GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-943
contrato de prestação de serviços: objeto, escopo, prazo, valor, reajuste, obrigações, rescisão, multa e foro — gestão financeira de condomínio residencial e comercial, com base no Código Civil, na convenção do condomínio e nas boas práticas contábeis, contendo capa, introdução, campos preenchíveis, tabela de verificação com item, descrição, responsável, data, status, classificação Conforme / Não Conforme / Não se aplica e observações finais

Modelo de Contrato de Prestação de Serviços para Condomínio

Este kit cobre a auditoria formal, fiscal, trabalhista e operacional dos contratos de prestação de serviços continuados e pontuais firmados pelo condomínio

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Resumo executivo

Garantia de conformidade trabalhista, tributária e operacional para contratos continuados e pontuais em condomínios residenciais e comerciais. Reduza riscos jurídicos alinhando prestadores às exigências do Código Civil e normas ABNT.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Veja cada folha do arquivo antes de baixar. Todos os prints são gerados a partir do arquivo publicado e saem com marca d'água de prévia.

Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

PDF, Word e ExcelComo o arquivo abre em cada formato

O mesmo conteúdo sai em folha A4 pronta para imprimir (PDF), em documento editável (Word) e — quando o material tem controle recorrente — em planilha com colunas de lançamento (Excel).

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Prévia do checklist Modelo de Contrato de Prestação de Serviços para Condomínio — no formato PDF · GrandCondo
Modelo de Contrato de Prestação de Serviços para Condomínio — prévia do arquivo em PDF (GrandCondo).

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O que vem neste kit

  • Capa e Introdução Técnica sobre Governança Contratual Condominial
  • Minuta Padrão de Contrato de Prestação de Serviços (Fundamentada no Código Civil)
  • Checklist Completo de Inspeção Contratual com 40 Perguntas de Verificação
  • Matriz de Riscos Fiscais e Lista de Documentação Trabalhista Exigível
  • Tabela de Prazos de SLA e Matriz de Gradação de Penalidades Operacionais
  • Modelo de Notificação Extrajudicial por Descumprimento de Escopo
  • Checklist de Campo para Validação do Serviço pelo Zelador
  • Guia de Orientação sobre Retenções Tributárias (INSS, ISS, PIS/COFINS/CSLL)
  • Anexos Técnicos de Escopo Detalhado por Tipo de Serviço (PPCI, Elevadores, Limpeza)

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Contrato de Conservação, Limpeza e Higienização
Contrato de Manutenção Preventiva de Elevadores
Contrato de Manutenção de Bombas e Sistemas Hidráulicos
Contrato de Serviços de Portaria Humana e Zeladoria
Contrato de Manutenção do Sistema de Combate a Incêndio (PPCI)
Contrato de Manutenção do Grupo Gerador e Subestação
Contrato de Serviços de Jardinagem e Paisagismo
Contrato de Manutenção de Portões Automáticos e Cancelas
Contrato de Controle de Pragas e Vetores Urbanos
Contrato de Manutenção do Sistema de CFTV e Interfonia
Contrato de Obras Civis e Impermeabilização (Projetos Pontuais)
Contrato de Assessoria Jurídica e Auditoria Contábil

Referências normativas

  • • Lei nº 10.406/2002 (Código Civil Brasileiro — Arts. 593 a 609 e Arts. 1.347 a 1.348)
  • • ABNT NBR 5674:2012 (Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção)
  • • ABNT NBR 14037:2011 (Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações)
  • • Lei nº 13.429/2017 e Lei nº 13.467/2017 (Lei da Terceirização e Modernização Trabalhista)
  • • Instrução Normativa RFB nº 2.110/2022 (Diretrizes de retenção de contribuições previdenciárias na fonte)
  • • NR-01 / NR-35 / NR-10 (Normas Regulamentadoras do MTE aplicáveis à prestação de serviços terceirizados)

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Contrato de Conservação, Limpeza e Higienização
risco critica

O contrato de conservação e limpeza prevê a retenção de 11% de INSS na fonte sobre a nota fiscal e condiciona o pagamento à apresentação mensal da GFIP/eSocial e CNDs da prestadora?

Critério: Previsão explícita de retenção de 11% de INSS (ou alíquota reduzida legal), ISSQN conforme legislação municipal, e obrigatoriedade de envio das guias de recolhimento pagas até o dia 15 do mês subsequente (IN RFB nº 2.110/2022).

Como verificar: Conferir a cláusula contratual de retenções fiscais e inspecionar a pasta mensal enviada pela administradora/prestadora com os comprovantes do eSocial/DCTFWeb e certidões relativas aos funcionários alocados no condomínio.

002
Contrato de Conservação, Limpeza e Higienização
risco alta

O escopo contratual da equipe de limpeza especifica a relação nominal de EPIs mínimos obrigatórios, produtos com registro na ANVISA e a frequência de fornecimento dos insumos?

Critério: Previsão formal de fornecimento contínuo de EPIs (luvas impermeáveis, botas antiderrapantes, óculos) segundo a NR-06, e FISPQ de produtos químicos registrados na ANVISA conforme ABNT NBR 14037:2011.

Como verificar: Verificar no anexo técnico do contrato o memorial descritivo dos produtos químicos (com registro ANVISA) e a ficha de entrega de EPIs assinada pelos serventes, conferindo o estoque físico junto ao zelador.

003
Contrato de Conservação, Limpeza e Higienização
risco media

O contrato estipula tempo máximo de reposição de funcionários em caso de faltas ou férias (SLA) e detalha o cronograma para limpezas pesadas periódicas?

Critério: Tempo de substituição do posto desfalcado em até 2 (duas) horas após notificação, e cronograma detalhado de tarefas diárias, semanais e mensais (como lavagem de garagens e vidraçarias).

Como verificar: Consultar a cláusula de SLA de atendimento e cobertura de faltas no contrato e comparar a planilha mensal de alocação de postos com o registro de presença no diário de bordo operado pelo zelador.

004
Contrato de Conservação, Limpeza e Higienização
risco critica

O contrato exige comprovação de ASO e treinamento em NR-35 e NR-01 para funcionários terceirizados que executam limpeza em altura ou em superfícies de risco?

Critério: 100% dos trabalhadores atuando acima de 2,00 metros equipados com cinto tipo paraquedista, talabarte duplo e certificados válidos de treinamento na NR-35 e ASO atualizado.

Como verificar: Exigir a apresentação dos certificados do treinamento da NR-35 (validade de 2 anos) e dos ASOs com aptidão para trabalho em altura antes do início das atividades de limpeza de fachadas e vidros.

005
Contrato de Manutenção Preventiva de Elevadores
risco critica

O contrato de manutenção de elevadores define o prazo máximo para atendimento de resgate de passageiros presos e especifica a cobertura de componentes inclusos no valor mensal?

Critério: SLA para resgate de passageiros em até 30 minutos em situações de emergência e inclusão no contrato de peças de desgaste rápido (contatos, fusíveis, relés, lâmpadas de cabine e lubrificantes) conforme ABNT NBR 16083.

Como verificar: Analisar as cláusulas de modalidade contratual (conservação versus manutenção integral com peças) e checar o SLA de emergência registrado na portaria e informado à administradora.

006
Contrato de Manutenção Preventiva de Elevadores
risco alta

O contrato estabelece a obrigatoriedade de apresentação anual da ART/RRT quitada e do comprovante de cadastramento ativo da empresa no órgão municipal competente?

Critério: ART/RRT quitada referente ao serviço de manutenção preventiva com responsável técnico habilitado (engenheiro mecânico) e registro ativo nos órgãos fiscalizadores municipais.

Como verificar: Solicitar à empresa contratada a ART/RRT de manutenção do ano vigente devidamente paga e a certidão de licença/cadastro da empresa na prefeitura local.

007
Contrato de Manutenção Preventiva de Elevadores
risco alta

A contratada disponibiliza o Relatório de Inspeção Anual (RIA) assinado e realiza o preenchimento físico ou digital do livro de ocorrências na casa de máquinas?

Critério: Execução de no mínimo 1 (uma) visita mensal de manutenção preventiva programada com relatório técnico assinado e emissão do RIA dentro do prazo anual fixado pela legislação municipal.

Como verificar: Inspecionar na casa de máquinas as fichas ou livro de manutenção com as assinaturas mensais do técnico e solicitar o arquivo do RIA assinado pelo engenheiro responsável.

008
Contrato de Manutenção Preventiva de Elevadores
risco media

O contrato prevê reajuste precificado por índice oficial público, apresentação de apólice de seguro RCO da prestadora e rescisão sem multa em caso de falha grave na prestação do serviço?

Critério: Reajuste anual vinculado obrigatoriamente a índice oficial (ex.: IPCA/IBGE), cláusula de rescisão motivada isenta de multa após duas notificações por descumprimento de SLA, e apólice RCO válida com cobertura compatível com o porte da edificação.

Como verificar: Analisar as cláusulas de reajuste, rescisão motivada e exigir cópia da apólice de seguro RCO (Responsabilidade Civil Operacional) da empresa de manutenção com comprovante de quitação do prêmio.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Contrato de Conservação, Limpeza e Higienização
  • • Contrato de Manutenção Preventiva de Elevadores
  • • Contrato de Manutenção de Bombas e Sistemas Hidráulicos
  • • Contrato de Serviços de Portaria Humana e Zeladoria
  • • Contrato de Manutenção do Sistema de Combate a Incêndio (PPCI)
  • • Contrato de Manutenção do Grupo Gerador e Subestação

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Contrato de conservação e limpeza sem cláusula de retenção de 11% de INSS na fonte e sem exigência prévia de GFIP/eSocial para pagamento.Administradora15 diasalta
Escopo contratual de limpeza omitindo a lista nominal de EPIs obrigatórios, FISPQ e comprovante de registro dos produtos na ANVISA.Empresa contratada10 diasmedia
Funcionários terceirizados executando limpeza em altura e fachadas sem ASO de aptidão e sem comprovação de treinamento nas NRs 01 e 35.Empresa contratada2 diascritica
Contrato de manutenção de elevadores sem definição de SLA para resgate de passageiros e sem detalhamento das peças inclusas.Síndico15 diascritica
Falta de apresentação da ART/RRT anual quitada e do comprovante de cadastro ativo da empresa de elevadores no órgão municipal.Empresa contratada7 diasalta
Ausência do Relatório de Inspeção Anual (RIA) assinado e livro de ocorrências da casa de máquinas sem registros atualizados.Engenheiro10 diasalta
Contrato do sistema de bombas sem previsão de relatórios técnicos mensais assinados por engenheiro e sem SLA emergencial de 2 horas.Administradora15 diasalta
Manutenção do sistema de bombas sem ART quitada e sem registros periódicos de testes de estanqueidade e aferição de pressões.Engenheiro7 diasalta
Contrato de bombas omisso quanto à disponibilização de bomba de backup sem custo em casos de reparo e reposição de insumos rápidos.Síndico15 diasmedia
Ausência de testes semestrais com medição de vazão e pressão da bomba de incêndio e falta de registro digital das aferições.Engenheiro10 diascritica
Ausência de cláusula vedando acúmulo de função na portaria e equipe sem treinamento para operação do aplicativo GrandCondo.Administradora7 diasalta
Pagamento de fatura da portaria realizado sem verificação prévia do eSocial, DCTFWeb, certidões CNDs e comprovantes de benefícios.Administradora3 diascritica

Como usar o kit em campo

O contrato de prestação de serviços para condomínios residenciais e comerciais exige rigor na definição do escopo técnico, alinhamento à legislação trabalhista e observância às normas da ABNT e NRs para afastar a responsabilidade subsidiária do condomínio. A gestão financeira assertiva depende do condicionamento das faturas mensais à comprovação do eSocial, retenções tributárias e vistorias operacionais registradas pela equipe no sistema GrandCondo. A estruturação de SLAs rigorosos, aplicação de glosas e a medição do desempenho operacional garantem a preservação patrimonial e a higidez jurídica da edificação.

  1. 1Mapeamento do Escopo Técnico e Especificações NormativasDefina minuciosamente a descrição dos serviços executados, alinhando as obrigações às normas da ABNT, NRs aplicáveis e registros na ANVISA para insumos químicos. Exija a apresentação inicial e renovação de ART/RRT quitada expedida por profissionais habilitados junto ao CREA ou CAU. A ausência de detalhamento técnico inviabiliza a cobrança de padrões de qualidade e abre margem para aditivos financeiros indevidos.
  2. 2Estabelecimento de SLAs e Prazos Operacionais de AtendimentoConvencione prazos máximos para atendimentos preventivos, corretivos e emergências técnicas, tais como o resgate de passageiros em elevadores ou falhas em bombas de recalque em até 2 horas. Estabeleça a obrigatoriedade de disponibilização de equipamentos reserva (bomba de backup) sem custos adicionais em caso de reparos oficinais. Preveja sanções operacionais e financeiras diretas caso os tempos de resposta acordados sejam descumpridos.
  3. 3Vinculação de Obrigações Trabalhistas, SST e Retenções FiscaisInsira cláusula de retenção na fonte de 11% do INSS e recolhimento de ISSQN conforme a legislação municipal incidente sobre a nota fiscal. Condicione a liberação da fatura mensal à apresentação das CNDs, comprovantes do eSocial/DCTFWeb, espelhos de ponto e quitação do VT e VR da equipe. Exija a entrega contínua dos laudos de PGR e PCMSO atualizados com os respectivos ASOs de cada colaborador alocado.
  4. 4Protocolo de Substituição de Pessoal e Vedação de Desvio de FunçãoDetermine o prazo máximo de até 1 hora para a substituição de funcionários de portaria humana ou zeladoria em caso de faltas ou emergências. Vede expressamente o desvio ou acúmulo de função para proteger o condomínio contra passivos trabalhistas amparados pela Súmula 331 do TST. Estabeleça glosa financeira proporcional na fatura para horas não cobertas e aplicação de multa moratória.
  5. 5Capacitação Operacional e Integração à Plataforma GrandCondoEstipule em contrato que os funcionários da prestadora (porteiros e zeladores) devem ser treinados e capacitados no uso da plataforma GrandCondo. Eles utilizarão o sistema para o registro imediato de encomendas recebidas, controle de visitantes, agendamentos e chamados técnicos. A integração tecnológica simplifica a rotina operacional da equipe humana e garante transparência à gestão do síndico.
  6. 6Vistoria Técnica e Registro de Evidências FotográficasExija que a empresa contratada execute rotinas de vistoria e anexe evidências fotográficas das manutenções e limpezas diretamente no aplicativo GrandCondo antes do faturamento. As fotos devem registrar o estado dos equipamentos, datas de manutenção, componentes trocados e etiquetas de inspecção. Esse acervo digital serve como prova inequívoca de cumprimento das obrigações contratuais perante a auditoria contábil.
  7. 7Cálculo e Acompanhamento do Índice de Conformidade ContratualCalcule mensalmente o Índice de Conformidade (IC) aplicando a fórmula: IC = (Número de Itens Conformes / Total de Itens Verificados no Checklist) x 100. Defina a nota mínima de 90% para autorização integral do pagamento, vinculando pontuações inferiores a retenções temporárias, advertências formais ou glosas contratuais. Esse indicador quantitativo garante a imparcialidade do síndico e da administradora na avaliação da prestadora.
  8. 8Definição de Reajuste, Multas, Foro e Condições de RescisãoFixe o índice oficial para reajuste anual (como IPCA ou FIPE) condicionado à previsão no orçamento aprovado na assembleia do condomínio. Estabeleça cláusula de rescisão imotivada mediante aviso prévio escrito de 30 dias sem incidência de multas abusivas. Especifique a aplicação de multas rescisórias por infração grave e elegibilidade do foro da comarca da localização da edificação para eventuais litígios.

Dicas de campo

  • • Exija a apresentação anual da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do CREA ou RRT do CAU devidamente quitada para contratos de manutenção técnica e obras.
  • • Condicione contratualmente o pagamento do faturamento mensal à entrega do comprovante de envio do eSocial, DCTFWeb e certidões negativas de débitos (CNDs).
  • • Exija a anexação de relatórios fotográficos de manutenção preventiva na central de arquivos da plataforma GrandCondo antes de aprovar a nota fiscal.
  • • Verifique se o contrato de elevadores especifica a entrega anual do Relatório de Inspeção Anual (RIA) assinado e a escrituração do livro técnico na casa de máquinas.
  • • Defina cláusulas explícitas de glosa imediata na fatura para cobrir faltas não repostas dentro do SLA contratual de até 1 hora.
  • • Exija que os produtos químicos de limpeza fornecidos possuam número de registro ativo na ANVISA e suas respectivas fichas de FISPQ arquivadas com a zeladoria.
  • • Canalize todas as notificações de descumprimento e aditivos pelo módulo de comunicação e contratos do GrandCondo para constituir histórico documental válido.

Para quem é este kit

Introdução

A gestão eficiente de contratos condominiais exige rigor técnico, amparo legal e controle estrito das obrigações fiscais e trabalhistas das prestadoras de serviço. Este artigo detalha os parâmetros normativos e operacionais para estruturar, auditar e fiscalizar os diversos contratos de manutenção e conservação no ambiente condominial.

Seção 01Estruturação Técnica do Objeto e Escopo Contratual

  • Definição da matriz de responsabilidades operacionais (RACI) para a manutenção de cada equipamento crítico.
  • Especificação clara de ferramentas, EPIs (NR-6) e EPCs que devem ser obrigatoriamente fornecidos pela contratada.
  • Anexação formal de cronogramas físico-financeiros, especialmente em contratos de obras civis e impermeabilização.

Seção 02Obrigações Trabalhistas e Retenções Fiscais

  • Exigência de apresentação mensal das folhas de pagamento específicas dos funcionários alocados nas dependências do condomínio.
  • Conferência metódica dos atestados de saúde ocupacional (ASO) e dos programas de gerenciamento de risco (PGR/PCMSO).
  • Validação técnica das retenções tributárias e previdenciárias antes de qualquer autorização de pagamento bancário.

Seção 03Manutenção de Sistemas Críticos: Elevadores, Bombas e PPCI

  • Anexação obrigatória dos manuais de operação e rotinas de lubrificação no corpo do contrato de prestação de serviços.
  • Comprovação de registro ativo da prestadora de serviços no CREA e no Corpo de Bombeiros Militar do respectivo estado.
  • Execução de testes periódicos de estanqueidade e aferição de vazão devidamente registrados em livro físico de inspeção.

Seção 04Integração Operacional: Portaria, Zeladoria e Conservação

  • Inclusão de cláusula de reposição imediata de funcionários operacionais em casos de faltas não programadas ou afastamentos médicos.
  • Exigência de treinamento periódico em normas de atendimento, segurança perimetral e operação do software de gestão condominial.
  • Dimensionamento analítico e claro do cronograma diário, semanal e mensal de lavagem, varrição e desinfecção de espaços comuns.

Seção 05Controle de Prazos, Reajustes e Cláusulas de Rescisão

  • Estabelecimento de uma base de cálculo transparente e auditável para o repasse de dissídios de categorias profissionais terceirizadas.
  • Proibição contratual de renovações automáticas que engessem o orçamento e comprometam futuras gestões do conselho e do síndico.
  • Criação de mecanismo legal para retenção da fatura final até a comprovação cabal das rescisões trabalhistas executadas pela prestadora.

Seção 06Infraestrutura Elétrica, Portões Automáticos e Controle de Pragas

  • Implementação de rotina mensal inegociável de testes de funcionamento mecânico sem carga e com carga nos grupos geradores.
  • Substituição preventiva agendada de componentes mecânicos trativos e de acionamento nos motores dos portões de garagem do condomínio.
  • Cumprimento de cronograma semestral de aplicações domissanitárias para controle de vetores e limpeza bacteriológica dos reservatórios de água.

Seção 07Auditoria Mensal e Gestão de Risco Operacional

  • Arquivamento digital unificado, seguro e de fácil acesso para todas as CNDs, apólices de seguro e laudos técnicos mensais.
  • Realização de reuniões trimestrais de alinhamento e calibração de SLA com os supervisores diretos das empresas prestadoras de serviço.
  • Aplicação processual sistemática de notificações extrajudiciais, advertências formais e multas punitivas em caso de descumprimento de prazos contratuais.

Perguntas frequentes

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Conclusão

A excelência na gestão predial requer metodologias e ferramentas precisas para auditar, balizar e controlar cada vínculo jurídico e operacional do condomínio. O "Kit Profissional de Inspeção — Contratos de Prestação de Serviços Condominiais" oferece um checklist completo para a verificação formal, fiscal e trabalhista estruturada de todos os seus fornecedores. Baixe o kit agora mesmo e implemente um padrão de auditoria técnica robusta que assegure a conformidade legal, a otimização contínua de recursos e a segurança estrutural definitiva do seu condomínio.

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