Manual Operacional da Casa de Máquinas

Este manual estabelece os procedimentos operacionais para acesso, conservação e segurança nas casas de máquinas do {nome do condomínio}. Tem por objetivo garantir a continuidade operacional dos sistemas prediais e prevenir acidentes com a equipe sob gestão do zelador {nome do responsável}.

• Cláusula 1ª: A gestão da manutenção segue estritamente a ABNT NBR 5674 e o Artigo 1.348, inciso V do Código Civil, cabendo ao síndico e à zeladoria zelar pela conservação das partes comuns.
• Cláusula 2ª: A elaboração e atualização das rotinas operacionais respeitam as diretrizes de uso e manutenção previstas na ABNT NBR 14037.
• Cláusula 3ª: As intervenções técnicas devem obedecer rigorosamente às normas regulamentadoras NR-6 (EPI), NR-10 (Segurança em Eletricidade) e NR-12 (Segurança no Trabalho em Máquinas e Equipamentos).

As casas de máquinas localizadas no {bloco ou setor} constituem áreas de acesso estritamente restrito. Somente o zelador, equipes de manutenção credenciadas e a administradora têm autorização de entrada mediante liberação registrada.

• Cláusula 4ª: As chaves físicas e o acesso digital às portas técnicas devem permanecer sob custódia do zelador, com controle de retiradas registrado no módulo de operação do sistema GrandCondo.
• Cláusula 5ª: O ambiente deve manter iluminamento mínimo de 200 lux, sinalização de advertência de risco elétrico/mecânico e ventilação adequada para manter a temperatura máxima em 35°C.
• Cláusula 6ª: É expressamente proibido utilizar a casa de máquinas como depósito de materiais, descarte de móveis ou guarda de itens estranhos à operação.

A operação e manutenção das casas de máquinas envolvem a ação conjunta do síndico {nome do síndico}, do zelador {nome do zelador} e das empresas especializadas contratadas.

• Cláusula 7ª: Compete ao Síndico aprovar os contratos de manutenção preventiva e assegurar o aporte financeiro para reposição de peças e adequações normativas.
• Cláusula 8ª: Compete ao Zelador realizar inspeções visuais diárias, acompanhar prestadores de serviço terceirizados e registrar todas as anomalias e chamados na plataforma GrandCondo.
• Cláusula 9ª: Compete às Empresas Terceirizadas emitir Anotação de Responsabilidade Técnica (ART/RRT) para serviços estruturais, elétricos ou mecânicos e cumprir as NRs aplicáveis.

As inspeções na casa de máquinas do {bloco ou setor} devem obedecer a um cronograma rígido para evitar paradas não programadas nos elevadores, bombas e quadros elétricos.

Qualquer manutenção nos sistemas elétricos ou hidráulicos do {nome do condomínio} que envolva risco de partida acidental exige a aplicação do procedimento de Bloqueio e Etiquetagem (Lockout/Tagout).

• Cláusula 10ª: Antes de qualquer intervenção, o circuito elétrico correspondente deve ser seccionado, testado quanto à ausência de tensão e bloqueado com cadeado e etiqueta de sinalização conforme NR-10.
• Cláusula 11ª: Partes móveis de bombas e motores devem possuir proteções fixas e enclausuramento adequado conforme NR-12, sendo proibida a operação de equipamentos sem as devidas carenagens.
• Cláusula 12ª: Toda interrupção programada de sistemas críticos (água, energia, elevadores) deve ser comunicada aos moradores com 48 horas de antecedência via comunicado oficial na plataforma GrandCondo.

O ingresso na casa de máquinas sob responsabilidade do zelador {nome do responsável} exige a utilização sumária dos Equipamentos de Proteção Individual previstos na NR-6 e no programa de gerenciamento de riscos.

Para assegurar a rastreabilidade exigida pela ABNT NBR 5674, todas as ocorrências na casa de máquinas da unidade {unidade/bloco} devem ser convertidas em registros auditáveis no sistema GrandCondo.

• Cláusula 13ª: O zelador deve alimentar semanalmente o relatório de acompanhamento contendo MTBF (Tempo Médio Entre Falhas) e tempo de atendimento das assistências técnicas.
• Cláusula 14ª: O Livro de Ordem e Ocorrências Técnico deve ser mantido atualizado digitalmente com fotos das inspeções, relatórios de medição de isolamento elétrico e comprovantes de limpeza de reservatórios.

Em caso de pane elétrica, vazamento grave na casa de bombas ou paralisação de elevadores no {nome do condomínio}, a equipe de portaria e zeladoria deve acionar imediatamente os protocolos de contingência.