GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-160
avaliação de desempenho de terceirizados: critérios objetivos, evidências, pontualidade, qualidade, retrabalho, reclamações, nota mensal e plano de melhoria

Checklist de Avaliação de Desempenho

Este kit estabelece a metodologia técnica e os critérios objetivos para auditoria e avaliação continuada do desempenho de empresas terceirizadas de portaria humana, limpeza, conservação, zeladoria e manutenção predial

9 min de leitura ~16 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Padronize a fiscalização de contratos de portaria humana, limpeza e manutenção com critérios técnicos mensuráveis e sem subjetividade. Implemente indicadores de qualidade e Planos de Ação de Melhoria Contínua integrados à rotina operacional.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

  • 3 páginas de prévia, com marca d'água. O arquivo entregue vem sem marca d'água.
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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

Quer este arquivo preenchível no seu condomínio?

Baixe agora em PDF para impressão ou em Word (DOCX) para editar. Funciona de forma híbrida: computador da guarita, celular da equipe ou impresso.

Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

O que vem neste kit

  • Checklist Completo de Inspeção Auditável com 40 Perguntas Técnicas
  • Matriz Automática de Cálculo do Índice de Desempenho Mensal (IDM)
  • Matriz de Pesos e Critérios por Área de Atuação Terceirizada
  • Formulário de Notificação Operacional e Abertura de PAC (Plano de Ação e Melhoria)
  • Guia de Frequências Operacionais: Diário, Semanal, Mensal, Trimestral e Semestral
  • Protocolo Operacional Padrão para Triagem e Entrega de Encomendas na Portaria
  • Roteiro de Vistoria Técnica para Zeladoria e Manutenção de Infraestrutura
  • Tabela de Indicadores Chave de Desempenho (KPIs) para Empresas Terceirizadas
  • Modelo de Relatório Executivo Mensal de Desempenho para Apresentação em Assembleia

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Portaria Humana e Controle Operacional de Acesso
Serviços de Limpeza e Higienização de Áreas Comuns
Operação de Zeladoria e Pequenos Reparos Prediais
Manutenção e Conservação de Jardins e Paisagismo
Tratamento Químico e Operação de Piscinas
Manutenção Preventiva e Corretiva de Infraestrutura
Central Local de Monitoramento e Sistema CFTV
Gestão, Triagem e Destinação de Resíduos Sólidos

Referências normativas

  • • ABNT NBR 5674:2012 — Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR ISO 9001:2015 — Sistemas de gestão da qualidade — Requisitos
  • • Lei nº 13.429/2017 — Altera dispositivos da Lei nº 6.019/1974 (Lei da Terceirização)
  • • Lei nº 10.406/2002 — Código Civil Brasileiro (Art. 1.348 - Responsabilidade do Síndico)
  • • NR-01 (MTP) — Disposições Gerais e Gerenciamento de Riscos Ocupacionais (PGR)
  • • NR-06 (MTP) — Equipamentos de Proteção Individual (EPI) em Prestação de Serviços

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Guarita / Posto de Trabalho

O prestador de serviço de portaria cumpriu 100% da escala de trabalho contratada sem atrasos superiores a 10 minutos ou abandono de posto no último mês?

Critério: Índice de assiduidade e pontualidade de 100%, admitindo-se tolerância máxima de 10 minutos por turno conforme Art. 58 da CLT e contrato de SLA.

Como verificar: Confrontar os registros de ponto eletrônico da empresa terceirizada com os relatórios de passagem de bastão registrados pela equipe no sistema GrandCondo.

002
Portaria Social e de Serviços

Os porteiros efetuam a identificação formal (nome, documento, foto e destino) de 100% dos visitantes e prestadores de serviço antes de liberar o acesso no sistema GrandCondo?

Critério: 100% dos acessos de visitantes com cadastro completo (nome, RG/CPF, foto e autorização expressa do morador) cadastrados previamente no sistema GrandCondo.

Como verificar: Realizar teste amostral auditando as últimas 20 entradas registradas no módulo de visitantes da plataforma GrandCondo e cruzar com as imagens de CFTV dos horários de pico.

003
Passa-volumes / Doca de Encomendas

Todas as encomendas e correspondências recebidas pela equipe de portaria são registradas na plataforma GrandCondo com foto do pacote e notificação imediata ao condômino?

Critério: Tempo máximo de 15 minutos entre a recepção física do entregador e o lançamento no aplicativo GrandCondo com foto legível da etiqueta.

Como verificar: Inspecionar a área de custódia de encomendas na guarita, checando se os volumes físicos conferem com as baixas e pendências ativas no aplicativo GrandCondo.

004
Eclusa de Acesso de Pedestres e Veículos

A equipe terceirizada mantém o sistema de intertravamento acionado e realiza o procedimento 'um por vez' sem a abertura simultânea de portões ou acionamento manual indevido?

Critério: Tolerância zero para abertura simultânea dos portões de intertravamento conforme manual de segurança e ABNT NBR ISO 9001:2015.

Como verificar: Observar presencialmente a operação do posto por 30 minutos em horário de pico ou auditar relatórios de eventos de portões e imagens de CFTV da eclusa.

005
Guarita / Posto de Trabalho

Os porteiros terceirizados apresentam-se devidamente uniformizados, com crachá visível e fazendo uso correto dos EPIs recomendados conforme o PGR do condomínio?

Critério: 100% de conformidade com o padrão visual (uniforme limpo e crachá) e comprovante de entrega de EPIs atualizado conforme a NR-06.

Como verificar: Inspeção visual direta no posto de trabalho do porteiro da escala ativa e checagem da ficha assinada de entrega de EPIs fornecida pela empresa contratada.

006
Guarita / Livro de Ocorrências Digital

A passagem de turno entre porteiros terceirizados é registrada formalmente no módulo de ocorrências do GrandCondo, detalhando chaves custodiadas, anormalidades e equipamentos com defeito?

Critério: Registro obrigatório efetuado e assinado digitalmente pela equipe de portaria a cada troca de turno (tolerância máxima de 10 minutos após o início do plantão).

Como verificar: Consultar no painel administrativo do GrandCondo os relatórios diários de troca de turno preenchidos pela portaria nos últimos 7 dias.

007
Central de Comunicação e Chamados

O prestador de serviços manteve o índice de reclamações registradas pelos condôminos no GrandCondo abaixo de 2 casos mensais e apresentou Plano de Ação (PAC) em até 48h para os incidentes procedentes?

Critério: Máximo de 2 reclamações procedentes por mês com envio de Plano de Ação e Melhoria Contínua (PAC) pela contratada em até 48 horas úteis (ABNT NBR ISO 9001:2015).

Como verificar: Acessar o módulo de chamados e reclamações da plataforma GrandCondo, filtrar pela categoria 'Portaria', contabilizar o volume mensal e checar prazos de retorno das tratativas da empresa.

008
Guarita / Painel de Incêndio e Alarme

Os porteiros de plantão demonstram conhecimento prático sobre o Plano de Emergência do condomínio e conhecem os acionamentos de pânico e sinistro no painel e aplicativo GrandCondo?

Critério: 100% de acerto no procedimento de emergência em conformidade com a ABNT NBR 15219 (Plano de emergência contra incêndio) e Regimento Interno.

Como verificar: Aplicar questionário prático de simulação com o porteiro do turno, solicitando que demonstre como proceder em caso de disparo de alarme de incêndio e como acionar emergência no GrandCondo.

Calendário de inspeções

Diário

Zelador(a)
  • • Verificar a assiduidade, pontualidade e substituição imediata de faltas da equipe via GrandCondo
  • • Inspecionar a apresentação pessoal, uso correto de crachá e uniformes limpos e identificados
  • • Aferir a utilização dos Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) obrigatórios para a função
  • • Avaliar o atendimento e a postura dos porteiros durante a recepção de moradores e visitantes
  • • Checar a execução da varredura e limpeza rápida no hall social, elevadores e acessos principais

Semanal

Zelador(a) / Preposto da Terceirizada
  • • Vistoriar o padrão de limpeza pesada executado nas garagens, escadarias e depósitos de lixo
  • • Conferir a organização, limpeza e controle de acesso às centrais de utilidades (bombas, gerador, quadros)
  • • Inspecionar os níveis de insumos e materiais de limpeza fornecidos pelo prestador contratado
  • • Verificar a velocidade e a qualidade na resolução de chamados operacionais abertos via GrandCondo
  • • Checar o preenchimento correto das planilhas de rotina e livros de ocorrência da portaria

Mensal

Síndico(a) / Administradora
  • • Consolidar a nota mensal do Índice de Conformidade de Desempenho (ICD) na plataforma GrandCondo
  • • Apurar a ocorrência de retrabalho ou serviços executados fora das especificações técnicas
  • • Realizar reunião mensal de prestação de contas e alinhamento operacional com o preposto da contratada
  • • Verificar a entrega dos comprovantes de fornecimento de EPIs e folhas de ponto assinadas
  • • Analisar o volume e a procedência de reclamações registradas por condôminos no app GrandCondo

Trimestral

Síndico(a) / Conselho Fiscal
  • • Auditar a taxa de rotatividade (turnover) dos funcionários alocados no condomínio
  • • Avaliar a eficácia dos Planos de Ação e Melhoria (PAC) exigidos em períodos anteriores
  • • Aplicar a pesquisa de satisfação estruturada com os condôminos através da plataforma GrandCondo
  • • Revisar o cumprimento das rotinas sazonais de manutenção (limpeza de fachada, poda, higienização de caixas)

Semestral

Síndico(a) / Consultor Técnico
  • • Realizar auditoria técnica global do contrato de prestação de serviços e reajustes pactuados
  • • Promover treinamento e simulação prática de procedimentos de emergência com a equipe terceirizada
  • • Analisar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato frente aos índices de qualidade entregues

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Produtos químicos e saneantes no DML sem registro/notificação ativa na ANVISA ou desprovidos de FISPQ/FDS.Empresa contratada24 horasmedia
Presença de mau cheiro, proliferação de vetores ou acúmulo de chorume no Abrigo Central de Resíduos e lixeiras.Empresa contratada2 diasmedia
Auxiliares de limpeza executando atividades sem a totalidade dos EPIs (luvas nitrílicas, botas impermeáveis, óculos) exigidos pelo PGR e NR-06.Empresa contratadaImediatomedia
Execução de limpeza úmida de pisos em halls e circulação sem a instalação de placas de sinalização de 'Piso Molhado'.Empresa contratada1 diamedia
Atraso ou omissão no envio da ronda diária de verificação de sistemas prediais pelo zelador na plataforma GrandCondo após as 10h.Zelador(a)1 diamedia
Bombas de recalque/esgoto sem alternância semanal, apresentando vazamentos nos selos mecânicos ou ruídos anormais.Zelador(a)3 diasmedia
Extintores de incêndio com carga vencida, mangueiras sem teste hidrostático ou iluminação de emergência inoperante nas rotas de fuga.Zelador(a)5 diasmedia
Quadros elétricos de áreas comuns destrancados, sem identificação dos circuitos ou apresentando fiação exposta.Engenheiro2 diasmedia
Caixas de gordura, caixas de passagem, calhas e grelhas pluviais obstruídas por sedimentos ou folhagens.Zelador(a)3 diasmedia
Aplicação de defensivos ou produtos fitossanitários no jardim sem registro no MAPA/ANVISA e sem comunicação prévia via GrandCondo.Empresa contratada1 diamedia
Jardineiros operando roçadeiras a combustão sem caneleiras, protetor facial, abafador de ruído e botas com biqueira (NR-12 e NR-06).Empresa contratadaImediatomedia
Combustíveis para máquinas de jardinagem armazenados em galões plásticos inadequados ou próximos a pontos de ignição elétrica no DML.Zelador(a)24 horasmedia

Como usar o kit em campo

Este guia orienta a auditoria técnica e a avaliação continuada do desempenho de empresas terceirizadas que atuam na operação predial do condomínio. A aplicação rigorosa das rotinas digitais via plataforma GrandCondo garante a conformidade legal em NRs, vigilância sanitária e segurança ocupacional. Com base em critérios objetivos e registros fotográficos, a gestão condominial obtém respaldo jurídico e técnico para exigência de SLA, aplicação de glosas ou renovações contratuais.

  1. 1Parametrização dos SLAs e Checklists no GrandCondoCadastre no módulo de terceirizados da plataforma GrandCondo todos os contratos de limpeza, zeladoria, portaria e jardinagem. Defina as frequências de cada tarefa, os horários limite de execução e vincule as obrigações normativas brasileiras pertinentes (NR-06, NR-10, NR-12 e normas da ANVISA).
  2. 2Execução do Checklist de Campo e Registro FotográficoPercorra os postos de trabalho com o aplicativo GrandCondo aberto para validar presencialmente cada item do checklist. Para qualquer desvio detectado (como ausência de EPI ou vazamento em bombas), capture fotos nítidas diretamente no aplicativo para compor o histórico incontestável de evidências.
  3. 3Cálculo Automatizado do Índice de Conformidade (IC)O Índice de Conformidade (IC) é calculado pela fórmula: IC = (Pontos Obtidos / Pontos Possíveis) x 100. Itens de risco crítico possuem peso relativo dobrado. Notas abaixo de 75% geram notificação automática de descumprimento de SLA, entre 75% e 89% exigem plano de ação urgente, e acima de 90% atestam conformidade operacional.
  4. 4Emissão de Relatório de Não Conformidade (RNC)Quando um item for reprovado no checklist digital, o GrandCondo dispara automaticamente a RNC para o preposto da empresa terceirizada. O documento conterá as evidências fotográficas, a cláusula contratual violada e a exigência de um plano de correção detalhado.
  5. 5Acompanhamento e Resolução do Plano de MelhoriaAcompanhe os prazos de saneamento estabelecidos no Plano de Ação diretamente pelo painel de controle do condomínio. O preposto da empresa deve anexar no sistema as fotos comprovando a correção do problema antes do encerramento do chamado técnico.
  6. 6Validação de Rotinas Especiais pelo Zelador e PorteiroGaranta que a equipe humana (porteiro e zelador) execute as rotinas diárias do sistema até as 10h. A ausência do envio dos checklists no horário programado gera alertas preventivos para a administradora evitar falhas operacionais prolongadas.
  7. 7Fechamento da Nota Mensal e Mediação do PagamentoNo final do mês, consolide o relatório global de desempenho gerado pela plataforma GrandCondo. Vincule a aprovação do faturamento financeiro ou a aplicação de advertências e retenções orçamentárias à nota média ponderada atingida pelo prestador de serviço.

Dicas de campo

  • • Audite o DML semanalmente, verificando se a FISPQ de cada produto químico está visível e armazenada em pasta física no local além de estar cadastrada no aplicativo.
  • • Durante a ronda nas casas de bombas, utilize o aplicativo para registrar vídeos curtos do ruído de funcionamento para facilitar a identificação de cavitação ou desgaste em rolamentos.
  • • Verifique visualmente a data de validade gravada nos capacetes e o estado de conservação dos óculos de proteção antes de validar a conformidade da equipe de jardinagem.
  • • Exija que a empresa de limpeza utilize dosadores automáticos nos galões de saneantes para evitar desperdício de produto e risco de queimaduras químicas nos operadores.
  • • Teste pessoalmente a abertura e travamento dos quadros elétricos de áreas comuns para garantir que condôminos e crianças não tenham acesso a partes energizadas.
  • • Ao identificar falhas repetitivas de um mesmo funcionário terceirizado, solicite formalmente à contratada a reciclagem do treinamento antes de pedir a substituição do posto.
  • • Mantenha a sinalização de 'Piso Molhado' posicionada estrategicamente nos dois extremos do corredor ou hall em lavagens de pavimentos.

Para quem é este kit

Introdução

A gestão eficiente de contratos terceirizados exige métricas objetivas de qualidade, tempo de resposta e conformidade normativa. Estabeleça um ciclo de auditoria contínua para as equipes de portaria, zeladoria e limpeza com base em SLAs e planos de melhoria sistêmicos.

Seção 01Estruturação de SLAs e Diretrizes de Desempenho Operacional

  • Mapeamento analítico de processos operacionais divididos por área de atuação técnica.
  • Definição contratual de tempos máximos de atendimento para ocorrências leves, médias e críticas.
  • Criação de uma matriz de pontuação objetiva para apurar o índice de Qualidade Percebida.

Seção 02Auditoria na Portaria Humana e Controle Rigoroso de Acesso

Seção 03Padrões de Higienização e Controle da Equipe de Conservação

  • Verificação diária da utilização correta de EPIs e cumprimento integral da FISPQ dos produtos.
  • Auditoria rigorosa das rotinas de higienização distribuídas em turnos diários, semanais e mensais.
  • Controle sistemático da triagem e do descarte ecologicamente correto de resíduos sólidos comuns e recicláveis.

Seção 04Zeladoria Operacional e Manutenção Predial Preventiva Integrada

Seção 05Manutenção Paisagística e Tratamento Químico de Piscinas

  • Medição metrológica e anotação sistêmica diária de parâmetros de cloro livre, pH e alcalinidade.
  • Inspeção da rotina de limpeza de skimmers, pré-filtros de bombas e retrolavagem dos filtros de areia.
  • Fiscalização do cronograma mensal de nutrição do solo, supressão de ervas daninhas e controle de pragas.

Seção 06Infraestrutura Local e Gestão de Centrais de CFTV

Seção 07Monitoramento de Ocorrências e Planos de Ação e Melhoria Contínua (PAC)

  • Registro sistêmico e imediato de todas as reclamações e anomalias operacionais detectadas na rotina predial.
  • Exigência formalizada e acompanhamento rigoroso do Plano de Ação e Melhoria Contínua (PAC) entregue pela prestadora.
  • Consolidação analítica das notas mensais de SLA para fundamentar tecnicamente a continuidade ou a substituição imediata da equipe.

Perguntas frequentes

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Conclusão

Garantir a excelência operacional exige metodologias precisas de fiscalização em campo. Baixe agora o Kit Profissional de Inspeção — Avaliação de Desempenho de Terceirizados e padronize a auditoria técnica da sua portaria, zeladoria e equipe de limpeza predial com critérios absolutos, métricas comprovadas e indicadores sistêmicos confiáveis.

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