GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-650
apresentação do laudo aos condôminos: linguagem acessível, custos, priorização e aprovação do plano de ação — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist de Apresentação do Laudo em Assembleia

Este kit estabelece as diretrizes técnicas e operacionais para a apresentação de laudos de inspeção predial em assembleias condominiais, em conformidade com as normas ABNT NBR 16747 e ABNT NBR 5674

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Traduza o rigor técnico pericial em uma apresentação visual clara e priorizada por matriz de risco para os moradores. Estruture o cronograma orçamentário e vincule as rotinas de reparo diretamente ao plano de trabalho do zelador e da portaria.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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48

Pontos de verificação divididos em 10 sistemas prediais

3

Níveis de risco normatizados para priorização de investimento

100%

Alinhado às normas ABNT NBR 16747 e ABNT NBR 5674

<10s

Recebimento de encomenda na portaria GrandCondo para manter o zelador focado

O que vem neste kit

  • Checklist de 48 itens de verificação cobrindo os 10 sistemas prediais vitais
  • Roteiro de apresentação em slides otimizado para assembleias condominiais
  • Matriz de classificação de anomalias (endógenas, exógenas, funcionais) e falhas
  • Modelo de cronograma físico-financeiro para rateio de benfeitorias e reparos
  • Template de registro fotográfico normatizado com legenda técnica explicativa
  • Guia de tradução de termos de engenharia para linguagem leiga e persuasiva
  • Formulário de plano de ação com prioridade, prazo, custo estimado e responsável
  • Fluxograma de entrada de reparos no programa de manutenção sob NBR 5674
  • Protocolo de alinhamento técnico entre síndico, zelador e portaria presencial GrandCondo

Por que este kit resolve

Comunicação Acessível e Assertiva

Elimine ruídos de comunicação traduzindo termos periciais em relatórios visuais com registro fotográfico normatizado e justificativas técnicas incontestáveis.

Priorização por Critério de Risco

Classifique anomalias e falhas segundo a NBR 16747 em risco crítico, regular e mínimo, focando os investimentos nas urgências estruturais e de segurança.

Respaldo Jurídico para o Síndico

Demonstre o cumprimento estrito do dever de conservação do patrimônio, respaldando o síndico contra alegações de omissão ou imperícia na gestão.

Planejamento Físico-Financeiro

Apresente opções de cotas extras e fundos de reserva vinculados a marcos de entrega reais, facilitando a aprovação do orçamento pela assembleia.

Inclusão Dinâmica na NBR 5674

Insira as recomendações do laudo diretamente no programa de manutenção preventiva do condomínio, estabelecendo prazos e responsáveis claros.

Continuidade com Equipe Operacional

Incorpore os reparos aprovados no cotidiano do zelador e portaria 24h, liberando a equipe da portaria com processos eficientes como o protocolo de encomendas em menos de 10 segundos.

Áreas e sistemas inspecionados

Estrutura e Elementos de Fachada
Sistema de Impermeabilização e Coberturas
Instalações Elétricas Sociais e SPDA
Sistemas de Combate a Incêndio e Rotas de Fuga
Barriletes, Reservatórios e Recalque de Água
Central de Gás GLP/GN e Tubulações
Casa de Máquinas e Caixas de Elevadores
Pavimentos de Garagem e Subsolos
Áreas Comuns de Lazer e Playground
Portaria, Encomendas e Acessos Pedestres/Veículos

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747:2020 - Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 14037:2011 - Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • • ABNT NBR 15575:2013 - Edificações habitacionais — Desempenho (Partes 1 a 6)
  • • ABNT NBR 16280:2015 - Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas — Requisitos
  • • Norma Técnica IBAPE/SP - Inspeção Predial Nacional

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Revestimento Cerâmico e Argamassado de Fachada
risco critica

O laudo registra inspeção percussiva e visual na totalidade do revestimento externo da fachada, identificando áreas com som cavo, fissuras ou risco imediato de desplacamento?

Critério: Ausência de peças soltas ou som cavo; 100% das anomalias classificadas como 'Grau de Risco Crítico' conforme ABNT NBR 16747 com isolamento imediato da área afetada.

Como verificar: Verificar se o laudo apresenta o mapa de danos da fachada obtido por percussão (martelo de borracha ou bastão de ensaio) e registro por drone/rapel. Checar se a equipe registrou a ocorrência no módulo de manutenção do sistema GrandCondo.

002
Estrutura de Concreto Armado Exposta (Vigas, Pilares e Varandas)
risco critica

Foram identificadas e catalogadas as manifestações patológicas estruturais, tais como armaduras expostas com corrosão, spalling (descamação do concreto) ou fissuras estruturais nas fachadas?

Critério: Abertura de fissuras em peças estruturais não deve exceder 0,2 mm para classe de agressividade ambiental urbana (ABNT NBR 6118); zero exposição de armadura sem tratamento anticorrosivo.

Como verificar: Inspecionar elementos estruturais das fachadas e sacadas. Checar se o laudo traz a medição de abertura de fissuras com fissurômetro e mapeamento das armaduras expostas, correlacionando com o histórico do condomínio registrado na plataforma GrandCondo.

003
Juntas de Dilatação e Movimentação Vertical/Horizontal
risco alta

As juntas de dilatação da fachada estão com os selantes elastoméricos íntegros, sem ressecamento, rasgos ou perda de aderência nos lábios do sulco?

Critério: Selante elastomérico com aderência integral, elasticidade preservada e ausência de fissuração ou degradação por raios UV, atendendo à ABNT NBR 13755.

Como verificar: Inspecionar visualmente e com toque físico a flexibilidade do mastique/selante elastomérico ao longo das juntas verticais e horizontais do edifício. Conferir no laudo a especificação da vida útil do material aplicado.

004
Guarda-Corpos, Peitoris e Sacadas
risco critica

O laudo contempla a verificação da integridade estrutural, fixação e altura regulamentar dos guarda-corpos e parapeitos das sacadas e áreas comuns da fachada?

Critério: Altura mínima de 1,10 m a partir do piso acabado e resistência a cargas horizontais de impacto sem deformação permanente, conforme ABNT NBR 14718.

Como verificar: Verificar se o perito aplicou esforço estático horizontal nos guarda-corpos das áreas comuns e amostragem de varandas privativas. Checar se as inconsistências foram notificadas ao síndico via painel administrativo do GrandCondo.

005
Sistemas de Ancoragem e Linha de Vida da Cobertura/Fachada
risco critica

Os pontos de ancoragem definitivos na cobertura para manutenção de fachada possuem laudo de teste de arrancamento estático atualizado e certificação válida?

Critério: Carga de ensaio mínima aplicada de 1.500 kgf (15 kN) por ponto de ancoragem sem deformação permanente, com periodicidade de inspeção anual conforme ABNT NBR 16325 e NR-35.

Como verificar: Conferir o certificado de ensaio estático (arrancamento) dos pontos de ancoragem, a identificação individual de cada ponto no topo do prédio e a data do último teste registrado no arquivo digital do sistema GrandCondo.

006
Marquises, Lajes em Balanço e Prestes
risco critica

A marquise da portaria/entrada e outras lajes em balanço foram inspecionadas quanto ao sistema de drenagem, impermeabilização e sinais de flecha excessiva ou fissuração na engaste?

Critério: Ausência de empoçamento de água, livre escoamento pluvial, ausência de corrosão na armadura de tração e conformidade com a legislação municipal de inspeção de marquises.

Como verificar: Examinar a face inferior (intradorso) da marquise buscando manchas de umidade ou trincas transversais na região do engaste. Verificar se os ralos de escoamento estão desobstruídos e se o zelador registra a limpeza semanal na agenda técnica GrandCondo.

007
Pinturas, Texturas e Estanqueidade à Água de Chuva
risco media

O estado de conservação da pintura/textura da fachada foi classificado quanto ao nível de gizamento, eflorescência ou bolhas que comprometam a camada de proteção contra umidade?

Critério: Pintura uniforme, sem pulverulência (gizamento), sem descascamento ou eflorescência, mantendo a película protetora íntegra conforme ABNT NBR 13245.

Como verificar: Analisar o laudo técnico quanto à classificação do estado da pintura. Verificar se há mapeamento fotográfico de manchas de eflorescência e descolamentos, agrupados por fachada (Norte, Sul, Leste, Oeste).

008
Matriz de Priorização e Cronograma Físico-Financeiro da Fachada
risco alta

As anomalias de fachada identificadas no laudo foram traduzidas em uma matriz de risco (Crítico, Regular, Mínimo) acompanhada de estimativa de custos e prazos para votação na assembleia?

Critério: 100% dos problemas de fachada categorizados segundo o Grau de Risco da ABNT NBR 16747, vinculados a um plano de manutenção com estimativa orçamentária e prazo de execução conforme ABNT NBR 5674.

Como verificar: Verificar se o documento final entregue pelo perito contém a síntese para assembleia com quadro comparativo de urgência x custo e se esse plano foi anexado ao módulo de comunicação do GrandCondo para consulta prévia dos condôminos.

Calendário de inspeções

Diário

Zelador(a)
  • • Vistoria visual do acesso de pedestres, guarita e eclusas de veículos
  • • Verificação de ruídos e vazamentos aparentes nos conjuntos moto-bombas de recalque
  • • Conferência do status dos painéis de alarme de incêndio e iluminação de emergência

Semanal

Zelador(a)
  • • Inspeção técnica dos barriletes de água potável e estanqueidade de registros
  • • Teste funcional automatizado ou manual do grupo gerador de energia sob carga
  • • Checagem do estado de conservação dos elevadores e limpeza dos poços
  • • Verificação das caixas de gordura e inspeção de esgoto do térreo e subsolos

Mensal

Zelador(a) / Empresa Terceirizada
  • • Inspeção visual detalhada dos quadros elétricos de distribuição das áreas comuns
  • • Conferência de pressão nos manômetros da central de gás GLP/GN e teste de estanqueidade visual
  • • Verificação de carga, mangueiras e sinalização de extintores e hidrantes
  • • Registro do fluxo de encomendas e checagem de retenção no sistema GrandCondo

Trimestral

Empresa Especializada / Engenheiro
  • • Varredura termográfica em quadros de comando elétrico, barramentos e disjuntores gerais
  • • Análise físico-química e bacteriológica da água dos reservatórios superior e inferior
  • • Inspeção do estado de aderência do revestimento cerâmico das fachadas por amostragem visual
  • • Testes operacionais nas portas corta-fogo e sistemas de pressurização de escadas

Semestral

Empresa Especializada / Zelador(a)
  • • Limpeza e higienização completa dos reservatórios de água conforme normas de vigilância sanitária
  • • Revisão técnica preventiva nos portões automatizados de garagem e sistemas de eclusa
  • • Inspeção de fissuras, trincas e infiltrações nos subsolos e lajes de garagem
  • • Manutenção preventiva das bombas submersas de águas pluviais e servidas

Anual

Engenheiro Inspetor / Síndico
  • • Emissão do Laudo de Inspeção Predial Geral conforme ABNT NBR 16747 com Matriz de Risco
  • • Ensaio de continuidade elétrica e medição ôhmica do sistema de SPDA
  • • Atualização do Plano de Manutenção Predial (NBR 5674) e inserção dos dados na plataforma GrandCondo
  • • Apresentação do relatório executivo e aprovação do plano de ação/orçamento em assembleia geral ordinária

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Revestimento cerâmico e argamassado da fachada com áreas apresentando som cavo, fissuras e risco iminente de queda de pastilhas em área de circulação.Empresa contratada15 diascritica
Presença de armaduras de concreto expostas com processo corrosivo avançado e esborcinamento (spalling) em pilares, vigas e varandas da fachada.Empresa contratada30 diascritica
Selantes elastoméricos das juntas de movimentação e dilatação da fachada ressecados, com rasgos e perda de aderência nos lábios do sulco.Empresa contratada45 diasalta
Guarda-corpos de sacadas e áreas comuns com ancoragem comprometida, pontos de oxidação e altura total inferior ao mínimo normativo de 1,10 m.Empresa contratada20 diascritica
Dispositivos de ancoragem e linha de vida da cobertura para manutenção de fachada sem laudo de ensaio de arrancamento estático atualizado e sem conformidade com a NR-35.Engenheiro30 diasalta
Marquise do acesso principal apresentando eflorescências no intradorso, sistema de drenagem obstruído e indícios de fissuração na região do engaste.Engenheiro10 diascritica
Manta asfáltica da laje de cobertura com empolamentos, furos, delaminação e descolamento nas sobreposições de emendas.Empresa contratada15 diascritica
Piso da cobertura e calhas pluviais apresentando contra-caimento e acúmulo de lâmina d'água estagnada por período superior a 24 horas após chuvas.Empresa contratada60 diasmedia
Ralos da laje de cobertura desprovidos de grelhas tipo abacaxi, com acúmulo de folhas e extravazores (ladrões) parcialmente obstruídos.Zelador(a)5 diasalta
Reservatório superior apresentando trincas nas paredes externas, percolação de água, eflorescência e oxidação pontual de ferragens na laje de teto.Empresa contratada30 diasalta
Telhado de fibrocimento com telhas trincadas, desalinhadas e parafusos de fixação desprovidos de arruelas de vedação em borracha EPDM.Empresa contratada20 diasmedia
Rodapés de impermeabilização nas platibandas com altura inferior a 30 cm e rufos metálicos com selante de topo descolado.Empresa contratada40 diasmedia

Como usar o kit em campo

A apresentação do Laudo de Inspeção Predial conforme as NBR 16747 e NBR 5674 em assembleia exige a tradução de termos técnicos complexos para uma linguagem clara e visualmente didática. A estruturação dos achados em matrizes de risco — classificando anomalias e falhas nos graus crítico, regular e mínimo — permite aos condôminos compreenderem a urgência das intervenções e o impacto no patrimônio. Através dos recursos de comunicação da plataforma GrandCondo, o síndico e a administradora disponibilizam previamente os relatórios e evidências fotográficas coletadas em campo, assegurando transparência e aprovação célere do plano de ação.

  1. 1Consolidação do Mapeamento de Danos e Registro FotográficoCompile todas as anomalias e falhas identificadas pelo engenheiro e registradas pela equipe do condomínio, vinculando cada foto a uma localização exata e sistema predial. Cada imagem deve conter data, marcação indicativa do dano (como fisurômetro ou seta) e codificação direta ao item correspondente na plataforma GrandCondo. Essa organização garante rastreabilidade total das patologias para apresentação aos moradores.
  2. 2Categorização pelo Grau de Risco NormativoEnquadre cada ocorrência nos critérios da NBR 16747: Crítico (risco iminente à segurança, saúde ou perda estrutural), Regular (perda de funcionalidade ou desempenho sem risco imediato) e Mínimo (falhas estéticas ou de pequena gravidade). Essa estratificação objetiva orienta os condôminos sobre a ordem prioritária de aplicação dos recursos financeiros.
  3. 3Cálculo e Apresentação do Índice de Conformidade Predial (ICP)Mensure o percentual de integridade da edificação dividindo a quantidade de itens inspecionados em conformidade pelo número total de itens verificados, multiplicando o resultado por 100. Apresentar o ICP global e por sistema (como Fachadas ou Impermeabilização) na abertura da assembleia fornece uma métrica clara do estado de conservação do condomínio.
  4. 4Elaboração do Cronograma Físico-FinanceiroEstime o custo de recomposição para cada anomalia mapeada, distribuindo as despesas ao longo do tempo conforme a prioridade técnica do risco. Utilize o módulo financeiro do GrandCondo para projetar cenários de rateio extra ou uso do fundo de reserva, apresentando opções viáveis para aprovação na assembleia.
  5. 5Disponibilização Antecipada do Relatório aos CondôminosEnvie o resumo executivo do laudo com pelo menos 7 dias de antecedência aos moradores por meio dos canais oficiais de comunicação do GrandCondo. A leitura prévia do material reduz o tempo de debate técnico prolongado e direciona a assembleia para a aprovação das verbas e prazos de execução.
  6. 6Condução da Apresentação Didática na AssembleiaProjete os dados em formato visual, mostrando fotografias comparativas das patologias e os gráficos do ICP antes e depois das intervenções projetadas. Enfatize as obrigações legais do condomínio segundo o Código Civil e os riscos operacionais decorrentes da não realização das manutenções necessárias.
  7. 7Votação e Inclusão no Plano de Manutenção ContínuaSubmeta o plano de ação à votação formal, formalizando em ata os prazos, prioridades e orçamentos aprovados pelos condôminos. Após a aprovação, insira os serviços programados na rotina de manutenção gerida pelo zelador e síndico, sob as diretrizes da NBR 5674.

Dicas de campo

  • • Obtenha duas fotos para cada anomalia: uma foto panorâmica para contextualizar a localização no edifício e um close-up com régua graduada (fisurômetro) para demonstrar a dimensão exata do dano.
  • • Calcule o Índice de Conformidade Predial (ICP) de forma setorial para evidenciar aos condôminos se o problema está concentrado na fachada, cobertura ou instalações elétricas.
  • • Reforce para os condôminos que anomalias de risco Crítico em fachadas ou marquises possuem responsabilidade civil e criminal direta da gestão e da massa condominial.
  • • Apresente a curva de evolução do custo: demonstre que corrigir uma infiltração na cobertura no grau Crítico custa significativamente menos do que adiar a obra e reparar a estrutura de concreto degradada no ano seguinte.
  • • Oriente a equipe de campo (zelador e portaria) a usar a plataforma GrandCondo para registrar o andamento diário e a conclusão das obras aprovadas em assembleia.
  • • Mantenha os laudos de teste de arrancamento estático dos pontos de ancoragem da cobertura anexados no repositório digital para consulta rápida dos condôminos.
  • • Relacione os relatos de infiltração nos apartamentos do último pavimento diretamente às falhas no sistema de impermeabilização da cobertura, comprovando a origem técnica da falha.

Para quem é este kit

Introdução

A aprovação de um plano de manutenção exige traduzir o rigor técnico do laudo de inspeção predial para os condôminos de forma objetiva, fundamentada e sem margem para postergações. Este guia detalha a metodologia de apresentação em assembleia conforme as normas ABNT NBR 16747 e NBR 5674, garantindo a aprovação orçamentária assertiva para a mitigação dos riscos operacionais e estruturais mapeados.

Seção 01O Papel da NBR 16747 na Estruturação do Discurso Técnico

  • Exponha o escopo do laudo com foco nos sistemas prioritários de segurança: elementos de estrutura, sistemas de combate a incêndio (AVCB/CLCB) e instalações elétricas sociais.
  • Apresente o registro fotográfico normatizado de forma comparativa, mostrando inequivocamente o estado atual da anomalia e o risco técnico da não intervenção imediata.
  • Elimine termos de engenharia desnecessários na oratória durante a assembleia, porém sem comprometer em nenhum momento a acurácia técnica do diagnóstico patológico documentado.

Seção 02Classificação do Grau de Risco e Priorização de Ações

  • Classifique como Grau Crítico anomalias com risco à vida, à saúde ou perigo de colapso de sistemas (exemplo prático: falha no recalque de água, perda de seção transversal em armaduras estruturais). Requer ação imediata.
  • Categorize como Grau Regular as perdas de desempenho funcional contínuo sem risco iminente (exemplo prático: infiltração em laje de garagem, desgaste na manta de impermeabilização da cobertura).
  • Trate o Grau Mínimo como pequenos prejuízos à estética ou depreciação leve da vida útil. São ações perfeitamente programáveis a longo prazo ou mitigáveis via equipe de manutenção interna.

Seção 03Estruturação Executiva do Cronograma Físico-Financeiro

  • Apresente à assembleia ao menos três orçamentos balizadores detalhados de empresas técnicas habilitadas (CREA/CAU) para cada intervenção classificada no grau crítico.
  • Crie e exiba um fluxo de caixa projetado simples, demonstrando o impacto financeiro mensal por fração ideal ao longo de todo o cronograma de obras corretivas.
  • Separe com extrema clareza as despesas de capital extraordinárias (Capex) das despesas operacionais rotineiras de manutenção (Opex) já previstas na taxa condominial ordinária vigente.

Seção 04A Dinâmica Operacional e a Integração com o Sistema de Manutenção

  • Cadastre cada recomendação técnica do laudo recém-aprovado no calendário de manutenção do condomínio, designando o respectivo prazo limite de execução e o responsável técnico habilitado.
  • Utilize o checklist de rondas preventivas, devidamente documentadas no sistema da plataforma, para monitorar a evolução milimétrica das anomalias de grau regular até o momento da sua correção definitiva.
  • Mantenha um canal de comunicação restrito via plataforma entre a empresa administradora, o corpo diretivo (síndico) e a zeladoria visando a atualização de status do canteiro de obras.

Seção 05Gestão de Acessos e Rotina Logística Durante as Intervenções Prediais

  • Estabeleça protocolos rígidos de liberação de prestadores de serviço terceirizados na portaria, exigindo documentação técnica, ASOs válidos e certificados de segurança do trabalho de forma prévia.
  • Defina e sinalize áreas provisórias de estocagem de materiais de obra que não obstruam de nenhuma maneira rotas de fuga, bicos de hidrante ou localização de extintores (em total conformidade com as exigências do Corpo de Bombeiros).
  • Formalize o recebimento de ferramentas e todos os insumos da empreiteira diretamente na portaria física com registro fotográfico e entrada imediata no módulo de encomendas do sistema de gestão.

Seção 06O Papel Indispensável do Zelador e da Portaria 24h no Pós-Laudo

  • Capacite constantemente o zelador(a) para executar as rotinas preventivas de checklist (em frequências diárias a anuais) rigorosamente recomendadas pela inspeção predial finalizada.
  • Registre absolutamente todas as manutenções preventivas preventivas no histórico digital da edificação no aplicativo para compor com máxima transparência o próximo ciclo pericial quinquenal.
  • Mantenha todos os manuais técnicos dos fabricantes instalados e os projetos executivos atualizados após as readequações e reparos (projetos As Built) devidamente arquivados de forma digital em sistema acessível ao corpo diretivo atuante.

Perguntas frequentes

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Conclusão

Para padronizar e qualificar a apresentação das patologias estruturais do seu condomínio, justificar tecnicamente as aprovações orçamentárias perante os moradores e transferir todas as ações aprovadas com sucesso para a rotina operacional da sua equipe, baixe agora o "Kit Profissional de Inspeção — Checklist de Apresentação do Laudo em Assembleia". Alinhe definitivamente a sua gestão de manutenção predial aos mais rigorosos critérios da NBR 16747 e às funcionalidades nativas de controle e segurança oferecidas pela plataforma GrandCondo.

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