GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-660
vistoria de recebimento de obra ou reforma: conferência de escopo, testes, manuais, garantias e pendências — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist de Recebimento de Obra e Vistoria de Entrega

Este kit estabelece a metodologia técnica e operacional para inspeção e recebimento de obras civis e reformas em áreas comuns de condomínios residenciais

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Padronize a inspeção de entrega de obras e reformas em áreas comuns com base na NBR 16747 e NBR 5674. Identifique anomalias críticas antes do encerramento da garantia e integre pendências diretamente ao plano de manutenção do condomínio.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

  • 3 páginas de prévia, com marca d'água. O arquivo entregue vem sem marca d'água.
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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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Baixe agora em PDF para impressão ou em Word (DOCX) para editar. Funciona de forma híbrida: computador da guarita, celular da equipe ou impresso.

Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

O que vem neste kit

  • Matriz Consolidada de Inspeção em 12 Áreas Críticas (48 Itens Verificáveis)
  • Modelo de Laudo de Vistoria de Recebimento de Obra com Registro Fotográfico
  • Formulário de Classificação de Anomalias e Níveis de Risco (Crítico, Regular e Mínimo)
  • Protocolo de Testes Operacionais em Carga para Sistemas Eletromecânicos e Incêndio
  • Checklist de Auditoria da Documentação Compulsória (As-Built, ART/RRT e Manuais)
  • Termo Oficial de Recebimento Provisório e Definitivo com Lista de Pendências
  • Cronograma de Acompanhamento de Prazos Legais de Garantia por Empreiteira
  • Guia de Transição do Recebimento para o Plano de Manutenção Preventiva Mensal
  • Procedimento Operacional Padrão (POP) de Inspeção para Zeladores e Equipelares

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Revestimentos de Fachadas, Varandas e Saliências (aderência e estanqueidade)
Impermeabilização de Coberturas, Lajes, Piscinas e Espelhos d'Água
Quadros Elétricos Principais, Barramentos e Centro de Medição
Sistema de Combate a Incêndio (Hidrantes, Sprinklers, Alarme e Iluminação de Emergência)
Casas de Bombas de Água Potável, Pluvial, Esgoto e Incêndio
Reservatórios Inferiores/Superiores e Barriletes de Distribuição
Central de Gás Canalizado (GLP/GN) e Tubulações Primárias
Sistema de Pressurização de Escadas e Exaustão Mecânica de Garagens
Portões Automatizados, Cancelas e Controle Físico de Acessos
Grupo Gerador de Emergência e Quadro de Transferência Automática (QTA)
Elevadores, Casas de Máquinas, Caixas e Poços dos Elevadores
Esquadrias de Alumínio, Vidros, Aterramento e Vedações Perimetrais

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747:2020 — Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5674:2012 — Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 14037:2011 — Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • • ABNT NBR 15575:2021 — Edificações habitacionais — Desempenho
  • • ABNT NBR 12721:2006 — Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária
  • • NR 10 — Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • • NR 35 — Trabalho em Altura

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Fachada Principal / Revestimento Cerâmico ou Argamassado
risco critica

O teste de percussão no revestimento cerâmico ou argamassado da fachada indica ausência total de som cavo (descolamento)?

Critério: Ausência total de som cavo. Tolerância zero para áreas sujeitas à circulação de pessoas, conforme ABNT NBR 13755 e NBR 16747.

Como verificar: Percutir o revestimento com martelo de borracha ou bastão de percussão em amostragem mínima de 20% do pano de fachada e em pontos críticos (próximo a juntas e cunhas), escutando a variação acústica.

002
Fachadas e Juntas de Dilatação
risco alta

As juntas de movimentação horizontal e vertical da fachada estão preenchidas com selante elastomérico íntegro, aderido e sem fissuras?

Critério: Selante elástico contínuo, perfeitamente aderido às faces laterais, sem bolhas ou fissuras, com profundidade dimensional conforme projeto (razão largura/profundidade de aproximadamente 2:1), conforme NBR 13755.

Como verificar: Inspecionar visualmente e ao toque (com espátula plástica) as juntas verticais e horizontais, verificando a adesão lateral do selante de poliuretano/silicone, presença de fita delimitadora (tarucel) e continuidade da vedação.

003
Varandas e Sacadas — Soleiras e Peitoris
risco alta

O teste de estanqueidade por lâmina d'água ou aspersão nas interfaces entre soleiras, peitoris e caixilhos de varanda comprova ausência de infiltração?

Critério: Ausência absoluta de umidade, gotejamento ou manchas de infiltração no intradorso da laje do pavimento inferior, atendendo à NBR 15575-4.

Como verificar: Aplicar jato contínuo de água sem pressão excessiva (mangueira de jardim) por 30 minutos sobre a soleira, peitoril e junta do caixilho da varanda; verificar a face inferior da laje/teto no pavimento imediatamente abaixo.

004
Piso de Varandas e Sacadas
risco media

O piso das varandas possui caimento contínuo mínimo direcionado para os ralos, sem pontos de empossamento de água?

Critério: Caimento mínimo de 1% em direção aos ralos em áreas descobertas e 0,5% em áreas cobertas, conforme NBR 15575-3 e NBR 5674, sem empossamento após 15 minutos.

Como verificar: Despejar um balde com água (10 litros) no ponto mais distante do ralo ou utilizar nível de bolha/laser ao longo da extensão do piso em direção ao ponto de deságue.

005
Saliências, Beirais e Peitoris de Fachada
risco media

As saliências, peitoris e beirais da fachada possuem friso pingadeira limpo, contínuo e desobstruído na face inferior?

Critério: Friso pingadeira contínuo com profundidade e largura mínimas de 10 mm, afastado no mínimo 20 mm da face da parede, conforme NBR 13755.

Como verificar: Vistoriar a parte inferior de peitoris, abas e saliências, verificando se o friso pingadeira está desobstruído e não foi preenchido por tinta, argamassa ou selante.

006
Ancoragem de Fachada / Cobertura
risco critica

Os pontos de ancoragem definitivos para manutenção e limpeza de fachada possuem laudo de teste de arrancamento estático e identificação da carga suportada?

Critério: Dispositivos projetados e testados para suportar carga pontual de no mínimo 1.500 kgf (15 kN) sem deformação permanente, conforme NR 35 e NBR 16325.

Como verificar: Inspecionar a fixação física dos pontos de ancoragem na cobertura/saliências, checar as placas com indicação de carga e auditar o laudo do teste de arrancamento fornecido pela construtora acompanhado de ART.

007
Revestimento Texturizado / Pintura de Fachada
risco media

A pintura ou textura acrílica da fachada apresenta uniformidade de cor, ausência de fissuras, descascamentos ou bolhas?

Critério: Revestimento homogêneo, sem fissuras (abertura > 0,2 mm), bolhas ou imperfeições visíveis a uma distância de 1,5 metro, conforme NBR 13245 e NBR 15575.

Como verificar: Realizar inspeção visual aproximada e à distância com iluminação natural, verificando se há microfissuras, descasques, bolhas ou diferenças visíveis de tonalidade nas emendas de panos de pintura.

008
Guarda-corpo de Varandas e Sacadas
risco critica

A fixação dos montantes do guarda-corpo no piso ou parapeito da varanda está rígida e com selamento estanque nos pontos de chumbamento?

Critério: Ausência de folga ou deformação permanente sob carga manual e vedação 100% estanque com mastique nos pontos de penetração, em conformidade com a NBR 14718.

Como verificar: Aplicar esforço manual firme de tração e empuxo horizontal nos montantes e checar o acabamento/selante elastomérico na base de fixação junto ao piso ou peitoril.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Revestimentos de Fachadas, Varandas e Saliências (aderência e estanqueidade)
  • • Impermeabilização de Coberturas, Lajes, Piscinas e Espelhos d'Água
  • • Quadros Elétricos Principais, Barramentos e Centro de Medição
  • • Sistema de Combate a Incêndio (Hidrantes, Sprinklers, Alarme e Iluminação de Emergência)
  • • Casas de Bombas de Água Potável, Pluvial, Esgoto e Incêndio
  • • Reservatórios Inferiores/Superiores e Barriletes de Distribuição

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Presença de som cavo no revestimento cerâmico da fachada principal do Bloco A, indicando falha de aderência no emboço ou argamassa colante.Executar substituição das placas descoladas com remoção do substrato comprometido, limpeza e reassentamento com argamassa ACIII conforme NBR 13755.Empresa contratada15 diasalta
Selante elastomérico das juntas de movimentação vertical da fachada apresentando ressecamento, fissuras e perda de aderência lateral.Remover integralmente o selante degradado, aplicar primer de aderência e reestocar a junta com mastique de poliuretano de alto módulo com fator de forma adequado.Empresa contratada10 diasalta
Ausência de laudo técnico formal do teste de estanqueidade por lâmina d'água com duração de 72 horas da laje de cobertura do topo.Notificar a construtora para realização imediata do ensaio com acompanhamento do zelador e emissão de laudo assinado por engenheiro habilitado.Síndico5 diascritica
Percolação de água na laje técnica devido à ausência de arremate em meia-cana na junção entre alvenaria do parapeito e laje horizontal.Demolir o canto vivo, regularizar o encontro vertical-horizontal com raio mínimo de 5 cm e aplicar reforço de membrana impermeabilizante conforme NBR 9575.Empresa contratada7 diasalta
Termografia no QGBT sob carga nominal identificando gradiente térmico de 18°C nas conexões dos barramentos do disjuntor geral.Realizar reaperto dinamométrico de todas as conexões elétricas e parafusos de fixação dos barramentos seguindo a especificação do fabricante.Empresa contratada48 horascritica
Pontos de ancoragem de fachada sem plaqueta de identificação de carga máxima e sem laudo de ensaio de arrancamento estático.Contratar empresa especializada para execução dos testes de arrancamento estático (15 kN) por ponto conforme NBR 16325-2 e fixar anilhas identificadoras.Administradora10 diascritica
Infiltração de água na interface entre a soleira e o trilho inferior do caixilho de alumínio da varanda durante teste de aspersão.Refazer a calafetação periférica com silicone neutro estrutural, desobstruir os drenos do caixilho e verificar a declividade da soleira.Empresa contratada5 diasmedia
Vazamento contínuo identificado na junta de dilatação do tanque da piscina com reflexo de umidade na parede da garagem no subsolo.Esvaziar o tanque, remover o revestimento no perímetro da junta, injetar resina de poliuretano flexível e aplicar selante resistente ao cloro.Empresa contratada12 diascritica
Montantes centrais do guarda-corpo de alumínio da sacada apresentando folga mecânica e oxidação no ponto de chumbamento no piso.Refazer a ancoragem mecânica com graute epóxi de alta resistência e aplicar vedação elastomérica no colarinho de acabamento conforme NBR 14718.Empresa contratada3 diascritica
Fissuramento na camada de proteção mecânica da laje da cobertura por falta de juntas de fracionamento e camada de dessolidarização.Remover trechos trincados, instalar filme plástico dessolidarizante, reexecutar a argamassa de proteção e serrar juntas a cada 2x2 metros preenchidas com PU.Empresa contratada10 diasmedia
Muretas periféricas da cobertura com altura de impermeabilização vertical encerrando em 10 cm acima do piso acabado, descumprindo a norma.Elevar a manta impermeabilizante nas alvenarias verticais até a altura mínima de 20 cm acima da cota do piso acabado, incluindo sulco de arremate.Empresa contratada7 diasalta
Diferencial de pressão do sistema de pressurização da escada de emergência medindo 30 Pa, valor abaixo do mínimo exigido de 50 Pa.Ajustar os dâmperes de alívio, verificar a vedação das portas corta-fogo e recalibrar o inversor de frequência do ventilador conforme NBR 14880.Engenheiro5 diascritica

Como usar o kit em campo

A vistoria de recebimento de obras e reformas em condomínios residenciais exige rigor técnico fundamentado nas normas ABNT NBR 16747 e ABNT NBR 5674 para auditoria dos sistemas construtivos e operacionais. O processo valida a conformidade do escopo executado, testes de estanqueidade e termografia, documentações técnicas, manuais de uso e prazos de garantia legal antes do aceite definitivo pela gestão condominial. Através da plataforma GrandCondo, o síndico e o zelador registram evidências fotográficas, calculam o Índice de Conformidade (IC) e estruturam a entrada imediata dos ativos no plano de manutenção preventiva.

  1. 1Planejamento Documental e Análise de ProjetosReúna os projetos executivos as-built, memoriais descritivos, ARTs/RRTs de execução, manuais de operação e habite-se antes da inspeção física. Verifique as especificações de garantias conforme a NBR 15575 e elabore a planilha base de verificação com a equipe técnica. Esta etapa define os critérios normativos de aceitação e os limites de responsabilidade da construtora ou empreiteira.
  2. 2Inspeção Tátil-Visual e Registro Fotográfico de CampoPercorra todas as áreas comuns, coberturas, centrais técnicas e fachadas para auditoria visual de acabamentos, vedações e integridade estrutural. Utilize o aplicativo GrandCondo para registrar fotografias georreferenciadas, com escala física e iluminação adequada para cada inconsistência detectada. Cadastre as falhas e anomalias classificando o grau de risco em crítico, regular ou mínimo.
  3. 3Testes Funcionais e Ensaios Não DestrutivosAcompanhe a execução dos ensaios de estanqueidade por lâmina d'água de 72 horas em lajes e piscinas, testes de percussão em revestimentos de fachada e ensaio de arrancamento dos pontos de ancoragem. Exija o laudo de inspeção termográfica sob carga operacional no QGBT e barramentos elétricos de acordo com a NBR 5410. Valide o funcionamento dos sistemas de combate a incêndio, pressurização de escadas e bombas hidráulicas.
  4. 4Auditoria de Documentação Legal e Manuais de OperaçãoExija o Manual do Usuário e o Manual de Operação, Uso e Manutenção das áreas comuns em estrita conformidade com a ABNT NBR 14037. Confira os termos de garantia, notas fiscais e certificados de ensaios de fábrica dos equipamentos como grupo gerador, elevadores e barramentos blindados. Certifique-se de que todas as licenças operacionais e o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) estejam válidos e arquivados no GrandCondo.
  5. 5Cálculo do Índice de Conformidade e Classificação de AnomaliasCalcule o Índice de Conformidade (IC) dividindo o número de itens conformes pelo total de itens aplicáveis vistoriados, multiplicando o resultado por 100. Categorize os apontamentos em falhas de manutenção ou anomalias endógenas, atribuindo prazos de correção e responsáveis diretos. Insira o percentual obtido no relatório final da inspeção para embasamento técnico na assinatura do termo de recebimento.
  6. 6Notificação Técnica e Acompanhamento de RecomposiçõesTransmita o laudo técnico de vistoria com as pendências codificadas à construtora ou empreiteira via GrandCondo, fixando prazos vinculados à gravidade dos riscos. O zelador deve realizar reinspeções pontuais à medida que os reparos forem concluídos pela empresa executora. Somente formalize o aceite definitivo após a resolução integral dos apontamentos de grau crítico e regular.
  7. 7Integração ao Plano de Manutenção Preventiva do CondomínioCadastre todos os ativos inspecionados, sistemas e garantias no módulo de manutenção preventiva da plataforma GrandCondo. Estabeleça as periodicidades de inspeção e rotinas operacionais exigidas pela ABNT NBR 5674 para não invalidar as garantias dos construtores. Treine a equipe de portaria e zeladoria para o monitoramento contínuo das rotinas técnicas estabelecidas.

Dicas de campo

  • • Exija o laudo de estanqueidade de lajes e piscinas assinado por profissional habilitado com ART/RRT antes de liberar o revestimento final ou dar aceite no serviço.
  • • Utilize a câmera termográfica para inspecionar os barramentos do QGBT durante o horário de pico de consumo, identificando sobreaquecimentos causados por mau torqueamento.
  • • Fotografe as pendências posicionando uma trena ou régua graduada ao lado do defeito para evidenciar dimensionalmente trincas, desaplombos e falhas de cobrimento.
  • • Registre no aplicativo GrandCondo a data exata do recebimento de chaves e manuais, definindo o marco inicial dos prazos de garantia da ABNT NBR 15575.
  • • Verifique a presença de etiquetas indicativas de carga nominal e data do último teste de arrancamento estático nos pontos de ancoragem da fachada conforme NBR 16325.
  • • Realize o teste de estanqueidade com aspersão de água pressurizada nas caixilharias de alumínio e varandas para identificar pontos de infiltração na vedação perimetral.
  • • Condicione o aceite do sistema de combate a incêndio à realização do teste prático de vazão e pressão nas pontas de hidrantes mais desfavoráveis.

Para quem é este kit

Introdução

O recebimento de obras e reformas em áreas comuns exige uma inspeção técnica criteriosa amparada pelas NBR 16747 e NBR 5674 para garantir a segurança e a conformidade do escopo executado. Entenda como estruturar a vistoria de entrega, validar testes funcionais e integrar os novos sistemas ao plano de manutenção do condomínio.

Seção 01A Importância da Vistoria Estruturada no Recebimento de Obras

Seção 02Fundamentação Normativa: NBR 16747, NBR 5674 e Documentação Compulsória

  • Auditoria dos projetos As-Built e validação técnica dos manuais de operação e manutenção do condomínio.
  • Conferência de recolhimento de ART/RRT de execução e laudos de testes de comissionamento de sistemas.
  • Classificação de anomalias com matriz de risco (crítico, regular, mínimo) para embasar o termo de recebimento.

Seção 03Protocolos de Testes Funcionais em Sistemas Hidráulicos e de Combate a Incêndio

Seção 04Verificação de Envoltória: Fachadas, Impermeabilização e Esquadrias

  • Mapeamento de falhas de aderência em revestimentos de fachada através de testes de percussão amostral.
  • Validação dos relatórios de teste de estanqueidade com lâmina d'água de 72 horas em lajes e piscinas.
  • Inspeção de borrachas de vedação, roldanas, fixações mecânicas e continuidade do aterramento de esquadrias.

Seção 05Auditoria Elétrica, Automação, Geradores e Transporte Vertical

Seção 06Integração da Vistoria com a Equipe Operacional e Plataforma GrandCondo

Seção 07Estruturação do Laudo de Recebimento, Gestão de Pendências e Limites de Escopo

  • Emissão de laudo técnico fundamentado com registros fotográficos e localização precisa das anomalias em planta.
  • Criação de lista de pendências formal (punch list) com prazos estabelecidos para correções pela construtora.
  • Assinatura condicionada do Termo de Recebimento, blindando o condomínio de aceitar falhas críticas de habitabilidade.

Perguntas frequentes

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Conclusão

A transição entre a execução final da obra e o início da operação do condomínio exige alto rigor técnico, sólido amparo normativo e ferramentas de gestão unificadas. Não permita que patologias construtivas ocultas na entrega sobrecarreguem o orçamento ordinário e coloquem a infraestrutura em risco crítico. Para padronizar este processo e resguardar legalmente a sua gestão, baixe agora o nosso "Kit Profissional de Inspeção — Recebimento de Obra e Vistoria de Entrega". Com este material, sua equipe terá acesso ao checklist completo de 48 itens para auditar tecnicamente desde o sistema de impermeabilização até os quadros elétricos principais, garantindo um comissionamento seguro, duradouro e integrado à plataforma GrandCondo.

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  • Cadastro de encomenda em menos de 10 segundos
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