Este kit abrange a auditoria documental, financeira, jurídica e técnica do condomínio antes da aquisição de uma unidade habitacional
Resumo executivo
Kit profissional de inspeção para avaliar a saúde financeira, o histórico de obras e a conformidade técnica do condomínio antes da aquisição da unidade. Identifique rateios extras não previstos, pendências estruturais e garanta uma compra segura.
Neste checklist
Prévia do arquivo oficial
Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.
Veja cada folha do arquivo antes de baixar. Todos os prints são gerados a partir do arquivo publicado e saem com marca d'água de prévia.
Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.
Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.
Itens 32 a 48 com campos de conformidade e observação.
Itens 49 a 52, observações e bloco de assinaturas.
Baixe agora em PDF para impressão ou em Word (DOCX) para editar. Funciona de forma híbrida: computador da guarita, celular da equipe ou impresso.
Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.
52 itens verificáveis na auditoria
12 áreas prediais e documentais cobertas
1 rotina mensal de checagem
4 certidões exigidas no processo
Referências normativas
A Declaração/Certidão Negativa de Débitos Condominiais do imóvel a ser adquirido foi emitida e assinada pelo síndico ou administradora legalmente constituída?
Critério: Ausência total de débitos vencidos e não pagos na data de emissão do documento, com respaldo no Artigo 1.345 da Lei Federal Nº 10.406/2002 (Código Civil).
Como verificar: Solicitar à administradora ou ao síndico a certidão de quitação de débitos, conferindo a identificação exata da unidade, a data de emissão, o período de abrangência e a assinatura do representante legal.
O saldo do Fundo de Reserva está mantido em conta de aplicação financeira exclusiva e equivale ao percentual mínimo estipulado na Convenção Condominial?
Critério: Saldo depositado em conta de investimento exclusiva do CNPJ do condomínio, correspondente à arrecadação contínua de 5% a 10% sobre a cota ordinária conforme a convenção.
Como verificar: Examinar o extrato bancário da conta de aplicação do fundo de reserva no último balancete mensal e comparar o percentual arrecadado com o exigido na convenção do condomínio.
O índice de inadimplência acumulado do condomínio nos últimos 12 meses está abaixo do limite de tolerância operacional de 5% da arrecadação total?
Critério: Taxa de inadimplência global mantida em valor igual ou inferior a 5% da arrecadação ordinária anual prevista.
Como verificar: Somar o valor total de cotas em atraso demonstrado nos balancetes dos últimos 12 meses e dividir pelo valor total da arrecadação orçada no mesmo período.
Todas as cotas condominiais com atraso superior a 90 dias possuem cobrança judicial ajuizada ou protesto em cartório devidamente comprovado?
As contas dos últimos dois exercícios financeiros foram formalmente aprovadas em Assembleia Geral Ordinária (AGO), com ata devidamente registrada em cartório?
Critério: Aprovação sem ressalvas de 100% dos exercícios analíticos dos últimos 24 meses registrada em ata de AGO, conforme Art. 1.348, VIII e Art. 1.350 do Código Civil.
Como verificar: Solicitar as atas das duas últimas AGOs na plataforma GrandCondo ou na administradora, verificando o quórum, deliberação final e a certidão de registro do Cartório de Títulos e Documentos.
Os extratos dos últimos 12 meses do Fundo de Reserva comprovam a ausência de resgates ou transferências para cobertura de déficit do caixa operacional ordinário?
Critério: Zero transferência para conta corrente operacional sem aprovação assemblear prévia e específica, mantendo a destinação exclusiva prevista na Convenção e no Código Civil (Art. 1.354).
Como verificar: Analisar o histórico da conta de aplicação do Fundo de Reserva nos balancetes do aplicativo GrandCondo, cruzando saídas com atas autorizativas de assembleia extraordinária.
O resultado do exercício orçamentário consolidado dos últimos 12 meses apresenta saldo financeiro positivo ou equilibrado entre a receita arrecadada e a despesa realizada?
Critério: Superávit financeiro ou equilíbrio exato (variação entre receita real x despesa realizada inferior a 2% negativos no acumulado de 12 meses).
Como verificar: Verificar a demonstração de resultado do exercício (DRE) nos balancetes mensais emitidos pela administradora via sistema GrandCondo, somando receita arrecadada versus despesas pagas no período.
O condomínio possui Certidão Negativa de Débitos (CND) relativa a Tributos Federais/Dívida Ativa da União e CND do FGTS válidas?
Critério: Certidões emitidas na condição 'Negativa' ou 'Positiva com Efeitos de Negativa' dentro do prazo de validade oficial.
Como verificar: Emitir online ou solicitar à administradora/síndico a CND Federal (Receita Federal) e a CRF-FGTS (Caixa Econômica Federal) pelo CNPJ do condomínio.
Mensal
| Não conformidade | Ação corretiva | Responsável | Prazo | Prioridade |
|---|---|---|---|---|
| Ausência de Certidão Negativa de Débitos (CND) de taxa condominial do imóvel antes da lavratura da escritura. | Administradora | 3 dias | critica | |
| Saldo do Fundo de Reserva utilizado sem autorização assemblear para cobertura de déficit operacional ordinário. | Síndico | 15 dias | alta | |
| Índice de inadmissibilidade e atraso nas cotas acima do limite de tolerância de 5% sem execução judicial iniciada. | Administradora | 10 dias | alta | |
| Prestação de contas do exercício anterior sem aprovação formal em AGO e sem registro de ata em cartório de imóveis. | Administradora | 7 dias | media | |
| Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) e CND do FGTS do condomínio vencidas junto aos órgãos federais. | Administradora | 5 dias | critica | |
| Inexistência de provisionamento financeiro para contingências e ações judiciais cíveis em andamento contra o condomínio. | Síndico | 30 dias | alta | |
| Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) vencido e mangueiras de combate a incêndio sem ensaio hidrostático. | Empresa contratada | 20 dias | critica | |
| Subestação e quadros elétricos gerais sem relatório de inspeção termográfica preventiva e com barramentos oxidados. | Engenheiro | 10 dias | alta | |
| Casa de máquinas de elevadores com vazamento de óleo no conjunto trator e fichas de manutenção mensal desatualizadas. | Empresa contratada | 2 dias | critica | |
| Reservatórios de água com laudo de potabilidade e certificado de potabilização/limpeza vencidos há mais de 6 meses. | Empresa contratada | 5 dias | alta | |
| Descolamento de revestimento cerâmico na fachada e falta do teste de percussão periódico exigido pela ABNT NBR 13755. | Engenheiro | 30 dias | alta | |
| Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) sem laudo de medição de resistência de aterramento e continuidade. | Engenheiro | 15 dias | alta |
A aquisição de uma unidade autônoma exige uma auditoria técnica e financeira minuciosa do condomínio para evitar a absorção de passivos ocultos e custos extraordinários não previstos. A verificação rigorosa de balancetes, certidões negativas, atas de assembleia e da conservação predial conforme normas da ABNT garante a segurança jurídica e patrimonial do comprador. O uso da plataforma GrandCondo permite ao comprador e ao seu consultor consolidar evidências operacionais e documentais, validando a saúde da edificação e a conformidade orçamentária do empreendimento.
Dicas de campo
Compradores de Imóveis
Corretores e Consultores Imobiliários
Síndicos Profissionais
Engenheiros e Arquitetos
A compra de uma unidade habitacional exige a análise profunda do passivo do condomínio. Descubra como auditar laudos, certidões e infraestrutura predial para garantir segurança jurídica e financeira.
Preencha em 30 segundos e receba o arquivo oficial em PDF ou Word (DOCX).
Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.
Download imediato em PDF e Word (DOCX). Sem SPAM e com dados protegidos pela LGPD.
Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.
Portaria 24h, encomendas, visitantes, moradores e reservas em uma plataforma híbrida — computador da guarita e celular da equipe, com aviso ao morador pelo WhatsApp da portaria ou do zelador(a).
Mostramos na prática como aplicar “Checklist para Compra de Apartamento em Condomínio” na sua portaria — sem compromisso.
