Checklist
KIT-1-385
recebimento de condomínio novo da construtora: vistoria de áreas comuns, manuais e projetos as built, garantias, AVCB, equipamentos, treinamento e ata de recebimento

Checklist para Recebimento do Condomínio da Construtora

Este kit estabelece o protocolo técnico para a vistoria de recebimento das áreas comuns, equipamentos edílicos e documentação legal de empreendimentos novos entregues pela construtora

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Estabeleça um protocolo rigoroso para a aceitação de áreas comuns e equipamentos em empreendimentos novos. Municiamos síndicos e zeladores com critérios técnicos verificáveis para assegurar a conformidade construtiva antes da assunção de responsabilidade civil.

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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48 itens técnicos verificáveis em campo

12 zonas críticas da edificação mapeadas

6 frequências de manutenção preventiva estruturadas

100% alinhado às NBRs 14037, 5674 e normas do Corpo de Bombeiros

O que vem neste kit

  • Checklist de Guarita, Portaria Humana e Eclusas
  • Roteiro de Vistoria de Subestação e Grupo Gerador
  • Protocolo de Inspeção de Barriletes e Bombas de Recalque
  • Auditoria de Central de Gás (GLP/GN) e Prumadas
  • Teste Prático para Casa de Máquinas de Elevadores
  • Inspeção de Pressurização de Escadas e Central de Alarme
  • Verificação de Subsolos, Drenagem e Mantas Impermeabilizantes
  • Roteiro de Análise de Fachadas, Telhados e SPDA
  • Checklist de Lazer: Piscinas, Espaço Gourmet e Quadras
  • Matriz de Recebimento de Projetos As-Built e Manuais

Por que este kit resolve

Mitigação de Passivos

Evite a aceitação tácita de vícios aparentes que onerem o caixa do condomínio precocemente.

Conformidade Legal

Valide a entrega do AVCB, laudos de estanqueidade e projetos as-built atualizados.

Transição Operacional Segura

Capacite o zelador e o porteiro com diretrizes claras sobre a infraestrutura recém-entregue.

Gestão de Garantias

Documente o estado inicial dos sistemas para resguardar o direito à garantia contra vícios ocultos.

Segurança Contra Incêndio

Certifique o funcionamento de bombas de recalque, hidrantes, sprinklers e pressurização de escadas.

Padronização de Portaria

Estruture a guarita física para alto fluxo de mudanças e encomendas operada pelo sistema GrandCondo.

Áreas e sistemas inspecionados

Guarita, Portaria Humana e Eclusa de Pedestres/Veículos
Subestação, Cabine Primária e Grupo Gerador de Emergência
Barrilete, Reservatórios Inferior/Superior e Bombas de Recalque
Central de Gás Confinada (GLP/GN) e Tubulações Prumadas
Casa de Máquinas dos Elevadores e Poços
Sistema de Pressurização de Escadas de Emergência
Central de Alarme de Incêndio, Hidrantes e Sprinklers
Subsolos, Vagas de Garagem, Drenagem e Mantas de Impermeabilização
Salão de Festas, Espaço Gourmet e Áreas de Lazer Cobertas
Piscina, Deck, Sala de Máquinas de Filtragem e Aquece-Água
Academia, Playground e Quadras Poliesportivas
Fachadas, Revestimentos Externos e Cobertura/Telhado/SPDA

Referências normativas

  • ABNT NBR 14037: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • ABNT NBR 5674: Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • ABNT NBR 15575: Edificações habitacionais — Desempenho (Partes 1 a 6)
  • ABNT NBR 12721: Avaliação de custos unitários e cálculo de áreas de edificações em condomínio
  • ABNT NBR 5410: Instalações elétricas de baixa tensão
  • ABNT NBR 13714: Sistemas de hidrantes e de mangotinhos para combate a incêndio
  • ABNT NBR 9050: Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos
  • NR-10: Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Guarita da Portaria
risco critica

O quadro de distribuição elétrica exclusivo da guarita possui identificação clara de todos os circuitos, dispositivo DR (30mA) instalado e proteção contra contatos diretos (painel cego)?

Critério: 100% dos circuitos identificados de forma indelével, DR atuante com corrente de fuga máxima de 30mA e grau de proteção mínimo IP2X sem barramentos expostos, conforme ABNT NBR 5410 e NR-10.

Como verificar: Abrir a tampa do quadro de distribuição da guarita, checar a presença do espelho de proteção (painel cego), verificar as etiquetas dos disjuntores e acionar o botão de teste do módulo Diferencial Residual (DR).

002
Eclusa de Pedestres
risco critica

O sistema de intertravamento dos portões da eclusa de pedestres impede eletricamente e mecanicamente a abertura simultânea das folhas externa e interna?

Critério: Bloqueio absoluto do segundo portão enquanto o primeiro estiver fora do batente (retardo de travamento zero). Assegurar retenção mecânica e elétrica 100% eficaz.

Como verificar: Abrir o portão externo da eclusa e tentar acionar o portão interno via botoeira do porteiro ou pelo painel do módulo de acesso. Inverter a operação para o portão oposto.

003
Guarita da Portaria
risco alta

Os vidros da guarita oferecem campo de visão panorâmico sem pontos cegos para as eclusas, contam com passa-volumes funcional e sistema de comunicação de balcão operacional?

Critério: Visibilidade direta sem obstrução de pilares/muros nas áreas de contenção, passa-volumes com travamento mecânico interno e interfone de balcão com áudio nitidamente audível em ambos os lados.

Como verificar: Posicionar-se na estação de trabalho do porteiro, verificar visualmente os ângulos de visão das eclusas, acionar o interfone de balcão e manusear o passa-volumes (gaveta/guichê) com uma caixa padrão.

004
Eclusa de Veículos
risco critica

Os portões automatizados de veículos possuem fotocélulas anti-esmagamento instaladas no alinhamento das folhas e operacionais em ambos os sentidos da eclusa?

Critério: Reversão imediata do sentido de deslocamento do portão ao interromper o feixe óptico, mantendo distância de parada de segurança menor que 10 cm conforme ABNT NBR 16042.

Como verificar: Comandar o fechamento do portão e interromper a linha de sinal infravermelho passando a mão ou um objeto entre as fotocélulas. Repetir o teste em ambos os portões da eclusa.

005
Guarita / Sanitário Privativo
risco media

O equipamento de ar-condicionado da guarita e o exaustor mecânico do sanitário privativo estão funcionando perfeitamente, com drenagem de condensado conectada à rede predial?

Critério: Temperatura interna mantida entre 20°C e 23°C (NR-17), escoamento do condensado direcionado integralmente ao dreno pluvial/esgoto e fixação firme do papel por sucção no exaustor.

Como verificar: Ligar o ar-condicionado na temperatura de 20°C por 30 minutos, inspecionar se há gotejamento interno ou externo desalinhado e acionar a exaustão do sanitário verificando a sucção na grelha com papel folha.

006
Guarita (Backup de Energia)
risco critica

O sistema de nobreak ou fonte auxiliar de emergência da guarita mantém operacionais as travas elétricas, o terminal GrandCondo, a iluminação do posto e os portões durante falha de energia?

Critério: Comutação automática sem reinício dos equipamentos em tempo menor que 10 ms e autonomia mínima comprovada em bateria/UPS de 2 horas para eclusas e estação de trabalho da portaria.

Como verificar: Desligar o disjuntor de alimentação geral do quadro da guarita, testar o acionamento dos portões/eclusas e verificar se o computador/tablet da portaria permanece energizado.

007
Eclusa de Pedestres e Acessos da Portaria
risco alta

A rota de passagem da calçada até o interior da eclusa possui largura livre mínima de 0,80 m nos portões, piso tátil de alerta e botoeiras instaladas em altura acessível?

Critério: Vão livre útil dos portões de no mínimo 0,80 m (rota acessível com 1,20 m), botoeiras instaladas na faixa de altura entre 0,80 m e 1,20 m do piso, em conformidade com a ABNT NBR 9050.

Como verificar: Medir a largura do vão livre dos portões com trena, conferir a altura do centro das botoeiras/interfones em relação ao piso acabado e verificar a continuidade dos pisos tátil de alerta e direcional.

008
Guarita / Área de Encomendas
risco media

O rack de telecomunicações da guarita apresenta cabeamento estruturado identificado, patch panel organizado e área de encomendas com pontos de tomada e rede para a plataforma GrandCondo?

Critério: Cabeamento identificado conforme ABNT NBR 14565, rack fechado e aterrado, disponibilidade de no mínimo 4 tomadas 10A (ABNT NBR 14136) no balcão e ponto de rede fêmea CAT5e/CAT6 funcional.

Como verificar: Inspecionar visualmente a organização do rack de dados da guarita, testar a voltagem com multímetro nas tomadas do balcão de encomendas e checar a conexão do ponto de rede RJ45 via testador de cabo ou computador de testes.

Calendário de inspeções

Diário

Zelador(a)
  • Inspecionar funcionamento visual do painel central de alarme de incêndio
  • Checar pressão dos manômetros dos reservatórios e funcionamento de bombas de recalque
  • Verificar limpeza e integridade física da guarita humana e acessos de pedestres
  • Registrar no aplicativo GrandCondo ocorrências ou falhas identificadas na operação inicial

Semanal

Zelador(a)
  • Realizar teste visual de acionamento do gerador de emergência em modo automático
  • Inspecionar casa de máquinas dos elevadores referente à temperatura e ruídos anormais
  • Verificar drenagem e bombas submersas nos poços das garagens e subsolos
  • Testar abertura mecânica e eclusas de portões de veículos

Mensal

Zelador(a) com apoio da Administradora
  • Inspecionar quadros elétricos das áreas comuns com termografia pontual
  • Verificar integridade de iluminação de emergência e sinalização de rotas de fuga
  • Checar vazamentos aparentes na central de gás e barrilete de água potável
  • Revisar o cumprimento das pendências registradas no termo de entrega da construtora

Trimestral

Empresa de Manutenção / Engenharia
  • Testar pressões e funcionamento de hidrantes e mangotinhos em amostragem rotativa
  • Audit de acessibilidade (NBR 9050) em rampas, elevadores e sanitários PNE
  • Verificar estanqueidade e integridade das bombas de piscina e sistemas de filtragem
  • Realizar simulação de falta de energia para validar transferência da subestação/gerador

Semestral

Síndico(a) e Empresas Especializadas
  • Verificar alinhamento e desgaste de cabos de tração e parachoques de elevadores
  • Inspecionar junta de dilatação, calhas e ralos da cobertura/telhado antes dos períodos de chuva
  • Limpeza e análise bacteriológica dos reservatórios de água superior e inferior (conforme ANVISA)
  • Revisar o plano de garantias com a construtora conforme os prazos de caducidade do manual

Anual

Síndico(a) e Perito em Engenharia Predial
  • Auditoria completa do Plano de Manutenção Predial (ABNT NBR 5674)
  • Medição da malha de aterramento e inspeção técnica do SPDA (para-raios)
  • Renovação do AVCB/CLCB junto ao Corpo de Bombeiros e licenças ambientais
  • Revisão técnica geral das garantias construtivas antes do vencimento do primeiro ano

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Quadro de distribuição elétrica da guarita sem identificação de circuitos e sem dispositivo DR de 30mA instalado.Engenheiro7 diascritica
Sistema de intertravamento elétrico dos portões da eclusa de pedestres permite abertura simultânea das folhas interna e externa.Empresa contratada5 diascritica
Central de gás (GLP/GN) sem laudo de estanqueidade da rede de distribuição assinado com ART e sem data de manutenção nos reguladores.Síndico10 diascritica
Detector de vazamento de gás da central confinada inoperante e sem integração com a válvula solenoide e com a plataforma GrandCondo.Empresa contratada5 diascritica
Travessia de lajes nos shafts das prumadas prediais sem selagem corta-fogo (firestop) e portas de inspeção inadequadas.Engenheiro15 diasalta
Conjunto de Válvulas Redutoras de Pressão (VRP) instalado sem linha de bypass e sem manômetros calibrados de montante e jusante.Empresa contratada10 diasalta
Nobreak da guarita apresenta autonomia inferior a 2 horas e desliga travas e terminal GrandCondo no teste de falha de energia.Empresa contratada7 diasalta
Casa de máquinas dos elevadores registra temperatura ambiente superior a 40 °C por falta de exaustão mecânica dimensionada.Engenheiro10 diasalta
Fotocélulas de proteção anti-esmagamento dos portões de veículos inoperantes no alinhamento de fechamento na eclusa.Zelador(a)3 diasalta
Calçada de acesso e eclusa de pedestres sem piso tátil de alerta e com botoeiras instaladas fora da faixa acessível da NBR 9050.Administradora15 diasmedia
Base das prumadas verticais de esgoto executada com joelhos de 90° de raio curto e sem juntas de dilatação nas subidas.Engenheiro20 diasmedia
Vidros da guarita possuem ponto cego de visão para a eclusa externa e o comunicador de balcão apresenta ruído severo.Porteiro5 diasmedia

Como usar o kit em campo

O recebimento das áreas comuns de um condomínio novo exige uma auditoria técnica rigorosa para confrontar as instalações entregues pela construtora com os projetos as-built, manuais de uso e normas ABNT vigentes. Por meio da plataforma GrandCondo, a comissão de recebimento inspeciona cada um dos subsistemas críticos, registrando fotos georreferenciadas, vídeos e evidências técnicas diretamente no aplicativo corporativo do zelador e do síndico. O processo é finalizado com o cálculo do Índice de Conformidade Técnica (ICT) e a lavratura da ata formal de recebimento com ressalvas, garantindo amparo jurídico e planejamento de manutenção preventiva continuada.

  1. 1Análise Documental Prévia e Verificação de LicençasAntes da vistoria física, exija da construtora o Habite-se, o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) válido, os manuais de uso, operação e manutenção conforme NBR 14037 e os projetos as-built atualizados. Verifique as Anotações de Responsabilidade Técnica (ART/RRT) de todos os ensaios de estanqueidade de gás, testes de pressão hidráulica, laudos de SPDA e comissionamento de geradores. Cadastre toda a documentação na biblioteca técnica do aplicativo GrandCondo para acesso imediato da administradora, do síndico e do zelador.
  2. 2Planejamento da Vistoria Multidisciplinar por SetoresMonte uma comissão técnica formada pelo síndico, zelador, engenheiro perito independente e membros do conselho consultivo. Divida a inspeção nos setores críticos do empreendimento organizando os roteiros por prioridade de risco operacional e segurança das pessoas. Utilize os checklists parametrizados no aplicativo GrandCondo para guiar a equipe de campo em tempo real sem omitir itens técnicos essenciais.
  3. 3Inspeção Física das Áreas Técnicas e Subsistemas CríticosInspecione rigorosamente a subestação, o grupo gerador, o barrilete, a casa de bombas, as centrais de gás, a casa de máquinas dos elevadores, a pressurização de escadas e a central de incêndio. Verifique a existência de proteções físicas, identificação de circuitos conforme NR-10, ausência de vazamentos e a resposta funcional dos equipamentos sob carga simulated. Confirme se as rotas de fuga, eclusas e sanitários atendem integralmente à NBR 9050 e aos decretos do Corpo de Bombeiros.
  4. 4Registro de Evidências Fotográficas e Ocorrências no GrandCondoPara cada não conformidade detectada, registre no mínimo duas fotos no aplicativo GrandCondo: uma abrangente para contexto do local e outra em detalhe com elemento de escala. Classifique a gravidade do apontamento em Crítica, Alta, Média ou Baixa e vincule a ocorrência à localização exata do projeto as-built. O aplicativo aplica marca d'água automática com data, hora, coordenadas de GPS e identificação do inspetor.
  5. 5Cálculo do Índice de Conformidade Técnica (ICT)O Índice de Conformidade Técnica (ICT) é calculado dividindo o somatório dos pontos obtidos nos itens conformes pelo somatório da pontuação máxima possível de todo o checklist, multiplicando o resultado por 100. Atribua peso 3 para itens de risco crítico à vida e à estrutura (gás, incêndio, SPDA, eclusas e estabilidade), peso 2 para sistemas funcionais (bombas, elevadores, gerador) e peso 1 para itens estéticos e de acabamento. Aceite o recebimento definitivo apenas com ICT superior a 95% e zero não conformidades de peso 3 em aberto.
  6. 6Elaboração do Relatório de Pendências e Ata de RecebimentoConsolide todas as inconformidades em um relatório técnico estruturado emitido pelo sistema GrandCondo, vinculando as garantias legais previstas na NBR 15575. Lavre a Ata de Recebimento das Áreas Comuns com a classificação 'Recebimento com Ressalvas', anexando o relatório e colhendo a assinatura digital dos representantes da construtora e da comissão. Defina um cronograma formal com prazos de re-vistoria para correção de cada pendência apontada.
  7. 7Transferência Operacional e Treinamento da Equipe HumanaExija que os fornecedores da construtora ministrem treinamento operacional presencial para o zelador, porteiros e equipe de limpeza sobre a operação manual de geradores, bypass de bombas, rearme de alarmes e bloqueio de gás. Registre os certificados e listas de presença nas fichas dos colaboradores dentro da plataforma GrandCondo. Programe os planos de manutenção preventiva inicial no sistema para preservar os prazos de garantia da NBR 5674.

Dicas de campo

  • Nunca aceite o recebimento da guarita sem testar simultaneamente o intertravamento elétrico e mecânico dos portões da eclusa em simulação de pânico.
  • Exija a apresentação do laudo de estanqueidade da rede de gás com ART registrada antes de permitir qualquer liberação de carga pela concessionária.
  • Verifique se todos os quadros elétricos das áreas comuns contam com espelhos cegos de proteção contra contatos diretos (IP2X) e se os dispositivos DR desligam ao acionar o botão de teste.
  • Execute o teste de colapso de energia desligando o disjuntor geral da concessionária para homologar o tempo de partida do gerador e a autonomia do nobreak da portaria.
  • Confira a medição ôhmica do sistema de aterramento do SPDA e o laudo de continuidade estrutural conforme a NBR 5419 antes da assinatura do termo de entrega.
  • Meça a pressão estática e dinâmica no barrilete e nos conjuntos de Válvulas Redutoras de Pressão (VRP) para evitar rompimento de tubulações por golpe de aríete.
  • Registre as leituras iniciais dos medidores de água, gás e energia elétrica das áreas comuns no GrandCondo no exato momento da entrega das chaves para evitar pagar o consumo da obra.

Para quem é este kit

Síndicos Profissionais assumindo a implantação de condomínios novos.

Zeladores responsáveis por mapear a infraestrutura e manutenções preventivas.

Engenheiros de Manutenção prestando consultoria em vistorias de entrega.

Administradoras organizando a assembleia de instalação e transição predial.

Introdução

A vistoria de recebimento das áreas comuns exige rigor técnico e embasamento normativo para evitar passivos operacionais. Estabeleça um protocolo de inspeção que resguarde o patrimônio e prepare a equipe física para a operação imediata.

Seção 01O Desafio Técnico na Implantação de Condomínios

Seção 02Auditoria Documental: Projetos As-Built e Manual de Uso

  • Exigir o Manual do Síndico em conformidade técnica com a ABNT NBR 14037.
  • Validar a correspondência física dos projetos as-built, especialmente instalações embutidas.
  • Arquivar certificados originais de garantia de motores, bombas e quadros de comando.

Seção 03Inspeção Eletromecânica: Subestação, Geradores e Elevadores

Seção 04Sistemas Hidráulicos e Prevenção Contra Incêndios

Seção 05Vistoria de Subsolos, Impermeabilização e Drenagem

  • Inspecionar as cortinas de contenção no subsolo em busca de umidade ou fissuras.
  • Realizar teste de estanqueidade nas lajes impermeabilizadas sobre garagens e jardins.
  • Testar o acionamento por boia das bombas submersíveis nos poços de drenagem.

Seção 06Infraestrutura de Portaria e Integração ao Sistema GrandCondo

Seção 07Áreas de Lazer: Revestimentos, Piscinas e Equipamentos

Seção 08Consolidação, Ata de Recebimento e Transição para a Zeladoria

  • Classificar ressalvas em impeditivas ou toleráveis na elaboração da ata final.
  • Definir e assinar o cronograma de correções exigidas da empreiteira.
  • Cadastrar o plano de manutenção dos novos equipamentos no software GrandCondo.

Perguntas frequentes

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  • Comprovante térmico impresso na portaria
  • Cadastro de encomenda em menos de 10 segundos
  • Funciona no computador da guarita e no celular
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