GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-950
contrato de manutenção de elevadores: tipo de plano, peças cobertas, RIA, atendimento emergencial e relatórios — gestão financeira de condomínio residencial e comercial, com base no Código Civil, na convenção do condomínio e nas boas práticas contábeis, contendo capa, introdução, campos preenchíveis, tabela de verificação com item, descrição, responsável, data, status, classificação Conforme / Não Conforme / Não se aplica e observações finais

Modelo de Contrato de Manutenção de Elevadores

Este kit abrange a auditoria técnica e financeira de contratos de manutenção de elevadores residenciais e comerciais, detalhando a diferenciação entre contratos de conservação e de manutenção integral

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Audite a cobertura de peças, prazos de SLA e emissão do RIA com respaldo nas normas ABNT NBR 16083 e Código Civil. Garanta a conformidade financeira e operacional integrando zeladoria e administração na plataforma GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

O que vem neste kit

  • Modelo editável de contrato de manutenção integral e conservação de elevadores
  • Checklist auditável de 48 itens com critérios Conforme/Não Conforme/Não se Aplica
  • Matriz de atribuição e cobertura de peças elétricas, eletrônicas e mecânicas
  • Protocolo de fiscalização periódica da casa de máquinas, painéis VVVF e poço
  • Guia de validação do Relatório de Inspeção Anual (RIA) e emissão de ART/TRT
  • Procedimento operacional padrão (POP) para zeladores em dias de manutenção preventiva
  • Planilha de acompanhamento de SLA e cálculo de multas por atraso de atendimento
  • Planilha financeira de auditoria de reajustes contratuais e peças fora da cobertura
  • Modelo de parecer técnico do síndico para aprovação de orçamentos de grande porte

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Modalidade Contratual (Manutenção de Conservação vs. Manutenção Integral)
Relação e Cobertura de Peças, Componentes Elétricos e Mecânicos
SLA e Prazos de Atendimento Emergencial para Passageiros Presos
Emissão do Relatório de Inspeção Anual (RIA) e ART/TRT do Engenheiro Responsável
Casa de Máquinas, Quadros de Comando VVVF e Iluminação de Emergência
Limitador de Velocidade, Polia de Tração e Cabos de Aço
Passadiço, Chaves de Fim de Curso e Limpeza do Poço do Elevador
Cabina, Iluminação Interna, Bototêras, Interfone e Botão de Alarme
Portas de Pavimento, Operadores de Porta, Trincos e Nivelamento nos Andares
Gestão Financeira, Reajustes Anuais (IPCA/IGP-M) e Comprovação de Peças Excedentes
Histórico de Chamados e Ocorrências Registradas na Plataforma GrandCondo

Referências normativas

  • • ABNT NBR NM 207:1999 — Requisitos de segurança para a construção e instalação de elevadores elétricos de passageiros
  • • ABNT NBR 16083:2012 — Manutenção de elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes — Requisitos para instruções de manutenção
  • • ABNT NBR 5674:2012 — Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • NR-10 — Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • • NR-35 — Trabalho em Altura
  • • Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil Brasileiro) — Art. 1.348 (Deveres do Síndico)
  • • Legislação Municipal Específica de Elevadores (Ex: Decreto Municipal de Licenciamento e RIA)

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Modalidade Contratual
risco alta

O contrato assinado e registrado na plataforma GrandCondo especifica expressamente se a modalidade é de 'Manutenção Simples/Conservação' ou 'Manutenção Integral'?

Critério: Cláusula contratual clara definindo a modalidade contratual em conformidade com a ABNT NBR 16083 e o Art. 1.348 do Código Civil.

Como verificar: Acessar o módulo de Contratos da plataforma GrandCondo, abrir o arquivo PDF do contrato de elevadores e verificar o Cláusula de Objeto e Escopo do Serviço.

002
Modalidade Contratual
risco alta

Em contratos da modalidade 'Integral', a cláusula de honorários de mão de obra para chamados corretivos em horário comercial e extra-comercial está inclusa no valor fixo mensal?

Critério: Isenção total de cobrança de mão de obra para chamados de diagnóstico e substituição de peças cobertas no plano integral.

Como verificar: Confrontar a fatura mensal liberada pela administradora na plataforma GrandCondo com a cláusula de escopo financeiro e a tabela de preços do contrato original.

003
Modalidade Contratual
risco media

Existe cláusula penal contratual estipulando desconto na mensalidade em caso de elevador parado por mais de 48 horas por falta de peça de reposição sob responsabilidade da contratada?

Critério: Previsão contratual de desconto pro-rata ou multa aplicável a partir do excedente ao prazo máximo estipulado para restabelecimento operacional (ex.: 24h a 48h).

Como verificar: Analisar a cláusula de penalidades e SLA do contrato digitalizado na plataforma GrandCondo e cruzar os prazos com os registros de paralisação no diário de bordo da zeladoria.

004
Modalidade Contratual
risco media

A tabela de preços de insumos e peças excluídas da cobertura contratual possui índice oficial de reajuste e vigência anexada ao contrato na plataforma GrandCondo?

Critério: Anexo contratual assinado contendo tabela de preços de peças excluídas com índice de reajuste anual e prazo de validade vigentes.

Como verificar: Consultar no anexo comercial do contrato arquivado na plataforma GrandCondo a presença da lista de preços unitários de itens desgastáveis e o índice de reajuste estipulado (ex.: IPCA ou IGPM).

005
Cobertura de Peças
risco critica

O anexo de cobertura de peças em contrato integral inclui expressamente relés, contatoras, placas eletrônicas do quadro de comando e inversores de frequência (VVVF)?

Critério: Inclusão expressa dos componentes eletroeletrônicos do painel principal conforme especificações da ABNT NBR NM 207 e ABNT NBR 16083.

Como verificar: Examinar a lista detalhada de componentes elétricos no contrato arquivado no módulo de documentos da plataforma GrandCondo e checar se há exclusões de placas de controle ou módulos de potência.

006
Cobertura de Peças
risco critica

As lonas de freio, bobinas de freio, polias de tração e cabos de aço estão discriminados quanto à sua inclusão ou forma de faturamento de mão de obra para substituição?

Critério: Discriminação clara da cobertura de peças e da incidência de mão de obra para itens do sistema de tração e freios.

Como verificar: Consultar a cláusula de componentes mecânicos do contrato na plataforma GrandCondo e validar a responsabilidade pelo fornecimento do material e mão de obra de troca.

007
Cobertura de Peças
risco alta

Os componentes da caixa de corrida, como corrediças da cabina, fita encoder, patins e chaves de limite de fim de curso, constam na lista de itens de reposição contínua?

Critério: Cobertura obrigatória de materiais de atrito e chaves de sinalização de percurso dentro da taxa de manutenção preventiva.

Como verificar: Conferir na listagem do contrato digital na plataforma GrandCondo se patins, corrediças e chaves eletromecânicas estão cobertos na rotina preventiva.

008
Cobertura de Peças
risco critica

O contrato estabelece a obrigatoriedade do uso exclusivo de peças novas, originais ou homologadas com certificado de conformidade do fabricante?

Critério: Cláusula contratual exigindo componentes novos e originais, vedando expressamente o uso de peças recondicionadas sem laudo de ensaio e autorização formal do condomínio.

Como verificar: Checar a cláusula de garantia e procedência de materiais no contrato pela plataforma GrandCondo e exigir o certificado de garantia das peças entregues no condomínio.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Modalidade Contratual (Manutenção de Conservação vs. Manutenção Integral)
  • • Relação e Cobertura de Peças, Componentes Elétricos e Mecânicos
  • • SLA e Prazos de Atendimento Emergencial para Passageiros Presos
  • • Emissão do Relatório de Inspeção Anual (RIA) e ART/TRT do Engenheiro Responsável
  • • Casa de Máquinas, Quadros de Comando VVVF e Iluminação de Emergência
  • • Limitador de Velocidade, Polia de Tração e Cabos de Aço

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Contrato assinado não especifica de forma clara a modalidade (Integral vs. Conservação), gerando cobranças avulsas indevidas de mão de obra em chamados corretivos.Administradora15 diasalta
Omissão do inversor de frequência VVVF e placas de comando na lista de peças cobertas do contrato de manutenção integral.Síndico10 diasalta
Cláusula contratual estipula prazo de atendimento para resgate de passageiros presos superior ao limite técnico de 30 minutos.Síndico5 diascritica
Registro de tentativa de resgate de passageiro preso executado por funcionários do condomínio em desacordo com as normas de segurança e instrução normativa do Corpo de Bombeiros.Zelador(a)1 diacritica
Ausência do Relatório de Inspeção Anual (RIA) do exercício vigente assinado pelo engenheiro responsável e arquivado no condomínio.Administradora7 diasalta
Anotação de Responsabilidade Técnica (ART/CREA) ou Termo de Responsabilidade Técnica (TRT/CFT) do engenheiro responsável sem comprovação de quitação.Administradora5 diasalta
Acúmulo de poeira e temperatura ambiente acima de 40°C no quadro de comando VVVF na casa de máquinas, podendo causar paradas prematuras do elevador.Empresa contratada3 diasalta
Cabos de aço de tração apresentando marcas de desgaste e arames rompidos além dos limites permitidos pela ABNT NBR ISO 4309.Empresa contratada7 diascritica
Presença de resíduos e água acumulada no poço do elevador, com risco de contaminação e corrosão dos amortecedores e chaves de limite.Zelador(a)2 diasalta
Falha de funcionamento no sistema de iluminação de emergência e no interfone de comunicação direta da cabine com a portaria.Empresa contratada24 horascritica
Desnivelamento da cabina em relação ao piso do pavimento superior a 5 mm durante as paradas, oferecendo risco de tropeço aos usuários.Empresa contratada2 diasalta
Ausência do comprovante de cadastro e revalidação do município (ex: SEGUR/CONTRU/GEM) da empresa contratada no arquivo digital do condomínio.Administradora10 diasmedia

Como usar o kit em campo

O contrato de manutenção de elevadores deve especificar com precisão a modalidade contratual, o detalhamento das peças cobertas e as garantias operacionais alinhadas às normas ABNT NBR 16083 e legislações municipais vigentes. A inclusão de cláusulas severas de SLA para resgate emergencial em até 30 minutos, a obrigatoriedade da emissão anual do Relatório de Inspeção Anual com respectiva ART/TRT e a proibição do resgate por equipe própria protegem o condomínio contra sérios passivos civis e criminais. A gestão centralizada de chamados, ordens de serviço e históricos financeiros por meio da plataforma GrandCondo assegura a auditoria contínua e a previsibilidade orçamentária dos ativos verticais.

  1. 1Definição do Escopo Contratual e Modalidade FinanceiraDetermine expressamente na minuta se o contrato será de 'Manutenção Simples/Conservação' ou 'Manutenção Integral', fixando os limites orçamentários para chamados em horário comercial e extra-comercial. Verifique se os índices de reajuste anual (IPCA ou IGP-M) e as condições de cancelamento sem multa por descumprimento de SLA estão redigidos com clareza. Registre o contrato assinado e suas condições comerciais na aba financeiro da plataforma GrandCondo para controle da administradora.
  2. 2Discriminação Detalhada da Cobertura de Peças e ComponentesAnexe ao contrato uma lista exaustiva de componentes mecânicos e elétricos cobertos sem custo adicional, incluindo inversores de frequência (VVVF), placas eletrônicas, relés, contatoras, cabos de aço e lonas de freio. Defina a obrigatoriedade do fornecimento de peças novas e originais do fabricante com certificado de garantia e conformidade técnica. Estabeleça que itens excluídos devem passar por orçamento prévio aprovado pelo síndico via fluxo digital no GrandCondo.
  3. 3Estipulação de SLA de Atendimento e Resgate EmergencialFixe o prazo máximo de chegada do técnico para atendimento de emergência com passageiro preso em cabina em no máximo 30 minutos, sob pena de sanções contratuais. Mantenha os telefones da central 24/7 da empresa e dos plantonistas cadastrados no aplicativo GrandCondo para acesso imediato do porteiro. Inclua cláusula expressa proibindo o resgate de passageiros por porteiros ou zeladores, reservando a manobra estritamente aos técnicos credenciados ou ao Corpo de Bombeiros.
  4. 4Validação do RIA, Anotação de Responsabilidade Técnica e Cadastro MunicipalExija a emissão do Relatório de Inspeção Anual (RIA) assinado por engenheiro mecânico habilitado, acompanhado da ART (CREA) ou TRT (CFT) devidamente quitada. Exija a comprovação anual da regularidade e atualização do cadastro dos elevadores perante o órgão municipal competente (ex: CONTRU, SEGUR, GEM). Insira todos esses documentos arquivados digitalmente no repositório técnico do módulo de manutenção da plataforma GrandCondo.
  5. 5Inspeção Técnica de Campo na Casa de Máquinas e Caixa de CorridaAcompanhe mensalmente, através do zelador, as condições físicas da casa de máquinas, verificando a ventilação ambiente, ausência de poeira nos quadros VVVF e iluminação de emergência. Inspecione o poço do elevador para assegurar a inexistência de acúmulo de água, lixo ou vazamento de óleo dos amortecedores e guias. Realize testes operacionais do botão de alarme e intercomunicador de cabina comunicando-se diretamente com a portaria.
  6. 6Registro de Evidências Fotográficas e Documentais no GrandCondoExija que o técnico da contratada e o zelador registrem no aplicativo GrandCondo as evidências fotográficas de todas as intervenções executadas, focando em componentes substituídos, estado dos quadros e checklists preenchidos. Cadastre as ordens de serviço (OS) e relatórios preventivos vinculados a cada elevador especificando o número de série e pavimento inspecionado. O registro fotográfico prévio e posterior à manutenção é obrigatório para a liberação de faturamentos de peças excedentes.
  7. 7Cálculo e Acompanhamento do Índice de Conformidade TécnicaCalcule o Índice de Conformidade (IC) aplicando a fórmula: IC = (Número de Itens Conformes / Total de Itens Aplicáveis do Checklist) x 100. Classifique o resultado como Adequado (IC >= 90%), Atenção (75% <= IC < 90%) ou Inadequado (IC < 75%), notificando formalmente a mantenedora caso a pontuação fique abaixo da meta contratual. Utilize o painel de indicadores da plataforma GrandCondo para acompanhar a evolução do IC a cada manutenção preventiva mensal.

Dicas de campo

  • • Exija a comprovação de envio diário ou mensal do log de falhas registradas na memória do comando eletrônico VVVF para prever desgaste de componentes.
  • • Mantenha uma bateria selada de reserva testada no sistema de iluminação de emergência e no alarme sonoro do interior da cabina.
  • • Valide a autenticidade da ART ou TRT diretamente no site do conselho de classe (CREA ou CFT) antes de homologar o pagamento da parcela mensal.
  • • Defina em contrato um prazo máximo de 15 dias para a execução de adequações apontadas como ressalvas no Relatório de Inspeção Anual (RIA).
  • • Padronize a rotina do zelador para checar o nivelamento dos andares semanalmente, evitando degraus entre o piso do pavimento e a cabina.
  • • Verifique se o óleo lubrificante das guias do passadiço atende às especificações do fabricante e se os coletores de óleo do poço estão limpos.
  • • Garanta que o contrato contenha cláusula de penalidade com desconto progressivo na mensalidade em caso de descumprimento do tempo de atendimento de emergência (SLA).
  • • Cadastre o plano de manutenção preventiva contendo datas e horários programados diretamente na agenda coletiva da plataforma GrandCondo para prévia comunicação aos moradores.

Para quem é este kit

Síndicos e Gestores Prediais que buscam auditar contratos vigentes e reduzir custos indevidos com substituição de peças.

Administradoras de Condomínios focadas em rigor contábil, validação de faturas e governança financeira dos edifícios.

Zeladores e Gerentes Operacionais responsáveis pelo acompanhamento presencial dos técnicos e vistorias da infraestrutura.

Engenheiros e Consultores de Manutenção Predial que executam laudos de conformidade e auditorias em sistemas de transporte vertical.

Introdução

A gestão eficiente dos contratos de manutenção de elevadores exige alinhamento entre rigor técnico, controle orçamentário e cumprimento rigoroso das normas da ABNT. Este artigo detalha as diretrizes para auditarmos cláusulas, níveis de serviço e vistorias operacionais com suporte da plataforma GrandCondo.

Seção 01Diferenciação Contratual: Manutenção de Conservação versus Manutenção Integral

  • Mapear o histórico de gastos com peças nos últimos 24 meses para fundamentar a escolha do modelo contratual.
  • Exigir anexo contratual discriminando rigorosamente todos os componentes cobertos e excluídos da cobertura integral.
  • Condicionar a aprovação de orçamentos do plano de conservação à validação técnica prévia do zelador e da administradora.

Seção 02SLA de Atendimento Emergencial e Resgate Técnico de Passageiros

  • Estipular penalidades financeiras progressivas e descontos em fatura no descumprimento dos prazos de SLA pactuados.
  • Proibir terminantemente a intervenção de funcionários do condomínio em manobras manuais de resgate de passageiros.
  • Registrar no módulo de chamados o tempo decorrido entre o acionamento inicial da portaria e a chegada do técnico.

Seção 03Regularidade Normativa: Emissão do RIA, ART/TRT e Laudos Técnicos

  • Conferir a autenticidade da ART ou TRT e a respectiva guia de recolhimento quitada vinculada ao RIA.
  • Controlar o prazo de renovação do laudo técnico com alertas automáticos para a administradora e o síndico.
  • Verificar se as pendências assinaladas no RIA foram corrigidas e registradas no histórico de manutenção.

Seção 04Vistorias da Zeladoria: Casa de Máquinas, Caixas de Corrida e Cabinas

  • Testar quinzenalmente o botão de alarme e a clareza de áudio do interfone de emergência instalado na cabina.
  • Inspecionar as travas mecânicas e eletromagnéticas das portas de pavimento em todos os andares do condomínio.
  • Registrar imagens e relatórios de anomalias no aplicativo predial para acompanhamento direto da gestão.

Seção 05Gestão Financeira, Reajustes Contratuais e Controle de Peças Substituídas

  • Veficar a aderência dos índices de reajuste aplicados nas faturas contratuais com a variação oficial apurada.
  • Exigir a apresentação de no mínimo três orçamentos de mercado para peças extraordinárias fora de contrato.
  • Vincular a quitação dos honorários mensais à apresentação da ordem de serviço assinada da manutenção preventiva.

Perguntas frequentes

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Conclusão

A gestão eficiente e segura dos elevadores condominiais depende diretamente de contratos bem estruturados, rigor financeiro e rotinas operacionais disciplinadas da equipe predial. Baixe agora o nosso Kit Profissional de Inspeção — Contrato de Manutenção de Elevadores e utilize a tecnologia GrandCondo para otimizar os processos do síndico, zelador e administradora com máxima transparência.

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