GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-338
NBR 16747: diretrizes, terminologia, níveis de inspeção, classificação de anomalias, laudo e plano de ação da inspeção predial

Checklist da NBR 16747 — Inspeção Predial

Este kit estabelece as diretrizes técnicas para a realização de inspeções prediais em condomínios edilícios, fundamentado nos critérios da ABNT NBR 16747

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Aplique inspeções prediais estruturadas para mapear anomalias, falhas e prioridades de manutenção com respaldo na ABNT NBR 16747. Capacite o zelador e a gestão para vistorias precisas integradas à operação diária do condomínio.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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O que vem neste kit

  • Matriz Completa de Inspeção Predial NBR 16747 em formato editável
  • Checklist Operacional com 48 Itens divididos por 12 Sistemas Construtivos
  • Guia de Classificação de Anomalias (Inerentes, Funcionais e Operacionais)
  • Matriz GUT de Priorização de Reparos e Manutenções Preventivas
  • Modelo de Laudo de Inspeção Predial (LIP) para Validação do Síndico
  • Calendário Mês a Mês de Inspeções Preventivas para Zeladores
  • Manual de Auditoria Visual para Estruturas, Fachadas e Impermeabilização
  • Procedimento Operacional Padrão (POP) de Vistoria de SPDA e Instalações
  • Template de Plano de Ação e Cronograma Físico-Financeiro de Manutenção

Por que este kit resolve

Conformidade Normativa Integral

Atendimento rigoroso aos diretrizes da ABNT NBR 16747 e NBR 5674 para gestão da manutenção edílica.

Classificação Crítica GUT

Hierarquização objetiva de falhas operacionais e anomalias funcionais por grau de severidade e risco.

Padronização na Zeladoria

Roteiros claros para a equipe de campo realizar checagens mensais preventivas sem ambiguidades.

Gestão Integrada de Rotina

Lançamento imediato de ocorrências no ecossistema GrandCondo enquanto a portaria foca no atendimento seguro.

Mitigação de Passivos Financeiros

Identificação precoce de degradação em estruturas, fachadas e impermeabilização, evitando obras emergenciais.

Relatórios Prontos para Auditoria

Documentação técnica organizada para fundamentação em assembleias e prestação de contas à administradora.

Áreas e sistemas inspecionados

Estruturas de Concreto Armado, Alvenaria Estrutural e Elementos Metálicos
Revestimentos de Fachadas, Sacadas e Muros Perimetrais (Pastilhas, Pinturas e Cerâmicas)
Sistema de Impermeabilização (Subsolos, Lajes de Cobertura, Piscinas e Reservatórios)
Instalações Elétricas de Média e Baixa Tensão, Quadros Gerais e Barramentos
Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas (SPDA) e Malhas de Aterramento
Instalações Hidrossanitárias, Barriletes, Colunas de Água Potável e Esgoto
Sistemas de Combate a Incêndio (Hidrantes, Extintores, Sprinklers, Bombas e Alarmes)
Sistema de Transporte Vertical (Elevadores Social/Serviço e Plataformas de Acessibilidade)
Coberturas, Telhados, Calhas, Rufos e Condutores Pluviais
Sistemas de Exaustão Mecânica, Ventilação de Garagens e Pressurização de Escadas
Quadras Esportivas, Playground, Áreas de Lazer e Recreação
Esquadrias de Alumínio, Portões Principais de Acesso e Vidros Estruturais

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747:2020 — Inspeção predial — Diretrizes, procedimentos e instrução técnica
  • • ABNT NBR 5674:2012 — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 14037:2014 — Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • • ABNT NBR 15575:2021 — Edificações habitacionais — Desempenho
  • • ABNT NBR 13752:1996 — Perícias de engenharia na construção civil
  • • NR-10 — Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • • NR-35 — Trabalho em Altura

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Pilares e Vigas de Concreto Armado nos Subsolos
risco critica

Os pilares e vigas do subsolo apresentam ausência de fissuras de corrosão, destacamento do cobrimento de concreto ou exposição da armadura de aço?

Critério: Ausência absoluta de armadura exposta, fissuras longitudinais paralelas às ferragens ou som cavo (percussão), em atendimento à ABNT NBR 6118 e ABNT NBR 16747.

Como verificar: Inspecionar visualmente os elementos de concreto nos subsolos com iluminação focal, tatear áreas estufadas com martelo de borda de madeira/massa para identificar som cavo e mapear trincas no sentido da armadura.

002
Lajes Estruturais de Garagem e Reservatórios Inferiores
risco alta

As lajes submetidas a carregamento de veículos apresentam ausência de eflorescências ativas, fissuras diagonais de cisalhamento ou flechas visíveis no meio do vão?

Critério: Ausência de trincas ativas (> 0,3 mm), flechas excessivas visíveis e eflorescências com percolação contínua, atendendo aos limites da ABNT NBR 15575 e NBR 6118.

Como verificar: Percorrer o intradorso das lajes de garagem utilizando lanterna técnica de alta intensidade, identificando depósitos salinos brancos (cristalização) e trincas transversais ou diagonais.

003
Paredes de Alvenaria Estrutural e Áreas Comuns
risco critica

As paredes em alvenaria estrutural estão isentas de trincas escalonadas nas juntas de assentamento e livres de aberturas de vãos ou rasgos para tubulações efetuados sem ART?

Critério: Inexistência de rasgos horizontais ou diagonais não previstos no projeto estrutural original (ABNT NBR 16868) e ausência de fissuras escalonadas.

Como verificar: Inspecionar o alinhamento vertical das paredes, procurar fissuras nas juntas de argamassa e verificar se existem interrupções de paredes ou rasgos para instalações efetuados sem laudo técnico aprovado.

004
Estruturas Metálicas de Cobertura e Passadiços Técnicos
risco alta

Os perfis, treliças e conexões metálicas de suporte da cobertura e caixas d'água estão isentos de corrosão acentuada, empenamentos ou folgas nos parafusos de fixação?

Critério: Ausência de corrosão acentuada com perda de seção (pites/desplacamento de óxido), alinhamento mantido e travamento de parafusos 100% torqueados, conforme ABNT NBR 8800.

Como verificar: Acessar a área de cobertura utilizando EPI de proteção contra queda conforme NR-35, inspecionar juntas soldadas, conectores parafusados e o estado da pintura protetiva ou galvanização das peças metálicas.

005
Revestimento Cerâmico e de Pastilhas da Fachada Exterior
risco critica

O revestimento cerâmico das fachadas apresenta integralidade de aderência, com ausência de som cavo à percussão e sem desplacamentos de placas?

Critério: 100% de aderência detectada no teste mecânico; ausência total de áreas com som cavo ('chocho') ou estufamento, conforme ABNT NBR 13755 e ABNT NBR 16747.

Como verificar: Realizar teste de percussão batendo levemente na superfície do revestimento com martelo de madeira/borracha ou bastão mecânico em amostragem por pavimento durante a inspeção predial técnica.

006
Juntas de Movimentação da Fachada e Esquadrias
risco alta

As juntas de dilatação e os selantes elastoméricos ao redor de esquadrias encontram-se flexíveis, sem ressecamento, fissuração ou perda de estanqueidade?

Critério: Selante íntegro, coeso, aderido em ambos os bordos da junta, sem fendas ou ressecamento superficial, atendendo à ABNT NBR 13755 e ABNT NBR 15575-4.

Como verificar: Inspecionar visualmente e ao toque manual a elasticidade do selante nas juntas verticais e horizontais da fachada, bem como nos encontros do caixilho de alumínio com a alvenaria.

007
Pintura Externa, Texturas Acrílicas e Paredes Perimetrais
risco media

As superfícies pintadas ou texturizadas das fachadas mantêm-se isentas de descascamento, gizamento severo, bolhas ou proliferação de fungos e bolor?

Critério: Película de tinta contínua, aderida, sem bolhas, trincas ou descolamentos, e sem colônias microbiológicas visíveis, conforme ABNT NBR 13245.

Como verificar: Observar visualmente o estado da película da tinta à distância e de perto (janelas/varandas), buscando áreas com estufamento, esfarelamento ao friccionar a mão (gizamento) ou manchas escuras por fungos.

008
Peitoris de Sacadas, Muros de Divisa e Elementos de Borda
risco critica

Os peitoris, guarda-corpos, pingadeiras e muros perimetrais apresentam fixação rígida, ausência de trincas na base de engastamento e inclinação adequada para escoamento?

Critério: Ancoragem sem folga mecânica (conforme ABNT NBR 14718 para guarda-corpos); pingadeiras integradas com caimento para fora (mínimo de 1%) e sulco gotejador limpo e desobstruído.

Como verificar: Testar a rigidez mecânica dos guarda-corpos aplicando pressão manual orientada, checar a presença de pingadeira com sulco gotejador sob a peça e inspecionar a base de fixação em busca de fissuras.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Estruturas de Concreto Armado, Alvenaria Estrutural e Elementos Metálicos
  • • Revestimentos de Fachadas, Sacadas e Muros Perimetrais (Pastilhas, Pinturas e Cerâmicas)
  • • Sistema de Impermeabilização (Subsolos, Lajes de Cobertura, Piscinas e Reservatórios)
  • • Instalações Elétricas de Média e Baixa Tensão, Quadros Gerais e Barramentos
  • • Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas (SPDA) e Malhas de Aterramento
  • • Instalações Hidrossanitárias, Barriletes, Colunas de Água Potável e Esgoto

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Cabrimento destacado e armadura de aço exposta com oxidação ativa em pilar de sustentação no 2º subsolo.Engenheiro7 diascritica
Laje de garagem sob reservatório inferior apresentando eflorescência ativa, lixiviação de hidróxido de cálcio e gotejamento sobre veículos.Empresa contratada15 diasalta
Abertura de rasgo horizontal para tubulação em parede de alvenaria estrutural do hall de serviço sem avaliação técnica.Síndico48 horascritica
Perfis metálicos de suporte do passadiço do átic com pontos de corrosão severa e parafusos de ancoragem frouxos.Empresa contratada10 diasalta
Som cavo detectado à percussão em trecho de revestimento cerâmico no 8º pavimento da fachada norte, com risco de queda.Empresa contratada5 diascritica
Mástique elastomérico das juntas verticais de movimentação da fachada ressecado e com perda de estanqueidade.Empresa contratada3 semanasmedia
Ancoragem do guarda-corpo metálico da sacada com folga no engastamento e microtrincas na pedra do peitoril.Empresa contratada5 diasalta
Presença de umidade acentuada e descascamento de pintura na parede externa do reservatório inferior de água potável.Empresa contratada10 diascritica
Empoçamento prolongado de água pluvial na laje de cobertura do ático decorrente de obstrução nos ralos e contra-caimento.Zelador(a)2 diasmedia
Percolação de água do lençol freático com formação de depósitos salinos em junta de concretagem da cortina do subsolo.Empresa contratada15 diasalta
Passagem de umidade da estrutura da piscina para o teto da casa de máquinas localizada no pavimento inferior.Empresa contratada7 diasalta
Ponto de sobreaquecimento (>75°C) identificado via inspecção termográfica no barramento principal do Quadro Geral de Distribuição (QGD).Empresa contratada24 horascritica

Como usar o kit em campo

A inspeção predial fundamentada na ABNT NBR 16747 estabelece uma avaliação técnica global das edificações para diagnosticar o estado de conservação, segurança e habitabilidade dos sistemas construtivos. A atuação conjunta da equipe técnica especializada com o síndico e o zelador permite identificar precocemente anomalias construtivas e falhas de manutenção antes que evoluam para sinistros graves. Por meio do registro digital auditável de evidências na plataforma GrandCondo, o laudo técnico orienta a elaboração do plano de manutenção corretiva e preventiva priorizado por grau de risco.

  1. 1Análise documental e levantamento do histórico do edifícioA inspeção inicia-se com a coleta e análise de projetos executivos, desenhos 'as-built', laudos anteriores, Manual de Uso, Operação e Manutenção (ABNT NBR 14037) e relatórios do plano de manutenção (ABNT NBR 5674). O zelador deve anexar toda essa documentação técnica diretamente na central de arquivos do sistema GrandCondo para consulta imediata da engenharia. Essa fase estabelece a linha de base para identificar modificações não autorizadas ou patologias recorrentes na edificação.
  2. 2Definição do nível de inspeção e planejamento técnicoDetermina-se o nível de inspeção (Nível 1, 2 ou 3) com base na complexidade dos sistemas, idade da edificação e finalidade do laudo conforme a ABNT NBR 16747. O engenheiro inspetor alinha com o síndico e o zelador o cronograma detalhado de acesso às áreas restritas, como cabines primárias, barriletes, subsolos e casas de máquinas. A equipe cadastra o roteiro de vistoria na plataforma GrandCondo para estruturar o fluxo de trabalho em campo.
  3. 3Vistoria técnica presencial e varredura dos sistemasO engenheiro realiza a vistoria física e sensorial de todos os subsistemas, inspecionando estruturas de concreto, revestimentos de fachada, instalações elétricas, hidrossanitárias e de combate a incêndio. Cada elemento inspecionado é avaliado quanto ao seu desempenho e conformidade com as normas técnicas vigentes, como ABNT NBR 5410 e ABNT NBR 15575. O zelador acompanha a vistoria para detalhar o histórico operacional recente de cada setor.
  4. 4Classificação das irregularidades e gradação de riscoAs inconformidades encontradas são categorizadas tecnicamente em anomalias (construtivas, funcionais ou evolutivas) ou falhas (de uso, operação ou manutenção). Na sequência, aplica-se a matriz de risco para graduação em criticidade alta (risco iminente à segurança ou saúde), média (perda parcial de funcionalidade) ou baixa (deterioração estética ou de conservação). Essa classificação é indispensável para ordenar a urgência do plano de ação.
  5. 5Registro fotográfico padronizado e coleta de evidênciasCada não conformidade deve ser registrada fotograficamente combinando uma vista genérica de contexto do ambiente com uma vista aproximada focada no detalhe técnico da patologia com escala gráfica. O inspetor e o zelador registram as evidências diretamente na ficha do componente no aplicativo GrandCondo, vinculando o achado ao respectivo pavimento e sistema. A plataforma garante o georreferenciamento e o carimbo de data/hora necessários para fins periciais e de auditoria.
  6. 6Cálculo do Índice de Conformidade Predial (IC)O Índice de Conformidade do condomínio é calculado dividindo o total de itens conformes pelo número total de itens auditados aplicáveis, multiplicando-se o resultado por cem para obter o percentual final. Essa métrica objetiva reflete a saúde técnica global da edificação e serve como indicador de desempenho do plano de manutenção do condomínio. O resultado apurado é registrado no sistema GrandCondo para comparação temporal e prestação de contas.
  7. 7Elaboração do laudo técnico e plano de ação priorizadoO engenheiro emite o laudo de inspeção predial segundo os requisitos formais da ABNT NBR 16747, acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do CREA. O documento consolida o Plano de Diretrizes Técnicas com cronograma recomendado para os reparos com base no nível de criticidade apurado. O laudo é disponibilizado no sistema GrandCondo para que o síndico e a administradora executem as cotações técnicas e acompanhem as correções.

Dicas de campo

  • • Execute testes percussivos com martelo de borracha em ao menos 10% das áreas de fachadas e sacadas para diagnosticar som cavo e falhas de aderência antes de desplacamentos.
  • • Empregue termografia infravermelha nos quadros gerais de distribuição (QGD) sob carga máxima de operação para identificar conexões frouxas e pontos de sobreaquecimento.
  • • Valide periodicamente os laudos de medição de continuidade ômica do SPDA e aterramento conforme os critérios estipulados pela ABNT NBR 5419.
  • • Mantenha o registro de estanqueidade dos reservatórios atualizado no aplicativo GrandCondo para correlacionar o aparecimento de eflorescências na estrutura com vazamentos ativos.
  • • Instrua o zelador a registrar no sistema o acionamento quinzenal de teste das bombas de drenagem de subsolo e combate a incêndio.
  • • Inspecione criteriosamente o estado de flexibilidade e estanqueidade das juntas de dilatação de fachadas e selantes de esquadrias durante vistorias em dias chuvosos.
  • • Exija a comprovação documental do Plano de Manutenção Preventiva de Elevadores assinado pelo técnico responsável conforme diretrizes da ABNT NBR 5674.

Para quem é este kit

Síndicos Profissionais e Orgânicos

Zeladores e Gerentes Prediais

Engenheiros e Peritos Diagnósticos

Administradoras de Condomínios

Introdução

A ABNT NBR 16747 estabelece os critérios técnicos fundamentais para avaliar o desempenho, a conservação e a segurança dos sistemas construtivos condominiais. Este guia detalha a classificação de anomalias operacionais e a elaboração do plano de ação para apoiar síndicos e equipes de zeladoria na manutenção preventiva.

Seção 01Diretrizes e Terminologia da ABNT NBR 16747

Seção 02Estruturas, Fachadas e Sistemas de Impermeabilização

  • Mapeamento fotográfico de trincas ativas e passivas em vigas, pilares e lajes de transição.
  • Verificação da integridade do rejuntamento, selantes e juntas de dilatação ativa nas fachadas.
  • Inspeção visual em mantas asfálticas ou poliméricas aplicadas em áreas molhadas, floreiras e caixas d'água.

Seção 03Instalações Elétricas, SPDA e Sistemas Hidrossanitários

Seção 04Segurança contra Incêndio e Transporte Vertical

  • Teste prático de acionamento das bombas principais e jóquei do sistema de incêndio nos modos automático e manual.
  • Verificação da estanqueidade de registros globo e acondicionamento das mangueiras nos abrigos metálicos de hidrantes.
  • Checagem do alinhamento das portas de pavimento, luzes indicativas e iluminação de emergência contida nos elevadores.

Seção 05Coberturas, Exaustão Mecânica e Áreas Comuns

Seção 06Esquadrias, Portões Principais e Consolidação do Laudo

  • Inspeção minuciosa dos tensores, cabos de aço e integridade dos contrapesos instalados nos portões basculantes de veículos.
  • Verificação sistêmica das borrachas de vedação (EPDM) e substituição de cordões de silicone estrutural ressecados nas esquadrias de fachada.
  • Classificação e priorização absoluta das falhas de grau crítico dentro do cronograma de aprovação financeira do condomínio.

Seção 07Construção do Plano de Ação e Integração Operacional

Perguntas frequentes

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Conclusão

A aplicação rigorosa e contínua das diretrizes consolidadas na ABNT NBR 16747 é o método mais eficaz para preservar o patrimônio imobiliário coletivo, eliminando riscos estruturais sistêmicos e operacionais em todos os sistemas construtivos. Para padronizar os processos de vistoria e facilitar definitivamente a rotina prática da sua equipe operacional, convidamos você a baixar agora mesmo o "Kit Profissional de Inspeção — Inspeção Predial NBR 16747", um material exclusivo que contém 48 itens técnicos de verificação pontual organizados e prontos para aplicação imediata em campo.

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  • Cadastro de encomenda em menos de 10 segundos
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