Checklist
KIT-1-021
manutenção predial completa do condomínio: sistemas, periodicidades, responsáveis e registro de execuções

Checklist de Manutenção Predial

Este kit estabelece o protocolo técnico de inspeção preventiva e corretiva para todos os sistemas operacionais e estruturais de condomínios residenciais e comerciais

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Resumo executivo

Padronize as inspeções técnicas mensais com rotinas baseadas nas normas da ABNT e NRs vigentes. Garanta a segurança estrutural e operacional do condomínio capacitando a equipe de zeladoria com diretrizes de engenharia aplicadas.

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Veja cada folha do arquivo antes de baixar. Todos os prints são gerados a partir do arquivo publicado e saem com marca d'água de prévia.

Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48 com campos de conformidade e observação.

Itens 49–65

Itens 49 a 65 com campos de conformidade e observação.

Itens 66–82

Itens 66 a 82 com campos de conformidade e observação.

Itens 83–96

Itens 83 a 96, observações e bloco de assinaturas.

PDF, Word e ExcelComo o arquivo abre em cada formato

O mesmo conteúdo sai em folha A4 pronta para imprimir (PDF), em documento editável (Word) e — quando o material tem controle recorrente — em planilha com colunas de lançamento (Excel).

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96 itens técnicos verificáveis em campo

12 áreas de engenharia cobertas pelo checklist

1 frequência de calendário padronizada (mensal)

100% baseado nas normas ABNT vigentes

O que vem neste kit

  • Planilha de Inspeção de Subestação e Quadros Elétricos
  • Checklist de Testes do Grupo Gerador e QTA
  • Roteiro de Vistoria de Casa de Bombas e Reservatórios
  • Protocolo de Verificação do Sistema de Combate a Incêndio
  • Guia de Inspeção Visual de Prumadas de Gás (GLP/GN)
  • Planilha de Acompanhamento de Manutenção de Elevadores
  • Checklist de Coberturas, Calhas e Impermeabilização
  • Registro Mensal de Testes de SPDA e Aterramento
  • Cronograma de Limpeza e Troca de Filtros de Exaustão
  • Manual de Registro de Ocorrências no GrandCondo

Por que este kit resolve

Mitigação de Riscos Elétricos

Roteiro para inspeção visual de quadros de distribuição, balanceamento de fases e aterramento conforme NBR 5410.

Disponibilidade Hídrica

Verificação de alternância de bombas, estanqueidade de barriletes e cronograma de higienização dos reservatórios.

Segurança Contra Incêndio

Checklist para pressurização de hidrantes, validade de extintores e integridade de sprinklers para manutenção do AVCB.

Durabilidade da Envoltória

Identificação precoce de falhas de impermeabilização em coberturas, calhas e revestimentos de fachada.

Operação Segura de Gás

Inspeção de prumadas de GLP/GN, válvulas de bloqueio e ventilação permanente conforme normas do Corpo de Bombeiros.

Zeladoria Tecnológica

Digitalização da rotina de vistorias, permitindo que o zelador registre anomalias e acione a gestão predial via GrandCondo.

Áreas e sistemas inspecionados

Subestação, Quadros de Distribuição Elétrica e Aterramento
Grupo Gerador de Emergência e Transferência Automática
Reservatórios de Água Potável, Castelo d'Água e Casa de Bombas
Sistema de Combate a Incêndio (Hidrantes, Extintores, Alarme e Sprinklers)
Central de Gás Encanado (GLP/GN) e Prumadas de Distribuição
Elevadores, Casa de Máquinas e Poço do Elevador
Sistema de Pressurização de Escadas e Exaustão Mecânica
Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas (SPDA)
Impermeabilização de Coberturas, Barriletes, Calhas e Rufos
Fachadas, Revestimentos Externos e Elementos Estruturais Aparentes
Portões Automatizados, Cancelas e Barreiras Operacionais de Acesso
Sistema de Aquecimento Central e Boilers Condominiais

Referências normativas

  • ABNT NBR 5674 — Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • ABNT NBR 14037 — Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • ABNT NBR 15575 — Edificações habitacionais — Desempenho
  • ABNT NBR 5410 — Instalações elétricas de baixa tensão
  • ABNT NBR 5419 — Proteção contra descargas atmosféricas (SPDA)
  • NR-10 — Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • NR-35 — Trabalho em Altura
  • ABNT NBR 16280 — Gestão de reformas em edificações

Amostra do checklist (96 itens no material completo)

001
Quadros de Distribuição Elétrica (QGBT)
risco critica

Os barramentos, disjuntores e conexões do Quadro Geral de Baixa Tensão (QGBT) apresentam temperatura dentro do limite operacional sem pontos quentes (hotspots) e estão sem sinais de oxidação ou folga?

Critério: Temperatura máxima nas conexões não deve ultrapassar 60°C e o delta T entre fases não deve exceder 10°C; ausência total de pontos folgados ou carbonizados (ABNT NBR 5410 e NR-10).

Como verificar: Inspecionar o interior do QGBT utilizando termovisor infravermelho sob carga operacional, medindo a temperatura das conexões e disjuntores; verificar visualmente a ausência de marcas de fuligem, derretimento de isolantes e oxidação nos barramentos.

002
Subestação Transformadora Abrigada
risco critica

O transformador da subestação abrigada apresenta nível de fluido isolante adequado, ausência de vazamentos e temperatura operacional dentro dos limites especificados pelo fabricante?

Critério: Nível do fluido isolante entre as marcas MÍN e MÁX do visor na temperatura ambiente de operação; temperatura do enrolamento mantida abaixo de 90°C; vazamento zero (ABNT NBR 5356 e ABNT NBR 5410).

Como verificar: Verificar a leitura do visor de nível do tanque de expansão, examinar a bacia de contenção quanto à presença de óleo depositado e registrar a temperatura mostrada no termômetro do painel do transformador.

003
Aterramento e SPDA
risco alta

A malha de aterramento principal do edifício possui medição de resistência dentro dos parâmetros normativos e caixas de inspeção limpas com conexões íntegras?

Critério: Resistência de aterramento contínua e valor idealmente inferior a 10 Ohms; caixas de inspeção secas, sem entulho e com conectores sem sulfatação (ABNT NBR 5410 e ABNT NBR 5419).

Como verificar: Abrir as caixas de inspeção do solo, checar o estado de conservação do cabo de cobre nu e das soldas exotérmicas/grampos, e conferir o laudo de medição de aterramento atualizado efetuado com terrômetro.

004
Quadros de Distribuição Elétrica (Pavimentos e Áreas Comuns)
risco alta

Todos os quadros de distribuição elétrica possuem placas de proteção contra contatos diretos (espelhos), diagrama unifilar atualizado e circuitos 100% identificados?

Critério: Grau de proteção mínimo IP2X para componentes energizados internos; 100% dos disjuntores rotulados de forma indelével; diagrama unifilar afixado no quadro (NR-10 e ABNT NBR 5410).

Como verificar: Abrir a porta externa do quadro, checar a presença do painel acrílico ou metálico de proteção contra toques acidentais, verificar a adesivagem individual dos disjuntores e inspecionar a bolsa com o diagrama unifilar.

005
Quadros de Distribuição Elétrica
risco critica

Os Dispositivos Diferenciais-Residuais (DR) e os Dispositivos de Proteção contra Surtos (DPS) dos quadros gerais e de comando respondem aos testes operacionais e indicam status normal?

Critério: Desarme imediato do DR ao acionar o botão de teste; indicador do DPS 100% na cor verde em todos os módulos da fase e neutro (ABNT NBR 5410).

Como verificar: Pressionar o botão de teste ('T') do módulo DR para validar o disparo mecânico; checar a janela de inspeção visual dos módulos DPS (deve apresentar cor verde; se estiver vermelha, o componente está inutilizado).

006
Subestação Transformadora Abrigada
risco alta

A sala da subestação está limpa, desimpedida de materiais estranhos à instalação, com exaustão mecânica operacional e iluminação de emergência testada?

Critério: Zero materiais estocados na sala; exaustores operando sem ruídos anômalos; iluminação de emergência com autonomia mínima de 1 hora operacional (NR-10 e ABNT NBR 14037).

Como verificar: Inspecionar o recinto confirmando ausência total de objetos estocados; acionar manualmente o sistema de exaustão para validar rotação e vazão; desligar a iluminação normal para comprovar o acendimento da luminária de emergência.

007
Barramento de Equalização de Potencial (BEP)
risco alta

As conexões do Barramento de Equalização de Potencial (BEP) estão firmes, identificadas e conectando as massas metálicas, tubulações e estruturas ao aterramento?

Critério: Terminais com aperto mecânico firme, sem corrosão ou verdete; condutores de proteção padronizados na cor verde ou verde-amarela e devidamente etiquetados (ABNT NBR 5410 e ABNT NBR 5419).

Como verificar: Examinar a barra de cobre do BEP localizada no quadro geral ou subestação, testar o aperto dos parafusos dos terminais de cabo e checar as etiquetas de identificação de cada condutor conectado.

008
Subestação e Sala de Quadros Gerais
risco critica

A sala da subestação e dos quadros gerais possui extintor de dióxido de carbono (CO2) carregado, estrado isolante instalado e luvas dielétricas dentro da validade?

Critério: Extintor de CO2 pressurizado e dentro da validade; estrado/tapete isolante compatível com a classe de tensão da instalação; luvas isolantes com laudo e CA válidos (NR-10).

Como verificar: Verificar a carga e a data de validade da retestagem do extintor CO2; conferir a presença do tapete de borracha isolante em frente aos quadros; inspecionar o laudo de teste dielétrico impresso nas luvas de alta tensão.

Calendário de inspeções

Mensal

  • Subestação, Quadros de Distribuição Elétrica e Aterramento
  • Grupo Gerador de Emergência e Transferência Automática
  • Reservatórios de Água Potável, Castelo d'Água e Casa de Bombas
  • Sistema de Combate a Incêndio (Hidrantes, Extintores, Alarme e Sprinklers)
  • Central de Gás Encanado (GLP/GN) e Prumadas de Distribuição
  • Elevadores, Casa de Máquinas e Poço do Elevador

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Ponto quente (hotspot) detectado em conexões ou barramento do QGBT durante inspeção termográficaEmpresa contratada24 horasmedia
Nível do fluido isolante do transformador da subestação abrigada abaixo do limite mínimo recomendadoEmpresa contratada3 diasmedia
Dispositivo Diferencial-Residual (DR) do quadro de distribuição não desarma ao acionar o botão de teste mecânicoEmpresa contratada24 horasmedia
Baterias do grupo gerador apresentando tensão de flutuação abaixo de 12,6V ou acúmulo de sulfatação nos bornesZelador(a)24 horasmedia
Junta flexível de dilatação da tubulação de exaustão do gerador com trincas e vazamento de gases na salaEmpresa contratada5 diasmedia
Tampa de inspeção do reservatório de água sem vedação hermética ou sem tela mosquiteiro no tubo extravasor (ladrão)Zelador(a)3 diasmedia
Boia eletromecânica do reservatório inferior travada ou sem acionamento do alarme de nível no sistemaEmpresa contratada24 horasmedia
Pressão da rede de hidrantes abaixo do parâmetro de projeto ou bomba jockey desreguladaEmpresa contratada24 horasmedia
Vazamento de gás detectado na tubulação ou regulador da central de GLP/GN com solução espumanteEmpresa contratadaImediatomedia
Resistência de aterramento do SPDA acima de 10 Ohms ou conexões de inspeção oxidadas e soltasEngenheiro15 diasmedia
Filtro sedimentador de combustível do gerador com água emulsionada ou borra no copo transparenteZelador(a)48 horasmedia
Persiana motorizada (damper) da sala do gerador travada ou com atuador elétrico inoperanteEmpresa contratada2 diasmedia

Como usar o kit em campo

Este guia orienta a execução técnica e o registro sistemático do checklist de manutenção predial no condomínio. A utilização do método garante que a equipe operacional, composta por zelador, porteiro e prestadores de serviço, identifique e corrija falhas antes que se tornem emergências operacionais. O acompanhamento é consolidado no aplicativo GrandCondo para assegurar transparência, histórico auditável e conformidade com as normas vigentes.

  1. 1Agendamento e Distribuição das Rotinas no GrandCondoO zelador acessa o painel de manutenção no aplicativo GrandCondo para verificar as rotinas programadas do dia e distribuir as ordens de serviço. As inspeções diárias da portaria e zeladoria são separadas das rotinas técnicas semanais e mensais sob responsabilidade de empresas especializadas. Essa distribuição prévia assegura o fluxo de trabalho e garante o uso dos equipamentos de proteção individual (EPIs) adequados.
  2. 2Inspeção Visual e Checagem de Segurança dos LocaisO executor percorre os ambientes técnicos como subestação, salas de bombas, gerador e barrilete avaliando condições de limpeza, iluminação de emergência e ausência de vazamentos. Durante o trajeto, verifica-se a integridade de sinalizações de risco elétrico, acessibilidade aos extintores e presença de obstruções nas rotas de fuga. Todas as anomalias observadas antes dos testes operacionais devem ser anotadas no aplicativo.
  3. 3Testes Funcionais e Ensaios sob CargaRealizam-se os testes funcionais especificados, como a partida mensal do grupo gerador sob carga real durante 30 minutos e o acionamento dos botões de teste dos dispositivos DR. A verificação do tempo de transferência do QTA, abertura dos dampers da sala e pressão dos barriletes de incêndio deve ser acompanhada rigorosamente. Qualquer oscilação fora dos parâmetros nominais exige a paralisação do ensaio e registro imediato.
  4. 4Coleta e Registro Fotografico de EvidênciasPara cada item auditado, o operador utiliza o aplicativo GrandCondo para registrar fotos nítidas dos medidores, manômetros, visores de nível e etiquetas de manutenção. A fotografia deve capturar a marca d'água de data e hora gerada automaticamente pelo aplicativo para fins de auditoria técnica. Em caso de avaria ou inconformidade, deve-se registrar uma foto aproximada do detalhe e outra panorâmica do local.
  5. 5Cálculo do Índice de Conformidade Predial (ICP)Ao finalizar a checagem, o aplicativo calcula o Índice de Conformidade Predial (ICP) utilizando a fórmula: ICP = (Itens Conformes / Total de Itens Auditados) * 100. Índices gerais abaixo de 85% ou qualquer inconformidade em itens críticos (gerador, bombas de incêndio, QGBT, gás) disparam alerta imediato no aplicativo do síndico e da administradora. O acompanhamento do indicador ICP orienta a priorização de recursos do condomínio.
  6. 6Abertura de Chamados e Planos de Ação CorretivaOs itens assinalados como não conformes geram chamados técnicos automaticamente no módulo financeiro/operacional do GrandCondo com nível de prioridade definido. O síndico e a administradora recebem as notificações para aprovação de orçamentos e agendamento dos reparos especializados. O chamado permanece aberto até que nova vistoria do zelador valide a correção e anexe a foto do reparo concluído.
  7. 7Auditoria de Encerramento e Armazenamento do LaudoMensalmente, a administradora e o síndico revisam o relatório consolidado gerado pelo GrandCondo contendo todos os checklists executados no período. Certificados de análise de potabilidade da água, laudos de medição de aterramento (SPDA) e Anotações de Responsabilidade Técnica (ART) das empresas prestadoras são anexados à pasta digital. O ciclo se encerra com a validação das certidões e o reagendamento automático dos checklists para o mês seguinte.

Para quem é este kit

Engenheiros de Manutenção e Gestores Prediais

Síndicos Profissionais de Alta Performance

Zeladores e Encarregados Operacionais

Administradoras de Condomínios Comerciais e Residenciais

Introdução

A manutenção predial exige mais do que reações a falhas operacionais; demanda um programa preventivo rigoroso pautado pela ABNT NBR 5674. Este artigo detalha os protocolos de engenharia para inspeção de sistemas críticos, otimizando o trabalho contínuo de zeladores e síndicos.

Seção 01A Engenharia da Manutenção Condominial e a ABNT NBR 5674

Seção 02Auditoria de Sistemas Elétricos, Geradores e SPDA

Seção 03Gestão Hidrossanitária: Reservatórios e Casa de Bombas

Seção 04Proteção à Vida: Combate a Incêndio e Pânico

Seção 05Segurança em Instalações de Gás e Exaustão Mecânica

Seção 06Empoderando a Equipe com a Plataforma GrandCondo

Seção 07Conclusão: Padronização Técnica Elevada

Perguntas frequentes

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