GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-1-165
contratação e fiscalização de empresas de manutenção: escopo preventivo e corretivo, ART/RRT, prazos de atendimento, peças, relatórios técnicos e histórico por sistema

Checklist de Empresas de Manutenção

Este kit estabelece as diretrizes técnicas para auditoria, fiscalização e gestão contratual de empresas terceirizadas de manutenção predial em condomínios

9 min de leitura ~16 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Estabeleça diretrizes técnicas precisas para fiscalizar empresas terceirizadas no condomínio. Garanta o cumprimento de SLAs operacionais, a emissão de ART/RRT e o registro de manutenções no sistema.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

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40 itens verificáveis de auditoria terceirizada

10 disciplinas de engenharia condominial mapeadas

1 rotina de frequência mensal de consolidação

100% integrável aos módulos do sistema GrandCondo

O que vem neste kit

  • Critérios para Sistemas de Elevadores e Plataformas de Acessibilidade
  • Indicadores para Grupo Gerador de Energia e Subestação Elétrica
  • Checklist para Bombas de Recalque, Drenagem e Esgoto
  • Parâmetros do Sistema de Pressurização de Escadas e Exaustão
  • Auditoria de Sistemas de Combate a Incêndio (SDAI, Hidrantes, Sprinklers)
  • Verificação de Climatização Central e conformidade do PMOC (ANVISA)
  • Análise de Automação Predial, Portões Automáticos e Cancelas
  • Inspeção Documental da Central de Gás GLP/GN e Tubulações
  • Fiscalização do Sistema de Aquecimento Central e Caldeiras
  • Controle de Contratos de CFTV, Interfonia e Acesso Físico

Por que este kit resolve

Conformidade Legal

Monitoramento ativo da ABNT NBR 5674 sobre gestão de manutenção predial.

Controle de Histórico

Centralização dos relatórios técnicos de todas as contratadas via sistema GrandCondo.

Fiscalização Eficiente

Critérios objetivos para o zelador acompanhar as execuções em campo.

Mitigação de Riscos

Cobrança padronizada de ART (CREA) ou RRT (CAU) para todas as intervenções de engenharia.

Agilidade Logística

Gestão otimizada do recebimento de peças via portaria 24h.

Garantia de SLAs

Métricas para avaliar o tempo de resposta das empresas em paradas de sistemas críticos.

Áreas e sistemas inspecionados

Sistema de Elevadores e Plataformas de Acessibilidade
Grupo Gerador de Energia e Subestação Elétrica
Bombas de Recalque, Drenagem e Esgoto
Sistema de Pressurização de Escadas e Exaustão Mecânica
Sistema de Combate a Incêndio (SDAI, Hidrantes e Sprinklers)
Sistemas de Climatização Central e PMOC
Automação Predial, Portões Automáticos e Cancelas
Central de Gás GLP/GN e Tubulações de Distribuição
Sistema de Aquecimento Central e Caldeiras
CFTV, Interfonia e Controle de Acesso Físico

Referências normativas

  • • ABNT NBR 5674:2012 — Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 14037:2011 — Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • • ABNT NBR 16280:2015 — Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas
  • • Lei Federal nº 5.194/1966 — Regula o exercício das profissões de Engenheiro e Engenheiro-Agrônomo
  • • Resolução CONFEA nº 1.025/2009 — Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e Acervo Técnico
  • • NR-10 — Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • • NR-35 — Trabalho em Altura
  • • Portaria GM/MS nº 3.523/1998 — PMOC (Plano de Manutenção, Operação e Controle de Ar Condicionado)

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Sistema de Elevadores
risco critica

A empresa prestadora de manutenção de elevadores apresentou a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) de manutenção quitada, vigente e registrada no CREA com o respectivo Engenheiro Mecânico responsável?

Critério: ART de Manutenção/Conservação quitada e dentro do prazo de validade contratual, com o número de registro do CREA e nome do Engenheiro Mecânico responsável.

Como verificar: Solicitar o comprovante de quitação da ART à empresa contratada ou administradora, verificar a autenticidade no site do CREA regional e checar se o endereço do condomínio e a quantidade de equipamentos estão corretos. Registrar a cópia no sistema GrandCondo.

002
Sistema de Elevadores
risco critica

O contrato de manutenção possui SLA registrado formalmente de atendimento emergencial para passageiros retidos na cabine com tempo de resposta inferior a 30 minutos?

Critério: SLA contratual formal estipulando atendimento para emergências com passageiro preso em no máximo 30 minutos, operando 24 horas por dia, 7 dias por semana.

Como verificar: Analisar as cláusulas operacionais do contrato terceirizado, conferir no módulo de chamados do GrandCondo a diferença entre a hora do acionamento feito pelo porteiro/zelador e a chegada do técnico em ocorrências anteriores.

003
Sistema de Elevadores
risco alta

Os relatórios mensais de manutenção preventiva detalham a lubrificação, limpeza técnica do passadiço/poço e verificação dos cabos de tração, sendo anexados no sistema GrandCondo pelo zelador?

Critério: Apresentação mensal de relatório de manutenção preventiva individualizado por elevador, contendo assinatura do técnico responsável e o visto de conformidade do zelador.

Como verificar: O zelador deve acompanhar a visita presencial do técnico, exigir a ordem de serviço física ou digital com os itens checados (limpeza de poço, folga de freio, desgaste de cabos) e anexar o documento digitalizado no aplicativo GrandCondo.

004
Sistema de Elevadores
risco critica

Existe laudo ou relatório técnico anual comprovando a realização do ensaio operacional do limitador de velocidade e do freio de segurança com emissão de ART ou RIA específico?

Critério: Emissão de Laudo Técnico de Ensaio de Freio de Segurança/Limitador de Velocidade com periodicidade máxima de 12 meses (ABNT NBR 16858 / ABNT NBR NM 207), acompanhado da respectiva ART.

Como verificar: Consultar na central de documentos do GrandCondo a presença do Relatório de Inspeção Anual (RIA) ou laudo equivalente assinado por engenheiro mecânico, comprovando os testes dinâmicos e estáticos das cunhas do freio de segurança.

005
Sistema de Elevadores
risco alta

O painel de comando do elevador na casa de máquinas possui diagramas elétricos atualizados, proteção contra contatos energizados acidentais e porta mantida trancada com acesso restrito?

Critério: Casa de máquinas mantida trancada (chave em posse exclusiva do zelador e portaria), quadros com proteção mínima IP2X conforme a NR-10 e esquemas elétricos visíveis no painel.

Como verificar: Inspeção física do zelador na casa de máquinas: testar o trancamento da porta de acesso, verificar a presença de placas acrílicas/metálicas cobrindo barramentos energizados no painel, checar se o diagrama elétrico está afixado e se há sinalização de alerta 'Perigo - Alta Tensão'.

006
Sistema de Elevadores
risco alta

O sistema de resgate automático de emergência (nobreak da cabine), a iluminação de emergência e o botão do alarme interno foram testados e apresentaram funcionamento 100% correto?

Critério: Atuação imediata da iluminação de emergência (autonomia mínima de 60 minutos), acionamento claro do interfone/alarme e movimentação automática da cabine até o piso mais próximo nos elevadores dotados da tecnologia.

Como verificar: Durante a inspeção técnica acompanhada pelo zelador, simular a desconexão da rede principal e verificar se o sistema automático movimenta a cabine até a parada, abrindo a porta. Testar também a iluminação interna de emergência e o acionamento do alarme sonoro/interfone.

007
Plataformas de Acessibilidade
risco alta

A plataforma elevatória de acessibilidade possui relatórios de manutenção atualizados e o sistema de acionamento por botão de pressão constante e sensores antirresmagamento operam perfeitamente?

Critério: Parada instantânea ao soltar o botão de pressão constante, interrupção imediata ao acionar o sensor antirresmagamento e impossibilidade de abertura da porta de patamar com a plataforma ausente.

Como verificar: Acionar o botão de subida/descida e verificar se o movimento para no exato instante em que o botão é solto. Pressionar a placa inferior de proteção (fundo falso) para testar a parada imediata e checar o travamento da porta quando a plataforma estiver fora do pavimento.

008
Sistema de Elevadores
risco media

A empresa terceirizada disponibiliza laudo prévio para a substituição de peças de desgaste e mantém o registro do histórico de trocas com garantias no módulo de ativos do GrandCondo?

Critério: Substituição de peças acompanhada de relatório de condenação, orçamento detalhado, comprovante de destinação ou devolução do componente antigo e garantia mínima de 90 dias com registro arquivado no GrandCondo.

Como verificar: Acessar o módulo de manutenção e ativos na plataforma GrandCondo, conferir se a proposta aprovada possui relatório fotográfico da peça danificada, justificativa técnica de troca emitida pela empresa e a nota fiscal com o prazo de garantia do componente novo.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Sistema de Elevadores e Plataformas de Acessibilidade
  • • Grupo Gerador de Energia e Subestação Elétrica
  • • Bombas de Recalque, Drenagem e Esgoto
  • • Sistema de Pressurização de Escadas e Exaustão Mecânica
  • • Sistema de Combate a Incêndio (SDAI, Hidrantes e Sprinklers)
  • • Sistemas de Climatização Central e PMOC

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Ausência de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) de manutenção de elevadores quitada e registrada no CREA pelo Engenheiro Mecânico responsável.Empresa contratada5 diascritica
Contrato de manutenção de elevadores sem registro de SLA com tempo de resposta inferior a 30 minutos para resgate de passageiros retidos.Síndico15 diascritica
Ausência de laudo anual com ART referente ao ensaio operacional do limitador de velocidade e freio de segurança dos elevadores.Empresa contratada10 diasalta
Sensores antirresmagamento da plataforma elevatória de acessibilidade inoperantes ou desregulados.Zelador(a)24 horascritica
Falta de relatório técnico comprovando o teste mensal periódico do grupo gerador sob carga e funcionamento do Quadro de Transferência Automática (QTA).Zelador(a)7 diasalta
Ausência de bacia de contenção sob o tanque de combustível do gerador ou presença de vazamento de óleo diesel no piso da sala.Empresa contratada10 diascritica
Inexistência do laudo de inspeção termográfica atualizado da subestação elétrica/cabine primária e Prontuário das Instalações Elétricas (PIE) desatualizado.Administradora30 diasalta
Falta do relatório de ensaio físico-químico e de rigidez dielétrica do óleo isolante do transformador da subestação elétrica.Empresa contratada20 diasmedia
Painel de comando do sistema de bombas de recalque e drenagem sem funcionalidade de alternância automática entre as bombas.Empresa contratada5 diasalta
Inoperância ou falha de estanqueidade no sistema de pressurização mecânica da escada de emergência durante teste de simulação de incêndio.Empresa contratada7 diascritica
Central de Alarme e Detecção de Incêndio (SDAI) indicando avaria de laço ou com baterias de emergência viciadas e sem autonomia.Empresa contratada24 horascritica
Ausência do Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC) assinado para os sistemas de climatização das áreas comuns.Engenheiro30 diasalta

Como usar o kit em campo

A gestão técnica e a fiscalização rigorosa dos contratos de manutenção terceirizada garantem a operabilidade dos sistemas críticos e a segurança jurídica do condomínio. As rotinas operacionais exigem o recolhimento sistemático de ART/RRT, a emissão de laudos com ensaios normatizados e o cumprimento rigoroso dos tempos de resposta para atendimentos emergenciais. Todas as fotos das inspeções, relatórios emitidos e ordens de serviço devem ser registadas pelo zelador no módulo de ativos do GrandCondo para compor o histórico e permitir o cálculo automático do Índice de Conformidade da manutenção.

  1. 1Verificação do Registro do Engenheiro e ART/RRTSolicitar previamente a ART ou RRT de manutenção quitada e registrada no CREA/CAU com a indicação do engenheiro responsável técnico por cada sistema crítico. O zelador deve anexar o documento digitalizado no perfil do ativo correspondente na plataforma GrandCondo antes do início da vigência do contrato. A ausência do documento sujeita o condomínio a sanções normativas e à responsabilização do síndico em caso de sinistros.
  2. 2Homologação do SLA e Tempo de Resposta EmergencialFormalizar em contrato prazos rígidos de atendimento corretivo, exigindo SLA inferior a 30 minutos para chamados de passageiros retidos em elevadores. A equipe de portaria deve registrar o horário exato da abertura do chamado e da chegada do técnico no painel operacional do GrandCondo. O não cumprimento do tempo de resposta dispara uma notificação automática para a administradora aplicar as penalidades contratuais.
  3. 3Recebimento e Auditoria do Relatório Mensal PreventivoExigir o relatório técnico detalhado após cada visita preventiva, abrangendo lubrificação, testes funcionais e medições elétricas e mecânicas do sistema. O zelador deve inspecionar os serviços executados antes de assinar a ordem de serviço e realizar o upload da OS e das fotos das peças/componentes no GrandCondo. Relatórios incompletos ou genéricos devem ser rejeitados e reenviados pela empresa contratada.
  4. 4Fiscalização dos Ensaios Anuais e Testes EspeciaisAcompanhar a execução dos ensaios anuais operacionais de segurança, como o teste do limitador de velocidade de elevadores, a análise de óleo isolante de transformadores e a termografia. A empresa terceirizada deve emitir laudo específico assinado acompanhado de ART para cada ensaio executado no condomínio. O histórico desses laudos é consolidado no módulo de ativos do sistema GrandCondo para auditorias e renovações do AVCB.
  5. 5Controle de Qualidade de Peças e ReposiçãoValidar que todas as peças substituídas nos sistemas de geradores, bombas, ar condicionado e elevadores sejam originais e possuam garantia de fábrica por escrito. O zelador deve fotografar a peça defeituosa e a nova peça instalada, anexando ambas ao histórico da ordem de serviço no aplicativo GrandCondo. A rastreabilidade de componentes previne a utilização de itens recondicionados sem autorização do síndico.
  6. 6Validação do Prontuário das Instalações Elétricas e NRsExigir comprovação formal de que a equipe técnica em campo possui treinamento atualizado nas normas regulamentadoras aplicáveis, como NR-10, NR-10 SEP e NR-35. As certificações dos técnicos devem ser mantidas atualizadas no cadastro do fornecedor dentro da plataforma GrandCondo. Essa verificação garante a conformidade legal do Prontuário das Instalações Elétricas (PIE) da cabine primária e quadros de comando.
  7. 7Inspeção Sistemática do Grupo Gerador e QTAProgramar testes periódicos de transferência automática de carga (QTA) do grupo gerador sob supervisão técnica. Registrar no sistema GrandCondo os níveis de combustível, tensão do banco de baterias, integridade da bacia de contenção e temperatura do bloco aquecido. O cumprimento rigoroso desta rotina assegura o fornecimento de energia contínuo em sinistros da rede concessionária.
  8. 8Acompanhamento do PMOC e Central de GásFiscalizar a execução do PMOC para sistemas de climatização conforme determinações da ANVISA e a estanqueidade da central de gás GLP/GN segundo a ABNT NBR 13523. As medições de pressão, relatórios de limpeza de dutos e atestados de estanqueidade devem ser alimentados diretamente no GrandCondo. A consolidação destas informações protege os condôminos contra vazamentos e contaminação do ar.

Dicas de campo

  • • Exigir o RIA (Relatório de Inspeção Anual) e a ART quitada do engenheiro mecânico do fornecedor de elevadores no primeiro mês de cada ciclo contratual.
  • • Configurar alertas no GrandCondo com 60 dias de antecedência para a renovação de laudos de estanqueidade de gás, ensaio do limitador de velocidade e termografia.
  • • Orientar o zelador a fotografar o painel do gerador durante o teste com carga para comprovar tensão, frequência e temperatura do motor no aplicativo.
  • • Conferir a presença de plaqueta de identificação e data de validade nas amostras de óleo isolante coletadas no transformador da subestação.
  • • Exigir o plano de manutenção com o cronograma anual das rotinas detalhadas por mês antes da assinatura de qualquer contrato terceirizado.
  • • Manter o diagrama elétrico impresso e plastificado no interior do painel de comando dos elevadores e da automação de portões.
  • • Registrar todas as solicitações de peças e aprovações de orçamentos pela ferramenta de chamados do GrandCondo para auditoria da administradora.

Para quem é este kit

Síndicos Profissionais que necessitam de embasamento técnico para auditar contratos e exigir resultados das fornecedoras.

Zeladores(as) encarregados de acompanhar presencialmente a execução dos reparos e as visitas preventivas mensais.

Administradoras de Condomínios focadas em blindar juridicamente o residencial através de documentação probatória.

Engenheiros de Manutenção atuando como consultores condominiais para homologação de novos fornecedores terceirizados.

Introdução

A terceirização da manutenção predial não transfere a responsabilidade civil do condomínio. Estabeleça um processo estruturado de fiscalização técnica, gestão de SLAs e exigência documental para garantir a segurança e a eficiência das empresas contratadas.

Seção 01O Desafio da Terceirização Técnica e a Responsabilidade do Condomínio

Seção 02Exigências Documentais Críticas: ART, RRT e Acervo Técnico

Seção 03Auditoria de Escopo: Prevenção, Correção e Gestão de Peças

Seção 04Monitoramento de SLAs e Tempos de Resposta em Emergências

Seção 05Padronização de Relatórios Técnicos e Histórico Comprobatório

Seção 06Logística de Apoio: O Papel da Portaria e do Sistema GrandCondo

Seção 07Auditoria Prática nos Sistemas Prediais Mais Críticos

Seção 08Conclusão: Consolidando a Governança Técnica no Condomínio

Perguntas frequentes

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