GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-330
NBR 14037: manual de uso, operação e manutenção da edificação, conteúdo obrigatório, entrega, atualização e uso pelo condomínio

Checklist da NBR 14037 — Manual do Proprietário

Este kit estabelece o roteiro técnico padronizado para auditoria e verificação de conformidade do Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação conforme os ditames da ABNT NBR 14037

9 min de leitura ~16 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Guia prático e checklist com 40 critérios para auditoria do Manual de Uso, Operação e Manutenção entregue pela construtora. Padronize a rotina da zeladoria e registre o plano de manutenção com respaldo na ABNT NBR 5674 e integração ao sistema GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

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40

Itens técnicos no checklist auditável NBR 14037

12

Subsistemas prediais cobertos pela inspeção

5

Frequências operacionais (diária a anual)

< 10s

Tempo de protocolo no sistema para entregas e rotinas

O que vem neste kit

  • Checklist auditável de 40 pontos para validação do Manual do Proprietário (NBR 14037)
  • Matriz de prazos de garantia e periodicidade de manutenção por subsistema predial
  • Roteiro de inspeção no recebimento de áreas comuns para síndicos e administradoras
  • Modelo de termo de recebimento com ressalvas técnicas para construtoras
  • Plano de manutenção preventiva alinhado às diretrizes da ABNT NBR 5674
  • Procedimento Operacional Padrão (POP) para checagens diárias e semanais da zeladoria
  • Guia de organização de documentos técnicos, ARTs, RRTs e laudos de vistoria
  • Fluxograma de tratativa de não conformidades e acionamento da garantia construtiva
  • Modelo de relatório mensal de conformidade técnica para apresentação em assembleia

Por que este kit resolve

Conformidade com a ABNT NBR 14037

Garanta que a documentação entregue pela construtora contenha os requisitos mínimos de uso, operação e prazos de manutenção.

Preservação da Garantia Construtiva

Evite a perda de garantia por falta de manutenção preventiva registrando todas as rotinas operacionais exigidas.

Matriz Operacional para a Zeladoria

Traduza manuais complexos em tarefas práticas diárias, semanais e mensais executadas pelo zelador no campo.

Gestão do Plano de Manutenção (NBR 5674)

Estruture o calendário preventivo integrando as inspeções prediais aos registros digitais e ordens de serviço.

Rastreabilidade Técnica Centralizada

Vincule laudos, ARTs e notas fiscais de fornecedores diretamente ao histórico operacional no sistema GrandCondo.

Mitigação de Passivos Financeiros

Identifique inconformidades técnicas no recebimento e evite sinistros operacionais ou reformas não planejadas.

Áreas e sistemas inspecionados

Estrutura de Concreto e Vedações Vertical/Horizontal
Instalações Elétricas de Baixa e Média Tensão
Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA)
Sistemas Hidrossanitários, Louças e Metais
Impermeabilização, Calhas e Drenagem Pluvial
Sistemas de Combate a Incêndio, Alarme e Pressurização
Esquadrias de Alumínio, Fachadas e Envidraçamentos
Sistemas de Gás Combustível (GLP/GN)
Elevadores, Plataformas e Mobilidade Predial
Sistemas de Climatização, Exaustão Mecânica e PMOC
Revestimentos Cerâmicos, Porcelanatos e Pedras Naturais
Sistemas de Automação, Interfonia e CFTV

Referências normativas

  • • ABNT NBR 14037: Manual de uso, operação e manutenção das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos
  • • ABNT NBR 5674: Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 15575: Edificações habitacionais — Desempenho
  • • ABNT NBR 17170: Edificações — Prazos de garantia recomendados para a construção civil
  • • ABNT NBR 16280: Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas — Requisitos
  • • NR-10: Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • • NR-35: Trabalho em Altura

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA)
risco critica

O Manual da Edificação contempla o laudo inicial de entrega (as-built) do SPDA com ART/RRT, indicando a periodicidade das inspeções conforme a ABNT NBR 5419 e NBR 14037?

Critério: Presença do laudo de entrega com ART/RRT e indicação explícita de inspeção visual anual e medição ôhmica conforme ABNT NBR 5419-3 e NBR 14037.

Como verificar: 1. Consultar a seção de instalações elétricas/SPDA no Manual do Proprietário/Condomínio. 2. Verificar se o laudo de comissionamento inicial com medição de continuidade e resistência está anexo. 3. Checar a presença da ART/RRT quitada e o cronograma de manutenção anexado à rotina do sistema GrandCondo.

002
Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA)
risco alta

Os captores, malhas de cobertura, conexões e descidas do SPDA estão intactos, fixados e isentos de corrosão ou desconexões mecânicas?

Critério: 100% dos captores e condutores fixados, sem pontos de corrosão, oxidação acentuada ou desconexão mecânica, atendendo ao projeto as-built e ABNT NBR 5419.

Como verificar: 1. Acessar a cobertura do edifício com os EPIs adequados (NR-35). 2. Inspecionar visualmente os captores do tipo Franklin ou gaiola de Faraday, hastes e suportes isoladores. 3. Testar manualmente a rigidez mecânica dos conectores e braçadeiras ao longo das malhas e descidas.

003
Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA)
risco media

As caixas de inspeção de aterramento do SPDA estão desobstruídas, identificadas e com conexões acessíveis para medição de resistência?

Critério: Caixas limpas, secas, com tampa identificada e conectores elétricos totalmente acessíveis para o alicate terrômetro conforme ABNT NBR 5419.

Como verificar: 1. Localizar as caixas de inspeção do solo indicadas na planta as-built. 2. Abrir as tampas e checar acúmulo de lama, detritos ou vegetação. 3. Verificar se o conector haste-cabo está limpo, sem graxa excessiva contaminante ou corrosão sulfurosa.

004
Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA)
risco critica

Os Dispositivos de Proteção contra Surtos (DPS) dos quadros gerais de distribuição elétricos possuem indicadores operacionais na cor verde e plano de substituição mapeado?

Critério: Sinalizadores 100% na cor verde (operacionais); ausência de marcas de queimado ou derretimento no barramento e módulo.

Como verificar: 1. Acessar o Quadro Geral de Baixa Tensão (QGBT) e quadros de comando de bombas/elevadores. 2. Inspecionar as janelas de sinalização de status de cada cartucho DPS. 3. Confirmar se os modelos equivalentes para reposição constam na lista de insumos do manual arquivado na GrandCondo.

005
Sistemas Hidrossanitários, Louças e Metais
risco critica

A estação redutora de pressão (VRP) possui rotina de regulagem, limpeza de filtros 'Y' e registros de manobra previstos no Manual de Operação?

Critério: Pressão de jusante estabilizada no valor de projeto (<= 40 mca), sem oscilação estática, com registros de gaveta/esfera operantes e filtro Y limpo.

Como verificar: 1. Dirigir-se à estação de VRP nos subsolos ou barrilete. 2. Ler os manômetros de montante (entrada) e jusante (saída). 3. Checar se a pressão de jusante está ajustada conforme projeto (máximo 40 kPa / 40 mca conforme NBR 5626). 4. Verificar se a limpeza do filtro Y está agendada no GrandCondo.

006
Sistemas Hidrossanitários, Louças e Metais
risco critica

O plano de manutenção especifica o procedimento de higienização, potabilidade e integridade da impermeabilização dos reservatórios de água conforme NBR 5674 e NBR 14037?

Critério: Limpeza e análise microbiológica/físico-química realizadas a cada 6 meses (ANVISA/Legislação municipal); extravasores com tela milimétrica anti-insetos intacta.

Como verificar: 1. Checar no Manual as especificações de limpeza e impermeabilização aplicada (ex.: manta ou argamassa polimérica). 2. Verificar no módulo financeiro/operacional do GrandCondo os laudos de potabilidade pós-limpeza. 3. Inspecionar visualmente as tampas de inspeção, telas de ventilação e extravasores (ladrões).

007
Sistemas Hidrossanitários, Louças e Metais
risco alta

O sistema de esgotamento e drenagem do subsolo (bombas de recalque de águas pluviais e servidas) conta com procedimentos de teste manual/automático e retenção funcionando?

Critério: Alternância automática e manual operacional em 100% das bombas; retenção perfeita sem retorno de coluna de água; boias limpas e desobstruídas.

Como verificar: 1. Acessar o poço de esgotamento no subsolo. 2. Acionar manualmente as chaves bóia superior e inferior de cada bomba. 3. Confirmar o acionamento alternado no quadro elétrico. 4. Observar se há retorno de água após o desligamento da bomba (indicativo de falha na válvula de retenção).

008
Sistemas Hidrossanitários, Louças e Metais
risco media

As louças, metais, arejadores e válvulas de descarga das áreas comuns estão operando sem vazamentos e com a vazão dentro dos limites previstos pela NBR 15575?

Critério: Ausência de gotejamento ou vazamento em acoplamentos e engates flexíveis; presença de arejadores limpos em 100% dos metais; tempo de fechamento das válvulas temporizadas entre 4 e 10 segundos.

Como verificar: 1. Vistoriar os sanitários das áreas comuns (portaria, salão de festas, academia). 2. Acionar torneiras, misturadores e válvulas de descarga verificando o tempo de fechamento. 3. Desmontar e checar a presença de arejadores e restritores de vazão nas torneiras.

Calendário de inspeções

Diário

Zelador / Porteiro
  • • Verificação operacional do sistema de bombas de recalque e drenagem de águas pluviais
  • • Checagem visual do painel central de alarme de incêndio
  • • Inspeção diária das rotas de fuga, escadas de emergência e iluminação de balizamento

Semanal

Zelador
  • • Teste de acionamento do grupo gerador de energia sob carga de teste
  • • Inspeção visual e de estanqueidade nas centrais de gás (GLP/GN) e barriletes
  • • Conferência do nível de água dos reservatórios e estado físico das tampas e vedações
  • • Checagem das casas de máquinas dos elevadores referente a ruídos, limpeza e temperatura

Mensal

Zelador / Empresa Especializada
  • • Higienização dos filtros do sistema de ar-condicionado e exaustão mecânica das áreas comuns
  • • Inspeção e teste de fechamento mecânico de portas corta-fogo e molas aéreas
  • • Verificação visual de trincas, fissuras ou falhas de rejunte em superfícies cerâmicas e fachadas
  • • Validação de todas as Ordens de Serviço operacionais registradas no sistema GrandCondo

Semestral

Empresa Especializada / Engenharia
  • • Limpeza, desinfecção e análise bacteriológica da água dos reservatórios potáveis
  • • Manutenção preventiva nos quadros de distribuição elétrica com reaperto de conexões e termografia
  • • Revisão técnica do sistema de pressurização das escadas de segurança e motobombas de incêndio
  • • Auditoria de aderência das rotinas executadas versus especificações do Manual NBR 14037

Anual

Engenheiro de Manutenção / Síndico
  • • Revisão global do Plano de Manutenção Predial conforme diretrizes da NBR 5674 e NBR 14037
  • • Inspeção completa e medição ôhmica do Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA)
  • • Inspeção e teste de carga nos pontos de ancoragem da cobertura para trabalho em altura (NR-35)
  • • Mapeamento e auditoria dos prazos de garantia vincendos com base na ABNT NBR 17170 para notificação preventiva à construtora

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Ausência do laudo inicial/as-built do SPDA com ART/RRT anexado ao Manual da Edificação conforme NBR 5419 e NBR 14037.Síndico30 diasalta
Cabos de descida e conectores de medição do SPDA com sinais de oxidação e folgas mecânicas na fixação das malhas.Empresa contratada15 diasalta
Dispositivos de Proteção contra Surtos (DPS) dos quadros gerais de baixa tensão operando com sinalizador na cor vermelha (queimados).Empresa contratada5 diascritica
Estação redutora de pressão (VRP) sem registro de manutenção preventiva, filtros 'Y' obstruídos e manômetros descalibrados.Empresa contratada10 diasalta
Reservatório de água potável com laudo de potabilidade vencido e trincas superficiais na camada impermeabilizante interna.Administradora15 diascritica
Bombas de recalque de águas pluviais/servidas do subsolo apresentando falha no acionamento automático por defeito na chave boia.Empresa contratada48 horascritica
Mastique elástico de poliuretano nas juntas de dilatação do piso da cobertura ressecado, rasgado e solto da estrutura.Empresa contratada30 diasmedia
Calhas pluviais da cobertura e grelhas do tipo abacaxi dos ralos parcialmente obstruídas por sedimentos e folhas.Zelador(a)24 horasalta
Presença de umidade e manchas de eflorescência na face inferior da laje estrutural abaixo das floreiras da área comum.Empresa contratada20 diasalta
Conjunto motobomba de incêndio com chave do quadro de comando mantida na posição 'Manual' e sem registro de testes semanais.Zelador(a)Imediatocritica
Central de alarme de incêndio exibindo mensagem de 'Falha na Bateria Auxiliar' e com detectores de fumaça impregnados de poeira.Empresa contratada5 diascritica
Sistema de pressurização da escada de emergência com correias do motoventilador afrouxadas e elementos filtrantes colmatados.Empresa contratada7 diasalta

Como usar o kit em campo

A aplicação rigorosa da ABNT NBR 14037 estrutura o Manual de Uso, Operação e Manutenção das áreas comuns, garantindo a preservação das garantias construtivas e a longevidade dos sistemas prediais. O zelador e a equipe de manutenção utilizam a plataforma GrandCondo para registrar as inspeções diárias dos itens de alto risco, como SPDA, bombas de incêndio e impermeabilizações, gerando evidências fotográficas georreferenciadas. A consolidação desses dados permite calcular o Índice de Conformidade Predial, orientando o síndico e a administradora em tomadas de decisão preventivas antes que falhas operacionais causem sinistros ou perda de garantias.

  1. 1Conferência da Documentação Construtiva e As-BuiltVerifique se a documentação técnica entregue pela construtora, como diagramas de SPDA e projetos hidrossanitários, corresponde à realidade física do condomínio. O zelador deve checar na plataforma GrandCondo se todos os manuais, ARTs e laudos iniciais estão digitalizados e acessíveis para consulta rápida da equipe. Divergências identificadas em campo devem ser registradas com fotos e descritivo técnico para notificação da construtora ou administradora.
  2. 2Vistoria e Registro Fotográfico do Topo do PrédioInspecione visualmente o sistema de SPDA, calhas, rufos, extravasores e juntas de dilatação na laje de cobertura. Utilize o aplicativo GrandCondo para capturar fotos em dois ângulos (geral e detalhado) com data e hora de eventuais trincas ou obstruções. O zelador deve validar se os elementos de drenagem e pingadeiras cumprem os trechos mínimos descritos no manual.
  3. 3Inspeção Operacional dos Sistemas de Combate a IncêndioTestar o acionamento manual e automático do conjunto motobomba de incêndio e verificar o estado do painel da central de alarme e pressurização de escadas conforme NBR 13714 e NBR 14880. Cada teste deve ser acompanhado do registro da pressão de linha e do estado das baterias do no-break no aplicativo de gestão. Portas corta-fogo sem fechamento completo ou com calços de travamento devem ser notificadas imediatamente como não conformidade crítica.
  4. 4Auditoria das Estações Redutoras e Sistemas HidrossanitáriosVerifique a regulagem das válvulas redutoras de pressão (VRP), a limpeza dos filtros Y e a operabilidade das bombas de recalque de água limpa e pluviais. O zelador registra as pressões de montante e jusante diretamente na rotina do GrandCondo para prevenir falhas de estanqueidade ou rompimentos. Registros de limpeza de reservatórios e laudos microbiológicos de potabilidade devem ser anexados ao histórico digital do condomínio.
  5. 5Verificação dos Painéis Elétricos e Proteções (DPS)Cheque a sinalização dos visores operacionais dos Dispositivos de Proteção contra Surtos (DPS) no QDG e subquadros de distribuição. Registre no aplicativo a cor do módulo do DPS, programando a substituição imediata quando o indicador mudar para vermelho. Essa verificação garante a continuidade da proteção das instalações eletroeletrônicas do prédio.
  6. 6Cálculo e Análise do Índice de Conformidade PredialCalcule o percentual de conformidade dividindo a quantidade de itens aprovados pelo total de itens aplicáveis no checklist e multiplicando o resultado por 100. O sistema GrandCondo consolida esse indicador automaticamente após a conclusão das vistorias pelo zelador. Pontuações abaixo de 90% exigem a abertura imediata de ordens de serviço preventivas e notificação ao síndico.
  7. 7Atualização Contínua do Manual e Plano de ManutençãoRegistre todas as intervenções, substituições de peças e manutenções preventivas no módulo de gestão do GrandCondo, mantendo o histórico em conformidade com a NBR 5674. Caso ocorra alteração estrutural ou substituição técnica relevante, o síndico e a administradora devem anexar o laudo atualizado com ART/RRT ao manual digital. Isso assegura a rastreabilidade exigida perante seguradoras e vistorias do Corpo de Bombeiros.

Dicas de campo

  • • Padronize as fotos anexadas no aplicativo GrandCondo adotando dois ângulos por item: uma foto panorâmica do sistema e um detalhe aproximado do ponto inspecionado.
  • • Treine a equipe de portaria e zeladoria para jamais permitirem o uso de calços de madeira ou travamentos mecânicos em portas corta-fogo.
  • • Estabeleça alertas no calendário do GrandCondo com 30 dias de antecedência para as vistorias anuais de SPDA e substituição das baterias dos painéis de alarme.
  • • Monitore os manômetros a montante e jusante das VRPs semanalmente; variações superiores a 0,5 bar indicam necessidade de limpeza dos filtros Y.
  • • Em floreiras e espelhos d'água sobre lajes, verifique periodicamente o teto do pavimento inferior no subsolo em busca de eflorescências ou umidade.
  • • Exija que todas as empresas contratadas para manutenção predial emitam ART ou RRT acompanhada de relatório técnico padronizado para anexação no sistema.
  • • Mantenha grelhas tipo abacaxi em todos os ralos de lajes expostas e calhas, realizando limpezas quinzenais durante a temporada de chuvas.

Para quem é este kit

Introdução

A ABNT NBR 14037 estabelece os requisitos técnicos essenciais para o Manual de Uso, Operação e Manutenção das edificações, sendo o pilar para a preservação de garantias construtivas. A correta execução das diretrizes deste documento capacita o síndico e a zeladoria a estruturarem rotinas preventivas que blindam o condomínio contra desgastes precoces e passivos financeiros.

Seção 01Fundamentos da ABNT NBR 14037 no Recebimento do Empreendimento

Seção 02Estrutura Documental e Matriz de Responsabilidades

Seção 03Interface do Manual com os Sistemas Prediais Críticos

Seção 04Sistematização de Rotinas e Frequências do Calendário

Seção 05Integração do Fator Humano e Registro Operacional via GrandCondo

Seção 06Atualização do Acervo Técnico e Controle de Reformas Privativas

Perguntas frequentes

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Conclusão

O pleno alinhamento das rotinas condominiais aos preceitos da ABNT NBR 14037 confere confiabilidade operacional, reduz taxas de depreciação e assegura a validade jurídica de todas as garantias contratuais de construção. A condução exitosa dessa disciplina de manutenção prescinde de metodologias organizadas, conhecimento normativo em constante atualização e o apoio integrado de zeladores e porteiros suportados por tecnologia confiável. Para auditar os recebimentos da sua edificação com rigor técnico e formatar suas rotinas de conservação sem perdas ou passivos, obtenha gratuitamente o **Kit Profissional de Inspeção — Checklist NBR 14037 e Manual de Uso**. O material elenca 40 itens fundamentais para conferir a adequação de instalações e orientar as operações preventivas de ponta a ponta na sua gestão.

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