GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-037
rede hidráulica predial: prumadas, registros, pressurização, materiais e pontos de manutenção

Checklist da Rede Hidráulica

Este kit estabelece o protocolo de rotina e auditoria técnica para a infraestrutura de água potável e reuso em condomínios residenciais e comerciais

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
PDF + Word · Envio 100% seguro, sem SPAM.
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Capacite seu zelador e equipe operacional para inspecionar reservatórios, prumadas e sistemas de pressurização segundo a NBR 5626. Mantenha o histórico técnico centralizado na plataforma GrandCondo e previna colapsos no abastecimento.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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O que vem neste kit

  • Checklist de Campo da Rede Hidráulica com 48 itens auditáveis (PDF e Excel)
  • Guia de Inspeção Visual e Sonora para Motores, Bombas e Pressurizadores
  • Matriz de Verificação de Válvulas Redutoras de Pressão (VRP) e By-passes
  • Protocolo de Vistoria em Reservatórios Inferiores e Superiores (NBR 5626)
  • Manual de Checagem para Extravasores, Boias e Eliminadores de Ar
  • Ficha de Controle de Manobra de Registros Gerais e Gavetas de Pavimento
  • Tabela Diagnóstica de Anomalias: Golpe de Aríete, Cavitação e Perda de Carga
  • Template de Ordem de Serviço Hidráulica para Aplicativo de Zeladoria
  • Modelo de Relatório Técnico Mensal para Apresentação em Assembleia

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Reservatório Inferior (Cisterna) e Tubulação de Sucção
Reservatório Superior e Barrilete de Distribuição
Conjunto Motobomba de Recalque de Água Potável
Sistema de Pressurização de Água e Inversores de Frequência
Prumadas e Colunas Principais de Distribuição (Água Fria e Quente)
Válvulas Redutoras de Pressão (VRP) e Passagens de By-pass
Registros Gerais de Manobra e Gavetas de Pavimento
Caixas de Passagem, Inspeção e Medição Individualizada
Sistema de Recirculação de Água Quente e Aquecedores Centralizados
Extravasores (Ladrão), Tubos de Drenagem e Boias de Nível
Tubulações de Recalque, Acoplamentos Flexíveis e Juntas de Dilatação
Ventosas, Eliminadores de Ar e Dispositivos Contra Golpe de Aríete

Referências normativas

  • • ABNT NBR 5626:2020 - Sistemas prediais de água fria e água quente - Projeto, execução, operação e manutenção
  • • ABNT NBR 15575-6:2021 - Edificações habitacionais — Desempenho - Parte 6: Requisitos para os sistemas de instalações elétricas e hidráulicas
  • • ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 14037:2011 - Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • • NR-33 - Segurança e Saúde nos Trabalhos em Espaços Confinados
  • • Portaria GM/MS nº 888/2021 - Padrões de potabilidade da água para consumo humano

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Reservatório Inferior (Cisterna) e Tubulação de Sucção
risco critica

A tampa de inspeção da cisterna possui vedação hermética, borda elevada de proteção e tranca de acesso restrito?

Critério: Borda com sobreelevação mínima de 5 cm, borracha de vedação sem ressecamento/rasgos e fecho mecânico trancado com chave sob controle do zelador.

Como verificar: Inspecionar visualmente o colar da tampa (deve ser elevado em pelo menos 5 cm em relação ao piso), checar o estado da borracha de vedação e testar o cadeado ou fecho de segurança.

002
Reservatório Inferior (Cisterna) e Tubulação de Sucção
risco alta

A tubulação de sucção das bombas possui válvula de retenção de pé com crivo distante pelo menos 15 cm do fundo e sem pontos de vazamento?

Critério: Distância do crivo ao fundo ≥ 15 cm (conforme NBR 5626), tubulação totalmente estanque e isenta de bolhas de ar na linha de sucção.

Como verificar: Verificar através da tampa de inspeção a distância do crivo ao fundo do reservatório e inspecionar a tubulação de sucção externa buscando sinais de gotejamento ou entrada de ar.

003
Reservatório Inferior (Cisterna) e Tubulação de Sucção
risco critica

O tubo extravasor ('ladrão') e o dreno de limpeza da cisterna possuem tela milimétrica em material anticorrosivo e descarga visível com separação atmosférica?

Critério: Tela com malha de no máximo 1,5 mm em material inoxidável e separação atmosférica (air gap) de no mínimo 2 vezes o diâmetro do tubo de extravasamento.

Como verificar: Observar o ponto de descarga do extravasor: deve despejar a água em um ralo ou caixa de inspeção sem contato físico direto (espaço de ar) e conter tela de aço inox ou bronze instalada na extremidade.

004
Reservatório Inferior (Cisterna) e Tubulação de Sucção
risco alta

A válvula de boia de alimentação do reservatório inferior opera sem travamento e interrompe totalmente o fluxo de água ao atingir o nível máximo?

Critério: Fechamento 100% estanque ao atingir o nível máximo de projeto, sem ruídos de vibração (golpe de aríete) e com curso da haste sem atritos mecânicos.

Como verificar: Forçar suavemente a haste da boia para baixo para verificar a livre abertura da válvula e suspendê-la totalmente para confirmar a vedação completa do fluxo vindouro da concessionária.

005
Reservatório Superior e Barrilete de Distribuição
risco critica

O reservatório superior apresenta revestimento interno impermeabilizante íntegro e estruturas externas sem fissuras, vazamentos ou eflorescências?

Critério: Ausência total de vazamentos, eflorescências, trincas estruturais ou descascamento do impermeabilizante interno.

Como verificar: Realizar inspeção visual nas paredes externas e base inferior do reservatório buscando manchas de umidade, eflorescência (pó branco) ou trincas. Na limpeza semestral, inspecionar a estanqueidade da manta/epóxi interno.

006
Reservatório Superior e Barrilete de Distribuição
risco critica

Os sensores elétricos de nível (chaves boia) do reservatório superior atuam corretamente desligando o recalque no nível máximo e acionando o alarme de extravasamento?

Critério: Desligamento instantâneo do motor ao atingir o nível máximo e acionamento dos alertas visuais/sonoros no painel da portaria/zeladoria.

Como verificar: Simular manualmente a elevação do boiote elétrico do reservatório superior e verificar no painel de comando do recalque se a bomba desliga imediatamente e se o sinalizador de nível alto é ativado.

007
Reservatório Superior e Barrilete de Distribuição
risco alta

Os registros de manobra do barrilete (gaveta e esfera) estão operantes, sem vazamentos na haste e devidamente identificados por prumada/bloco?

Critério: Manobra fluida sem necessidade de chaves de grifo, ausência de gotejamento na gaxeta/haste e 100% dos registros identificados conforme projeto hidráulico.

Como verificar: Girar o volante de cada registro no barrilete (abrir e fechar totalmente para testar estanqueidade e torque de manobra) e conferir se as placas de identificação das prumadas estão visíveis e legíveis.

008
Reservatório Superior e Barrilete de Distribuição
risco alta

As tubulações do barrilete de distribuição possuem suportes de fixação rígidos, amortecedores de vibração e estão isentas de deformações ou golpes de aríete?

Critério: Espaçamento entre suportes conforme norma NBR 5626, gaxetas de borracha presentes nas abraçadeiras e ausência de golpes metálicos/estalos na rede durante a operação.

Como verificar: Inspecionar o alinhamento dos tubos no barrilete, verificar o aperto de parafusos das abraçadeiras fixas e sentir a presença de trepidações ou estalos fortes nas tubulações durante a partida/parada das bombas.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Reservatório Inferior (Cisterna) e Tubulação de Sucção
  • • Reservatório Superior e Barrilete de Distribuição
  • • Conjunto Motobomba de Recalque de Água Potável
  • • Sistema de Pressurização de Água e Inversores de Frequência
  • • Prumadas e Colunas Principais de Distribuição (Água Fria e Quente)
  • • Válvulas Redutoras de Pressão (VRP) e Passagens de By-pass

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Zelador(a)3 diasmedia
Empresa contratada5 diasmedia
Zelador(a)2 diasmedia
Engenheiro30 diasmedia
Empresa contratada2 diasmedia
Zelador(a)7 diasmedia
Empresa contratada3 diasmedia
Empresa contratada2 diasmedia
Empresa contratada5 diasmedia
Empresa contratada1 diamedia
Empresa contratada3 diasmedia
Zelador(a)5 diasmedia

Como usar o kit em campo

Este guia estabelece o padrão operacional para a inspeção técnica, manutenção preventiva e monitoramento contínuo da infraestrutura hidráulica predial. O cumprimento das etapas assegura o fornecimento contínuo de água potável, mitiga riscos de vazamentos catastróficos e garante a estrita observância da NBR 5626 e NBR 15575. Integrada ao cotidiano do condomínio, a equipe de zeladoria e gestão utiliza a tecnologia GrandCondo para registrar ocorrências, emitir ordens de serviço e acompanhar indicadores de desempenho em tempo real.

  1. 11. Inspecionar Reservatórios e Estruturas de ArmazenamentoVerifique a integridade impermeabilizante interna da cisterna e do reservatório superior, identificando trincas, eflorescências ou descolamentos. Cheque se as tampas possuem vedação hermética com gaxeta de neoprene e se os extravasores contam com tela milimétrica em inox e gap de ar. Registre fotografias detalhadas com data e localização diretamente no aplicativo GrandCondo.
  2. 22. Vistoriar Motobombas de Recalque e Painéis ElétricosExamine a ausência de gotejamento excessivo nos selos mecânicos, ruídos de cavitação e aquecimento nos mancais dos motores. Teste o funcionamento do sistema de alternância automática no painel elétrico para assegurar o revezamento correto a cada ciclo. Faça um registro em vídeo do acionamento e anexe ao chamado aberto no app GrandCondo.
  3. 33. Checar Pressurizadores, Inversores e Vasos de ExpansãoInspecione os inversores de frequência verificando se os ventiladores de arrefecimento estão limpos e sem alarmes no display. Meça a pré-carga do vaso de expansão utilizando manômetro analógico com a rede despressurizada, garantindo valor 2 psi abaixo da pressão de acionamento. Fotografe a leitura do manômetro para validação técnica na plataforma.
  4. 44. Testar Registros de Manobra e Válvulas Redutoras de Pressão (VRP)Manobre os registros do barrilete e dos halls de pavimento para testar a estanqueidade e prevenir o travamento por incrustação. Verifique no manômetro de saída das VRPs se a pressão nos andares inferiores permanece ajustada abaixo de 40 mca conforme a norma. Registre a pressão aferida no relatório digital da zeladoria via aplicativo GrandCondo.
  5. 55. Auditar Caixas de Medição Individualizada e TelemetriaInspecione os nichos de hidrômetros nos pavimentos, checando se as cúpulas estão limpas e as porcas de conexão isentas de vazamentos. Verifique o estado da fiação dos sensores de pulsos de telemetria e confirme se a leitura física coincide com o consumo indicado na interface GrandCondo do condômino. Reporte divergências na leitura instantaneamente pelo sistema.
  6. 66. Inspecionar Ventosas e Eliminadores de Golpe de AríeteExamine as ventosas instaladas nos pontos mais altos do barrilete e prumadas para garantir a expulsão de ar do sistema sem vazamentos de água. Simule o desligamento brusco das bombas para checar se os dispositivos antivibratórios amortecem os choques hidráulicos adequadamente. Grave áudio ou vídeo da manobra caso perceba ruídos anormais no barrilete.
  7. 77. Calcular o Índice de Conformidade Hidráulica (ICH)Após a checagem, some o número de itens hidráulicos em conformidade, divida pelo total de itens verificados e multiplique por 100 para obter o ICH (%). Índices abaixo de 85% exigem a geração imediata de plano de ação com chamados de alta prioridade via plataforma GrandCondo. Envie o relatório consolidado ao síndico e à administradora pelo sistema.

Para quem é este kit

Introdução

A confiabilidade do sistema de abastecimento de água em condomínios exige inspeções rigorosas em reservatórios, prumadas e sistemas de pressurização, fundamentadas nas diretrizes da ABNT NBR 5626. Este artigo detalha os protocolos operacionais para a equipe de manutenção na identificação de falhas hidráulicas, otimizando o controle por meio da tecnologia de gestão condominial.

Seção 01Reservatórios e Sistemas de Sucção: Cisternas e Barriletes

  • Verificar a integridade das telas mosquiteiras nos tubos de ventilação dos reservatórios.
  • Testar o acionamento elétrico e mecânico das boias de nível de água potável e reuso.
  • Inspecionar os registros de gaveta do barrilete quanto a vazamentos nas gaxetas do castelo.

Seção 02Conjunto Motobomba de Recalque e Sistemas de Pressurização

  • Medir a corrente elétrica (amperagem) dos motores durante o funcionamento em carga plena.
  • Checar o alinhamento do acoplamento flexível entre o motor e a voluta da bomba.
  • Verificar a integridade das juntas de dilatação e expansão nas tubulações de sucção.

Seção 03Prumadas, Colunas de Distribuição e Juntas de Dilatação

  • Inspecionar suportes e abraçadeiras das colunas principais contra oxidação galvânica.
  • Avaliar a integridade do isolamento térmico nas prumadas de água quente e aquecedores.
  • Identificar sinais de fadiga em acoplamentos ranhurados (grooved) na linha de recalque.

Seção 04Válvulas Redutoras de Pressão (VRP) e Golpes de Aríete

  • Realizar a purga manual periódica das ventosas e eliminadores de ar da rede.
  • Registrar as leituras dos manômetros a montante e a jusante das VRPs.
  • Testar a estanqueidade dos registros do by-pass da estação redutora de pressão.

Seção 05Registros de Manobra e Caixas de Medição Individualizada

  • Ciclar os registros gerais de gaveta de cada pavimento para evitar engripamento.
  • Verificar vazamentos nos tubetes e nas conexões dos hidrômetros individuais.
  • Limpar e desobstruir os ralos de fundo das caixas de inspeção e shafts.

Seção 06Dinâmica Operacional: Portaria, Zeladoria e Tecnologia

  • Registrar as vistorias preventivas diretamente no aplicativo durante a ronda diária.
  • Centralizar chamados de moradores sobre quedas de pressão para mapeamento assertivo.
  • Utilizar o histórico de intervenções operacionais para balizar o trabalho de engenheiros terceirizados.

Seção 07Documentação Técnica, Auditoria e Conformidade Normativa

  • Arquivar os laudos de potabilidade laboratorial e os certificados de limpeza de cisterna.
  • Monitorar a vida útil estimada das bombas de recalque para planejamento financeiro.
  • Garantir, por meio de inspeção visual, que a reserva técnica de incêndio mantenha seu volume integral.

Perguntas frequentes

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Conclusão

A padronização das rotinas de vistoria é o que garante a longevidade e a segurança das instalações prediais. Para implementar essas diretrizes na prática e capacitar sua equipe de campo, baixe agora o Kit Profissional de Inspeção — Rede Hidráulica Predial, que conta com um checklist completo de 48 perguntas focado na eficiência operacional do seu condomínio.

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