Guia Gestão Sem Improviso — Condomínio Pequeno Também é Empresa

Este manual padroniza as rotinas operacionais no {nome_do_condominio}, eliminando o improviso e garantindo a conservação do patrimônio desde o primeiro mês de mandato do(a) síndico(a) {nome_sindico}. As ações iniciais devem ser registradas na plataforma GrandCondo para acesso da administradora e do zelador {nome_zelador}.

• 1.1. No prazo de até 5 (cinco) dias úteis após a posse, o(a) síndico(a) receberá do gestor anterior o livro de atas, chaves-mestras, senhas operacionais do sistema GrandCondo e documentos fiscais.
• 1.2. Nos primeiros 30 (trinta) dias de gestão, é obrigatório realizar a alteração cadastral junto à Receita Federal, bancos e prestadores de serviços, além de vistoriar 100% das áreas comuns.
• 1.3. A equipe operacional, composta por porteiros e zelador, passará por alinhamento do fluxo de registro de encomendas, controle de visitantes e ordens de serviço emitidas via sistema GrandCondo.

A organização documental é premissa jurídica para a segurança do condomínio {nome_do_condominio}. Todos os arquivos físicos e digitais devem ser mantidos atualizados e centralizados no repositório da plataforma GrandCondo para consulta técnica e fiscal.

• 2.1. O condomínio manterá arquivo físico e digital dos projetos estruturais, elétricos, hidráulicos, 'as built', habite-se e memorial descritivo da edificação.
• 2.2. A apólice de seguro obrigatório contra incêndio ou destruição (Art. 1.346 do Código Civil) deve ser renovada anualmente, cobrindo valor integral de reconstrução das áreas comuns e privativas.
• 2.3. As pastas de prestação de contas e certidões negativas de débitos federais, trabalhistas e municipais serão disponibilizadas digitalmente aos condôminos até o dia {dia_prestacao_contas} de cada mês.

A atuação do síndico, conselho e equipe de colaboradores no {nome_do_condominio} é delimitada pelo Código Civil (Arts. 1.331 a 1.356), Lei nº 4.591/64, Convenção Condominial e Regimento Interno. Toda notificação e deliberação deve possuir fundamentação jurídica expressa.

• 3.1. Havendo conflito entre o Regimento Interno e a Convenção de Condomínio, prevalecerá rigorosamente o texto da Convenção, nos termos da legislação federal vigente.
• 3.2. As alterações da Convenção exigem quórum de 2/3 dos condôminos, enquanto alterações no Regimento Interno exigem aprovação da maioria simples dos presentes, salvo disposição expressa na convenção.
• 3.3. O cumprimento do regimento interno quanto ao uso de áreas comuns, horário de silêncio e transporte de animais será fiscalizado pelo zelador e pela portaria com suporte do aplicativo GrandCondo.

Os serviços continuados no {nome_do_condominio} exigem controle rigoroso de escopo, garantias e obrigações trabalhistas. Nenhuma contratação será realizada sem mínimo de três orçamentos e verificação cadastral da prestadora.

A gestão de manutenção preventiva obedece aos critérios da ABNT NBR 5674, visando preservar o valor patrimonial da edificação e evitar custos com intervenções emergenciais. O zelador executará as rotinas diárias e semanais registradas via GrandCondo.

• 5.1. As vistorias do sistema de combate a incêndio, bombas de recalque, para-raios (SPDA) e gerador de energia serão realizadas conforme a periodicidade técnica recomendada e normas vigentes.
• 5.2. O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) deve ser mantido vigente, realizando-se os ensaios de mangueiras e recarga de extintores rigorosamente dentro do prazo regulamentar.
• 5.3. É vedado o improviso técnico ou reparo paliativo em quadros elétricos e barramentos; qualquer anomalia exige chamado imediato a engenheiro ou empresa especializada.

A saúde financeira do condomínio {nome_do_condominio} baseia-se na transparência da arrecadação, separação rigorosa entre conta ordinária e fundo de reserva e cobrança imediata da inadimplência.

• 6.1. O fundo de reserva, fixado em {percentual_fundo_reserva}% da cota condominial, destina-se exclusivamente a despesas extraordinárias aprovadas em assembleia ou emergências graves.
• 6.2. Débitos não quitados até {dias_tolerancia} dias após o vencimento sofrerão acréscimo de multa de 2%, juros moratórios de 1% ao mês e atualização monetária, sendo encaminhados para cobrança jurídica.
• 6.3. O síndico apresentará mensalmente ao Conselho Fiscal a prestação de contas instruída com notas fiscais, extratos bancários e relatórios emitidos via GrandCondo.

As Assembleias Gerais Ordinárias (AGO) e Extraordinárias (AGE) do {nome_do_condominio} devem observar os prazos de convocação, formalidades formais e quóruns previstos no Código Civil para validade das decisões.

• 7.1. O edital de convocação será enviado a todos os condôminos por meio físico e disponibilizado na central de avisos do aplicativo GrandCondo com antecedência mínima de {dias_antecedencia_convocacao} dias.
• 7.2. A participação e votação são restritas aos proprietários ou procuradores legalmente constituídos que estejam adimplentes com suas obrigações condominiais (Art. 1.335, III do Código Civil).
• 7.3. A ata da assembleia será lavrada e assinada pelos presidente e secretário da mesa, devendo ser distribuída aos condôminos no prazo máximo de {prazo_envio_ata} dias.

A Mediação de conflitos no {nome_do_condominio} prioriza o diálogo e o registro formal na plataforma GrandCondo, garantindo o direito à ampla defesa e ao contraditório antes da aplicação de penalidades.

• 8.1. O descumprimento do Regimento Interno gerará inicialmente uma Advertência Formal por escrito enviada via sistema GrandCondo ao condômino responsável pela unidade {unidade_infracao}.
• 8.2. Reincidências na mesma infração ensejarão a aplicação de Multa no valor de {valor_multa_percentual}% da cota condominial, ou conforme estipulado na Convenção.
• 8.3. Conflitos diretos entre moradores que não envolvam impacto nas áreas comuns deverão ser solucionados de forma privada pelos envolvidos, cabendo ao síndico intervir apenas quando houver quebra de sossego ou dano ao patrimônio coletivo.

A equipe de portaria e zeladoria do {nome_do_condominio} atuará preventivamente em situações de emergência técnica, vazamentos, pânico ou falhas de energia, instruída pelos protocolos deste manual.

• 9.1. Em caso de sinistro de incêndio, a portaria acionará imediatamente o Corpo de Bombeiros (193), iniciará a evacuação do prédio e utilizará o canal de comunicação em massa da plataforma GrandCondo para alertar as unidades.
• 9.2. A manutenção em altura (NR-35) e intervenções elétricas (NR-10) só poderão ser executadas por profissionais habilitados, munidos dos Equipamentos de Proteção Individual (EPIs/NR-06) e Análise Preliminar de Risco (APR).
• 9.3. Falhas no sistema de portões ou iluminação de emergência devem ser reportadas imediatamente ao zelador para acionamento do contrato de manutenção 24h.

Qualquer intervenção técnica ou reforma nas unidades privativas ou áreas comuns do {nome_do_condominio} deve seguir rigorosamente os preceitos da ABNT NBR 16280.

• 10.1. O proprietário da unidade {unidade_obra} deverá submeter ao síndico o Plano de Reforma com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) antes do início dos trabalhos.
• 10.2. Alterações na estrutura da edificação, perfurações de vigas/potes, modificações em tubulações de gás ou instalações elétricas sem laudo técnico aprovado ensejarão o embargo imediato da obra pelo síndico.
• 10.3. Entulhos e resíduos de obras deverão ser descartados pelo responsável da unidade através de caçambas credenciadas, sendo proibido o depósito nas lixeiras do condomínio.

Este capítulo define os termos operacionais e técnicos de uso diário na administração condominial para alinhamento entre o síndico, conselho, zelador e administradora.

• 11.1. AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros): Documento emitido pela Polícia Militar que certifica que a edificação possui as condições de segurança contra incêndio.
• 11.2. NBR 5674: Norma técnica da ABNT que estabelece os requisitos do sistema de gestão de manutenção de edificações.
• 11.3. NBR 16280: Norma técnica que regulamenta o sistema de gestão de reformas em edificações, visando prevenir danos estruturais.
• 11.4. SPDA: Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (para-raios), regulado pela NBR 5419, de verificação anual obrigatória.

Orientações fundamentais sobre os artigos do Código Civil (Lei 10.406/02) aplicados à gestão diária do {nome_do_condominio}.

• 12.1. Art. 1.336 (Deveres do Condômino): Contribuir para as despesas, não realizar obras que ameacem a segurança, não alterar fachada e dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação. Erro comum: Acreditar que a alteração de fachada pode ser aprovada por maioria simples.
• 12.2. Art. 1.347 e 1.348 (Atribuições do Síndico): O síndico representa ativa e passivamente o condomínio, pratica atos de defesa dos interesses comuns, cumpre e faz cumprir a convenção. Erro comum: Não prestar contas anualmente ou deixar de contratar o seguro obrigatório (Art. 1.346).
• 12.3. Art. 1.350 (Convocação de AGO): Exige assembleia anual para aprovar contas e orçamento. Erro comum: Não convocar a assembleia dentro do prazo estipulado na Convenção.