GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-721
eficiência: LED, sensores de presença, automação, correção de fator de potência e análise de faturas — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist de Eficiência Energética e Redução de Consumo

Este kit estabelece o protocolo de inspeção predial focado na eficiência energética de condomínios residenciais, cobrindo iluminação LED, sensores de presença, minuterias, automação de comandos, banco de capacitores para correção do fator de potência e análise das faturas de energia elétrica

Esta folha custa R$ 5,00 — a assinatura anual libera todos os kits e materiais por R$ 397/ano.

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9 min de leitura ~16 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Aplique um protocolo completo de engenharia para auditagem de faturas, banco de capacitores, iluminação LED e automação das áreas comuns. Capacite o zelador e o síndico para eliminar desperdícios elétricos com registros operacionais integrados à plataforma GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

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O que vem neste kit

  • Template de Checklist de Inspeção Energética de Campo com 40 perguntas objetivas e editáveis
  • Matriz de Classificação de Anomalias e Falhas com Validação de Grau de Risco (Crítico, Regular e Mínimo)
  • Guia Prático para Inspeção do Banco Automático de Capacitores e Identificação de Células Danificadas
  • Roteiro de Análise de Faturas Elétricas e Memória de Cálculo para Auditoria de Fator de Potência
  • Protocolo de Teste e Calibração de Sensores de Presença, Minuterias e Timers RLE de Garagem
  • Modelo de Relatório Fotográfico de Anomalias elétricas com Recomendações e Prazos de Ação
  • Matriz de Definição de Responsáveis e Custos Estimados de Reparo para Entrada no Plano de Manutenção
  • Manual de Execução da Zeladoria Integrado ao Sistema GrandCondo para Abertura Direta de Ordens de Serviço
  • Checklist Secundário de Eficiência Operacional para Iluminação de Portaria, Encomendas e Áreas de Lazer

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Quadro Geral de Baixa Tensão (QGBT) e Banco Automático de Capacitores
Centro de Medição de Energia Elétrica e Quadros de Distribuição Parciais
Iluminação, Sensores de Presença e Fotocélulas de Garagens e Subsolos
Iluminação de Emergência e Minuterias de Escadarias e Rotas de Fuga
Iluminação de Halls, Corredores e Áreas de Circulação dos Pavimentos
Iluminação Externa, Fachadas, Jardins, Quadras e Vias Internas
Programadores Horários (Timers/RLE) e Painéis de Automação de Iluminação
Motores e Inversores de Frequência das Bombas de Recalque e Pressurização
Sistema de Climatização e Iluminação da Portaria e Áreas Sociais/Recreativas
Sistema de Geração Distribuída Fotovoltaica e Inversores Solar (quando existente)

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747:2020 — Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5674:2012 — Gestão da manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão da manutenção
  • • ABNT NBR 5410:2004 — Instalações elétricas de baixa tensão
  • • ABNT NBR ISO 50001:2018 — Sistemas de gestão da energia — Requisitos com orientações para uso
  • • ABNT NBR 8995-1:2013 — Iluminação de ambientes de trabalho - Parte 1: Interior
  • • Resolução Normativa ANEEL nº 1.000/2021 — Regras de Prestação do Serviço Público de Distribuição de Energia Elétrica

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Banco Automático de Capacitores
risco alta

O controlador do banco automático de capacitores está mantendo o fator de potência instantâneo e médio da instalação igual ou superior a 0,92 (indutivo ou capacitivo)?

Critério: Fator de Potência (FP) exibido no visor mantido continuamente em valor ≥ 0,92 (faixa ideal entre 0,95 e 0,98 indutivo), conforme NBR 5410 e regulamentação da ANEEL.

Como verificar: Observar o visor digital do controlador automático de reativos no painel do banco de capacitores em diferentes horários (pico e fora de pico), registrando o valor do cos φ (FP).

002
Banco Automático de Capacitores
risco critica

As células capacitivas secas do banco automático encontram-se isentas de estufamento, trincas, vazamento de resina ou sinais de oxidação/aquecimento nos terminais?

Critério: Ausência total de deformação mecânica no invólucro (estufamento), vazamento de fluido/resina, trincas ou descoloração térmica nos terminais (NBR 5410 e NBR 16747).

Como verificar: Desenergizar e seccionar com segurança o painel do banco de capacitores (respeitando o tempo de descarga dos capacitores) e inspecionar visualmente a carcaça de alumínio/resina de cada célula.

003
Banco Automático de Capacitores
risco media

A medição de corrente trifásica com alicate amperímetro RMS em cada estágio ativado do banco corresponde à corrente nominal declarada do módulo?

Critério: Equilíbrio de corrente entre fases do mesmo módulo com variação máxima de 10% e valor absoluto compatível com a potência em kVAR nominal (ex.: ~1,31 A por kVAR em rede 380V).

Como verificar: Acionar manualmente os estágios no controlador e medir a corrente trifásica (fases R, S e T) de cada módulo capacitivo com alicate amperímetro True RMS.

004
Banco Automático de Capacitores
risco alta

Os contatores de manobra das células capacitivas estão equipados com resistências de pré-carga/amortecimento de surto íntegras e sem sinais de colamento de contatos?

Critério: Presença obrigatória de contatores especiais para carga capacitiva (categoria AC-6b) com fios resistivos íntegros, sem marcas de arcos elétricos severos ou colamento mecânico (NBR 5410).

Como verificar: Inspecionar os resistores auxiliares de pré-carga montados nos contatores dedicados e verificar o estado de conservação mecânica dos blocos de contatos.

005
Quadro Geral de Baixa Tensão (QGBT)
risco critica

A inspecao termográfica nos barramentos, conexões e disjuntores do QGBT sob carga operacional normal indica ausência de pontos quentes com delta-T superior a 10°C?

Critério: Gradiente térmico (ΔT) entre fases ou conexões similares inferior a 10°C e temperatura máxima absoluta em barramentos e conexões abaixo de 60°C (NBR 15572 e NBR 5410).

Como verificar: Utilizar termovisor/câmera termográfica calibrada em todos os barramentos de distribuição, conexões de cabos e bornes de disjuntores do QGBT sob carga real.

006
Quadro Geral de Baixa Tensão (QGBT)
risco alta

Os Dispositivos de Proteção contra Surtos (DPS) instalados no QGBT apresentam sinalização de status operando na cor verde (sem atuação/queima por surto)?

Critério: Todos os cartuchos/módulos DPS devem indicar estado operacional (cor verde). Sinalizadores vermelhos indicam varistor queimado e exigem substituição imediata do Cartucho (NBR 5410 e NBR 16747).

Como verificar: Inspecionar visualmente as janelas de sinalização de estado na face frontal dos módulos DPS (Classe I / II) montados nos barramentos do QGBT.

007
Quadro Geral de Baixa Tensão (QGBT)
risco media

O desequilíbrio de corrente entre as fases R, S e T no barramento principal de distribuição do QGBT sob carga de pico está mantido abaixo de 10%?

Critério: Desequilíbrio percentual calculado [(I_máx - I_média) / I_média] * 100 devendo ser ≤ 10%, com corrente de neutro significativamente menor que a menor corrente de fase (NBR 5410).

Como verificar: Medir com alicate amperímetro RMS as correntes das fases R, S, T e do condutor Neutro no alimentador geral durante o horário de maior consumo do condomínio.

008
Quadro Geral de Baixa Tensão (QGBT)
risco media

A ventilação mecânica/exaustão do ambiente técnico do QGBT e banco de capacitores está operacional e mantendo a temperatura ambiente interna abaixo de 35°C?

Critério: Temperatura ambiente mantida em até 35°C com sistema de exaustão/ventilação acionado por termostato ajustado para ligar com 30°C (NBR 5410 e NBR ISO 50001).

Como verificar: Verificar o funcionamento dos exaustores/grelhas da sala técnica e registrar a temperatura interna do ambiente com termo-higrômetro digital.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Quadro Geral de Baixa Tensão (QGBT) e Banco Automático de Capacitores
  • • Centro de Medição de Energia Elétrica e Quadros de Distribuição Parciais
  • • Iluminação, Sensores de Presença e Fotocélulas de Garagens e Subsolos
  • • Iluminação de Emergência e Minuterias de Escadarias e Rotas de Fuga
  • • Iluminação de Halls, Corredores e Áreas de Circulação dos Pavimentos
  • • Iluminação Externa, Fachadas, Jardins, Quadras e Vias Internas

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Fator de potência médio da instalação registrado em 0,85 indutivo, gerando cobrança de multa por consumo reativo excedente (UFER/DMER) na fatura da concessionária.Empresa Especializada7 diascritica
Célula capacitiva do estágio 3 do banco automático com estufamento no invólucro e vazamento de resina isolante nos terminais.Empresa Especializada24 horascritica
Inspeção termográfica no QGBT detectou ponto quente no terminal da fase R do disjuntor geral com aquecimento de 18°C acima da temperatura ambiente (efeito Joule).Empresa Especializada48 horascritica
Três módulos do Dispositivo de Proteção contra Surtos (DPS) Classe II no QGBT apresentam janela de status na cor vermelha (queimados por atuação).Zelador(a)3 diasalta
Identificada oscilação e variação de corrente anômala no circuito de iluminação do pilotis do Centro de Medição com suspeita de derivação clandestina.Engenheiro(a)5 diascritica
Barramentos de Neutro (N) e Proteção (PE) interligados indevidamente no interior do Quadro de Distribuição Parcial (QDP) da garagem, violando o esquema TN-S.Empresa Especializada5 diasalta
Bloco autônomo de iluminação de emergência da escadaria no 4º pavimento apresentou apenas 12 minutos de autonomia sob teste de simulação de falta de rede.Zelador(a)3 diasalta
Chave seletora da minuteria eletrônica do subsolo 2 encontrada travada no modo 'Manual / Luz Contínua', mantendo lâmpadas acesas ininterruptamente.Zelador(a)Imediatomedia
Nível de iluminância medido no patamar intermediário da escadaria de emergência registrou 2,5 lux em modo de emergência, abaixo dos 5 lux exigidos normativamente.Empresa Especializada7 diasalta
Luminária de balizamento de saída de emergência com a inscrição 'SAÍDA' do hall principal do subsolo 1 com diodos LED parcialmente queimados.Zelador(a)24 horasalta
Relé fotoelétrico responsável pelo acionamento dos refletores do jardim da fachada travado na posição fechada, mantendo iluminação acesa durante o dia.Zelador(a)2 diasbaixa
Inversor de frequência da bomba de recalque de água potável operando em frequência fixa de 60 Hz devido a defeito no sensor transdutor de pressão de 4-20 mA.Empresa Especializada7 diasmedia

Como usar o kit em campo

O presente guia estabelece as diretrizes para a inspeção técnica de eficiência energética e integridade das instalações elétricas do condomínio, alinhando-se aos preceitos da ABNT NBR 16747 e ABNT NBR 5674. A verificação rigorosa abrange desde o Quadro Geral de Baixa Tensão (QGBT) e Banco Automático de Capacitores até os sistemas de iluminação, minuterias e rotas de fuga, visando a eliminação de multas por consumo reativo excedente e mitigação de riscos operacionais. Todas as inconformidades identificadas devem ser registradas via aplicativo GrandCondo com evidências fotográficas padronizadas, alimentando diretamente o plano de manutenção preventiva e o cálculo do Índice de Conformidade (IC) do empreendimento.

  1. 1Análise de Faturas de Energia e Indicadores da ConcessionáriaAvalie as últimas 12 faturas elétricas identificando a ocorrência de cobranças por reativo excedente (UFER/DMER) ou ultrapassagem de demanda contratada. Verifique no medidor eletrônico multitarifa do Centro de Medição o histórico de registro e a sincronia do relógio interno com o horário oficial. Esse levantamento inicial fundamenta o plano de ação no aplicativo GrandCondo para correção do fator de potência e eventuais ajustes tarifários junto à administradora.
  2. 2Termografia e Inspeção do QGBT e Quadros ParciaisRealize inspeção termográfica sob carga nominal no QGBT e nos Quadros de Distribuição Parciais (QDPs), identificando pontos quentes com delta-T superior a 10°C em barramentos e disjuntores. Verifique o status operacional dos Dispositivos de Proteção contra Surtos (DPS) e o aperto torquimétrico dos bornes conforme a ABNT NBR 5410. Registre fotos térmicas acompanhadas do campo de temperatura e atribua criticidade imediata no aplicativo aos pontos de sobreaquecimento.
  3. 3Vistoria do Banco Automático de CapacitoresVerifique se o controlador automático mantém o fator de potência instantâneo e médio igual ou superior a 0,92 indutivo ou capacitivo. Inspecione as células capacitivas secas quanto a estufamento, vazamento de resina ou oxidação, além de checar as resistências de pré-carga dos contatores de manobra. Qualquer avaria estrutural em células deve ser classificada como anomalia crítica com abertura de ordem de serviço imediata na plataforma.
  4. 4Inspeção dos Sistemas de Iluminação de Emergência e Rotas de FugaExecute o teste de interrupção de energia para certificar a autonomia mínima de 1 hora e 30 minutos dos blocos autônomos conforme a ABNT NBR 10898. Avalie o estado das baterias contra estufamento, sulfatação e vazamento de eletrólito, garantindo que os níveis de iluminância nos degraus e rotas atendam às exigências normativas. Registre a medição do luxímetro e a condição do equipamento no módulo de manutenção da plataforma GrandCondo.
  5. 5Auditoria de Minuterias, Sensores e AutomaçãoInspecione a posição das chaves seletoras (Auto/Man) das minuterias de escadarias, garantindo que não estejam travadas no modo manual ou de luz contínua. Verifique o alinhamento e a sensibilidade dos sensores de presença e fotocélulas em garagens e áreas comuns para evitar acionamentos indevidos. Programe os horários dos comutadores temporizados (timers/RLE) conforme a curva de ocupação real informada pelo zelador.
  6. 6Verificação dos Inversores e Motores de PressurizaçãoExamine os inversores de frequência e soft-starters dos conjuntos motobomba de recalque e pressurização de água. Verifique a existência de ruídos anômalos, vibrações excessivas e entupimento de aletas de refrigeração das carcaças. Os parâmetros de rampas de aceleração e desaceleração devem estar ajustados para minimizar picos de corrente e desperdício de energia elétrica.
  7. 7Vistoria da Geração Distribuída Fotovoltaica (quando existente)Inspecione o estado do inversor solar, verificando códigos de falha no visor, integridade dos conectores MC4 e o nível de sujidade das placas fotovoltaicas no telhado. Cheque o funcionamento das chaves seccionadoras de corrente contínua e alternada e a comunicação dos dados de geração com o sistema. Registre fotos da leitura do inversor e vincule os dados de produção diária à gestão técnica do condomínio.
  8. 8Registro de Evidências Fotográficas e Cálculo do Índice de Conformidade (IC)Cada anomalia constatada deve ser registrada via app GrandCondo contendo duas fotos: uma panorâmica para contextualização e outra em detalhe evidenciando a falha com marcação clara. O Índice de Conformidade Técnico (IC) é calculado dividindo o número de itens conformes pelo total de itens inspecionados no checklist, multiplicando o resultado por 100. Este indicador numérico consolidado baliza as prioridades orçamentárias e de intervenção do síndico.

Dicas de campo

  • • Utilize câmeras termográficas com emissividade calibrada (entre 0,90 e 0,95 para barramentos de cobre e componentes isolados) e realize a medição sempre com o sistema operando em carga de pico.
  • • Configure os sensores de presença de garagens no modo 'presença/fotocélula' para evitar que as lâmpadas acendam durante o dia em trechos iluminados por luz natural.
  • • Efetue a limpeza periódica das lentes dos sensores e fotocélulas externas, pois acúmulo de poeira ou fuligem reduz a sensibilidade e mantém luminárias ligadas indevidamente.
  • • Mantenha uma planilha com o torque recomendado pelo fabricante ao reapertar parafusos e conexões de barramentos do QGBT para evitar esmagamento do condutor.
  • • Ao identificar blocos autônomos de emergência com bateria estufada, desconecte-os imediatamente da rede elétrica para evitar risco de explosão ou curto-circuito.
  • • Programe a manutenção preventiva do banco de capacitores para coincidir com os períodos de menor demanda predial, facilitando o seccionamento seguro dos módulos.
  • • Oriente o zelador e a equipe de portaria a utilizarem o app GrandCondo para reportar lâmpadas queimadas ou acesas durante o dia imediatamente após a constatação.

Para quem é este kit

Introdução

A gestão operacional focada em eficiência energética exige método técnico para identificar desperdícios elétricos e anomalias tarifárias, garantindo conformidade predial com a NBR 16747 e a NBR 5674. Este artigo detalha o escopo de inspeção técnica voltada para a redução contínua de consumo, abordando desde o dimensionamento do banco de capacitores até a automação de rotinas preventivas executadas pela equipe de zeladoria e portaria.

Seção 011. Fundamentos da Inspeção Eletroenergética e Adequação à NBR 16747

A inspeção predial de eficiência energética transcende a mera substituição de lâmpadas incandescentes ou fluorescentes por tecnologia LED, exigindo uma análise sistêmica e contínua das instalações elétricas do condomínio residencial. Embasada estritamente nas diretrizes da NBR 16747, a avaliação técnica visa identificar anomalias funcionais, falhas latentes de manutenção e oportunidades claras de otimização de consumo no Quadro Geral de Baixa Tensão (QGBT) e nos quadros de distribuição parciais. A degradação progressiva do isolamento dos condutores antigos e o desbalanceamento térmico de fases geram perdas resistivas invisíveis que encarecem a fatura mensal e comprometem a segurança da edificação. O escopo prático desta verificação mensal abrange o monitoramento da qualidade operacional da energia interna e o combate direto ao desperdício na rotina de manutenção. Cabe ao zelador, devidamente instruído por engenheiros eletricistas e profissionais habilitados, conduzir rondas visuais e não destrutivas para registrar o comportamento das cargas. A documentação sistemática e rastreável de eventuais não conformidades permite classificar o grau de risco em mínimo, regular ou crítico no plano diretor, alimentando o cronograma de conservação exigido pela NBR 5674 de forma estruturada e eficiente. - Mapeamento visual e aferição de temperatura nos terminais e disjuntores do Centro de Medição de Energia Elétrica. - Classificação técnica rigorosa das falhas elétricas detectadas conforme as normativas de manutenção da NBR 5674. - Registro fotográfico obrigatório de condutores com sinais de aquecimento anormal, oxidação ou ressecamento precoce.

Seção 022. Correção do Fator de Potência e Análise do Enquadramento Tarifário

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