GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-251
conservação de portas: dobradiças e fechaduras, molas e amortecedores, vedação, pintura e revestimento, portas corta-fogo e barras antipânico, ajuste de folgas

Checklist para Conservação de Portas

Este kit estabelece as diretrizes técnicas para verificação preventiva, funcional e de segurança das portas instaladas nas áreas comuns de condomínios residenciais e comerciais

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Protocolo técnico de inspeção preventiva para portas sociais, técnicas e corta-fogo em áreas comuns condominiais. Padronize a rotina da equipe operacional com chamados e ordens de serviço integrados à plataforma GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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O que vem neste kit

  • Checklist completo com 48 itens divididos em 10 áreas críticas de inspeção
  • Guia visual de regulagem de pressão e velocidade para molas aéreas e de piso
  • Tabela de tolerância de folgas operacionais entre folha, batente e piso acabado
  • Protocolo de teste funcional e estanqueidade para fita intumescente em portas corta-fogo (PCF)
  • Procedimento de verificação mecânica de barras antipânico e fechaduras de travamento automático
  • Matriz de lubrificantes recomendados para dobradiças, pivôs, trincos e cilindros
  • Plano de rotina operacional para equipe de manutenção e zeladoria com periodicidade definida
  • Modelo de relatório de anomalias para abertura rápida de ordens de serviço via aplicativo GrandCondo

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Dobradiças, Pinos e Pivôs de Sustentação
Fechaduras Mecânicas, Cilindros e Linguetas
Molas Hidráulicas Aéreas e Regulagem de Golpe Final
Molas de Piso em Portas de Vidro Temperado
Portas Corta-Fogo (PCF) das Escadas de Emergência
Barras Antipânico e Trincos de Trava Automática
Vedações Perimetrais, Escovas e Fitas Intumescentes
Pintura, Envernizamento e Revestimentos de Proteção Superficial
Folgas Operacionais entre Batente, Folha e Piso
Portas de Acesso Técnico e Shafts de Instalações

Referências normativas

  • • ABNT NBR 11742: Porta corta-fogo para saída de emergência
  • • ABNT NBR 13768: Porta corta-fogo para saída de emergência — Acessórios
  • • ABNT NBR 14913: Fechaduras de embutir — Requisitos, classificação e métodos de ensaio
  • • ABNT NBR 15575: Edificações habitacionais — Desempenho
  • • ABNT NBR 5674: Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 9050: Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos
  • • NR-23: Proteção contra incêndios

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Dobradiças, Pinos e Pivôs de Sustentação
risco critica

Todos os parafusos de fixação das dobradiças com mola nas portas corta-fogo (PCF) estão presentes, alinhados e totalmente apertados no batente e na folha?

Critério: 100% dos parafusos originais instalados, sem espanamento, com torque firme e folga entre a aba e a estrutura inferior a 0,5 mm, conforme ABNT NBR 11742 e NBR 13768.

Como verificar: Inspecione visualmente cada aba da dobradiça no batente e na folha. Teste o aperto de cada parafuso utilizando chave Phillips ou fenda adequada, aplicando força manual para identificar folgas.

002
Dobradiças, Pinos e Pivôs de Sustentação
risco alta

Os pivôs superior e inferior das portas de acesso do lobby e hall social apresentam lubrificação adequada e operação isenta de limalha metálica, estalos ou rangidos?

Critério: Película lubrificante de graxa de lítio presente, ausência total de estalos mecânicos e zero acúmulo de limalha ou folga axial superior a 1,0 mm.

Como verificar: Abra e feche a porta em curso total observando a presença de ruídos. Utilize lanterna na base do pivô inferior e no suporte superior para checar a presença de graxa limpa e ausência de resíduos metálicos.

003
Dobradiças, Pinos e Pivôs de Sustentação
risco critica

O pino de trava da mola helicoidal interna das dobradiças reguláveis de PCF está instalado e mantendo a tensão necessária para fechar a porta a partir de 45°?

Critério: Fechamento e travamento completo do trinco em 100% das tentativas a partir de 45°, com pino regulador original inserido, conforme ABNT NBR 11742.

Como verificar: Abra a porta em um ângulo de 45 graus e solte-a; verifique se a folha fecha completamente até o engate do trinco. Inspecione visualmente a presença do pino de aço no tambor da dobradiça.

004
Dobradiças, Pinos e Pivôs de Sustentação
risco media

Os anéis de encosto e os pinos centrais das dobradiças em portas de madeira e metal das áreas comuns estão íntegros e sem desgastes assimétricos?

Critério: Anéis de encosto íntegros, sem deformação visível, e folga vertical na elevação manual inferior a 1,5 mm, atendendo aos parâmetros da ABNT NBR 15575 e NBR 9050.

Como verificar: Verifique visualmente a espessura e integridade dos anéis entre as abas da dobradiça. Tente levantar a folha da porta manualmente pela maçaneta para medir a folga vertical.

005
Dobradiças, Pinos e Pivôs de Sustentação
risco alta

As dobradiças instaladas em portas de ambientes úmidos ou sujeitos a intempéries estão isentas de oxidação, estufamento de tinta ou empenamento das abas?

Critério: Ausência de corrosão perfurante (pitting) ou placas de ferrugem; pintura de proteção ou acabamento em aço inox 100% íntegro, conforme ABNT NBR 5674.

Como verificar: Raspe levemente com espátula ou inspecione com lanterna os pontos com estufamento de pintura ou ferrugem visível nas abas e pinos das dobradiças.

006
Dobradiças, Pinos e Pivôs de Sustentação
risco media

As dobradiças do mesmo conjunto de porta estão instaladas em alinhamento vertical contínuo, sem apresentar torção ou folga angular no eixo?

Critério: Desvio axial máximo de 1,0 mm ao longo do eixo vertical completo da folha, mantendo abertura suave e sem travamento (ABNT NBR 15575).

Como verificar: Posicione uma régua técnica de alumínio ou prumo ao longo do eixo das dobradiças com a porta aberta a 90° e verifique se há desvio de alinhamento entre as peças.

007
Dobradiças, Pinos e Pivôs de Sustentação
risco alta

Os pinos fixos de segurança (pinos anti-intrusão) nas dobradiças de portas técnicas externas encaixam-se perfeitamente no batente quando a folha está fechada?

Critério: Encaixe perfeito do pino no alojamento do batente com folga periférica entre 1,0 mm e 2,0 mm, sem necessidade de forçar a folha.

Como verificar: Abra a porta e verifique a presença do pino macho saliente na aba da dobradiça e do furo fêmea no batente. Feche a folha vagarosamente e garanta que o engate ocorra sem atrito.

008
Dobradiças, Pinos e Pivôs de Sustentação
risco critica

Os parafusos do suporte do pivô superior e a caixilharia de fixação das portas de vidro temperado estão firmes e sem folga rotacional?

Critério: Parafusos com aperto total, gaxetas de proteção em neoprene íntegras e zero folga lateral ou oscilação no eixo do pivô superior.

Como verificar: Utilize chave Allen ou fenda para checar o torque dos parafusos do cabeçote do pivô superior. Segure a folha de vidro próxima ao topo e force suavemente para as laterais para testar folgas no eixo.

Calendário de inspeções

Diário

Porteiro / Zelador
  • • Verificar o fechamento completo das portas de acesso ao hall social e de serviço.
  • • Checar a integridade visual dos vidros e molas das portas da guarita e recepção.
  • • Registrar no aplicativo GrandCondo qualquer travamento ou ruído atípico em portas de grande circulação.

Semanal

Zelador
  • • Testar o fechamento automático e a retenção magnética/mecânica das portas corta-fogo nas escadas.
  • • Checar a fixação de maçanetas, espelhos e puxadores nos acessos de áreas comuns.
  • • Limpar e desobstruir os trilhos e guias de portas de correr nos salões de festas e academias.

Mensal

Zelador / Oficial de Manutenção
  • • Aplicar grafite seco nos cilindros de fechaduras mecânicas das áreas comuns.
  • • Inspecionar o reaperto dos parafusos de fixação das dobradiças e das molas hidráulicas aéreas.
  • • Verificar a integridade das fitas de vedação intumescente instaladas no batente das portas corta-fogo.
  • • Testar o acionamento mecânico suave e o retorno imediato das barras antipânico.

Trimestral

Empresa de Facilities / Zelador Sênior
  • • Regular as válvulas de velocidade e golpe final em todas as molas hidráulicas do condomínio.
  • • Medir a força de abertura manual das portas acessíveis para garantir adequação à NBR 9050.
  • • Inspecionar sinais de oxidação em caixilhos metálicos de shafts e aplicar produto anticorrosivo.
  • • Verificar e reajustar o alinhamento de folgas laterais e inferiores das folhas de madeira e metal.

Semestral

Empresa Especializada / Responsável Técnico
  • • Realizar revisão geral de desempenho e estanqueidade das portas corta-fogo conforme NBR 11742.
  • • Substituir borrachas de vedação, gaxetas ou escovas perimetrais ressecadas ou danificadas.
  • • Inspecionar o desgaste dos pinos pivotantes e dobradiças de portas de grande porte.
  • • Validar o inventário de chaves mestras e fechaduras ativas integrado ao módulo de gestão do GrandCondo.

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Parafuso ausente ou desapertado em dobradiça com mola helicoidal de Porta Corta-Fogo (PCF).Zelador(a)24 horascritica
Vazamento de fluido hidráulico pelo vedante do eixo de mola aérea em porta de passagem.Empresa contratada5 diasalta
Caixa de embutir de mola de piso para porta de vidro com acúmulo de água, sujeira e oxidação.Empresa contratada7 diasmedia
Barra antipânico da rota de fuga com acionamento rígido, exigindo força superior a 100 N.Empresa contratada24 horascritica
Fita intumescente de vedação perimetral da PCF ressecada ou descolada do batente.Empresa contratada10 diasalta
Golpe final da mola hidráulica aérea desajustado, gerando impacto violento no batente ao fechar.Zelador(a)2 diasmedia
Pino de retenção da tensão da mola helicoidal em PCF ausente, impedindo o fechamento autônomo a 45°.Zelador(a)24 horascritica
Trinco da fechadura mecânica prendendo na contra-testa por desalinamento da folha da porta.Zelador(a)3 diasmedia
Cilindro da fechadura com folga axial e projeção superior a 2 mm em relação ao espelho de proteção.Zelador(a)5 diasbaixa
Pintura de proteção de porta técnica metálica de shaft apresentando pontos de oxidação e descasque.Empresa contratada15 diasbaixa
Fechadura da porta de acesso à rota de fuga exige chave para abertura pelo lado interno de saída.Empresa contratada3 diascritica
Escova de vedação inferior danificada, gerando atrito no piso e emperramento no fechamento da porta.Zelador(a)5 diasbaixa

Como usar o kit em campo

A conservação rigorosa das portas sociais, técnicas e de emergência em condomínios garante a integridade das rotas de fuga, a segurança patrimonial e a durabilidade dos componentes mecânicos. A inspeção periódica realizada pelo zelador, com apoio do sistema GrandCondo para abertura de chamados e registro fotográfico das anomalias, assegura o atendimento integral às normas da ABNT NBR 11742 e ABNT NBR 13752. O cálculo do Índice de Conformidade (IC) consolida o desempenho operacional das esquadrias, permitindo à administradora e ao síndico planejar intervenções preventivas e corretivas com rigor técnico.

  1. 1Ajuste e Verificação de Dobradiças e PivôsInspecione a fixação dos parafusos, a lubrificação dos eixos e a presença dos pinos de trava das dobradiças com mola helicoidal em portas corta-fogo. Registre via foto na plataforma GrandCondo qualquer desalinhamento, presença de limalha metálica ou oxidação para correção imediata pela equipe de manutenção. A ABNT NBR 11742 exige que as portas de emergência fechem autonomamente a partir de um ângulo de 45°.
  2. 2Inspeção de Fechaduras, Cilindros e MestragemTeste o recolhimento e a projeção das linguetas, verificando se o miolo do cilindro apresenta folga axial superior a 2 mm ou rasgo na contra-testa. Assegure que as portas técnicas de acesso restrito respondam estritamente ao plano de mestragem configurado e cadastrado no sistema GrandCondo. Garanta também a função de abertura livre (escape) pelo lado interno nas rotas de fuga, conforme diretrizes do Corpo de Bombeiros.
  3. 3Regulagem de Molas Hidráulicas Aéreas e de PisoVerifique a ausência de vazamento de óleo no corpo das molas aéreas e limpe a caixa de embutir das molas de piso das portas de vidro social. Calibre as válvulas de velocidade de fechamento (90° a 15°) e do golpe final (15° a 0°), garantindo que vençam a resistência do trinco sem provocar impactos estruturais no batente. Anexe as fotos do estado das vedações do eixo diretamente no checklist digital da plataforma GrandCondo.
  4. 4Vistoria em Portas Corta-Fogo e Barras AntipânicoTeste o acionamento mecânico da barra antipânico e meça a força de abertura conforme os parâmetros da ABNT NBR 14880. Verifique se o fecho de trava automática e a folga perimetral entre a folha e o batente mantêm o alinhamento nominal sem raspar. Em caso de falha de travamento, notifique o síndico e a administradora pelo aplicativo GrandCondo para agendamento de reparo emergencial.
  5. 5Avaliação de Vedações, Fitas Intumescentes e EscovasExamine a integridade física das vedações perimetrais de borracha, escovas de vedação inferior e fitas intumescentes contra fumaça em portas técnicas e de emergência. Elementos ressecados, rasgados ou descolados devem ser apontados com foto e descrição detalhada no relatório do aplicativo GrandCondo. A recomposição contínua dessas fitas garante o estancamento de fumaça tóxica segundo as exigências das Instruções Técnicas dos Bombeiros.
  6. 6Inspeção de Revestimentos, Pintura e Proteção SuperficialExamine a camada de tinta ou verniz buscando estufamentos, pontos de oxidação em folhas metálicas ou podridão por umidade em folhas de madeira. Reparos na pintura superficial previnem o desgaste estrutural severo e devem ser programados na rotina de manutenção preventiva registrada no GrandCondo. Em áreas externas e halls úmidos, certifique-se do uso de tintas com proteção anticorrosiva ou selantes impermeabilizantes.
  7. 7Medição das Folgas Operacionais e Cálculo do ICUtilize um calibre de folga para medir as distâncias entre a folha, o batente e o piso, garantindo que permaneçam na faixa normativa de 2 mm a 5 mm. Calcule o Índice de Conformidade (IC) dividindo o número de itens aprovados pelo total de itens inspecionados no checklist, multiplicando o resultado por 100. Registre a pontuação percentual no módulo de gestão do GrandCondo para acompanhamento do histórico operacional do condomínio.

Dicas de campo

  • • Utilize grafite em pó ou lubrificante seco à base de PTFE nos cilindros das fechaduras, evitando óleos viscosos que acumulam poeira e travam os pinos internos.
  • • Mantenha a caixa das molas de piso limpa, seca e preenchida com graxa protetiva para evitar acúmulo de água de lavagem dos halls.
  • • Ao identificar parafusos espanados nos batentes de portas corta-fogo, utilize buchas expansivas metálicas para recompor o torque mecânico exigido pela ABNT NBR 11742.
  • • Cadastre no módulo de ativos da plataforma GrandCondo o histórico de substituição das barras antipânico e molas aéreas, anexando os certificados de garantia e manuais técnicos.
  • • Instale protetores de impacto ou batentes de piso em borracha para impedir que as maçanetas atinjam e danifiquem o revestimento de drywall ou alvenaria dos halls.
  • • Nunca pinte as fitas intumescentes nem os selos de certificação das portas corta-fogo, pois tintas comuns anulam a propriedade de expansão térmica e invalidam o Habite-se.
  • • Oriente a equipe de limpeza a não jogar água diretamente no rodapé de portas de madeira ou nos batentes metálicos para prevenir oxidação acelerada e estufamento.

Para quem é este kit

Introdução

A conservação técnica das portas afeta diretamente a compartimentação contra incêndios, o conforto acústico e a segurança operacional da edificação. Este guia detalha procedimentos de verificação de molas, dobradiças, fechaduras e dispositivos corta-fogo em áreas comuns, assegurando conformidade com as normativas vigentes.

Seção 011. Normatização e Segurança Operacional nas Portas Corta-Fogo (PCF)

Seção 022. Calibração de Molas Hidráulicas Aéreas e de Piso

Seção 033. Manutenção de Dobradiças, Pinos e Pivôs de Sustentação

Seção 044. Fechaduras Mecânicas, Cilindros e Dispositivos Antipânico

Seção 055. Vedações Perimetrais, Isolamento Acústico e Folgas Operacionais

Seção 066. Conservação de Revestimentos Superficiais, Vernizes e Pintura

Seção 077. Gestão Preventiva Integrada à Operação Diária do Condomínio

Perguntas frequentes

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Conclusão

A estabilidade estrutural mecânica, o conforto térmico acústico e a primorosa segurança patrimonial ininterrupta do seu edifício começam infalivelmente nos cuidados de inspeção e nos detalhes assertivos da manutenção preventiva periódica de esquadrias em suas áreas sensíveis e principais acessos. Para conseguir organizar o fluxo do complexo cronograma técnico da sua zeladoria, auditar prestadores, poupar preciosos recursos financeiros ordinários e garantir que sua gestão jamais venha a negligenciar nenhum item normativo perante fiscalizações legais, baixe agora o nosso Kit Profissional de Inspeção — Conservação de Portas e utilize em campo as mais eficientes e avançadas práticas de verificação do mercado imobiliário e condominial nacional, protegendo ativamente os vultosos ativos físicos e proporcionando máxima tranquilidade operacional aos moradores diuturnamente no seu condomínio de alta performance.

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