GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-735
bombas de recalque: teste de alternância, boias, ruído, vazamentos, ancoragem e reserva — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist da Bomba de Recalque e Alternância

Este kit estabelece as diretrizes técnicas para inspeção predial e operacional dos sistemas de recalque de água potável em condomínios residenciais

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Guia operacional e folha de inspeção predial parametrizada segundo as normas NBR 16747 e NBR 5674 para auditoria mensal de sistemas de bombeamento de água potável. Estruture rotinas técnicas com a equipe de zeladoria e integre os planos de ação diretamente ao ecossistema de gestão do GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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O que vem neste kit

  • Checklist de Campo Parametrizado com 48 Itens de Inspeção Elétrica e Hidráulica
  • Procedimento Operacional Padrão (POP) para Teste Prático de Alternância dos Motores
  • Matriz de Classificação de Anomalias e Falhas com Graus de Risco (Crítico, Regular e Mínimo)
  • Ficha de Registro Fotográfico de Não Conformidades para Laudos de Inspeção Predial
  • Tabela de Medição de Corrente Elétrica (Amperagem) e Balanço de Fases do Painel
  • Guia de Inspeção Visual e Auditiva de Cavitação, Ruído Anormal e Vazamento no Selo Mecânico
  • Planilha de Cronograma Mensal de Manutenção Preventiva do Recalque (NBR 5674)
  • Modelo de Relatório Técnico de Vistoria Operacional para Administradora e Síndico
  • Guia de Sinalização e Etiquetagem Técnica para Painéis Elétricos de Comando de Bombas

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Painel Elétrico de Comando e Alternância (Contatores, Relés térmicos, Disjuntores e Sinalizadores)
Sistema de Comutação e Alternância Automática de Motores
Sensores de Nível e Boias Elétricas (Reservatório Inferior e Superior)
Motores Elétricos (Corrente de operação, Isolamento e Ventilação)
Carcaça e Voluta do Conjunto Motobomba (Pressão, Temperatura e Vedações)
Selo Mecânico e Gaxetas (Gotejamento operacional e Estanqueidade)
Válvulas de Retenção de Recalque (Prevenção de Golpe de Aríete)
Válvulas de Manobra / Gaveta e Esfera (Lubrificação e Estágio de abertura)
Tubulação de Sucção e Recalque (Vazamentos, Corrosão e Suportação rígida)
Base de Ancoragem e Amortecedores de Vibração (Coxins de borracha e Chumbadores)
Manômetros e Indicadores de Pressão Hidráulica
Poço de Sucção, Válvula de Pé com Crivo e Tubo de Aspiração

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747:2020 — Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5674:2012 — Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 5410:2004 — Instalações elétricas de baixa tensão
  • • ABNT NBR 10339:2018 — Piscinas e conjuntos motobomba — Projeto, execução e manutenção
  • • NR-10 — Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • • NR-12 — Segurança no Trabalho em Máquinas e Equipamentos

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Painel Elétrico de Comando de Recalque
risco critica

O disjuntor de proteção geral do painel e os disjuntores-motores estão dimensionados e ajustados conforme a corrente nominal (In) dos motores e a ABNT NBR 5410?

Critério: Disjuntor-motor ajustado no valor exato da corrente nominal (1,0 x In) indicada na placa da bomba acoplada, conforme ABNT NBR 5410 e recomendações do fabricante.

Como verificar: Verificar a corrente nominal (In) na placa das motobombas. Checar o valor nominal do disjuntor geral e a faixa de ajuste do dial térmico do disjuntor-motor no painel com o sistema desenergizado.

002
Painel Elétrico de Comando - Proteção Térmica
risco alta

Os relés térmicos de proteção apresentam regulagem ajustada à corrente nominal (In) dos motores e o contato auxiliar NC de interrupção do comando está operante?

Critério: Dial regulado estritamente na corrente de placa do motor (In) e desligamento imediato da bomba ao acionar a função de teste manual.

Como verificar: Conferir o valor no dial de regulagem do relé térmico com a placa do motor acoplado. Pressionar o botão de teste manual (TEST) no relé com o painel energizado e verificar a interrupção da bobina do contator.

003
Painel Elétrico de Comando - Proteção de Tensão
risco critica

O relé de proteção contra falta de fase e assimetria modular secciona a alimentação do circuito de comando em caso de anomalia na rede elétrica?

Critério: Desarme imediato (tempo de atuação <= 2 segundos) dos contatores de comando ao identificar ausência de fase ou assimetria de tensão superior a 15% entre fases (ABNT NBR 5410).

Como verificar: Medir a tensão nas três fases de entrada do painel com multímetro/alicate amperímetro em VCA. Simular a ausência de uma fase na entrada do relé de fase ou verificar o Led indicador de status do dispositivo de proteção.

004
Painel Elétrico de Comando - Contatores
risco alta

Os contatores principais de potência apresentam operação sem ruídos anormais, ausência de marcas de arcos elétricos e conexões sem aquecimento excessivo?

Critério: Temperatura das conexões nos bornes do contator com variação térmica (Delta T) menor que 10 °C em relação ao ambiente; ausência de zumbido excessivo ou carbonização.

Como verificar: Inspecionar visualmente o estado das câmaras de extinção de arco do contator. Realizar medição termográfica com câmera infravermelha nas conexões sob carga e escutar a operação com o painel fechado.

005
Sistema de Comutação e Alternância Automática
risco alta

O relé sequenciador/alternador comuta automaticamente a partida entre a Bomba 1 e a Bomba 2 a cada ciclo de acionamento do reservatório?

Critério: Chaveamento intercalado perfeito de 100% dos ciclos acionados (Ciclo 1: Bomba 1, Ciclo 2: Bomba 2, Ciclo 3: Bomba 1).

Como verificar: Forçar 3 ciclos consecutivos de esvaziamento/enchimento simulados através da movimentação manual da boia de nível do reservatório superior e observar a mudança da bomba acionada no painel.

006
Painel Elétrico de Comando - Interface de Controle
risco alta

As chaves comutadoras seletoras de modo (Manual - Zero - Automático) operam com precisão mecânica e isolamento elétrico correto em todas as posições?

Critério: Resposta imediata aos comandos sem folgas mecânicas na manopla ou faíscamento interno, garantindo a lógica de comando estipulada.

Como verificar: Girar a comutadora para a posição 'MANUAL' (bomba deve partir imediatamente), '0/DESL' (bomba deve parar instantaneamente) e 'AUTO' (bomba deve responder ao estado dos sensores de nível).

007
Painel Elétrico de Comando - Sinalização
risco media

Os sinalizadores luminosos no painel de comando estão operacionais e em conformidade com o código de cores para indicação de status e falha?

Critério: Sinalização 100% funcional respeitando o padrão da ABNT NBR 5410/NR-12: Amarelo/Verde para painel energizado/operação e Vermelho para falha/desarme térmico.

Como verificar: Verificar se as lâmpadas/LEDs indicativos acendem ao energizar o painel e ao acionar cada bomba. Simular teste mecânico de falha térmica no relé para checar o acendimento do sinalizador de defeito.

008
Painel Elétrico de Comando - Infraestrutura Interna
risco media

Os condutores elétricos internos estão organizados em canaletas, identificados com anilhas e com conexões devidamente torqueadas nos bornes?

Critério: Condutores alojados em canaletas plásticas, 100% dos fios anilhados de acordo com o esquema elétrico e bornes torqueados sem folga mecânica (ABNT NBR 5410 e NR-10).

Como verificar: Inspecionar o interior do painel energizado (utilizando EPIs conforme NR-10). Verificar a fixação das tampas de canaleta, a presença de anilhas nas extremidades dos fios e reavaliar o torque dos parafusos das borneiras com chave isolada.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Painel Elétrico de Comando e Alternância (Contatores, Relés térmicos, Disjuntores e Sinalizadores)
  • • Sistema de Comutação e Alternância Automática de Motores
  • • Sensores de Nível e Boias Elétricas (Reservatório Inferior e Superior)
  • • Motores Elétricos (Corrente de operação, Isolamento e Ventilação)
  • • Carcaça e Voluta do Conjunto Motobomba (Pressão, Temperatura e Vedações)
  • • Selo Mecânico e Gaxetas (Gotejamento operacional e Estanqueidade)

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Disjuntor-motor do painel de comando descalibrado em relação à corrente nominal (In) da motobomba.Empresa contratada24 horascritica
Relé térmico de proteção com regulagem acima da In do motor e contato auxiliar NC colado.Empresa contratada48 horasalta
Ausência de atuação do relé de proteção contra falta de fase e assimetria de tensão na alimentação do painel.Empresa contratada3 diasalta
Contatores de potência apresentando ruído excessivo de zumbido e contatos queimados por arco elétrico.Empresa contratada5 diasmedia
Falha no relé alternador de partida, mantendo apenas a Bomba 1 em operação continuada sem revezamento.Empresa contratada48 horasalta
Chave comutadora seletora Manual-Zero-Automático com folga mecânica e mau contato na posição automático.Empresa contratada7 diasmedia
Boia elétrica inferior de proteção contra trabalho a seco não desativa o comando ao atingir nível mínimo.Empresa contratadaImediato (24h)critica
Boia elétrica de acionamento do reservatório superior presa na tubulação com retenção mecânica.Zelador(a)24 horasalta
Cabo elétrico de boia com emenda improvisada dentro da área úmida do reservatório e sem prensa-cabo.Empresa contratada3 diasalta
Circuito de comando das boias operando em 220V sem transformador de separação SELV 24V ou proteção DR.Engenheiro15 diasalta
Motor da Bomba 2 operando com corrente consumida 15% acima da corrente nominal (In) descrita na placa.Empresa contratada3 diasalta
Desequilíbrio de corrente elétrica entre as três fases do motor trifásico medido em 8.5% (limite técnico de 5%).Empresa contratada5 diasmedia

Como usar o kit em campo

A inspeção técnica das bombas de recalque e sistemas de alternância assegura o abastecimento contínuo de água potável no condomínio e previne colapsos operacionais decorrentes de falhas eletromecânicas. A verificação rigorosa abrange desde os parâmetros elétricos do painel de comando e sensores de nível até a integridade mecânica de volutas, selos e amortecedores, em conformidade com as normas ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 16747. A equipe de manutenção deve utilizar o aplicativo GrandCondo para registrar cada medição técnica e evidência fotográfica, permitindo a consolidação automática do Índice de Conformidade e o direcionamento imediato das ordens de serviço.

  1. 1Inspeção do Painel Elétrico de Comando e ProteçõesVerifique visualmente o painel de comando, aferindo o estado dos disjuntores-motores, contatores e relés térmicos ajustados à corrente nominal do motor conforme a ABNT NBR 5410. Teste o relé de falta de fase e assimetria modular provocando a interrupção segura do circuito de comando para validar a atuação dos bloqueios. Fotografe os componentes do painel com destaque para os seletores de ajuste e anexe ao aplicativo GrandCondo.
  2. 2Teste do Sistema de Comutação e Alternância AutomáticaSimule ciclos sequenciais de acionamento do reservatório para comprovar que o relé alternador comuta perfeitamente a partida entre a Bomba 1 e a Bomba 2. Avalie a precisão mecânica e o isolamento elétrico das chaves comutadoras nas posições Manual, Zero e Automático. Registre o estado das lâmpadas sinalizadoras de marcha e falha durante os testes de alternância.
  3. 3Aferição dos Sensores de Nível e Boias ElétricasInspecione os sensores de nível nos reservatórios inferior e superior, garantindo o desligamento por nível mínimo de proteção contra trabalho a seco e o religamento nas cotas corretas. Confirme se a tensão do circuito de comando opera em Extra-Baixa Tensão de Segurança de 24V ou possui proteção dedicada por dispositivo DR. Registre fotos da integridade dos prensa-cabos e da ausência de emendas imersas nos condutores.
  4. 4Aferição Eletromecânica do Motor e Tensão de OperaçãoCom o motor em operação continuada, meça com alicate amperímetro a corrente elétrica em cada fase e verifique se o desequilíbrio trifásico permanece abaixo do limite técnico de 5%. Realize a medição da resistência de isolamento dos enrolamentos do estator em relação à massa conforme especificações do fabricante. Anexe no relatório do GrandCondo a fotografia da leitura do amperímetro em conjunto com a placa de identificação do motor.
  5. 5Inspeção Operacional de Volutas, Selos Mecânicos e VedaçõesExamine a carcaça da motobomba em busca de trincas, sinais de cavitação ou focos de oxidação que comprometam a resistência estrutural do equipamento. Avalie a taxa de gotejamento operacional do selo mecânico ou das gaxetas, garantindo a estanqueidade sem provocar superaquecimento do eixo. Fotografe eventuais vazamentos ou incrustações no corpo da bomba para anexar ao laudo.
  6. 6Verificação das Válvulas, Tubulações e AmortecedoresInspecione o funcionamento das válvulas de retenção contra golpe de aríete e garanta a abertura total das válvulas de gaveta ou esfera no recalque e sucção. Avale o estado de conservação dos coxins de borracha, amortecedores de vibração e chumbadores fixados na base de ancoragem. Registre a pressão de operação indicada no manômetro com glicerina instalado no barrilete.
  7. 7Cálculo do Índice de Conformidade e Registro FinalCalcule o Índice de Conformidade dividindo o número de itens conformes pelo total de itens inspecionados no checklist e multiplique por 100 para obter a porcentagem final. Classifique as anomalias identificadas em grau crítico, regular ou mínimo com base nos critérios da NBR 16747. Finalize o envio do relatório técnico pelo aplicativo GrandCondo para que o síndico e a administradora recebam os alertas e providenciem as correções.

Dicas de campo

  • • Realize a leitura termográfica das conexões elétricas e contatores sob carga total para identificar pontos quentes antes de ocorrer falha por sobreaquecimento.
  • • Nunca permita a operação da bomba sem água no corpo da voluta, pois o funcionamento a seco danifica as faces do selo mecânico em poucos segundos.
  • • Mantenha o contrapeso das boias elétricas devidamente regulado e com espaçamento correto para evitar o efeito de repique e partidas consecutivas do motor.
  • • Mantenha a casa de bombas limpa, seca e com ventilação adequada para evitar o acúmulo de umidade nos enrolamentos do estator.
  • • Utilize manômetros com amortecimento em glicerina nas linhas de recalque para obter leituras precisas e imunes à pulsação hidráulica.
  • • Verifique periodicamente a limpeza da válvula de pé com crivo no poço de sucção para evitar perda de vazão e cavitação na motobomba.
  • • Mantenha o histórico das medições de corrente e isolamento atualizado no aplicativo GrandCondo para acompanhar a curva de desgaste do equipamento.

Para quem é este kit

Introdução

A falha no sistema de recalque compromete o abastecimento de água potável, gerando riscos sanitários e operacionais iminentes. Este guia técnico detalha o protocolo de inspeção mensal de motobombas, painéis elétricos e automação, fundamentado rigorosamente nas diretrizes das normas ABNT NBR 16747 e NBR 5674.

Seção 01A Criticidade do Sistema de Recalque e a Gestão de Manutenção

  • Verificação mensal obrigatória estabelecida pelo plano de manutenção da NBR 5674.
  • Identificação de fadiga mecânica prematura por ausência de rodízio operacional.
  • Integração do registro de inspeções prediais diretamente no sistema de gestão da zeladoria.

Seção 02Inspeção do Painel Elétrico de Comando e Alternância Automática

  • Reaperto preventivo de bornes e conexões elétricas no quadro de comando.
  • Teste prático do relé de alternância automática forçando ciclos curtos de partida.
  • Medição e registro da corrente de trabalho (amperes) em comparação aos dados do fabricante.

Seção 03Sensores de Nível, Boias Elétricas e Válvulas de Sucção

  • Teste físico de flutuação e verificação de integridade do cabo das boias elétricas.
  • Inspeção de estanqueidade da tubulação de sucção para evitar perda de escorva.
  • Avaliação do intertravamento de segurança que impede o funcionamento da motobomba a seco.

Seção 04Avaliação do Conjunto Motobomba: Ruído, Vibração e Vedações

  • Identificação auditiva e tátil de ruídos anômalos característicos de cavitação e falha de rolamentos.
  • Verificação da taxa de gotejamento de refrigeração em gaxetas ou detecção de vazamentos indevidos em selos mecânicos.
  • Inspeção estrutural da base metálica, integridade dos coxins antivibratórios e chumbadores de piso.

Seção 05Tubulações, Válvulas de Retenção e Manobra Hidráulica

  • Inspeção visual em busca de oxidação precoce ou trincas mecânicas nas conexões flangeadas da tubulação.
  • Monitoramento auditivo do fechamento da válvula de retenção para mitigar o risco estrutural de golpe de aríete.
  • Procedimento de exercício mecânico e lubrificação das hastes de todas as válvulas de isolamento do sistema.

Seção 06Diagnóstico, Grau de Risco e Tratativa das Anomalias (NBR 16747)

  • Classificação técnica obrigatória de falhas conforme o padrão da norma ABNT NBR 16747.
  • Criação de histórico de ordens de serviço com documentação fotográfica antes e depois dos reparos.
  • Direcionamento de serviços pesados (como rebobinamento e usinagem de eixos) estritamente para empresas especializadas.

Perguntas frequentes

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Conclusão

O gerenciamento operacional de um condomínio residencial exige domínio técnico e rotinas à prova de falhas. Quando a equipe local está devidamente instrumentalizada, evita-se a deterioração do patrimônio e garante-se o fornecimento constante de recursos vitais como a água potável. Uma operação de excelência concilia uma recepção ágil e cordial com uma zeladoria altamente técnica e preventiva nos bastidores. Para elevar o padrão de manutenção da sua edificação e padronizar as vistorias de campo baseadas nas normativas da ABNT, utilize o nosso Kit Profissional de Inspeção — Checklist da Bomba de Recalque e Alternância, garantindo que nenhum item crítico passe despercebido.

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