GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-655
consolidação do histórico de manutenções, reformas, sinistros e substituições, com evidências e datas — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist de Histórico de Manutenção da Edificação

Este kit cobre o levantamento, consolidação e auditabilidade do histórico de manutenções preventivas, corretivas, reformas e sinistros em sistemas prediais residenciais conforme ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 16747

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Consolide a memória técnica de reformas, sinistros e manutenções do seu condomínio com rastreabilidade total. Elimine passivos operacionais e oriente a equipe de zeladoria com dados estruturados.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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O que vem neste kit

  • Matriz Executiva de Consolidação de Histórico de Manutenção (Excel/PDF)
  • Checklist Auditável com 48 Pontos de Inspeção em 12 Sistemas Prediais
  • Ficha de Registro de Anomalias e Falhas com Matriz de Gravidade e Urgência
  • Modelo de Relatório Fotográfico Padronizado para Inspeção Predial
  • Matriz de Criticidade Técnica (Risco Crítico, Regular e Mínimo)
  • Guia de Arquivamento e Validação de ARTs, RRTs e Termos de Garantia
  • Calendário Operacional de Manutenção (Diário a Anual) para a Equipe de Campo
  • Template de Relatório Técnico de Histórico de Sinistros e Reformas
  • Planilha de Monitoramento de Garantias Construtivas e Fornecedores

Por que este kit resolve

Conformidade com Normas ABNT

Estruturado rigorosamente segundo a NBR 16747 (Inspeção Predial) e NBR 5674 (Gestão da Manutenção), garantindo respaldo legal ao síndico.

Mitigação de Passivos Ocultos

Mapeamento sistemático de intervenções passadas, reformas estruturais e históricos de sinistros para evitar falhas em cadeia.

Rastreabilidade com Evidências

Registro fotográfico acoplado a relatórios técnicos, vinculando datas, responsáveis e pareceres técnicos conclusivos.

Eficiência Operacional na Zeladoria

Sincronize o plano de manutenção com o zelador(a), automatizando chamados e vistorias periódicas pela plataforma GrandCondo.

Priorização Baseada em Risco

Classificação clara de patologias em graus crítico, regular e mínimo para direcionamento assertivo do orçamento condominial.

Sincronia Portaria e Manutenção

Apoio total à equipe presencial, conectando o controle de acessos de prestadores e recebimento de encomendas com comprovante térmico em até 10 segundos à gestão predial.

Áreas e sistemas inspecionados

Sistema Estrutural e Fundações (Paredes, Vigas, Pilares e Lajes)
Sistema de Impermeabilização e Estanqueidade (Lajes de Cobertura, Subsolos e Reservatórios)
Instalações Elétricas de Baixa e Média Tensão (QDFs, Quadros Gerais e Barramentos)
Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) e Malha de Aterramento
Instalações Hidrossanitárias (Barriletes, Colunas de Água Fria/Quente, Esgoto e Caixas de Passagem)
Sistema de Combate a Incêndio (Hidrantes, Extintores, Sprinklers, Alarmes e Bombas)
Sistema de Drenagem Pluvial e Bombas de Esgotamento/Submersas
Sistema de Transporte Vertical (Elevadores Social e de Serviço)
Sistema de Climatização, Exaustão Mecânica e Pressurização de Escadas
Revestimentos de Fachada, Vedações e Esquadrias Perimétricas
Grupo Gerador de Energia de Emergência e QTA
Automatizadores de Portões e Barreiras de Acesso Vehicular

Referências normativas

  • • ABNT NBR 5674:2012 — Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 16747:2020 — Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 16280:2020 — Gestão de reformas em edificações — Requisitos
  • • ABNT NBR 14037:2014 — Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • • NR 10 — Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • • NR 35 — Trabalho em Altura

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Garagem / Subsolo - Vigas e Pilares de Concreto Armado
risco critica

O histórico de registros de fissuramento e desprendimento de cobrimento por corrosão de armaduras nos pilares e vigas do subsolo está catalogado e atualizado na plataforma?

Critério: Ausência de fissuras ativas por corrosão com abertura > 0,3 mm (NBR 6118) sem laudo técnico e sem cadastro de ordem de serviço corretiva no plano de manutenção (NBR 5674).

Como verificar: Inspecionar visualmente pilares e vigas do subsolo, confrontar com as Anotações de Responsabilidade Técnica (ART) de tratamentos anteriores salvas na plataforma GrandCondo e checar se há novos pontos de corrosão exposta ou trincas longitudinais.

002
Laje de Transição / Térreo / Pilotis
risco critica

As deformações, flechas ou fissuras de flexão e cisalhamento na laje de transição possuem histórico de monitoramento de abertura e datação arquivados?

Critério: Fissuras em ambiente moderadamente agressivo devem ser menores que 0,3 mm (NBR 6118); qualquer incremento de abertura exige laudo pericial imediato conforme ABNT NBR 16747.

Como verificar: Utilizar fissurômetro graduado para medir a largura das trincas na face inferior da laje de transição, inserindo o registro fotográfico e a medição milimétrica no módulo de manutenção da plataforma GrandCondo para comparação com medições passadas.

003
Paredes Estruturais e Alvenaria de Vedação / Unidades Privativas
risco critica

As intervenções em paredes e alvenarias registradas no histórico de reformas possuem ART/RRT e laudo de aprovação do engenheiro arquivados no sistema?

Critério: 100% das obras com remoção ou alteração de paredes devem ter ART/RRT e plano de reforma aprovado antes do início da execução (NBR 16280).

Como verificar: Acessar o histórico do módulo de gestão de reformas na plataforma GrandCondo, selecionar as unidades com obras finalizadas ou em andamento e validar a presença de ART/RRT de projeto e execução, memorial descritivo e aceite assinado pelo síndico.

004
Reservatórios de Concreto Armado (Castelo D'água / Subsolo)
risco alta

O histórico de manutenção dos reservatórios de concreto registra o tratamento de pontos de lixiviação, eflorescência ou corrosão interna ocorridos nos últimos 5 anos?

Critério: Ausência de vazamentos ativos, eflorescências com lixiviação severa ou estufamento do cobrimento do concreto (NBR 5674 e NBR 14037).

Como verificar: Inspecionar visualmente as paredes externas e intradorso da laje de cobertura do reservatório em busca de escorridos brancos (calcita) ou manchas de ferrugem, registrando as anomalias e cruzando com o histórico de impermeabilizações cadastradas.

005
Muros de Arrimo e Cortinas de Contenção do Subsolo
risco critica

As cortinas de contenção e muros de arrimo possuem histórico documentado de limpeza dos drenos (barbacãs) e verificação de deformações térmicas/higrométricas?

Critério: Barbacãs 100% desobstruídos; ausência de trincas de cisalhamento a 45° ou deslocamento fora de prumo na parede de contenção (NBR 11682).

Como verificar: Checar fisicamente os orifícios dos barbacãs no subsolo para constatar o fluxo contínuo e ausência de terra/lama retida, inserindo a evidência no plano de tarefas do zelador na plataforma GrandCondo e medindo o prumo da parede com nível laser.

006
Marquises e Lajes em Balanço (Fachadas / Cobertura)
risco critica

Existe registro histórico das inspeções periódicas de cobrimento, flechas e estado da armadura superior (negativa) nas marquises e sacadas?

Critério: Ausência de trincas na região superior de engaste, estufamento do concreto ou manchas de ferrugem; cumprimento das diretrizes locais de inspeção de marquises e NBR 16747.

Como verificar: Inspecionar o teto do pavimento inferior aos balanços e a junção superior do balanço com a fachada, confrontando as imagens no sistema GrandCondo com os laudos da inspeção predial anterior.

007
Juntas de Dilatação Estrutural (Piso, Fachada e Cobertura)
risco media

O histórico de manutenção contadores dados, marcas dos elastômeros e laudos de estanqueidade referentes à substituição dos mastiques nas juntas de dilatação?

Critério: Mastique elástico sem ressecamento, trincas ou descolamento das bordas; substituição programada no plano de manutenção em ciclos não superiores a 5 anos (NBR 5674).

Como verificar: Inspecionar visualmente e ao toque o estado do selante elastomérico nas juntas verticais e horizontais, checando na plataforma GrandCondo se o prazo de garantia do aplicador e a periodicidade de troca estão vigentes.

008
Barrilete, Casa de Máquinas e Cobertura
risco alta

As vigas de apoio dos reservatórios superiores e os pilares da casa de máquinas possuem histórico registrado de pintura de proteção contra carbonatação e agentes atmosféricos?

Critério: Pintura de proteção íntegra sem exposição do concreto poroso; aplicação de sistema de pintura protetiva cadastrado com periodicidade máxima de 3 a 5 anos conforme NBR 14037 e NBR 5674.

Como verificar: Examinar vigas, pilares e laje de teto do barrilete com lanterna de alta intensidade, registrando a presença de descascamentos da tinta, pulverulência ou manchas marrons, anexando os achados na Ordem de Serviço da plataforma.

Calendário de inspeções

Diário

Zelador(a) / Porteiro(a)
  • • Verificação visual do painel central de alarme de incêndio
  • • Conferência do estado de funcionamento das bombas de recalque de água
  • • Verificação operacional dos automatizadores de portões de veículos e pedestres

Semanal

Zelador(a)
  • • Checagem do nível de óleo, bateria e combustível do grupo gerador
  • • Inspeção visual contra vazamentos no barrilete e casas de bombas
  • • Verificação do estado das lâmpadas e iluminação de emergência das rotas de fuga

Mensal

Empresa Mantenedora / Zelador(a)
  • • Teste de funcionamento sob carga do grupo gerador de energia
  • • Teste de manobra das bombas do sistema de incêndio e pressurização
  • • Inspeção visual e verificação de validade das cargas dos extintores de incêndio

Trimestral

Empresa Conservadora de Elevadores / Equipe de Zeladoria
  • • Inspeção mecânica e lubrificação dos componentes dos elevadores
  • • Limpeza e remoção de sedimentos nas caixas de gordura e caixas de passagem de esgoto
  • • Teste de estanqueidade e funcionabilidade das válvulas redutoras de pressão (VRP)

Semestral

Empresa Especializada em Higienização / Eletricista / Engenharia
  • • Limpeza e desinfecção dos reservatórios de água potável com análise bacteriológica
  • • Inspeção termográfica e reaperto de conexões em quadros elétricos principais
  • • Inspeção visual de trincas, fisuras e placas de revestimento soltas na fachada

Anual

Engenheiro(a) Habilitado(a) / Empresa Especializada
  • • Medição ôhmica da malha de aterramento do SPDA e emissão de laudo técnico
  • • Inspeção técnica e teste de estanqueidade das tubulações de gás central (GLP/GN)
  • • Revisão geral do Plano de Manutenção conforme NBR 5674 com atualização do histórico no GrandCondo

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Desprendimento do cobrimento de concreto e exposição de armadura com corrosão ativa em pilares e vigas do 2º subsolo.Empresa contratada15 diascritica
Fissuras de flexão e cisalhamento na laje de transição do térreo sem registro histórico de monitoramento de abertura.Engenheiro7 diasalta
Intervenções de reforma em paredes e alvenarias de unidades privativas sem catalogação de ART/RRT e laudo de aprovação na plataforma.Administradora5 diasalta
Presença de eflorescências e lixiviação contínua nas paredes do reservatório inferior de concreto sem registro de tratamento nos últimos 5 anos.Empresa contratada20 diasalta
Barbacãs e drenos de alívio das cortinas de contenção do subsolo obstruídos por sedimentos, sem histórico de manutenção preventiva.Zelador(a)3 diasmedia
Ausência de registro histórico de inspeção do cobrimento, flechas e estado da armadura superior (negativa) das marquises do condomínio.Engenheiro30 diascritica
Vigas de apoio dos reservatórios superiores e pilares da casa de máquinas sem pintura de proteção contra carbonatação.Empresa contratada15 diasmedia
Inexistência do laudo do teste de estanqueidade de 72 horas dos reservatórios de água potável realizado nos últimos 5 anos.Empresa contratada30 diasalta
Juntas de dilatação do piso de proteção mecânica da laje de cobertura mastigadas e ressecadas, gerando pontos de infiltração.Empresa contratada10 diasalta
Infiltração de água do lençol freático pelas juntas de concretagem na cortina de subsolo sem histórico de injeção estrutural.Empresa contratada20 diasalta
Arremates de impermeabilização junto aos ralos de drenagem da cobertura soltos e com acúmulo de escombros.Zelador(a)2 diasmedia
Calhas de concreto de águas pluviais com descolamento do revestimento impermeabilizante e sem registro de impermeabilização recente.Empresa contratada25 diasalta

Como usar o kit em campo

A consolidação do histórico de manutenção predial conforme as normas ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 16747 é indispensável para rastrear a vida útil dos sistemas construtivos e mitigar anomalias críticas na edificação. A equipe técnica e a zeladoria registram evidências fotográficas temporais, ordens de serviço e laudos com ART/RRT na plataforma GrandCondo para auditar intervenções em estruturas, impermeabilizações e instalações. O cálculo rigoroso do Índice de Conformidade (IC) orienta a administradora e o síndico na priorização orçamentária dos reparos, garantindo a segurança jurídica e operacional do condomínio.

  1. 1Triagem e Organização da Documentação Técnica LegadaReúna manuais de uso e operação (NBR 14037), projetos as-built, laudos de vistorias anteriores, ARTs/RRTs de reformas (NBR 16280) e comprovantes de manutenção. Digitalize a documentação física e estruture o acervo por sistema construtivo no repositório digital da plataforma GrandCondo para acesso imediato do síndico e da administradora. Estabeleça uma linha de base temporal para cada ativo inspecionado a fim de identificar histórico de falhas reincidentes.
  2. 2Vistoria de Campo e Registro Fotográfico PadronizadoPercorra as áreas comuns e técnicas utilizando o aplicativo mobile para registrar anomalias estruturais, falhas de impermeabilização e desgaste em instalações. Capture fotos de contexto para localização espacial e imagens de detalhe com régua graduada ou fissurômetro para mensurar a abertura de fendas e o nível de degradação. Assegure que as fotos sejam salvas com geolocalização e carimbo temporal de data e hora vinculados diretamente ao ativo do checklist.
  3. 3Classificação do Grau de Risco e Tipologia das AnomaliasCategorize as divergências encontradas em anomalias (endógenas, exógenas ou funcionais) ou falhas (de uso, operação ou manutenção) em conformidade com a NBR 16747. Atribua o grau de risco adequado: Crítico (risco iminente à segurança, saúde ou perda do ativo), Regular (perda parcial de funcionalidade) ou Mínimo (degradação estética ou pequenos ajustes). Essa hierarquização direciona a urgência dos recursos no plano de manutenção do condomínio.
  4. 4Cálculo do Índice de Conformidade (IC) da EdificaçãoDetermine o Índice de Conformidade (IC) dividindo a quantidade de itens conforme (ou de risco Mínimo) pelo número total de itens inspecionados no checklist, multiplicando o resultado por 100. Se o IC resultar em valor inferior a 80%, emita um alerta operacional imediato na plataforma para priorização das ações corretivas pela equipe de zeladoria e corpo diretivo. Recalcule a métrica automaticamente no sistema à medida que as ordens de serviço forem concluídas e validadas.
  5. 5Elaboração das Recomendações Técnicas e Definição de PrazosDefina para cada não conformidade a recomendação técnica corretiva amparada pelas normas da ABNT (como NBR 5410 para elétrica ou NBR 13714 para combate a incêndio). Estabeleça prazos impositivos para atendimento: 24 a 48 horas para grau Crítico, até 30 dias para grau Regular e até 180 dias ou na revisão anual para grau Mínimo. Atribua formalmente a responsabilidade da execução ao zelador, à empresa terceirizada de manutenção ou a engenheiro especializado.
  6. 6Integração das Ações ao Plano de Manutenção PreventivaInsira todas as intervenções necessárias no cronograma contínuo de manutenção do condomínio estruturado sob a NBR 5674. Programe alertas automáticos no GrandCondo para sinalizar o vencimento de testes de estanqueidade, limpezas de caixas d'água, medições do SPDA e revisões dos elevadores. Exija que a equipe de zeladoria faça a baixa técnica das rotinas com inserção de fotos do serviço finalizado e da nota fiscal correspondente.
  7. 7Auditoria de Reformas Privativas e Impactos EstruturaisVerifique no histórico do sistema se as intervenções em unidades autônomas possuem plano de reforma, laudo aprovado e ART/RRT arquivados. Correlacione o aparecimento de novas fissuras na laje de transição ou em vigas da garagem com obras recentes realizadas nos pavimentos superiores. Notifique formalmente os proprietários responsáveis em caso de divergências técnicas ou ausência de documentação regulamentar.

Dicas de campo

  • • Fotografe o monitoramento de fissuras sempre utilizando um fissurômetro sobreposto ao dano e registre a medição na plataforma para acompanhamento da evolução temporal.
  • • Arquive os laudos dos testes de estanqueidade de 72 horas para todas as lajes impermeabilizadas e reservatórios de água potável no acervo do GrandCondo.
  • • Oriente o zelador a realizar inspeções visuais semanais em locais críticos, como poço do elevador e casa de bombas, registrando a ausência de umidade pelo aplicativo.
  • • Vincule cada Anotação de Responsabilidade Técnica (ART/RRT) à Ordem de Serviço do fornecedor contratado antes do início da execução das obras corretivas.
  • • Configure gatilhos no sistema para avisar a administradora sobre o vencimento anual do laudo de medição ôhmica do SPDA conforme a ABNT NBR 5419.
  • • Em reformas de revestimento de fachada, exija relatórios de testes de percussão e ensaios de arrancamento registrados com fotos antes do habite-se técnico.
  • • Mantenha os laudos de análise bacteriológica e potabilidade da água anexados às ordens de serviço de limpeza dos reservatórios no histórico do condomínio.

Para quem é este kit

Introdução

A rastreabilidade das intervenções preventivas e corretivas é o pilar da inspeção predial segundo as diretrizes das normas ABNT NBR 16747 e 5674. Estruture a gestão de dados operacionais do condomínio para classificar anomalias, fundamentar laudos técnicos e garantir a segurança estrutural e sistêmica da edificação.

Seção 01A Importância do Histórico de Manutenção na Inspeção Predial (NBR 16747)

  • Disponibilize plantas 'as built', manuais do proprietário e projetos executivos atualizados para a consulta da equipe técnica de manutenção.
  • Arquive os relatórios de intervenções corretivas detalhando os materiais aplicados, datas de execução e empresas responsáveis pelas obras.
  • Mantenha um controle rigoroso de ARTs (Anotação de Responsabilidade Técnica) e RRTs emitidos para cada reforma nas unidades privativas e áreas comuns.

Seção 02Classificação de Anomalias e Gestão de Risco Segundo a NBR 5674

  • Capacite a zeladoria para identificar, isolar e fotografar fissuras ativas, infiltrações severas e oxidações durante as rondas de inspeção visual.
  • Classifique as ocorrências no plano de manutenção utilizando a matriz de criticidade, estabelecendo prazos máximos inflexíveis para mitigação.
  • Vincule cada anomalia identificada à respectiva ordem de serviço de correção, encerrando corretamente o ciclo de registro no histórico do condomínio.

Seção 03Monitoramento dos Sistemas Estruturais, Impermeabilização e Fachadas

  • Inspecione a evolução das fissuras estruturais utilizando fissurômetros analógicos ou digitais, anotando as variações dimensionais em planilha padronizada.
  • Registre rigorosamente as intervenções de reparo de fachada e estrutural com a especificação das argamassas tixotrópicas ou injeções de resina epóxi.
  • Arquive os certificados de ensaios de potabilidade laboratorial da água e os laudos de estanqueidade dos reservatórios emitidos pelas terceirizadas.

Seção 04Instalações Elétricas, Climatização e Equipamentos Eletromecânicos

  • Compile os relatórios termográficos anuais dos painéis elétricos, anexando as fotografias térmicas e os laudos vigentes de calibração do termovisor.
  • Verifique e registre no log book o nível de óleo lubrificante, líquido de arrefecimento e a tensão do banco de baterias do grupo gerador.
  • Armazene as ordens de serviço mensais dos elevadores e portões automáticos, contendo os detalhamentos técnicos e a assinatura do engenheiro responsável.

Seção 05Sistemas de Combate a Incêndio e Drenagem Pluvial Submersa

  • Programe os testes mensais práticos do sistema de alarme de incêndio e interfonia, registrando os acionamentos de setores em um livro de ocorrências.
  • Documente a recarga hidrostática de cada extintor da edificação, controlando os prazos de validade, os lacres intactos e as etiquetas do Inmetro.
  • Vincule a limpeza semestral técnica de calhas e condutores verticais de esgoto ao calendário de prontidão para a estação pluviométrica intensa.

Seção 06Integração da Gestão Documental com a Portaria e Zeladoria

  • Registre o acesso e as credenciais de todos os prestadores de manutenção preventiva na plataforma, consolidando o diário de obras de forma automática.
  • Emita comprovantes logísticos instantâneos para o recebimento de insumos elétricos e hidráulicos, garantindo a custódia das peças até o almoxarifado.
  • Anexe os relatórios técnicos em formato PDF e laudos fotográficos atualizados diretamente nas ordens de serviço digitais abertas pela gestão.

Seção 07O Ciclo PDCA e a Retroalimentação do PMO

  • Analise o custo total de propriedade (TCO) de equipamentos rotativos ao longo do histórico para embasar propostas orçamentárias de retrofit.
  • Ajuste rigorosamente as frequências de manutenção no calendário do PMO sempre que a taxa de falhas corretivas superar a tolerância do projeto.
  • Reúna a comissão de obras, o engenheiro civil e a administradora anualmente para auditar a consolidação do histórico das benfeitorias prediais.

Perguntas frequentes

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Conclusão

A estruturação metódica e contínua dos registros construtivos é o que assegura a validade técnica de uma inspeção predial profissional. Manter a conformidade com os rigorosos critérios das normas ABNT NBR 16747 e 5674 exige organização em campo, disciplina operacional e os instrumentos corretos para guiar a zeladoria, síndicos e engenheiros vistoriadores. Para operacionalizar este mapeamento com máxima excelência técnica e fundamentar suas próximas decisões táticas e financeiras, baixe agora o "Kit Profissional de Inspeção — Histórico de Manutenção da Edificação". Preparamos um material completo e auditável com 48 pontos de verificação técnica, cobrindo todos os sistemas críticos do condomínio, pronto para alavancar a confiabilidade das rotinas na plataforma GrandCondo.

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