motobomba e Automação de ExaustãoAvalie os quadros de comando das bombas de recalque de água, esgoto e águas pluviais, conferindo a operação de soft-starters, inversores de frequência e relés alternadores de partida. Verifique se a exaustão mecânica dos subsolos é acionada por programador horário semanal ou sensores de monóxido de carbono (CO) plenamente funcionais. Registre no aplicativo GrandCondo quaisquer ruídos anormais, vazamentos no selo mecânico ou leituras elevadas de corrente elétrica.
  4. 4Termografia e Análise do QDG e Banco de CapacitoresExecute varredura termográfica nos barramentos principais, dispositivos de proteção (DPS e DR) e contatores para identificar conexões frouxas ou pontos quentes com elevação de temperatura anormal. Meça o desequilíbrio de corrente entre as fases R, S e T no horário de pico e verifique se o fator de potência no controlador automático do banco de capacitores permanece igual ou superior a 0,92. Registre imagens termográficas em paralelo com fotos convencionais, identificando de forma clara o barramento inspecionado.
  5. 5Avaliação do Isolamento Térmico e Aquecimento CentralInspecione as tubulações de água quente do barrilete, anel de recirculação e reservatórios térmicos (boilers), garantindo a integridade do isolamento térmico em elastômero ou lã de rocha. Verifique a chama dos queimadores dos aquecedores a gás, confirmando o padrão azul e estável, além da estanqueidade dos dutos de exaustão de acordo com a ABNT NBR 13103. Fotografe trechos com isolamento danificado ou com sinais de oxidação visível nos trocadores de calor.
  6. 6Registro Fotográfico e Mapeamento de AnomaliasDocumente cada inconformidade encontrada utilizando fotos nítidas com enquadramento amplo e detalhado, associando a localização exata no condomínio. Classifique a gravidade da anomalia em grau de risco crítico, regular ou mínimo conforme estabelecido na ABNT NBR 16747. Anexe todas as evidências visuais no formulário digital de inspeção do ecossistema GrandCondo para consolidar o histórico de manutenção predial.
  7. 7Cálculo do Índice de Conformidade e Classificação de RiscoCalcule o Índice de Conformidade Energética (ICE) dividindo o número de itens conformes pelo total de itens inspecionados no checklist e multiplicando o resultado por 100. Estabeleça prazos de correção técnica proporcional à severidade do risco, atribuindo intervenções imediatas para inconformidades críticas no QDG ou em escapamentos de gás. O indicador consolidado deve ser disponibilizado para acompanhamento da administradora via dashboard da plataforma GrandCondo.
  8. 8Elaboração do Plano de Ação e Lançamento na PlataformaEstruture as recomendações técnicas e os retornos estimados de investimento (Payback) para as correções necessárias, priorizando a substituição de componentes obsoletos por novas tecnologias. Atribua responsáveis técnicos, prazos e orçamento aprovado diretamente nas ordens de serviço do ecossistema GrandCondo. Encaminhe o relatório conclusivo devidamente assinado pelo responsável técnico ou zelador para a validação formal do síndico.

Dicas de campo

  • • Utilize alicates amperímetros calibrados True-RMS para medição exata do desequilíbrio de fase nos barramentos sob carga nominal.
  • • Programe a automação integrada do ecossistema GrandCondo para desativar a iluminação de fachada e jardim nos horários de menor circulação.
  • • Mantenha os sensores de CO da exaustão dos subsolos com aferição e calibração anual documentada por laudo técnico emitido por empresa habilitada.
  • • Verifique a exaustão forçada e o estado das células capacitivas do banco automático, substituindo contatores da categoria AC-6b com desgaste acentuado.
  • • Aplique iluminação de balizamento com dimerização a 20% em escadarias e garagens para conciliar economia de energia com a segurança dos moradores.
  • • Inspecione mensalmente o estado das coquilhas de isolamento térmico nas linhas de recirculação de água quente para evitar perdas térmicas por irradiação.
  • • Exija a limpeza periódica e substituição dos filtros dos sistemas de climatização do salão de festas e academia para reduzir o consumo dos compressores.

Para quem é este kit

Introdução

A gestão inteligente do consumo elétrico predial exige inspeção técnica rigorosa baseada nas NBR 16747 e NBR 5674. Descubra como mapear desperdícios, corrigir o fator de potência e modernizar sistemas sem comprometer a segurança operacional das instalações.

Seção 01A Relevância Normativa da Inspeção de Eficiência Energética

Seção 02Otimização de Iluminação: LEDs, Sensores e Fotocélulas nas Áreas Comuns

  • Mapear pontos de luz permanentemente acesos sem justificativa operacional da portaria.
  • Aferir a sensibilidade e o tempo de retardo programado nos sensores de presença infravermelhos.
  • Verificar o estado físico e elétrico das fotocélulas da iluminação de fachada e áreas esportivas.
  • Inspecionar a autonomia dos circuitos independentes da iluminação de balizamento e emergência predial.

Seção 03Desempenho Eletromecânico: Bombas de Recalque e Exaustão de Subsolos

Seção 04Quadros de Distribuição (QDG), Fator de Potência e Bancos de Capacitores

  • Realizar reaperto técnico com torquímetro em todas as conexões dos barramentos de cobre.
  • Medir a corrente elétrica em cada fase ativa para constatar o perfeito equilíbrio do circuito.
  • Testar os estágios do banco de capacitores automático e inspecionar a robustez dos contatores.
  • Conferir as vedações dos quadros elétricos, garantindo o grau de proteção IP adequado ao local.

Seção 05Climatização e Aquecimento Central: Gestão de Demanda Térmica

Seção 06Integração de Automação, Relés Horários e a Atuação da Zeladoria

  • Ajustar os relés horários para acompanhar a variação da luz natural em fachadas e portões.
  • Integrar o acionamento de espelhos d'água aos horários estipulados rigorosamente no regimento interno.
  • Inspecionar comandos de exaustores mecânicos localizados em churrasqueiras e áreas gourmet fechadas.
  • Capacitar a zeladoria na correta interpretação técnica dos manuais de operação dos programadores horários.

Seção 07Classificação de Risco e Execução do Plano de Manutenção Preventiva

Perguntas frequentes

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Conclusão

Padronize a auditoria elétrica, térmica e luminotécnica do seu edifício com critérios de engenharia comprovados. Baixe agora o Kit Profissional de Inspeção — Eficiência Energética das Áreas Comuns e estabeleça um plano de manutenção previsível e rentável para o seu condomínio.

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