GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-651
contratação: qualificação técnica, acervo, escopo, entregáveis, prazo, responsabilidades e preço — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist de Contratação de Empresa de Inspeção Predial

Este kit estabelece as diretrizes técnicas e contratuais para a seleção, qualificação e contratação de empresas especializadas em inspeção predial para condomínios residenciais

9 min de leitura ~16 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Guia prático e checklist com 40 critérios técnicos para qualificar empresas de engenharia, validar acervos técnicos e parametrizar laudos prediais. Integre recomendações diagnósticas diretamente ao plano de manutenção preventiva do seu condomínio com o auxílio da plataforma GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

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Perguntas de Verificação Técnica

Normas ABNT de Referência

Graus de Risco Mapeados

Emissão de Comprovante Térmico de Encomendas GrandCondo

O que vem neste kit

  • Checklist em PDF e formato operacional com 40 perguntas divididas por 12 áreas temáticas de auditoria.
  • Matriz de Qualificação Técnica para validação de CAT/CREA/CAU e verificação da habilitação dos engenheiros ou arquitetos.
  • Modelo de Termo de Referência para Solicitação de Propostas (RFP) em inspeção predial segundo a NBR 16747.
  • Tabela Parametrizada de Gradação de Risco (Mínimo, Regular e Crítico) para padronização da análise de laudos.
  • Cláusulas Contratuais Padrão de Segurança do Trabalho com exigências explícitas das NRs 18 e 35.
  • Guia de Mapeamento Fotográfico de Danos e Padronização de Relatórios Diagnósticos Preliminares.
  • Matriz de Responsabilidades para delimitação do papel da empresa inspetora, administradora, síndico e zelador.
  • Planilha de Integração do Laudo ao Plano de Manutenção NBR 5674 para cadastro e gestão no sistema GrandCondo.

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Habilitação Profissional e Registro Ativo no Conselho de Classe (CREA/CAU)
Comprovação de Acervo Técnico (CAT) com Atestados de Capacidade em Inspeção Predial
Alinhamento da Metodologia de Inspeção à ABNT NBR 16747
Escopo de Avaliação dos Sistemas Estruturais, Vedações e Fachadas
Escopo de Vistoria dos Sistemas Hidrossanitários, de Gás e Combate a Incêndio
Escopo de Avaliação das Subestações, Quadros Elétricos e SPDA
Critérios de Classificação de Anomalias (Endógenas/Exógenas) e Falhas de Manutenção
Critérios de Gradação do Grau de Risco (Crítico, Regular e Mínimo)
Padrão do Registro Fotográfico, Identificação e Mapeamento de Danos
Especificação e Formato dos Entregáveis (Relatório Preliminar e Laudo Definitivo)
Garantia do Cumprimento das Normas de Segurança do Trabalho (NR-18 e NR-35)
Definição da Matriz de Prazos, Cronograma Físico de Campo e Condições de Pagamento
Protocolo de Amostragem em Áreas Privativas e Acesso às Áreas Comuns Técnicas
Plano de Integração dos Achados do Laudo ao Módulo de Manutenção NBR 5674 da GrandCondo

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747:2020 — Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5674:2012 — Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 14037:2011 — Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • • ABNT NBR 15575:2021 — Edificações habitacionais — Desempenho
  • • Lei Federal nº 10.406/2002 — Código Civil Brasileiro (Art. 1.348 - Deveres de conservação e guarda)
  • • Resolução CONFEA nº 1.025/2009 — Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e Acervo Técnico Profissional

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Habilitação Jurídico-Profissional da Empresa
risco critica

A empresa contratada apresentou Certidão de Registro e Quitação de Pessoa Jurídica (CRQ) emitida e válida no CREA ou CAU do estado do condomínio?

Critério: Certidão de Registro de Pessoa Jurídica emitida pelo CREA ou CAU com status 'Ativa', dentro do prazo de validade e quitada, conforme Lei Federal nº 5.194/1966 ou Lei Federal nº 12.378/2010.

Como verificar: Solicitar a certidão de registro empresarial no CREA/CAU regional. Acessar o site do conselho profissional correspondente, inserir o CNPJ da empresa e conferir a validade, a situação 'Ativa' e o ramo de atividade cadastrado. Fazer o upload do comprovante digitalizado no módulo de documentos da plataforma GrandCondo.

002
Qualificação do Responsável Técnico
risco critica

O engenheiro ou arquiteto designado como Responsável Técnico possui registro profissional ativo e comprovação de vínculo formal com a empresa proponente?

Critério: Registro profissional ativo e sem penalidades no conselho de classe, acompanhado de comprovação de vínculo trabalhista ou contratual válido com a empresa licitante.

Como verificar: Verificar a Carteira de Identidade Profissional (CREA ou CAU) do responsável técnico. Confirmar o vínculo por meio de contrato social (sócio), CTPS assinada ou contrato de prestação de serviços registrado. Validar o status da carteira profissional no portal do conselho correspondente e anexar à pasta do contrato no sistema GrandCondo.

003
Acervo Técnico da Empresa/Profissional
risco alta

O responsável técnico apresentou Certidão de Acervo Técnico (CAT) averbada no conselho de classe para serviços de inspeção predial e elaboração de laudo diagnóstico?

Critério: Apresentação de pelo menos uma CAT registrada e autenticada no conselho de classe contendo escopo explícito de inspeção predial ou engenharia de diagnósticos, nos termos da Resolução CONFEA nº 1.025/2009.

Como verificar: Exigir a CAT emitida pelo CREA ou CAU vinculada ao CPF do responsável técnico. Verificar no corpo do documento a descrição explícita de serviços executados como 'Inspeção Predial', 'Laudo Diagnóstico de Edificação' ou 'Vistoria Predial em Condomínios'. Checar o código de autenticidade no site do conselho.

004
Acervo Técnico da Empresa/Profissional
risco alta

Os atestados de capacidade técnica integrantes da CAT comprovam a realização de inspeção predial em edificações com porte e complexidade similares ao condomínio?

Critério: Atestado de capacidade técnica comprovando a inspeção de edificação residencial multifamiliar com no mínimo 50% da área construída ou do número de pavimentos do condomínio contratante.

Como verificar: Analisar os atestados de capacidade técnica anexados à CAT. Comparar a área construída em metros quadrados, o número de pavimentos e a tipologia (residencial multifamiliar) informados no atestado com as características do condomínio. Registrar a validação na ficha do fornecedor na plataforma GrandCondo.

005
Qualificação do Responsável Técnico
risco critica

A formação do responsável técnico atende às atribuições profissionais legais (Resolução CONFEA nº 218/1973 ou Diretrizes do CAU/BR) para os sistemas inspecionados?

Critério: Profissional diplomado em Engenharia Civil ou Arquitetura e Urbanismo, com atribuições plenas previstas no Art. 7º da Resolução CONFEA nº 218/1973 ou na Lei Federal nº 12.378/2010.

Como verificar: Consultar a Certidão de Quitação e Atribuição Profissional emitida pelo conselho. Confirmar se a graduação é em Engenharia Civil ou Arquitetura e Urbanismo, ou se há atribuição formalmente averbada no registro para inspeção em sistemas prediais. Registrar a validação no sistema GrandCondo.

006
Habilitação Jurídico-Profissional da Empresa
risco critica

A minuta contratual prevê expressamente a emissão e quitação da ART ou RRT do laudo de inspeção predial antes da entrega do documento final?

Critério: Cláusula contratual expressa exigindo a apresentação de ART/RRT quitada, com especificação clara do escopo (NBR 16747) e endereço correto do condomínio, vinculada à entrega do laudo final.

Como verificar: Revisar a cláusula dos entregáveis na minuta do contrato de prestação de serviços. Verificar a obrigatoriedade de anexação da ART/RRT paga como condição obrigatória para o pagamento da última parcela do contrato. Armazenar a minuta aprovada na plataforma GrandCondo.

007
Experiência Operacional Comprovada
risco media

Foram apresentadas referências técnicas e atestados de desempenho emitidos por síndicos ou administradoras de condomínios atendidos nos últimos 24 meses?

Critério: Confirmação direta de satisfação técnica e pontualidade por parte de pelo menos 2 contratantes anteriores (condomínios residenciais ou administradoras), sem registros de pendências graves.

Como verificar: Entrar em contato via telefone ou e-mail com pelo menos dois síndicos ou administradoras indicados na lista de clientes da empresa proponente. Questionar sobre o cumprimento do prazo de entrega, clareza do laudo e conduta dos inspetores em campo. Registrar o parecer de conformidade no cadastro do fornecedor no GrandCondo.

008
Isenção e Ética Profissional
risco critica

A empresa assinou declaração formal de inexistência de conflito de interesses, garantindo que não executa nem tem vínculos com empresas de obras de reforma?

Critério: Termo assinado declarando total isenção comercial quanto à execução das recomendações corretivas e ausência de atividades de execução de obras no contrato social da empresa de inspeção.

Como verificar: Solicitar a inclusão de Termo de Isenção e Conflito de Interesses na proposta e no contrato, assinado pelos sócios da empresa inspetora. Confirmar no comprovante de CNPJ se o objeto social da empresa não inclui execução de obras de engenharia civil/construção. Anexar o termo no GrandCondo.

Calendário de inspeções

Mensal

Zelador(a)
  • • Registrar e categorizar chamados técnicos de falhas e manutenção no sistema GrandCondo.
  • • Arquivar ordens de serviço e comprovantes de manutenções de rotina efetuadas pela equipe local.
  • • Atualizar o inventário de ativos e equipamentos que comporão o histórico técnico para a inspeção.

Bimestral

Administradora de Condomínios
  • • Auditar o cumprimento das manutenções preventivas cadastradas no módulo GrandCondo.
  • • Consolidar relatórios de reincidência de anomalias técnicas para subsidiar o escopo de inspeção.
  • • Verificar a integridade dos arquivos técnicos (plantas, memoriais e laudos anteriores) na administradora.

Trimestral

Conselho Consultivo e Administradora
  • • Verificar a validade das licenças obrigatórias (AVCB/CLCB, licenças ambientais e laudos de para-raios).
  • • Reunir o conselho consultivo para alinhar prioridades e orçamento disponível para a inspeção predial.
  • • Conferir o atendimento de notificações ou pendências apontadas na última inspeção contratada.

Semestral

Síndico e Consultor Técnico
  • • Elaborar o Termo de Referência especificando o escopo mínimo de inspeção com base na NBR 16747.
  • • Mapear os requisitos de acessibilidade técnica para áreas de risco (fachadas, telhados, casa de máquinas).
  • • Disponibilizar o edital/termo de cotação para empresas especializadas previamente qualificadas.

Anual

Síndico, Administradora e Empresa Contratada
  • • Avaliar as propostas técnicas e comerciais com a aplicação deste checklist de contratação.
  • • Homologar a empresa vencedora, exigir a emissão da ART de inspeção e assinar o contrato.
  • • Acompanhar a execução das vistorias de campo junto com a zeladoria e apoiar a amostragem privativa.
  • • Receber o laudo definitivo e cadastrar todas as recomendações técnicas no plano de manutenção NBR 5674 do GrandCondo.

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Ausência de Certidão de Registro e Quitação de Pessoa Jurídica (CRQ) atualizada no CREA/CAU na proposta comercial.Administradora3 diasalta
Apresentação de Certidão de Acervo Técnico (CAT) sem atestados compatíveis com a complexidade da edificação.Síndico5 diasalta
Falta de previsão explícita de emissão e recolhimento prévio de ART ou RRT do laudo de inspeção predial no contrato.Administradora2 diascritica
Ausência de declaração formal de inexistência de conflito de interesses e isenção ético-profissional.Empresa contratada3 diasalta
Proposta técnica sem detalhamento da classificação de anomalias e falhas segundo a ABNT NBR 16747.Empresa contratada4 diascritica
Inexistência de metodologia clara para gradação dos níveis de risco (Crítico, Regular e Mínimo) no laudo.Engenheiro3 diascritica
Omissão da etapa obrigatória de levantamento documental e histórico de manutenção conforme a NBR 5674.Zelador(a)7 diasmedia
Escopo de fachada restrito a exame visual, sem previsão de ensaio tátil-percussivo ou inspeção por VANT (drone).Empresa contratada5 diasalta
Subestação e quadros elétricos previstos para inspeção sem especificação de análise termográfica.Empresa contratada3 diasalta
Falta de comprovação do cumprimento das normas de segurança do trabalho (NR-10, NR-18 e NR-35) pela equipe de campo.Administradora2 diascritica
Ausência de protocolo para amostragem em frações autônomas e agendamento de acesso a áreas técnicas reservadas.Zelador(a)5 diasmedia
Padronização do registro fotográfico sem mapeamento em planta baixa ou indicação clara das manifestações patológicas.Empresa contratada4 diasmedia

Como usar o kit em campo

A contratação rigorosa de empresa para inspeção predial segundo a ABNT NBR 16747 garante diagnósticos precisos sobre a integridade física do condomínio e evita gastos ineficientes em obras desnecessárias. Exigir habilitação legal via CREA/CAU, Certidão de Acervo Técnico (CAT) compatível e metodologia com gradação de risco é indispensável para validar a responsabilidade técnica do laudo emitido. A integração dos achados do laudo ao plano de manutenção NBR 5674 dentro da plataforma GrandCondo possibilita ao síndico e ao zelador a gestão cronológica das prioridades críticas e a preservação do patrimônio.

  1. 1Validação da Habilitação Profissional e Registro CadastralVerifique a Certidão de Registro e Quitação de Pessoa Jurídica (CRQ) no CREA ou CAU do estado e confirme o vínculo formal do Responsável Técnico contratado. Exija a apresentação da Certidão de Acervo Técnico (CAT) acompanhada dos atestados de capacidade técnica para edificações de porte e complexidade similares.
  2. 2Exigência de Isenção Ética e Emissão de ART/RRTInclua cláusula contratual prevendo declaração formal de inexistência de conflito de interesses, impedindo que a empresa contratada execute obras no local. Estabeleça como pré-requisito de pagamento final a entrega da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) quitado.
  3. 3Análise Documental Preliminar e Histórico de ManutençãoExija que a empresa contratada analise projetos executivos, habite-se, manuais dos fabricantes e os registros do plano de manutenção NBR 5674 cadastrados na plataforma GrandCondo antes da vistoria de campo. Essa etapa fundamenta a matriz de risco e orienta a amostragem técnica em áreas comuns e privativas.
  4. 4Mapeamento Sensorial e Ensaio Tátil-Percussivo de FachadasExija a vistoria técnica detalhada nos sistemas estruturais, vedações, instalações hidrossanitárias, elétricas e SPDA com registro fotográfico padronizado e identificado. Para o revestimento externo, defina a realização de testes tátil-percussivos por amostragem crítica ou inspeção por VANT (drone) com câmera de alta resolução.
  5. 5Classificação Técnica de Anomalias e FalhasExija a padronização das não conformidades conforme a ABNT NBR 16747, separando anomalias (endógenas, exógenas e funcionais) das falhas de manutenção e operação. Essa distinção técnica orienta acionamentos de garantias construtivas ou correções operacionais imediatas pela equipe do condomínio.
  6. 6Gradação do Grau de Risco e Cálculo do Índice de ConformidadeEstabeleça a hierarquização dos achados nos níveis Crítico, Regular e Mínimo para direcionar a urgência das intervenções técnicas no condomínio. O cálculo do Índice de Conformidade (IC) é obtido dividindo-se o número de sistemas aprovados ou em grau Mínimo pelo total de sistemas inspecionados, multiplicando o resultado por 100 para definir a saúde global da edificação.
  7. 7Padronização do Registro Fotográfico e EvidênciasExija que cada anomalia identificada contenha foto panorâmica e de detalhe, legenda descritiva, localização exata do elemento e indicação da causa provável. As evidências e pareceres devem ser estruturados em fichas diagnósticas digitais prontas para cadastro e upload no sistema.
  8. 8Importação do Laudo para o Módulo NBR 5674 da GrandCondoRegistre as recomendações técnicas do laudo definitivo no módulo de manutenção preventiva da plataforma GrandCondo, atribuindo responsável, prazo de execução e nível de risco. O síndico e o zelador acompanharão a evolução dos reparos com alertas automáticos e atualização contínua do histórico predial.

Dicas de campo

  • • Exija que a amostragem de vistorias em áreas privativas englobe pelo menos 10% das unidades autônomas por prumada de instalações para identificar interferências exógenas.
  • • Verifique se os inspetores utilizam Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) e cumprem rigorosamente as NRs 18 e 35 em vistorias de fachadas, telhados e locais confinados.
  • • Exija relatório preliminar no prazo máximo de 15 dias após as vistorias de campo para antecipar contenções imediatas em caso de risco Crítico.
  • • Condicione a retenção da última parcela contratual à homologação do laudo definitivo sem pendências normativas pelo conselho consultivo do condomínio.
  • • Solicite que os quadros elétricos e subestações sejam inspecionados com termografia infravermelha em horário de pico de consumo elétrico do condomínio.
  • • Mantenha os históricos do plano de manutenção NBR 5674 da plataforma GrandCondo abertos aos inspetores para acelerar a verificação de conformidade legal.
  • • Valide a chave de autenticidade digital da ART/RRT no site do conselho regional antes de liberar o primeiro pagamento contratual.

Para quem é este kit

Introdução

Aprenda a selecionar e contratar empresas especializadas em inspeção predial para condomínios residenciais com base nas normas ABNT NBR 16747 e NBR 5674. Entenda os requisitos de acervo técnico, escopo de vistoria e a integração correta dos laudos ao plano de manutenção gerido pela equipe do seu condomínio.

Seção 01Fundamentação Normativa e a Relevância da ABNT NBR 16747

Seção 02Qualificação Técnica e a Exigência de Acervo (CAT)

  • Solicite a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT de laudos de inspeção anteriores emitidos pela empresa como prova irrefutável de capacidade executiva.
  • Verifique se o quadro multidisciplinar da contratada inclui especialistas para áreas de risco, como engenheiros eletricistas capacitados para vistorias em subestações e SPDA.
  • Consulte o status do registro jurídico e as certidões negativas de débitos da empresa diretamente nos respectivos conselhos de classe profissionais.

Seção 03Detalhamento de Escopo: Acessos Críticos e Normas NR-35 e NR-18

Seção 04Diagnóstico de Patologias: Anomalias vs. Falhas de Manutenção

  • Estabeleça em contrato a premissa de que todo o problema relatado contenha a definição precisa de sua provável origem: falha de planejamento, projeto, execução construtiva ou desgaste pelo uso natural.
  • Determine que o laudo referencie explicitamente as normas da ABNT ou portarias técnicas governamentais descumpridas em cada anomalia localizada no edifício.
  • Exija a padronização do registro fotográfico contendo um croqui ou marcação gráfica evidente que indique as coordenadas exatas da patologia dentro da planta baixa ou elevação do condomínio.

Seção 05Gradação de Grau de Risco e Matriz Operacional de Urgência

Seção 06Formatação dos Entregáveis e Cláusulas de Prazo Contratual

  • Institua multas pecuniárias contratuais proporcionais sobre o valor global do projeto em caso de extrapolação injustificada e não documentada do prazo de entrega do laudo técnico conclusivo.
  • Determine como obrigatoriedade a entrega do relatório pericial em formato digital pesquisável e PDF validado por assinatura eletrônica certificada (ICP-Brasil), assegurando a validade legal do laudo final.
  • Preveja a obrigatoriedade contratual de uma reunião presencial ou técnica online de fechamento, garantindo que o engenheiro sênior responsável apresente o parecer final diretamente ao conselho fiscal e diretivo do edifício.

Seção 07Integração do Laudo de Inspeção ao Plano de Manutenção Condominial

Perguntas frequentes

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Conclusão

A execução e contratação de uma empresa especializada em inspeção predial demanda critérios técnicos severos, análise cuidadosa de acervos e aderência completa às determinações normativas, com o foco exclusivo em mitigar riscos e preservar a solidez patrimonial a longo prazo. Transfira esse rigor para a operação do seu edifício ao fazer o download imediato do nosso Kit Profissional de Inspeção Predial, composto por um checklist validado de 40 perguntas essenciais para blindar a sua próxima concorrência técnica.

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