GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-850
homologação: CNPJ, certidões, referências, seguro, responsável técnico e visita técnica — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist da Homologação de Fornecedores

Este kit abrange o protocolo técnico e documental para validação jurídica, fiscal, operacional e de segurança do trabalho de empresas prestadoras de serviços prediais em condomínios residenciais

9 min de leitura ~16 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Estabeleça critérios rigorosos de qualificação fiscal, técnica e de segurança antes do início de qualquer obra ou manutenção. Proteja o condomínio contra acidentes de trabalho e responsabilidade subsidiária integrando a rotina do zelador à plataforma GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

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40

Critérios auditáveis de qualificação técnica, fiscal e de segurança

100%

Foco na eliminação de risco por responsabilidade subsidiária

< 10s

Registro de recebimento de peças e insumos com comprovante térmico

5

Frequências de acompanhamento (diário a semestral) mapeadas

O que vem neste kit

  • Checklist Operacional de Homologação com 40 Critérios de Inspeção Auditáveis
  • Matriz de Classificação de Riscos e Anomalias em Prestadores de Serviço
  • Modelo de Análise Preliminar de Risco (APR) para Trabalhos em Altura e Elétrica
  • Guia de Validação Documental: CNDs, FGTS, CNDT e Compatibilidade de CNAE
  • Ficha de Verificação de Capacitação em NRs (NR-10, NR-33, NR-35) e Fichas de EPI
  • Protocolo de Inspeção de Ferramental, Instrumentos e Certificados de Calibração
  • Template de Credenciamento para Liberação do Prestador na Portaria 24h e Zeladoria
  • Plano de Ação e Notificação para Adequação de Fornecedores Irregulares
  • Relatório Fotográfico de Vistoria Técnica Prévia e Proteções Coletivas (EPC)

Por que este kit resolve

Blindagem Jurídica e Trabalhista

Previna a coresponsabilidade trabalhista e cível validando certidões negativas, adimplemento de FGTS e regularidade do QSA/CNAE antes da assinatura contratual.

Qualificação Técnica Garantida

Exija e comprove a responsabilidade técnica com emissão prévia de ART/RRT de execução e acervos profissionais homologados pelo CREA/CAU.

Vistoria Prévia Operacional

Padronize a Análise Preliminar de Risco (APR) e a conferência de EPIs e EPCs pelo zelador antes da liberação da ordem de serviço.

Gestão de Seguro de Terceiros

Avalie apólices de Responsabilidade Civil Profissional e Danos a Terceiros para cobrir eventuais sinistros à estrutura predial durante intervenções.

Sincronia com Portaria e Zeladoria

Conecte empresas homologadas ao sistema GrandCondo para acesso agilizado de equipes, controle de entregas e emissão de comprovantes térmicos em menos de 10 segundos.

Conformidade com Normas ABNT

Aplique rotinas alinhadas à NBR 16747 (Inspeção Predial) e NBR 5674 (Manutenção), alimentando o plano de manutenção preventiva do condomínio.

Áreas e sistemas inspecionados

Cadastro Jurídico e Fiscal (CNPJ, QSA e CNAE compatível com o objeto contratado)
Regularidade Tributária e Trabalhista (CNDs Federal, Estadual, Municipal, FGTS e CNDT)
Responsabilidade Técnica e Engenharia (Registros CREA/CAU e ART/RRT de acervo profissional)
Programas de Saúde e Segurança do Trabalho (PGR, PCMSO e Fichas de Controle de EPIs)
Capacitação da Mão de Obra (Certificados de Treinamento NR-10, NR-35 e NR-33)
Apólices de Seguro de Responsabilidade Civil Profissional e Danos a Terceiros
Histórico e Atestados de Capacidade Técnica prestados a outros condomínios
Avaliação de Ferramental e Instrumentos de Medição (Certificados de Calibração)
Vistoria Técnica Prévia (Plano de Trabalho e Análise Preliminar de Risco - APR)
Conformidade de Equipamentos de Proteção Coletiva (EPC) e Sinalização de Segurança

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747:2020 — Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5674:2012 — Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 16280:2015 — Gestão de reformas em edificações — Requisitos do sistema de gestão
  • • NR-01 — Disposições Gerais e Gerenciamento de Riscos Ocupacionais (PGR)
  • • NR-10 — Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • • NR-35 — Trabalho em Altura
  • • Lei Nº 13.429/2017 — Lei da Terceirização de Serviços

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Regularidade Cadastral do CNPJ
risco critica

O comprovante de inscrição e situação cadastral do CNPJ do fornecedor apresenta status 'Ativo' na Receita Federal do Brasil?

Critério: A Situação Cadastral deve ser expressamente 'ATIVA'. Qualquer outra condição (Baixada, Inapta, Suspensa ou Nula) implica reprovação imediata.

Como verificar: Acessar o portal oficial da Receita Federal (Emissão de Comprovante de Inscrição e de Situação Cadastral), digitar o CNPJ do fornecedor e conferir a Situação Cadastral emitida.

002
Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE)
risco alta

O fornecedor possui Código e Descrição da Atividade Econômica (CNAE) principal ou secundário formalmente compatível com a natureza dos serviços contratados?

Critério: O CNAE cadastrado na Receita Federal deve contemplar exatamente o código específico do serviço (ex.: 4321-5/00 para Instalações elétricas; 4322-3/01 para Instalações hidráulicas), conforme enquadramento no Simples Nacional ou Lucro Presumido/Real.

Como verificar: Confrontar os códigos CNAE (principal e secundários) constantes no Comprovante do CNPJ ou Contrato Social com a descrição detalhada do escopo do contrato de prestação de serviços.

003
Quadro Societário e Representação Legal
risco alta

A consulta ao Quadro de Sócios e Administradores (QSA) e ao Contrato Social confirma a legitimidade e os poderes de representação do assinante legal da minuta contratual?

Critério: A assinatura do contrato e dos termos de responsabilidade deve obrigatoriamente coincidir com o sócio administrador indicado no QSA ou por procuração pública outorgando poderes específicos com menos de 1 ano de emissão.

Como verificar: Consultar a Certidão Simplificada da Junta Comercial ou a ficha do QSA no CNPJ e verificar o nome e CPF do sócio-administrador ou outorgado via procuração pública vigente.

004
Regularidade Fiscal Federal
risco media

O fornecedor apresenta Certidão Conjunta Negativa (ou Positiva com Efeitos de Negativa) de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União emitida e no prazo de validade?

Critério: Certidão válida (emitida há menos de 180 dias) com status 'Negativa' ou 'Positiva com Efeitos de Negativa'. Certidões vencidas ou positivas simples reprovam o item.

Como verificar: Acessar o portal da Receita Federal/PGFN, emitir ou validar o código de autenticidade da Certidão Conjunta Negativa de Débitos Federais pelo CNPJ da empresa.

005
Conformidade Trabalhista e Encargos Sociais
risco critica

O Certificado de Regularidade do FGTS (CRF) emitido pela Caixa Econômica Federal está apresentado dentro do prazo estipulado de validade?

Critério: Certificado de Regularidade do FGTS (CRF) ativo e válido (validade padrão de 30 dias a contar da data de emissão).

Como verificar: Consultar a situação de regularidade do empregador no site da Caixa Econômica Federal informando o CNPJ do prestador de serviço.

006
Passivo Trabalhista e Corresponsabilidade
risco alta

O fornecedor apresenta Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) emitida pela Justiça do Trabalho dentro do período de validade?

Critério: CNDT emitida dentro do prazo de 180 dias com resultado 'Negativa' ou 'Positiva com Efeitos de Negativa'.

Como verificar: Emitir ou conferir o documento no portal do Tribunal Superior do Trabalho (TST) inserindo o CNPJ da empresa contratada.

007
Regularidade Fiscal Municipal
risco media

A empresa está devidamente cadastrada na Prefeitura do município de atuação do condomínio com Inscrição Municipal ativa para emissão de Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e)?

Critério: Inscrição Municipal em status 'Ativo' e habilitada para emissão de NFS-e no código de serviço correspondente à manutenção ou obra contratada.

Como verificar: Solicitar o Cartão de Inscrição Municipal (CCM) e validar no cadastro de contribuintes do portal da Prefeitura do município do condomínio.

008
Idoneidade Jurídica e Inscrição Estadual
risco alta

O CNPJ do fornecedor encontra-se isento de sanções/impedimentos no cadastro de empresas inidôneas e possui Inscrição Estadual válida nos casos em que houver fornecimento/substituição de materiais com ICMS?

Critério: Inscrição Estadual com situação 'Habilitado' (quando aplicável) e ausência de registros no cadastro CEIS/SNC.

Como verificar: Consultar a Inscrição Estadual no SINTEGRA/Cadastro Central de Contribuintes (CCC) e realizar busca do CNPJ no Cadastro de Empresas Inidôneas e Suspensas (CEIS).

Calendário de inspeções

Diário

Zelador(a)
  • • Conferência diária do uso de EPIs da equipe terceirizada em serviço
  • • Validação da autorização de acesso da equipe contratada via sistema GrandCondo
  • • Registro de ocorrências diárias na execução dos serviços pelo zelador

Semanal

Engenheiro(a) de Manutenção / Zelador(a)
  • • Auditoria semanal do diário de obra e avanço do cronograma físico-financeiro
  • • Verificação da organização, limpeza e isolamento do canteiro de obras e áreas comuns
  • • Checagem do cumprimento dos procedimentos descritos na Análise Preliminar de Risco (APR)

Mensal

Administradora / Gerente de Contratos
  • • Validação das guias pagas de FGTS e INSS relativas à mão de obra alocada
  • • Verificação da validade das CNDs (Trabalhista, Federal e FGTS) dos fornecedores recorrentes
  • • Auditoria dos comprovantes de entrega de EPIs e folhas de ponto dos terceirizados

Trimestral

Síndico(a) e Administradora
  • • Avaliação formal de desempenho do fornecedor com base em prazos, qualidade e segurança
  • • Análise de renovação de ASOs (Atestados de Saúde Ocupacional) e exames periódicos da equipe
  • • Revisão da vigência e cobertura dos seguros de responsabilidade civil em contratos ativos

Semestral

Síndico(a) e Engenheiro(a) de Manutenção
  • • Recertificação documental completa de empresas com contratos contínuos de manutenção
  • • Inspeção técnica detalhada nas instalações e equipamentos sob responsabilidade do fornecedor
  • • Atualização da lista de fornecedores homologados no cadastro do aplicativo GrandCondo

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Comprovante de Inscrição Cadastral do CNPJ do fornecedor apresenta status Suspenso na Receita Federal do Brasil.Administradora5 diascritica
CNAE principal e secundários do fornecedor são incompatíveis com a prestação de serviços de engenharia e manutenção predial contratada.Administradora3 diasalta
Minuta contratual assinada por representante legal sem comprovação de poderes no QSA do CNPJ ou no Contrato Social.Administradora48 horasalta
Certificado de Regularidade do FGTS (CRF) emitido pela Caixa Econômica Federal com validade expirada.Administradora24 horascritica
Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) emitida com resultado positivo sem efeito de negativa perante a Justiça do Trabalho.Síndico5 diascritica
Fornecedor listado com sanção impeditiva de licitar e contratar no Cadastro de Empresas Inidôneas e Suspensas (CEIS/CGU).Síndico24 horascritica
Ausência de Certidão Negativa de Débitos Mobiliários e Tributários Municipais da sede do fornecedor e do município do condomínio.Administradora3 diasmedia
Não apresentação do Recibo de Entrega da DCTFWeb e da declaração do eSocial da competência do mês anterior.Administradora48 horasalta
Falta do comprovante de quitação bancária do DARF Unificado Previdenciário (INSS) relativo à última competência vencida.Administradora2 diascritica
Certidão de Feitos Trabalhistas do TRT da jurisdição contendo execuções em andamento sem certidão de objeto e pé.Síndico5 diasalta
Inexistência de cláusula expressa determinando a retenção na fonte e alocação do ISSQN no município do condomínio nos termos da LC 116/2003.Administradora3 diasmedia
Programa de Gerenciamento de Riscos (PGR - NR-01) sem ART/RRT do profissional habilitado e com Inventário de Riscos desatualizado.Engenheiro5 diascritica

Como usar o kit em campo

A homologação rigorosa de fornecedores em condomínios residenciais é pilar fundamental para garantir a segurança operacional e evitar a responsabilização solidária ou subsidiária da gestão predial conforme a NBR 5674 e a NBR 16747. A auditoria prévia documental abrange a verificação de regularidade fiscal, trabalhista, capacidade técnica, seguros e saúde ocupacional antes da liberação de qualquer intervenção nas áreas comuns. Todas as evidências devem ser registradas digitalmente na plataforma GrandCondo para orientar a tomada de decisão do síndico e da administradora com base no Índice de Conformidade apurado.

  1. 1Verificação Cadastral e Societária (CNPJ e QSA)Realize a consulta do comprovante de inscrição cadastral do CNPJ na Receita Federal para validar o status ativo e a convergência do CNAE com os serviços contratados. Verifique no Quadro de Sócios e Administradores (QSA) e no contrato social se o signatário possui poderes legais para responder pela empresa. A equipe da administradora registra essa validação inicial na plataforma GrandCondo para controle centralizado.
  2. 2Auditoria Tributária e Certidões NegativasExija a apresentação de CNDs válidas nas esferas Federal, Estadual e Municipal, além do CRF/FGTS e da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT). Confira mensalmente a entrega dos recibos da DCTFWeb, eSocial e comprovantes do DARF Unificado Previdenciário relativos aos funcionários alocados. Essa checagem sistemática impede imprevistos com bloqueios judiciais e corresponsabilidade do condomínio.
  3. 3Validação de Responsabilidade Técnica (CREA/CAU)Solicite a certidão de registro do fornecedor no conselho de classe profissional e o acervo técnico do engenheiro ou arquiteto responsável. Exija a emissão da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) específica para o escopo do condomínio antes do início dos trabalhos. Este procedimento atende integralmente aos requisitos da NBR 16747 para inspeção e manutenção predial.
  4. 4Auditoria dos Programas de Saúde e Segurança (SST)Avalie o Programa de Gerenciamento de Riscos (PGR) e o Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO) apresentados pelo fornecedor, observando o atendimento às NRs 01 e 07. Verifique se os Atestados de Saúde Ocupacional (ASO) da equipe estão em dia e alinhados às funções executadas. O zelador deve exigir as Fichas de Controle de EPI assinadas antes de autorizar a montagem da estrutura de trabalho.
  5. 5Checagem de Treinamentos e Qualificação da Mão de ObraConfira os certificados de capacitação obrigatórios para intervenções de risco, incluindo NR-10 (eletricidade), NR-35 (trabalho em altura) e NR-33 (espaço confinado). A portaria e o zelador utilizam a lista de profissionais homologados no sistema GrandCondo para liberar o acesso presencial de forma segura. NENHUM funcionário sem a documentação completa deve ter autorização para ingressar no canteiro de obras.
  6. 6Vistoria Técnica Prévia e Análise Preliminar de Risco (APR)Realize uma inspeção no local da intervenção ao lado do técnico do fornecedor para elaborar o Plano de Trabalho e assinar a Análise Preliminar de Risco. Inspecione o ferramental, EPCs, sinalização de segurança e a calibração de instrumentos de medição com certificados RBC válidos. Defina as rotas de circulação e os horários permitidos junto com a zeladoria.
  7. 7Análise de Apólices de Seguro e GarantiasExija a apólice de seguro de Responsabilidade Civil Profissional e Danos a Terceiros com cobertura compatível com o valor da intervenção e do patrimônio vizinho. Solicite a comprovação do pagamento do prêmio da apólice para evitar vigências suspensas por inadimplência. Este seguro mitiga impactos financeiros ao condomínio em caso de acidentes ou danos estruturais durante a execução.
  8. 8Registro Fotográfico e Cálculo do Índice de ConformidadeCapture fotos datadas e geolocalizadas do estado inicial do local, dos EPIs, ferramentais e documentos através do aplicativo GrandCondo. Calcule o Índice de Conformidade dividindo o número de itens atendidos pelo total de requisitos do checklist e multiplicando por 100. Registre as anomalias ou falhas detectadas com classificação de risco (crítico, regular, mínimo) para embasar o parecer técnico final.

Dicas de campo

  • • Condicione a liberação da medição financeira mensal à apresentação das guias pagas de INSS, FGTS e eSocial do mês anterior.
  • • Mantenha o cadastro de prestadores recorrentes atualizado no sistema GrandCondo com alertas automáticos para certidões prestes a vencer.
  • • Exija retenção na fonte do ISSQN na sede do condomínio nos termos da Lei Complementar nº 116/2003 diretamente na proposta comercial.
  • • Instrua a portaria a consultar o status do prestador na plataforma antes de efetuar qualquer liberação do crachá de acesso.
  • • Não aceite ASOs genéricos; garanta que os exames complementares de altura e eletricidade estejam discriminados para as NRs correspondentes.
  • • Inspecione pessoalmente os equipamentos de proteção coletiva (EPCs), como fitas zebradas, pedestais e trava-quedas, no primeiro dia da obra.
  • • Utilize o Índice de Conformidade igual ou superior a 90% como nota de corte para aprovação de contratações de médio e alto risco.

Para quem é este kit

Introdução

A homologação criteriosa de prestadores de serviço é a fundação inegociável para a segurança jurídica e operacional, bloqueando passivos trabalhistas e operacionais. Baseado nas diretrizes da NBR 5674 e NBR 16747, este processo técnico blinda o condomínio através da verificação sistemática de conformidade legal, treinamentos e responsabilidade de engenharia.

Seção 01A Relevância Estratégica e Jurídica da Qualificação de Contratadas

Seção 02Auditoria de Base: Regularidade Fiscal, Tributária e Compatibilidade de CNAE

Seção 03Segurança do Trabalho: Programas Ocupacionais e Certificações por NRs

Seção 04Responsabilidade Técnica de Engenharia e Apólices de Seguro

Seção 05Vistoria Técnica Prévia, APR e Gestão da Logística de Materiais

Seção 06Auditoria Operacional do Ferramental e Instrumentos de Medição

Seção 07Integração das Falhas Apontadas ao Plano de Manutenção Predial

Perguntas frequentes

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Conclusão

O controle e arquivamento desta extensa documentação requer método e consistência técnica. Para sistematizar o cumprimento legal destas mais de 40 perguntas operacionais cruciais — desde as obrigações fiscais e securitárias até o compliance com as normas de segurança —, baixe gratuitamente o nosso Kit Profissional de Inspeção — Homologação de Fornecedores. Este material pronto padroniza a coleta de evidências em campo, facilita o rastreio das certificações de engenharia e blinda definitivamente a gestão do condomínio contra riscos solidários e paralisações indesejadas de serviços.

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