GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-664
monitoramento com selo testemunho ou fissurômetro: leitura periódica, registro e critério de alerta — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist de Monitoramento de Fissuras Ativas

Este kit abrange o procedimento operacional para identificação, mapeamento, instalação de instrumentos de medição (fissurômetros e selos testemunho) e leitura periódica de fissuras ativas em elementos estruturais e de vedação em condomínios residenciais

9 min de leitura ~16 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Instale fissurômetros, registre leituras periódicas e classifique riscos conforme a NBR 16747 e NBR 5674. Capacite seu zelador e síndico para agir preventivamente integrando inspeções técnicas à rotina operacional do GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

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O que vem neste kit

  • Checklist Operacional de Inspeção com 40 pontos de verificação em campo
  • Ficha de Mapeamento Fotográfico e Identificação de Fissuras Estruturais
  • Guia Passo a Passo para Fixação Epóxi de Fissurômetros e Selos Testemunho
  • Planilha de Leitura Periódica e Correlação de Variação Higrotérmica
  • Matriz de Classificação de Risco (Crítico, Regular e Mínimo) NBR 16747
  • Protocolo de Notificação Técnica Preventiva para Engenheiro Calculista
  • Modelo de Relatório Fotográfico Padronizado para Apresentação em Assembleia
  • Ordens de Serviço Padronizadas para Acompanhamento Operacional do Zelador
  • Guia de Integração dos Procedimentos de Manutenção ao Sistema GrandCondo

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Vigas e pilares de transição nos pavimentos de garagem e subsolo
Muros de arrimo, contenções e paredes de encosta nas divisas do terreno
Lajes de garagem e rampas sujeitas à movimentação e tráfego de veículos
Alvenarias de vedação e painéis de fachada principal e posterior
Vigas em balanço, consolos e lajes de sacadas dos apartamentos
Paredes e lajes dos reservatórios superiores e inferiores de água potável
Juntas de dilatação estrutural em pisos, vigas e revestimentos externos
Platibandas, parapetos e alvenarias do topo da cobertura do edifício
Caixas de corrida dos elevadores e vigas de fixação dos guias
Interfaces entre alvenaria e estrutura de concreto armado (encunhamento)
Pisos de áreas comuns externas sujeitos a recalque de aterro

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747:2020 - Inspeção predial - Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 6118:2023 - Projeto de estruturas de concreto - Procedimento
  • • ABNT NBR 15575-2:2021 - Edificações habitacionais - Desempenho - Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais
  • • ABNT NBR 9575:2010 - Impermeabilização - Seleção e projeto
  • • ABNT NBR 13752:1992 - Perícias de engenharia na construção civil

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Vigas de transição do 1º Subsolo
risco critica

As fissuras identificadas nas vigas de transição da garagem possuem código de identificação físico único e legível demarcado na peça estrutural ao lado do instrumento de medição?

Critério: 100% dos pontos de monitoramento em vigas de transição devem possuir identificação alfanumérica única conforme mapeamento do laudo estrutural (ABNT NBR 16747:2020).

Como verificar: Inspecionar visualmente as vigas de transição no subsolo e verificar se há demarcação em tinta acrílica ou etiqueta industrial com a numeração do ponto (ex.: VT-01-F1) adjacente ao fissurômetro.

002
Vigas de transição nos pavimentos de garagem
risco critica

Os fissurômetros acrílicos graduados instalados nas vigas de transição do subsolo estão fixados com resina epóxi rígida e com a escala zerada no momento da instalação?

Critério: Fixação 100% rígida sem folgas ou deslocamentos do adesivo; leitura inicial zerada e registrada em prontuário técnico (ABNT NBR 5674:2012).

Como verificar: Verificar se as placas do fissurômetro estão firmemente coladas com adesivo epóxi bicomponente e inspecionar se a malha vernier/cruzeta coincide com a marcação zero inicial.

003
Pilares de transição dos subsolos
risco critica

Os selos testemunho de vidro ou plaquetas de gesso instalados nos pilares de transição da garagem estão íntegros e sem fratura por tensão estrutural?

Critério: Selo íntegro sem fraturas. Caso haja ruptura, a ocorrência deve gerar chamado técnico de emergência no sistema GrandCondo para avaliação do engenheiro projetista estrutural em até 24 horas (ABNT NBR 16747:2020).

Como verificar: Inspecionar visualmente o corpo dos selos de vidro (espessura 2 mm a 3 mm) ou de gesso instalados sobre as fissuras dos pilares de transição e registrar se há trinca ou ruptura total do selo.

004
Vigas de transição nos pavimentos de garagem
risco critica

A abertura das fissuras monitoradas no banzo tracionado e alma das vigas de transição permanece abaixo do limite máximo de serviço (ELS-W) definido pela norma?

Critério: Abertura máxima (w) <= 0,3 mm para classe de agressividade ambiental CAA-II conforme ABNT NBR 6118:2023 e ABNT NBR 15575-2:2021.

Como verificar: Efetuar a leitura do fissurômetro graduado ou utilizar fisurômetro óptico/lupa graduada sobre a fissura na viga de transição e comparar o valor com o limite normativo.

005
Nós de pórtico e encontros pilar-viga de transição na garagem
risco critica

A variação da taxa de evolução temporal das fissuras de cisalhamento (diagonais) no encontro entre vigas e pilares de transição é nula ou inferior ao nível de alerta?

Critério: Taxa de abertura temporal delta_w < 0,1 mm/mês. Qualquer valor >= 0,1 mm/mês classifica a anomalia como crítica e exige interdição preventiva da área da garagem (ABNT NBR 16747:2020).

Como verificar: Registrar o valor acumulado nos eixos X e Y do fissurômetro graduado no nó de transição e calcular a diferença de abertura em relação à medição do mês anterior.

006
Pilares de transição no subsolo
risco alta

Os pilares de transição afetados por fissuras ativas estão isentos de eflorescências, lixiviação do concreto e estufamento do cobrimento por corrosão de armadura?

Critério: Ausência total de eflorescência ativa, lixiviação ou cobrimento destacado/cavo na região do monitoramento (ABNT NBR 6118:2023).

Como verificar: Inspecionar a superfície dos pilares de transição ao redor da fissura monitorada buscando manchas brancas (carbonato de cálcio), manchas de ferrugem, fissuras paralelas às armaduras ou som cavo ao percutir com martelo de pena.

007
Garagem e Subsolos - Vigas e Pilares de Transição
risco media

Os dados de leitura dos fissurômetros das vigas e pilares de transição estão registrados na ficha técnica do sistema GrandCondo correlacionados à umidade e temperatura local?

Critério: 100% das leituras cadastradas contendo data, hora, valores e dados ambientais (temperatura em °C e umidade relativa em %) conforme ABNT NBR 5674:2012.

Como verificar: Checar no módulo de manutenção da plataforma GrandCondo se o zelador/inspetor anexou a foto da leitura, digitou os valores do fissurômetro e registrou a umidade relativa e temperatura aferidos com termo-higrômetro digital no subsolo.

008
Vigas e Pilares de Transição da Garagem
risco critica

O condomínio possui procedimento estruturado e contatos de emergência do engenheiro calculista/consultor definidos para o caso de atingimento dos gatilhos de alerta crítico nos elementos de transição?

Critério: Plano de contingência cadastrado, válido, atualizado anualmente e com responsável técnico habilitado (CREA) designado para atendimento emergencial (ABNT NBR 16747:2020 e NBR 5674:2012).

Como verificar: Verificar se o plano de manutenção e contingência arquivado no sistema GrandCondo contém a matriz de contatos técnicos de emergência e as orientações para escoramento preventivo de vigas de transição.

Calendário de inspeções

Semanal

Zelador / Encarregado de Manutenção
  • • Inspecionar selos testemunho de vidro instalados em fissuras de grau de risco alto
  • • Verificar o estado físico do retículo e fixação dos fissurômetros de acrílico
  • • Registrar fotograficamente fissuras monitoradas em áreas com relatos de estalos
  • • Checar vazamentos ou infiltrações ativas ao longo das fissuras mapeadas na garagem

Quinzenal

Zelador capacitado com suporte GrandCondo
  • • Realizar a leitura visual da abertura dos fissurômetros bidirecionais de acrílico
  • • Anotar a data, hora, temperatura e umidade no momento da leitura da fissura
  • • Anexar os dados lidos e fotos no aplicativo da plataforma de gestão do condomínio
  • • Notificar o síndico caso qualquer selo de vidro apresente trinca ou rompimento

Mensal

Zelador / Administradora
  • • Varredura geral em vigas, pilares e lajes do subsolo para identificar novas fissuras
  • • Verificação das juntas de dilatação do pavimento térreo e áreas de tráfego
  • • Inspeção das alvenarias de vedação nos barriletes e casas de máquinas dos elevadores
  • • Conferência do cadastro e numeração física de cada ponto de monitoramento

Trimestral

Engenheiro Civil Perito
  • • Aferição de precisão com paquímetro digital em todos os pontos com fissurômetro
  • • Cálculo da taxa de variação (Delta mm/mês) da abertura das fissuras monitoradas
  • • Classificação da atividade da fissura (ativa cíclica, ativa progressiva ou passiva)
  • • Emissão de parecer técnico prévio consolidando as leituras do trimestre

Semestral

Engenheiro Civil Perito
  • • Revisão completa das vedações externas e fachada com equipamento óptico
  • • Inspeção técnica dos muros de arrimo e sistemas de drenagem associados
  • • Avaliação do comportamento das fissuras frente às variações sazonais de temperatura
  • • Calibração ou substituição de fissurômetros acrílicos danificados ou opacificados

Anual

Engenheiro Civil / Síndico
  • • Elaboração do Relatório Anual de Desempenho Estrutural conforme NBR 16747
  • • Atualização do Plano de Manutenção Predial do condomínio conforme NBR 5674
  • • Apresentação do diagnóstico técnico do monitoramento na Assembleia Geral
  • • Definição de orçamento para eventuais obras de recuperação estrutural ou reforço

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Ausência de código físico de identificação padronizado ao lado do instrumento de medição na viga de transição V-101 do 1º subsolo.Zelador(a)5 diasmedia
Fissurômetro acrílico na viga de transição V-102 instalado com folga e cursor fora da origem da escala.Empresa contratada7 diasalta
Selo testemunho de vidro fraturado no pilar de transição P-04 do subsolo por tensão estrutural sem data anotada.Zelador(a)24 horascritica
Abertura de fissura na alma da viga de transição V-104 atingindo 0,45 mm, superando o Limite de Serviço (ELS-W de 0,30 mm).Engenheiro3 diascritica
Taxa de variação de abertura de fissura diagonal por cisalhamento no nó de pórtico P-02/V-101 em aceleração contínua.Engenheiro5 diascritica
Pilar de transição P-08 com fissura ativa apresentando eflorescência, lixiviação acentuada e cobrimento destacado por corrosão de armadura.Empresa contratada10 diascritica
Ausência de protocolo de emergência estrutural e matriz de contatos do engenheiro calculista no módulo de manutenção da plataforma GrandCondo.Síndico3 diasalta
Fissuras na alvenaria da fachada posterior sem demarcação das extremidades por gabarito para aferição de comprimento.Zelador(a)7 diasmedia
Fissurômetro de fachada fixado com silicone comum sofrendo descolamento por ação de intempéries e raios UV.Empresa contratada10 diasmedia
Selo testemunho de vidro rompido em canto superior de esquadria no 10º pavimento da fachada principal.Empresa contratada5 diasalta
Abertura de fissura em revestimento cerâmico de fachada ultrapassando limite wk com som cavo em área circundante.Empresa contratada48 horascritica
Ausência de isolamento de segurança do perímetro no solo sob trecho de fachada com fissuração e risco de desplacamento.Porteiro12 horascritica

Como usar o kit em campo

O monitoramento de fissuras ativas em elementos estruturais e de vedação é fundamental para garantir a estabilidade e a segurança predial conforme os preceitos da NBR 16747 e NBR 5674. A aplicação rigorosa de fissurômetros acrílicos e selos testemunhos associada ao registro foto-documental na plataforma GrandCondo permite que o zelador e a equipe de manutenção detectem precocemente variações na taxa de abertura dos edifícios. Com critérios técnicos claros de alerta e acompanhamento periódico, o síndico e a administradora obtêm subsídios precisos para acionar engenheiros calculistas antes do atingimento de estados limites de serviço.

  1. 1Identificação e Mapeamento Físico do ElementoIdentifique cada fissura ativa com um código físico único e indelével aplicado diretamente na estrutura ao lado do instrumento de medição. Registre a localização exata no plano de manutenção da plataforma GrandCondo, anexando a foto panorâmica e do detalhe com gabarito de escala.
  2. 2Instalação e Zeragem dos Fissurômetros e Selos TestemunhoInstale fissurômetros acrílicos graduados ou selos de vidro fixados com resina epóxi bicomponente adequada ao substrato seco ou úmido. Certifique-se de que a escala do paquímetro ou cursor acrílico esteja perfeitamente alinhada no ponto zero e travada no momento do assentamento inicial.
  3. 3Leitura Periódica e Medição da Abertura da FissuraRealize leituras quinzenais ou mensais medindo a variação nos eixos horizontal e vertical com paquímetro digital ou pela régua graduada do instrumento. Registre os dados de temperatura ambiente e umidade relativa no momento da medição para expurgar efeitos de dilatação térmica.
  4. 4Registro Fotográfico e Input na Plataforma GrandCondoFotografe a régua graduada do fissurômetro de forma ortogonal, garantindo iluminação adequada e legibilidade dos valores. Insira a foto, a data e o valor medido no módulo de manutenção da plataforma GrandCondo para atualização do histórico do elemento estrutural.
  5. 5Classificação do Grau de Risco e Análise Técnico-EvolutivaClassifique a anomalia em grau Crítico, Regular ou Mínimo com base no ELS-W da NBR 6118 e na taxa de evolução temporal. Caso a abertura ultrapasse os limites toleráveis ou apresente variação contínua, emita uma ordem de serviço imediata para avaliação de engenheiro perito.
  6. 6Cálculo do Índice de Conformidade (IC) da InspeçãoCalcule o IC dividindo a quantidade de itens conformes verificados no checklist pelo total de itens aplicáveis multiplicando o resultado por cem. Registre a porcentagem obtida no relatório técnico quinzenal para monitorar a eficácia da rotina de manutenção preventiva do condomínio.
  7. 7Execução do Plano de Contingência e Alertas de EmergênciaSe houver ruptura de selos testemunho em pilares de transição ou avanço crítico da abertura em vigas, acione o protocolo de contingência na plataforma GrandCondo. Isola-se a área afetada e notifica-se imediatamente o síndico, o calculista estrutural e a administradora para vistoria técnica emergencial.

Dicas de campo

  • • Limpe totalmente o concreto ou alvenaria com escova de aço e álcool isopropílico antes de aplicar a resina epóxi para evitar o descolamento prematuro do fissurômetro.
  • • Utilize selos testemunhos de vidro laminado fino (2 mm) em pilares e nós de pórtico, pois eles fraturam limpadamente ao menor sinal de movimentação estrutural por compressão ou cisalhamento.
  • • Mantenha os registros de temperatura ambiente anotados durante as leituras, pois oscilações térmicas sazonais podem expandir ou contrair o concreto sem indicar falha estrutural atrativa.
  • • Padronize a distância e o ângulo das fotos de evidência técnica utilizando o recurso de foto comparativa na plataforma GrandCondo para garantir auditabilidade.
  • • Em reservatórios de água, utilize exclusivamente resinas epóxi tixotrópicas específicas para superfícies úmidas ou submersas na fixação das réguas de medição.
  • • Proteja os fissurômetros acrílicos instalados em garagens e rampas contra impactos mecânicos de veículos instalando protetores tubulares de aço amovíveis ao redor do instrumento.
  • • Treine o zelador para reportar imediatamente qualquer surgimento de eflorescência, lixiviação ou estufamento do cobrimento de concreto no entorno das fissuras monitoradas.

Para quem é este kit

Introdução

Compreenda os critérios técnicos para identificação, mapeamento e leitura periódica de fissuras estruturais utilizando selos testemunho e fissurômetros. Aprenda a aplicar a NBR 16747 e a NBR 5674 na rotina de manutenção predial para mitigar riscos estruturais e garantir a segurança operacional.

Seção 01Fundamentos da Inspeção Predial de Fissuras Ativas

  • Mapeie a extensão total da fissura, identificando seu ponto de origem e terminação na estrutura ou alvenaria.
  • Classifique a direção predominante da fenda: vertical (compressão/recalque), horizontal (flexão) ou inclinada/degraus (cisalhamento).
  • Registre o momento da detecção inicial no livro de manutenção, incluindo a data e o setor exato da edificação.

Seção 02Instrumentação: Fissurômetros e Selos Testemunho

  • Limpe e lixe a superfície em um raio de 10 cm ao redor da fissura antes de fixar os instrumentos ou selos.
  • Posicione o fissurômetro de acrílico rigorosamente nivelado (zero a zero) no momento exato da instalação para calibração inicial.
  • Evite o uso de selos de gesso em fachadas externas, juntas de dilatação abertas ou reservatórios sujeitos a jatos d'água e umidade extrema.

Seção 03Protocolo de Leitura e Variáveis Higrotérmicas

  • Padronize o horário de leitura (ex: sempre às 10h da manhã) para minimizar distorções causadas por variações térmicas drásticas ao longo do dia.
  • Utilize paquímetros digitais em conjunto com os fissurômetros para auferir medições com precisão decimal em anomalias críticas.
  • Armazene o acervo fotográfico em pastas organizadas por pavimento, pilar ou bloco, facilitando a elaboração do laudo pericial futuro.

Seção 04Mapeamento de Áreas Críticas e Subsolos

  • Inspecione atentamente as interfaces de ligação (encunhamento) entre o topo da alvenaria e a base das vigas nos pavimentos de transição.
  • Verifique indícios de umidade acompanhando fissuras em muros de arrimo, sinalizando provável falha do sistema de drenagem tardoz.
  • Monitore lajes expostas em áreas comuns e coberturas, que sofrem maior dilatação térmica e movimentação das juntas.

Seção 05Classificação do Grau de Risco (NBR 16747)

  • Isolamento preventivo imediato de perímetros onde fachadas apresentem fissuras de grau crítico com risco de descolamento cerâmico.
  • Integração das intervenções de grau regular ao orçamento anual de manutenção preventiva aprovado em assembleia geral.
  • Acompanhamento contínuo mesmo de fissuras de grau mínimo, garantindo que não evoluam para infiltrações severas ao longo das estações chuvosas.

Seção 06A Sinergia entre Equipe Humana e a Tecnologia GrandCondo

  • Estruture rotinas onde a portaria 24h gerencia de forma autônoma o fluxo de encomendas rápidas com a tecnologia GrandCondo.
  • Assegure que o zelador possua um bloco de tempo semanal dedicado exclusivamente à inspeção predial e leitura de selos testemunho.
  • Utilize o registro integrado da portaria para documentar e rastrear o histórico de visitas técnicas de engenheiros e peritos estruturais ao condomínio.

Seção 07Limitações do Monitoramento e Laudos Periciais Avançados

  • Acione a engenharia pericial imediatamente se um selo de gesso recém-instalado romper em menos de 15 dias de acompanhamento.
  • Contrate ensaios de pacometria e ultrassom antes de autorizar qualquer intervenção invasiva ou tentativa amadora de encobrimento da fissura com argamassa.
  • Mantenha uma pasta física e digital atualizada contendo o histórico higrotérmico e fotográfico completo para entrega aos calculistas em caso de necessidade de reforço.

Perguntas frequentes

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Conclusão

O monitoramento técnico de fissuras ativas é uma atividade central para garantir a longevidade estrutural da edificação e a segurança contínua de todos os moradores. Para padronizar as inspeções da sua equipe e garantir total alinhamento com as normas ABNT aplicáveis, baixe agora o nosso Kit Profissional de Inspeção — Monitoramento de Fissuras Ativas e implemente imediatamente este protocolo de alto nível no seu plano de manutenção predial.

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  • Cadastro de encomenda em menos de 10 segundos
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