GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-880
plano de obras: escopo, orçamento, cronograma físico-financeiro, forma de custeio, rateio e medições — gestão financeira de condomínio residencial e comercial, com base no Código Civil, na convenção do condomínio e nas boas práticas contábeis, contendo capa, introdução, campos preenchíveis, tabela de verificação com item, descrição, responsável, data, status, classificação Conforme / Não Conforme / Não se aplica e observações finais

Plano de Obras com Impacto Financeiro

Este kit estabelece a diretriz técnica e contábil para elaboração, acompanhamento e fiscalização de obras prediais com significativo impacto no orçamento condominial

9 min de leitura ~16 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Mitigue riscos jurídicos e estouros orçamentários em grandes intervenções prediais com critérios técnicos de medição e custeio. Estruture assembleias, cronogramas físico-financeiros e liberação de parcelas com respaldo no Código Civil e normas ABNT.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

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Baixe agora em PDF para impressão ou em Word (DOCX) para editar. Funciona de forma híbrida: computador da guarita, celular da equipe ou impresso.

Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

O que vem neste kit

  • Capa e Termo de Abertura do Plano de Obras com Qualificação dos Responsáveis Técnicos
  • Matriz Legal de Enquadramento da Obra (Necessária, Útil, Voluptuária) e Quóruns de Assembleia
  • Planilha Executiva de Cronograma Físico-Financeiro com Curva S de Desembolso
  • Formato Padrão de Boletim de Medição de Campo para Assinatura do Zelador e Engenheiro
  • Diretrizes para Retenção Contratual de Garantia Tecnológica e Cautelar Financeira
  • Formulário de Chamada de Capital, Rateio Extraordinário e Gestão de Fundo de Reserva
  • Checklist Técnico de Inspeção para 10 Tipologias de Obras Prediais de Grande Porte
  • Tabela Consolidada de Verificação com Status (Conforme / Não Conforme / N/A) e Ações Corretivas
  • Protocolo de Gestão de Acessos de Empreiteiras e Entregas Físicas Integrado à Portaria GrandCondo

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Recuperação Estrutural e Tratamento de Concreto em Garagens/Subsolos
Retrofit e Restauração de Fachadas e Revitalização de Estanqueidade
Impermeabilização de Coberturas, Lajes do Térreo e Reservatórios
Modernização Técnica e Estética do Sistema de Elevadores
Adequação e Atualização do Sistema de Combate a Incêndio (PPCI / AVCB)
Readequação do Centro de Medição Elétrica e Migração para Média Tensão
Individualização dos Sistemas de Medição de Água e Gás Comum
Reforma e Readequação da Portaria Física, Guaritas e Acessos Pedestres
Automação Predial de Bombas e Iluminação integradas à plataforma GrandCondo
Reformas de Reconstrução de Áreas Comuns, Salão de Festas e Academias

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16280:2015 — Gestão de reformas em edificações — Sistema de gestão de reformas
  • • ABNT NBR 5674:2012 — Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • Lei Federal nº 10.406/2002 — Código Civil Brasileiro (Art. 1.341 a 1.348 - Obras Voluntárias, Úteis e Necessárias)
  • • ABNT NBR 12721:2006 — Avaliação de custos unitários de incorporação imobiliária e outras disposições
  • • ABNT NBR 13752:1996 — Perícias de engenharia na construção civil
  • • ABNT NBR 15575:2021 — Edificações habitacionais — Desempenho
  • • NR 18 — Segurança e Saúde no Trabalho na Indústria da Construção

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Garagem / Subsolo - Pilares e Vigas
risco critica

O mapeamento das armaduras expostas e delaminações do concreto no subsolo foi validado por laudo prévio com ensaios antes da liberação da 1ª medição financeira?

Critério: Variação máxima de área sem aditivo formal aprovado em assembleia de até 5% sobre o mapeamento inicial (ABNT NBR 16280 e CC Art. 1.341).

Como verificar: Confrontar a medição técnica apresentada pela empreiteira com o mapa de danos inicial elaborado pelo engenheiro fiscal. Registrar as divergências de metragem diretamente no aplicativo GrandCondo antes de assinar a liberação do pagamento.

002
Subsolo - Elementos Estruturais (Pilares e Vigas)
risco critica

O sistema de escoramento metálico provisório instalado atende às cargas nominais especificadas no plano de escoramento assinado com ART/RRT antes do corte do concreto?

Critério: Escoramento 100% montado conforme projeto estrutural provisório assinado antes de iniciar qualquer demolição mecânica (NR 18 e ABNT NBR 16280).

Como verificar: Inspecionar o travamento e o aprumo das pontaletes metálicas no subsolo. Validar no módulo de documentos do GrandCondo a presença da ART/RRT específica do projeto de escoramento e a assinatura do engenheiro responsável.

003
Garagem / Subsolo - Armaduras Estruturais
risco alta

O processo de limpeza mecânica das armaduras oxidadas atingiu o grau de metal terno e a aplicação do passivador foi concluída antes do grauteamento?

Critério: Remoção de 100% da ferrugem no perímetro da barra exposta e aplicação de passivador conforme especificação técnica do fabricante (ABNT NBR 6118 e NBR 15575).

Como verificar: Vistoriar as armaduras expostas com iluminação adequada antes de fechar as fôrmas. Checar o brilho metálico do aço (grau Sa 2 1/2) e a cobertura uniforme da tinta passivadora/anticorrosiva.

004
Subsolo - Materiais de Recomposição Estrutural
risco alta

Os materiais de recomposição (graute tixotrópico e argamassa polimérica) possuem nota fiscal no lote e ensaio de resistência à compressão anexados ao diário de obra?

Critério: Resistência à compressão (fck) do material de recomposição igual ou superior a 30 MPa aos 28 dias ou conforme projeto original (ABNT NBR 5738 e NBR 15575).

Como verificar: Conferir as embalagens no almoxarifado da obra, checar a data de validade e exigir da empreiteira o laudo de rompimento dos corpos de prova moldados no local, anexando os arquivos na plataforma GrandCondo.

005
Subsolo e Cortinas de Concreto
risco alta

As juntas e cortinas com infiltração ativa no subsolo receberam injeção de resina e apresentaram estanqueidade antes da pintura de acabamento?

Critério: Ausência total de infiltrações e umidade aparente por no mínimo 72 horas contínuas após a conclusão da injeção (ABNT NBR 9575).

Como verificar: Vistoriar os bicos de injeção aplicados nas fissuras/juntas e checar a ausência de gotejamento ou umidade por capilaridade após o período de cura do polímero injetado.

006
Garagem / Subsolo - Proteção de Superfícies
risco media

A aplicação do sistema de pintura de proteção antipontes de carbonatação foi executada respeitando o número de demãos e consumo por m² especificados?

Critério: Aplicação uniforme respeitando a espessura de filme seco mínima de 150 a 200 micras ou conforme especificação do fabricante (ABNT NBR 5674 e NBR 15575).

Como verificar: Medir o consumo de tinta em latas comparando com a área pintada (m²) e inspecionar a espessura do filme seco com medidor de espessura de película.

007
Garagens / Subsolo - Área Operacional
risco alta

O plano de isolamento de vagas, contenção de poeira e descarte de entulho com MTR está sendo cumprido pela empreiteira?

Critério: 100% da área de trabalho isolada e 100% dos resíduos destinados a aterros credenciados com emissão de MTR (NR 18 e Resolução CONAMA 307).

Como verificar: Verificar se as vagas impactadas foram bloqueadas temporariamente via comunicado no GrandCondo, checar as cortinas antipoeira instaladas e exigir as vias dos MTRs das caçambas.

008
Gestão Financeira do Plano de Obras
risco critica

O boletim de medição físico-financeira acumulado coincide exatamente com os quantitativos de concreto e área recuperados validados pela fiscalização?

Critério: Desvio físico-financeiro nulo; faturamento liberado estritamente para quantidades executadas, testadas e aprovadas pela fiscalização (ABNT NBR 12721 e CC Art. 1.348).

Como verificar: Confrontar a planilha de medição apresentada com as medições de trena/laser realizadas pelo zelador/fiscal de obra em campo. Registrar o aceite formal do síndico no módulo financeiro do GrandCondo.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Recuperação Estrutural e Tratamento de Concreto em Garagens/Subsolos
  • • Retrofit e Restauração de Fachadas e Revitalização de Estanqueidade
  • • Impermeabilização de Coberturas, Lajes do Térreo e Reservatórios
  • • Modernização Técnica e Estética do Sistema de Elevadores
  • • Adequação e Atualização do Sistema de Combate a Incêndio (PPCI / AVCB)
  • • Readequação do Centro de Medição Elétrica e Migração para Média Tensão

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Mapeamento de armaduras expostas e delaminações do concreto no subsolo ausente antes da liberação da 1ª medição financeira.Engenheiro5 diascritica
Sistema de escoramento metálico provisório instalado sem plano de escoramento assinado com ART/RRT e sem verificação de carga nominal.Empresa contratada2 diascritica
Limpeza mecânica de armaduras oxidadas realizada sem atingir o grau de metal terno e grauteamento efetuado sem aplicação de passivador.Empresa contratada3 diasalta
Falta de notas fiscais de lote e ensaios de resistência à compressão (NBR 5739) do graute tixotrópico anexados ao diário de obra.Administradora4 diasalta
Infiltração ativa em cortinas de concreto do subsolo recebendo pintura de acabamento sem prévia injeção de resina hidroestrutural.Empresa contratada7 diasalta
Ausência de contenção estanque de poeira na garagem e acúmulo de entulho sem emissão de Manifesto de Transporte de Resíduos (MTR).Zelador(a)2 diasmedia
Boletim de medição físico-financeira acumulado apresentando divergência entre a área faturada e a área de concreto efetivamente recuperada.Síndico3 diascritica
Início da demolição de revestimento de fachada sem a realização prévia de teste de percussão em 100% da área projetada.Engenheiro5 diasalta
Utilização de pontos de ancoragem para balancim e linha de vida sem ART/RRT de instalação e sem laudo de teste de arrancamento estático.Empresa contratada2 diascritica
Juntas de dilatação de fachada preenchidas com selante elastomérico sem limpeza adequada do vão e sem inserção do cordão delimitador (tarucel).Empresa contratada4 diasalta
Assentamento de peças cerâmicas de fachada com área superior a 900 cm² executado por colagem simples e argamassa de classe inferior a AC-III.Empresa contratada3 diasalta
Execução de proteção mecânica sobre impermeabilização de laje sem a prévia realização e aprovação do ensaio de estanqueidade de 72 horas.Engenheiro4 diascritica

Como usar o kit em campo

O plano de obras com impacto financeiro exige a estruturação prévia do escopo executivo, orçamento discriminado e cronograma físico-financeiro integrado, garantindo a conformidade com o Artigo 1.341 do Código Civil e a ABNT NBR 16280. A gestão das medições e a liberação de aportes devem ser operacionalizadas pela administradora e pelo síndico por meio do módulo financeiro e de obras da plataforma GrandCondo. Todas as medições técnicas exigem comprovação por Boletim de Medição, Anotação de Responsabilidade Técnica (ART/RRT) e registros fotográficos georreferenciados para assegurar o cálculo preciso do Índice de Conformidade antes de cada desembolso.

  1. 1Mapeamento Técnico e Delimitação do EscopoO zelador e a fiscalização técnica devem realizar a inspeção preliminar detalhada da área de intervenção com apoio dos recursos operacionais do condomínio. Os laudos estruturais, ensaios de percussão em fachada e mapeamento de patologias devem ser catalogados antes da confecção do edital de concorrência. Essa etapa assegura a definição precisa dos quantitativos físicos e previne aditivos contratuais indevidos durante a execução.
  2. 2Enquadramento Jurídico e Aprovação AssemblearO síndico e a administradora devem classificar a obra segundo sua natureza (necessária, útil ou voluptuária) nos termos do Artigo 1.341 do Código Civil. É indispensável apresentar o orçamento paramétrico, a memória de cálculo do rateio extraordinário e a projeção de fluxo de caixa no edital de convocação. A deliberação deve ser formalizada em ata e cadastrada na plataforma GrandCondo para total transparência aos condôminos.
  3. 3Contratação e Validação do Plano de Reforma NBR 16280Antes do início dos serviços, a fiscalização deve exigir a apresentação do plano de reforma conforme ABNT NBR 16280, acompanhado das ARTs/RRTs de projeto e execução. A equipe de portaria deve liberar o acesso de operários e insumos somente após a validação das documentações operacionais e das NRs aplicáveis, como NR-18 e NR-35. Todos os alvarás, MTRs para descarte de entulho e apólices de seguro de responsabilidade civil devem ser arquivados no módulo do condomínio.
  4. 4Controle Operacional e Diário de Obra DigitalO zelador deve registrar diariamente o avanço físico no diário de obra digital, anexando evidências fotográficas datadas e georreferenciadas de cada etapa executada. O controle de isolamento de vagas, contenção de poeira e movimentação de cargas na garagem deve ser monitorado continuamente para manter a segurança do complexo. Quaisquer desvios técnicos ou contratempos devem ser notificados imediatamente à empreiteira via chamado na plataforma GrandCondo.
  5. 5Vistoria de Campo e Emissão do Boletim de MediçãoA medição físico-financeira deve ser realizada no local pelo engenheiro fiscal juntamente com o zelador, auditando rigorosamente os quantitativos executados. Somente os serviços testados e aprovados — como ensaios de estanqueidade de 72h e testes de arrancamento estático em ancoragens — podem compor o boletim. O aceite formal dos itens inspecionados libera a emissão da nota fiscal com as retenções tributárias e contratuais devidas.
  6. 6Processamento Financeiro e Conciliação BancáriaA administradora processa o pagamento da medição vinculando a nota fiscal aprovada ao centro de custo específico do plano de obras. O módulo financeiro da GrandCondo realiza a conciliação bancária dos fundos arrecadados, registrando a saída contra a cota do rateio extraordinário vigente. O conselho fiscal acessa a documentação digitalmente para verificação e parecer mensal sem atrasos no fluxo.
  7. 7Recebimento da Obra e Arquivamento de As-BuiltAo término da intervenção, a empreiteira deve fornecer o manual de uso, operação e manutenção conforme ABNT NBR 14037, juntamente com o projeto as-built. O síndico e a fiscalização realizam a vistoria final de recebimento provisório e definitivo para verificação de pendências. A quitação final libera as retenções contratuais de garantia e consolida a memória técnica no acervo permanente do condomínio.

Dicas de campo

  • • Exija ensaio de estanqueidade por lâmina d'água de 72 horas em 100% das áreas impermeabilizadas antes de autorizar a execução da proteção mecânica.
  • • Condicione a liberação da primeira medição financeira de concreto no subsolo à apresentação do laudo de teste de estanqueidade e ensaios de compressão do graute.
  • • Mantenha os pontos de ancoragem da fachada certificados com ART/RRT e laudo de teste de arrancamento estático atualizado anualmente conforme a NR-35.
  • • Vincule cada parcela do rateio extraordinário ao centro de custeio da obra no módulo financeiro da GrandCondo para impedir o desvio de finalidade do fundo.
  • • Exija a aplicação de argamassa colante classe AC-III pelo método de dupla colagem para assentamento de placas cerâmicas em fachadas com área igual ou superior a 900 cm².
  • • Registre no aplicativo GrandCondo fotografias georreferenciadas do corte do concreto, limpeza da armadura até o grau metal terno e aplicação de passivador antes do grauteamento.
  • • Calcule o Índice de Conformidade (IC) antes de cada fatura dividindo o total de itens 'Conforme' pela soma de 'Conforme' e 'Não Conforme' multiplicados por 100, exigindo no mínimo 90% para aprovação da medição.

Para quem é este kit

Introdução

A execução de obras prediais de grande porte exige rigor absoluto no alinhamento entre o cronograma físico, as medições de canteiro e o controle orçamentário. A aplicação de critérios normativos e fluxos integrados de governança garante a segurança jurídica, operacional e financeira da gestão condominial.

Seção 01Fundamentação Jurídica e Deliberação das Intervenções Prediais

  • Classificar a intervenção no edital de convocação com a fundamentação jurídica correspondente.
  • Exigir a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou RRT antes da autorização de entrada no canteiro.
  • Anexar o memorial descritivo e no mínimo três orçamentos detalhados à ata de deliberação.

Seção 02Estruturação do Cronograma Físico-Financeiro e Custeio

  • Condicionar os pagamentos contratuais à emissão do laudo de medição assinado pelo técnico responsável.
  • Calcular a quota do rateio extra considerando a margem histórica de inadimplência do condomínio.
  • Estipular retenção contratual cautelar de 5% a 10% sobre cada fatura até o aceite definitivo.

Seção 03Critérios Técnicos de Medição no Canteiro de Obras

  • Vistoriar o avanço físico antes de homologar a liberação financeira da medição mensal.
  • Exigir testes funcionais e de estanqueidade documentados antes de cobrir estruturas ou lajes.
  • Manter diário de obra atualizado com registros fotográficos datados de cada etapa construtiva.

Seção 04Adequação de Sistemas Críticos: Elevadores, Elétrica e PPCI

  • Verificar se o projeto elétrico aprovado pela concessionária acompanha a reforma da média tensão.
  • Programar desligamentos operacionais programados em alinhamento com a administradora e moradores.
  • Conferir a homologação dos componentes do PPCI com as especificações exigidas pelo Corpo de Bombeiros.

Seção 05Automação, Individualização e Obras em Áreas Comuns

  • Validar a compatibilidade técnica dos automatizadores de bomba com a infraestrutura existente.
  • Inspecionar o assentamento de revestimentos e acabamentos em áreas de lazer e portaria física.
  • Auditar os lacres e leituras iniciais na entrega do sistema individualizado de água e gás.

Seção 06Governança Financeira e Encerramento Contratual

  • Manter a contabilidade da obra segregada no balancete mensal emitido pela administradora.
  • Solicitar os manuais de uso, operação e manutenção da edificação conforme a NBR 14037.
  • Liberar a última parcela do pagamento apenas mediante o termo de recebimento definitivo assinado.

Perguntas frequentes

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Conclusão

Garantir a precisão no planejamento financeiro e no acompanhamento técnico de obras é indispensável para preservar o patrimônio e a liquidez do condomínio. Baixe agora o Kit Profissional de Inspeção — Plano de Obras com Impacto Financeiro e tenha acesso a checklists completos, cronogramas preenchíveis e modelos de medição para aplicar imediatamente na sua gestão.

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