GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-308
inspeção de esquadrias de alumínio, PVC e ferro: vedação, roldanas, trilhos, borrachas, pintura, oxidação, fixação e infiltrações

Checklist das Esquadrias

Este kit abrange a inspeção técnica de esquadrias de alumínio, PVC e ferro instaladas nas áreas comuns e fachadas de condomínios residenciais e comerciais, avaliando vedações, roldanas, trilhos, gaxetas, mecanismos de travamento, pintura e pontos de oxidação ou infiltração

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Padronize as vistorias técnicas em caixilhos de alumínio, PVC e ferro nas áreas comuns com rotinas normatizadas. Capacite seu zelador e registre achados no sistema GrandCondo para rápida tomada de decisão.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

  • 3 páginas de prévia, com marca d'água. O arquivo entregue vem sem marca d'água.
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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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Baixe agora em PDF para impressão ou em Word (DOCX) para editar. Funciona de forma híbrida: computador da guarita, celular da equipe ou impresso.

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O que vem neste kit

  • Checklist Operacional de 48 Itens para Caixilharia de Alumínio, PVC e Ferro
  • Matriz de Frequências de Inspeção (Semanal, Mensal, Trimestral, Semestral e Anual)
  • Guia de Inspeção de Guarnições de EPDM, Borrachas de Vedação e PU
  • Procedimento Padrão para Teste de Estanqueidade e Limpeza de Drenos
  • Tabela Diagnóstica para Anodização, Pintura Eletrostática e Oxidação Metalúrgica
  • Formulário de Vistoria Estrutural de Fixadores, Chumbadores e Presilhas de Vidro
  • Roteiro de Avaliação Mecânica de Roldanas, Fechos e Molas-Aéreas
  • Modelo de Relatório Fotográfico de Anomalias para Síndicos e Administradoras
  • Manual de Integração de Chamados Preventivos no Aplicativo GrandCondo

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Caixilharia de alumínio das janelas e portas das áreas comuns
Esquadrias de PVC de salas multiuso e salões de festas
Portões, grades e esquadrias de ferro da garagem e acessos
Vedações periféricas, borrachas e gaxetas de EPDM
Trilhos inferiores, superiores e drenos pluviais de escoamento
Roldanas, rolamentos e roletes de deslizamento das folhas
Braços articulados, mola-aérea e fechos tipo maxim-ar
Camada de pintura eletrostática, anodização e pontos de oxidação
Pontos de fixação, chumbamento e silicone estrutural/selantes
Guarnições de vidro, presilhas e junções entre caixilho e alvenaria

Referências normativas

  • • ABNT NBR 10821: Esquadrias para edificações - Desempenho e requisitos
  • • ABNT NBR 5674: Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 15575: Edificações habitacionais — Desempenho
  • • ABNT NBR 12609: Alumínio e suas ligas — Anodização para fins arquitetônicos — Especificação
  • • ABNT NBR 14125: Alumínio e suas ligas — Revestimento orgânico para fins arquitetônicos
  • • ABNT NBR 7199: Vidros na construção civil — Projeto, execução e aplicações
  • • ABNT NBR 14207: Boxe de banheiro fabricado com vidros de segurança

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Caixilharia de alumínio - Vedação de Perímetro (Janelas e Portas)
risco alta

O selante periférico (silicone ou poliuretano) entre os perfis de alumínio e a alvenaria/fachada apresenta continuidade, flexibilidade e ausência de fissuras, descolamentos ou ressecamento?

Critério: Ausência total de frestas, bolhas, trincas ou descolamento no selante elastomérico, em conformidade com a NBR 10821-3.

Como verificar: Inspecionar visualmente todo o perímetro externo e interno do caixilho. Pressionar suavemente com espátula de nylon ou ponta do dedo para checar elasticidade e aderência.

002
Caixilharia de alumínio - Sistema de Drenagem dos Trilhos
risco media

Os furos e rasgos de drenagem nos trilhos inferiores das janelas e portas de alumínio estão desobstruídos e com as tampas defletoras borboleta funcionais?

Critério: Escoamento completo em até 10 segundos sem retenção de lâmina d'água no trilho (NBR 10821-2).

Como verificar: Derramar aproximadamente 500 ml de água no trilho inferior e observar a vazão imediata pelos orifícios externos. Verificar visualmente a presença da tampa válvula defletora (anti-retorno).

003
Caixilharia de alumínio - Perfis e Acabamento Superficial
risco media

A camada de acabamento dos perfis de alumínio (pintura eletrostática a pó ou anodização) encontra-se livre de descascamentos, corrosão filiforme, manchas ou bolhas?

Critério: Película de revestimento 100% íntegra sem descascamento ou pites de corrosão conforme NBR 12609 (anodização) ou NBR 14125 (pintura).

Como verificar: Realizar inspeção visual sob iluminação natural em busca de desbotamento severo, descascamento, bolhas ou pontos de oxidação. Limpar uma amostra com pano macio e água limpa para diferenciar sujeira de dano ao filme.

004
Caixilharia de alumínio - Gaxetas e Escovas de Vedação
risco media

As borrachas (EPDM) e escovinhas de vedação dos perfis de alumínio estão íntegras, presas no canalete, sem ressecamento, encolhimento ou desgaste?

Critério: Borrachas e escovas 100% contínuas, sem folgas nos cantos e sem endurecimento ao toque (NBR 10821-3).

Como verificar: Inspecionar o encaixe da borracha ao longo de toda a extensão do perfil. Testar a elasticidade dobrando suavemente o lábio de EPDM e verificar se a fita escova possui cerdas uniformes e sem falhas.

005
Caixilharia de alumínio - Janelas Maxim-Ar
risco critica

Os braços articulados, freios e dobradiças de inox/alumínio das janelas maxim-ar abrem e fecham suavemente, sem folgas excessivas ou emperramento?

Critério: Movimentação sem estalos ou esforço excessivo; sustentação firme na posição aberta sem ceder pela gravidade (NBR 10821-2).

Como verificar: Operar a janela até a abertura máxima (45° a 90° conforme projeto). Testar a retenção do freio, verificar o reaperto dos parafusos de fixação em inox nos caixilhos e checar o alinhamento na hora de fechar.

006
Caixilharia de alumínio - Roldanas e Trilhos de Correr
risco media

As folhas de correr deslizam suavemente sobre os trilhos sem trepidação, ruídos metálicos, arrasto do perfil ou descarrilamento?

Critério: Operação manual com força horizontal máxima de acionamento reduzida (< 40 N), sem atrito do perfil no trilho inferior (NBR 10821-2).

Como verificar: Movimentar as folhas manualmente de ponta a ponta. Observar se há trancamento, trepidação ou marcas de atrito metal-com-metal no trilho de alumínio.

007
Caixilharia de alumínio - Fechos e Travas
risco alta

Os fechos tipo concha, cremonas e fechaduras apresentam travamento preciso, alinhamento com a contra-testa e encaixe firme sem folga da folha?

Critério: Travamento sem necessidade de forçar a folha manualmente; compressão uniforme das gaxetas ao fechar (NBR 10821-2).

Como verificar: Acionar os fechos e fechaduras efetuando o ciclo completo de travamento. Empurrar a folha travada para checar se há folga entre a gaxeta de vedação e o caixilho fixo.

008
Caixilharia de alumínio - Fixação Estrutural e Caixilhos Fixos
risco critica

Os parafusos de fixação em inox do caixilho/contramarco estão apertados, sem sinais de folga, oxidação ou deformação na estrutura de alumínio?

Critério: Parafusos em aço inoxidável 100% fixos e sem corrosão; prumo e esquadro da estrutura rigorosamente mantidos sem deflexão visível (NBR 10821-2 / NBR 15575).

Como verificar: Inspecionar visualmente os pontos de fixação nas laterais e superior da esquadria. Checar aperto com chave adequada e verificar com nível e esquadro de pedreiro se houve deslocamento da estrutura.

Calendário de inspeções

Semanal

Zelador(a)
  • • Verificar o deslizamento suave das portas e portões de correr sociais e de serviços
  • • Inspecionar visualmente o estado dos vidros em áreas de grande circulação buscando trincas ou folgas
  • • Verificar o fechamento firme e travamento de fechos de janelas maxim-ar de banheiros e halls
  • • Checar a presença de resíduos ou detritos acumulados nos trilhos inferiores das portas de correr

Mensal

Zelador(a)
  • • Limpar e desobstruir os orifícios de drenagem (drenos) nos trilhos inferiores de alumínio e PVC
  • • Verificar a integridade das borrachas (gaxetas EPDM) e escovas de vedação nos caixilhos
  • • Aplicar spray de silicone ou teflon seco nos trilhos e articulações para conservação das roldanas
  • • Inspecionar pontos de fixação e parafusos aparente nos fechos, dobradiças e braços de articulação

Trimestral

Técnico de Manutenção / Zelador
  • • Verificar a presença de pontos de oxidação e bolhas na pintura de portões e gradis de ferro
  • • Inspecionar o silicone de vedação no encontro entre a esquadria e a alvenaria/mármore externo
  • • Testar a pressão de contato das vedações e o alinhamento do esquadro das folhas operáveis
  • • Checar o estado do cordão de vedação e presilhas dos vidros em caixilhos de alumínio e PVC

Semestral

Empresa Especializada / Técnico
  • • Realizar teste aleatório de estanqueidade com lâmina de água nas janelas mais expostas a ventos e chuvas
  • • Avaliar o desgaste técnico das roldanas e roletes com ajuste de altura e prumo das folhas
  • • Revisar o aperto dos chumbadores e parafusos de ancoragem das esquadrias e portões pesados
  • • Aplicar neutralizador de ferrugem e fundo anticorrosivo (primer) em esquadrias de ferro afetadas

Anual

Engenheiro de Manutenção Predial
  • • Realizar auditoria técnica global em 100% das esquadrias e caixilharia das áreas comuns do condomínio
  • • Medir a espessura da camada de pintura eletrostática ou anodização para checar perda de proteção contra névoa salina
  • • Avaliar o estado do silicone estrutural (Structural Glazing) se houver fachada pele de vidro
  • • Consolidar relatório fotográfico e atualizar o plano anual de manutenção na plataforma GrandCondo

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Descolamento e ressecamento do selante periférico de poliuretano nos caixilhos de alumínio das janelas das áreas comuns, permitindo infiltração pluvial.Empresa contratada15 diasalta
Braços articulados de alumínio das janelas maxim-ar apresentando emperramento mecânico e folga no sistema de freio regulável.Empresa contratada10 diasmedia
Fechos tipo concha e cremonas das portas de alumínio desalinhados em relação à contra-testa, impedindo estanqueidade do fecho.Zelador(a)3 diasmedia
Parafusos de fixação dos caixilhos fixos de alumínio com sinais de oxidação galvanica e folga na interface com o contramarco.Empresa contratada7 diasalta
Fissura na solda por termofusão no vértice superior do caixilho de PVC do Salão de Festas, comprometendo a integridade estrutural.Empresa contratada10 diasalta
Gaxetas de EPDM das esquadrias de PVC do Salão de Festas ressecadas e desencaixadas dos canaletes, prejudicando o isolamento acústico.Empresa contratada14 diasmedia
Manchas de oxidação escorrendo pelos drenos do perfil de PVC da Sala Multiuso, indicando corrosão do alma interna de aço galvanizado.Engenheiro20 diascritica
Baguetes de retenção dos vidros do Salão de Festas folgados e desconectados parcialmente do perfil de PVC.Zelador(a)2 diasbaixa
Bolhas na pintura eletrostática e oxidação por corrosão atmosférica nos pontos de solda e base do portão de ferro da garagem.Empresa contratada15 diasalta
Pivôs e gonzos de sustentação do portão pivotante de acesso sem lubrificação ativa, gerando ruído e desgaste no pino central.Zelador(a)1 diamedia
Trilho inferior de ferro do portão deslizante da garagem com deformações mecânicas e roldanas de aço com sulcos de desgaste.Empresa contratada5 diascritica
Cabos de aço do sistema de contrapeso do portão basculante de ferro com arames rompidos e sinais de fadiga de material.Empresa contratada1 diacritica

Como usar o kit em campo

A inspeção técnica e sistemática das esquadrias de alumínio, PVC e ferro garante a estanqueidade à água, o isolamento acústico e a operacionalidade segura dos acessos e fechamentos do condomínio conforme as normas ABNT NBR 10821 e NBR 5674. Durante as rondas, o zelador deve registrar evidências fotográficas em alta resolução com detalhes das anomalias, como ressecamento de selantes, corrosão e desgastes em roldanas, vinculando os achados às ordens de serviço no aplicativo GrandCondo para acompanhamento da administradora. O Índice de Conformidade das Esquadrias (ICE) é calculado dividindo o total de itens aprovados pelo total de pontos inspecionados, multiplicando o resultado por 100 para direcionar o plano de manutenção do síndico.

  1. 1Verificação de Estanqueidade e Selantes PeriféricosInspecione a continuidade do silicone neutro ou cordão de poliuretano no perímetro de contato entre caixilhos e alvenaria conforme a ABNT NBR 10821. Verifique a existência de fissuras, ressecamento ou descolamento que permitam a infiltração de água pluvial para os ambientes internos do condomínio. Registre no aplicativo GrandCondo as metragens comprometidas para programação do serviço de vedação pela administradora.
  2. 2Teste Funcional de Roldanas, Trilhos e EscovasDeslize as folhas móveis das janelas e portas para avaliar o nivelamento, a ausência de ruídos e o estado de conservação dos trilhos e roldanas. Limpe as calhas inferiores e confirme se as fita-escovas e vedações estão íntegras e mantendo a retenção de vento e poeira. Assegure que os furos de drenagem estejam totalmente desobstruídos para o escoamento rápido da água.
  3. 3Avaliação Mecânica de Articulações e Fechos Maxim-ArAbra e feche as janelas maxim-ar testando o aperto e a estabilidade dos braços articulados em aço inox, o freio e o alinhamento das cremonas. Verifique a ausência de folgas nos rebites e parafusos de fixação estrutural que possam colocar em risco a retenção das folhas de vidro. Notifique o síndico pelo sistema GrandCondo sobre qualquer folga excessiva ou emperramento mecânico.
  4. 4Inspeção de Soldas, Baguetes e Gaxetas em PVCExamine os vértices e cantos termofusionados dos caixilhos de PVC buscando trincas ou descontinuidades na solda. Verifique a elasticidade e o encaixe das gaxetas de EPDM nos salões de festas e salas multiuso, além do completo travamento dos baguetes de retenção dos vidros. Observe se há manchas de oxidação escorrendo pelos drenos, o que indicaria corrosão no reforço interno de aço galvanizado.
  5. 5Análise Anticorrosiva e Sustentação de Portões de FerroAvalie a integridade do revestimento anticorrosivo e da pintura nos portões de veículos, gradis e estruturas de ferro da garagem. Inspecione a lubrificação dos pivôs de sustentação, alinhamento dos gonzos e a conservação dos cabos de aço dos sistemas basculantes contra rompimento de pernas do cabo. Caso seja identificada corrosão em estágio inicial, abra uma ocorrência técnica para tratamento convertedor de ferrugem.
  6. 6Calibração de Molas Aéreas e Fechaduras SociaisManeje os portões sociais de pedestres para testar o ciclo de fechamento primário e o impacto final garantidos pela mola aérea hidráulica. Certifique-se de que não existem vazamentos do fluido hidráulico no corpo da mola e que a pressão permite o engate suave do trinco elétrico. O porteiro deve reportar imediatamente qualquer travamento do portão para ajuste da válvula de regulagem.
  7. 7Checagem dos Pontos de Chumbamento e Fixadores de InoxInspecione a estabilidade dos parafusos de ancre, consolos e pontos de chumbamento das grades e caixilhos na alvenaria ou estrutura de concreto. Garanta que os parafusos de fixação sejam de aço inoxidável e estejam sem sinais de folga, oxidação galvânica ou deformação. Registre com fotos os pontos de fixação trincados no piso ou parede para ação corretiva do serralheiro.

Dicas de campo

  • • Utilize paquímetro e gabarito de folga para medir o desgaste do diâmetro das roldanas antes que ocorra o travamento completo da folha.
  • • Aplique spray de silicone neutro nas gaxetas e borrachas de EPDM para preservar a flexibilidade do elastômero e evitar a deformação por raios UV.
  • • Nunca utilize produtos de limpeza químicos agressivos, palha de aço ou solventes em caixilhos de alumínio anodizado ou com pintura eletrostática.
  • • Limpe periodicamente os orifícios e dreno-pingadeiras das calhas inferiores com uma escova de cerdas macias e ar comprimido.
  • • Mantenha um plano de reaperto periódico com chave dinamométrica para os parafusos de sustentação dos braços articulados das janelas maxim-ar.
  • • Inspecione a tensão dos cabos de aço de portões basculantes com luvas de proteção, procurando por arames rompidos na malha do cabo.
  • • Através da plataforma GrandCondo, anexe as fotos das falhas diretamente na ordem de serviço gerada para validação da administradora do condomínio.

Para quem é este kit

Introdução

A durabilidade das esquadrias exige vistorias periódicas de componentes móveis, vedações e ancoragens, prevenindo infiltrações e colapsos estruturais na fachada. Este artigo detalha os critérios de avaliação técnica com base na ABNT NBR 10821 para orientar síndicos e zeladores na manutenção predial de alta performance.

Seção 01Fundamentos Normativos e Desempenho Térmico-Acústico da Caixilharia

  • Verificar a integridade técnica dos selantes perimetrais, como silicone de cura neutra ou poliuretano, na interface entre o caixilho e a alvenaria.
  • Inspecionar gaxetas de EPDM (Etileno Propileno Dieno) e as escovas de vedação (weatherstripping) avaliando o grau de ressecamento e perda de flexibilidade.
  • Avaliar a estanqueidade dos rufos e pingadeiras associados ao vão da esquadria para garantir a correta repulsão das águas pluviais.

Seção 02Manutenção, Desobstrução de Trilhos e Limpeza de Drenos Pluviais

  • Aspirar resíduos sólidos dos trilhos inferiores mensalmente para evitar o travamento abrasivo das folhas móveis durante a operação.
  • Desobstruir furos de drenagem externos utilizando hastes plásticas flexíveis, garantindo a vazão integral da água acumulada nas câmaras do perfil.
  • Lavar as calhas internas exclusivamente com solução de água e detergente neutro, preservando rigorosamente as características originais do acabamento superficial.

Seção 03Conservação de Roletes, Roldanas e Componentes de Movimentação

  • Testar a fluidez das folhas de correr em sua extensão total, verificando a ausência de solavancos, trepidações ou ruídos anormais.
  • Inspecionar parafusos de regulagem de altura das roldanas para corrigir instantaneamente eventuais desalinhamentos no encontro perpendicular das folhas.
  • Proibir terminantemente o uso de lubrificantes oleosos em trilhos, adotando sprays de silicone seco apenas quando estritamente homologado pelo fabricante.

Seção 04Travamentos, Braços Articulados e Regulagem de Molas-Aéreas

  • Ajustar milimetricamente os parafusos de freio dos braços articulados de esquadrias maxim-ar para garantir imobilidade sob rajadas de vento intenso.
  • Checar o alinhamento e promover a lubrificação com grafite em pó dos cilindros de fechaduras, trincos periféricos e fechos concha automáticos.
  • Inspecionar válvulas hidráulicas de molas-aéreas quanto a microvazamentos de óleo e ajustar as velocidades primária (aproximação) e secundária (fechamento).

Seção 05Degradação de Superfícies: Pintura, Anodização e Oxidação

  • Mapear pontos de oxidação incipiente e empolamento em caixilhos metálicos ferrosos, agendando lixamento e repintura protetiva em caráter prioritário.
  • Inspecionar manchas esbranquiçadas, riscos profundos ou desplacamento pontual em pinturas eletrostáticas e superfícies anodizadas dos perfis de alumínio.
  • Garantir o isolamento perimetral das esquadrias com fitas adequadas durante obras de revitalização de fachada, impedindo danos irreversíveis por respingos alcalinos.

Seção 06Ancoragem Estrutural, Chumbamento e Integridade Plena dos Vidros

  • Pressionar moderadamente as montantes principais e travessas para diagnosticar folgas invisíveis na fixação interna do contramarco e grapas de chumbamento.
  • Verificar calços de apoio e baguetes para ter certeza absoluta de que não há contato direto ou atrito do vidro com as paredes metálicas.
  • Registrar imediatamente vidros que apresentem trincas, lascamentos de borda ou quebra espontânea, isolando o local e acionando fornecedor técnico especializado.

Seção 07Gestão Eficiente das Ordens de Serviço e Manutenção Programada

  • Adotar roteiros de vistoria padronizados, segregando com clareza os itens de pequeno ajuste da zeladoria daqueles que exigem orçamentação técnica externa.
  • Manter um acervo documental físico e digital atualizado com manuais técnicos dos fabricantes de esquadrias, tabelas de bitolas e certificados de garantia.
  • Desenvolver relatórios fotográficos periódicos para acompanhar de perto o avanço do desgaste natural de ferragens, roldanas e vedações de alto desempenho.

Perguntas frequentes

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Conclusão

Assegurar o desempenho acústico, a estanqueidade pluvial e a segurança estrutural das esquadrias da fachada depende de inspeções regulares e critérios técnicos validados. Padronizar essa rotina é essencial para a preservação do patrimônio. Faça agora o download do 'Kit Profissional de Inspeção — Checklist das Esquadrias' e disponibilize à sua equipe de manutenção diretrizes operacionais precisas para avaliar perfis de alumínio, PVC e ferro com máxima confiabilidade.

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