Checklist
KIT-2-949
contrato de tratamento de piscina: frequência, produtos, análises, laudos e responsabilidade sanitária — gestão financeira de condomínio residencial e comercial, com base no Código Civil, na convenção do condomínio e nas boas práticas contábeis, contendo capa, introdução, campos preenchíveis, tabela de verificação com item, descrição, responsável, data, status, classificação Conforme / Não Conforme / Não se aplica e observações finais

Modelo de Contrato de Tratamento de Piscina

Este kit estabelece as diretrizes contratuais, técnicas e operacionais para a prestação de serviços de tratamento físico e químico de piscinas em condomínios residenciais e comerciais

9 min de leitura ~16 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Padronize a contratação do tratamento químico e físico das piscinas do condomínio com total respaldo jurídico e técnico. Garanta vistorias operacionais registradas pela equipe local e evite passivos sanitários ou acidentes graves.

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

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O que vem neste kit

  • Minuta Editável de Contrato de Prestação de Serviços de Tratamento de Piscina
  • Matriz de Frequências Operacionais (Diária, Semanal, Mensal, Semestral e Anual)
  • Checklist de Campo com 40 Pontos de Inspeção Sanitária e Equipamentos
  • Tabela de Parâmetros Físico-Químicos da Água e Ações Corretivas
  • Termo de Recebimento e Conferência de Insumos Químicos e Fichas FISPQ
  • Protocolo de Coleta e Armazenamento de Laudos Microbiológicos Laboratoriais
  • Roteiro de Vistoria dos Dispositivos de Sucção e Ralos de Fundo Antiaprisionamento
  • Modelo de Notificação de Não Conformidade e Paralisação Preventiva do Tanque
  • Guia de Integração das Vistorias do Zelador com a Plataforma GrandCondo

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Parâmetros Físico-Químicos da Água (Cloro Livre, pH, Alcalinidade, Dureza Cálcica)
Casa de Máquinas e Sistema de Exaustão/Ventilação Local
Conjunto Motobomba e Pré-Filtros de Sucção
Filtros de Areia, Válvulas Seletoras e Manômetros de Pressão
Sistemas Automatizados de Dosagem Química e Geradores de Cloro
Dispositivos de Sucção, Ralos de Fundo Antiapriscionamento e Skimmers
Deck, Bordas Transitáveis, Grelhas Pluviais e Lava-Pés
Quadro Elétrico Operacional e Iluminação Subaquática
Depósito de Produtos Químicos e Armazenamento de FISPQ
Controle de Laudos de Análises Microbiológicas Laboratoriais

Referências normativas

  • ABNT NBR 10818: Qualidade da água de piscina - Requisitos
  • ABNT NBR 10339: Piscinas - Projeto, construção e equipamento
  • Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil - Art. 1.348)
  • NR-26: Sinalização de Segurança e Fichas com Dados de Segurança de Insumos Químicos (FISPQ)
  • NR-10: Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade (Casa de Máquinas)
  • Resolução ANVISA / Decretos Estaduais de Vigilância Sanitária para Piscinas Coletivas

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Tanque da Piscina — Espelho d'Água
risco critica

A concentração de cloro livre residual na água do tanque está mantida na faixa de 0,8 a 3,0 mg/L (ppm) durante todo o período de funcionamento?

Critério: Teor de cloro livre residual entre 0,8 mg/L e 3,0 mg/L conforme ABNT NBR 10818.

Como verificar: Coletar amostra de água a 30 cm de profundidade usando estojo fotométrico ou disco comparador com reagente DPD-1, registrando a leitura obtida.

002
Tanque da Piscina
risco alta

O potencial hidrogeniônico (pH) da água encontra-se ajustado e estabilizado na faixa ideal entre 7,2 e 7,8?

Critério: pH mantido estritamente entre 7,2 e 7,8 de acordo com a ABNT NBR 10818.

Como verificar: Retirar amostra a 30 cm de profundidade e aplicar o reagente Vermelho de Fenol no comparador colorimétrico ou utilizar pHmetro digital calibrado.

003
Tanque da Piscina
risco media

A alcalinidade total da água está mantida na faixa de 80 a 120 mg/L (ppm) expressa em CaCO3?

Critério: Alcalinidade total compreendida entre 80 mg/L e 120 mg/L CaCO3 conforme ABNT NBR 10818.

Como verificar: Realizar teste de titulação com o kit específico de alcalinidade total, contando as gotas do titulante até a mudança de cor da amostra.

004
Tanque da Piscina e Tubulações
risco media

A dureza cálcica da água está ajustada e mantida dentro do limite de 200 a 400 mg/L (ppm) expressa em CaCO3?

Critério: Dureza cálcica mantida na faixa de 200 mg/L a 400 mg/L CaCO3 conforme recomendação da ABNT NBR 10818.

Como verificar: Coletar amostra da água do tanque e realizar titulação volumétrica utilizando kit específico para determinação de dureza cálcica.

005
Tanque da Piscina
risco alta

O nível de cloro combinado (cloraminas) na água permanece igual ou inferior ao limite máximo de 0,2 mg/L (ppm)?

Critério: Concentração de cloro combinado não superior a 0,2 mg/L conforme a ABNT NBR 10818.

Como verificar: Medir o Cloro Total com reagente DPD-3 e subtrair o valor do Cloro Livre lido com DPD-1 (Cloro Combinado = Cloro Total - Cloro Livre).

006
Tanque da Piscina
risco alta

A concentração de ácido cianúrico (estabilizador de cloro) está controlada abaixo do limite máximo de 50 mg/L (ppm)?

Critério: Teor máximo de ácido cianúrico de 50 mg/L (faixa ideal entre 30 mg/L e 50 mg/L) conforme ABNT NBR 10818.

Como verificar: Coletar amostra d'água e realizar teste turbidimétrico ou utilizar kit fotométrico calibrado para medição de ácido cianúrico.

007
Tanque da Piscina — Fundo
risco critica

A transparência da água permite a visualização nitidamente clara das grelhas do ralo de fundo a partir da borda da piscina?

Critério: Visibilidade perfeita e total do ralo de fundo a partir da borda conforme ABNT NBR 10818 e ABNT NBR 10339.

Como verificar: Posicionar-se na borda na região mais profunda da piscina e observar a nitidez visual dos parafusos e grelhas do ralo de fundo sem distorções visuais.

008
Casa de Máquinas / Plataforma GrandCondo
risco alta

O registro diário dos parâmetros físico-químicos e dosagens químicas executadas encontra-se devidamente preenchido e atualizado no sistema?

Critério: Registro 100% atualizado, sem omissão de datas, contendo horário da coleta, parâmetros lidos, responsável e insumos aplicados.

Como verificar: Acessar o aplicativo ou módulo de manutenção da plataforma GrandCondo e conferir se as medições diárias e produtos dosados foram registrados pelo tratador.

Calendário de inspeções

Diário

Piscineiro / Zelador
  • Aferição e ajuste de Cloro Livre e pH da água
  • Limpeza de superfície com peneira e remoção de folhas
  • Verificação visual do nível de água e desobstrução dos skimmers
  • Checagem do funcionamento básico da motobomba

Semanal

Piscineiro Especializado
  • Aspiração completa do fundo do tanque
  • Retrolavagem e enxágue do elemento filtrante (areia)
  • Escovação de paredes e bordas do tanque
  • Medição e correção da Alcalinidade Total
  • Limpeza do cesto do pré-filtro da motobomba

Quinzenal

Piscineiro Especializado
  • Medição do Ácido Cianúrico e Dureza Cálcica
  • Limpeza química especializada de bordas e azulejos
  • Inspeção visual de vazamentos nas conexões da casa de máquinas
  • Conferência de estoque de produtos químicos no local

Mensal

Empresa Contratada / Laboratório
  • Coleta de amostra para análise microbiológica em laboratório
  • Emissão e entrega do laudo técnico de qualidade da água
  • Verificação da pressão dos manômetros dos filtros de areia
  • Conferência das fichas de FISPQ no depósito de insumos

Bimestral

Zelador / Eletricista
  • Inspeção física e fixação das grelhas dos ralos de fundo antiapriscionamento
  • Teste de atuadores e Dispositivo DR do quadro elétrico da piscina
  • Verificação do estado de vedação da iluminação subaquática

Semestral

Síndico / Administradora
  • Auditoria do cumprimento das visitas contratuais e consumo de químicos
  • Calibração dos equipamentos fotométricos e dosadores automáticos
  • Vistoria completa das condições de ventilação e estrutura da casa de máquinas

Anual

Síndico / Conselho Fiscal
  • Avaliação para substituição da carga de areia dos filtros
  • Reciclagem e treinamento da equipe local sobre NR-26 e segurança química
  • Revisão anual do valor contratual e reajuste com base em índices oficiais

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Concentração de cloro livre residual fora da faixa regulamentar de 0,8 a 3,0 mg/L (ppm).Realizar dosagem corretiva de hipoclorito de sódio ou dicloro conforme cálculo de volume do tanque e registrar o ajuste na plataforma GrandCondo.Empresa contratada24 horascritica
Potencial hidrogeniônico (pH) da água desajustado em relação à faixa ideal de 7,2 a 7,8.Aplicar dosagem de barrilha leve para elevar ou ácido muriático/bissulfato de sódio para reduzir o pH, mantendo recirculação por 2 horas.Empresa contratada24 horasalta
Nível de cloro combinado (cloraminas) superior ao limite máximo tolerável de 0,2 mg/L (ppm).Executar oxidação de choque (supercloraração a 10 ppm) fora do horário de funcionamento da piscina para eliminação de cloraminas.Empresa contratada48 horasalta
Concentração de ácido cianúrico (estabilizador) acima do limite teto de 50 mg/L (ppm).Realizar renovação parcial da água do tanque através de purga e abastecimento com água limpa para diluição da taxa de estabilizador.Empresa contratada3 diasmedia
Turvação da água impedindo a visualização nítida do ralo de fundo a partir da borda do tanque.Interditar o acesso à piscina, aplicar clarificante/floculante, realizar aspiração descartando para o esgoto e retrolavar o meio filtrante.Empresa contratada24 horascritica
Ausência do registro diário dos parâmetros físico-químicos no aplicativo do sistema GrandCondo.Notificar a empresa prestadora de serviços e instruir o zelador a fiscalizar o lançamento diário obrigatório das medições via app.Administradora24 horasmedia
Quadro elétrico de comando das motobombas sem proteção por dispositivo diferencial residual (DR 30mA) inoperante ou ausente.Instalar ou substituir o módulo DR de 30mA no quadro elétrico das bombas em conformidade com a NBR 5410, emitindo relatório técnico.Engenheiro48 horascritica
Sistema de exaustão mecânica forçada da casa de máquinas inoperante ou com dutos obstruídos.Efetuar limpeza, desobstrução e manutenção preventiva do motor exaustor para garantir a exaustão contínua de vapores químicos agressivos.Zelador(a)3 diasalta
Presença de gotejamento ou vazamento continuo no selo mecânico e conexões das motobombas.Substituir o conjunto de selo mecânico, anéis O-ring e juntas de vedação danificadas da motobomba afetada.Empresa contratada48 horasalta
Armazenamento inadequado de produtos químicos sem paletes isolantes ou com mistura de compostos clorados e ácidos.Organizar o depósito de químicos posicionando paletes plásticos e segregando fisicamente os oxidantes clorados das substâncias ácidas (NR-26).Zelador(a)24 horasalta
Bomba de esgotamento do poço de drenagem da casa de máquinas inoperante ou com boia travada.Revisar os contatos elétricos, destravar o interruptor de bóia e testar a bomba submersível contra risco de alagamento do recinto.Empresa contratada2 diasalta
Carga filtrante de areia do filtro vencida (acima de 24 meses) ou apresentando petrificação.Efetuar a troca completa do meio filtrante por areia de quartzo especificada pelo fabricante e higienizar a crepina interna.Empresa contratada7 diasmedia

Como usar o kit em campo

O contrato de prestação de serviços de tratamento e manutenção química e mecânica de piscinas em condomínios estabelece as obrigações operacionais, a frequência de atendimento, o fornecimento de insumos e a responsabilidade sanitária legal da empresa contratada frente às normas ABNT NBR 10818 e NBR 10339. Este instrumento jurídico e técnico resguarda o condomínio contra passivos financeiros e sanitários ao exigir a emissão periódica de laudos laboratoriais, o cumprimento das Normas Regulamentadoras e o controle contínuo dos parâmetros físico-químicos. A gestão eficiente do contrato e das rotinas operacionais pela equipe de zeladoria, integrada à plataforma GrandCondo, garante a preservação do patrimônio, a segurança dos banhistas e a transparência na prestação de contas à administradora e ao síndico.

  1. 1Qualificação Técnica e Escopo OperacionalDefina detalhadamente as rotinas diárias, semanais e mensais de tratamento químico e manutenção mecânica da piscina no objeto contratual. Exija a indicação formal de um Responsável Técnico habilitado (CRQ ou CREA) registrado no respectivo conselho de classe. O detalhamento do escopo impede omissões na rotina de filtragem e na dosagem de insumos vitais para a preservação da saúde pública.
  2. 2Parâmetros Físico-Químicos e Controle LaboratorialEstipule em cláusula os limites normativos para cloro livre (0,8 a 3,0 ppm), pH (7,2 a 7,8), cloro combinado (<= 0,2 ppm) e ácido cianúrico (<= 50 ppm) conforme a ABNT NBR 10818. Exija o envio mensal de laudos de análises microbiológicas emitidos por laboratório credenciado pelos órgãos de vigilância sanitária. Essas medições devem ser checadas e auditadas diariamente pelo zelador.
  3. 3Manutenção do Conjunto Motobomba e Casa de MáquinasInclua obrigações explícitas para inspeção de motobombas, limpeza diária de pré-filtros e manuseio de válvulas seletoras dos filtros de areia. O contrato deve prever testes periódicos dos dispositivos de proteção diferencial residual (DR de 30mA) do quadro elétrico e o funcionamento da bomba de esgotamento do poço de drenagem. Danos causados por imperícia ou falta de manutenção preventiva na casa de máquinas devem ser imputados à contratada.
  4. 4Armazenamento Seguro de Insumos e Exigência de FISPQEstabeleça a obrigatoriedade do cumprimento da NR-26 e NBR 14725 para o armazenamento de produtos químicos na casa de máquinas ou depósito dedicado. Os produtos devem ser mantidos sobre paletes isolantes, com segregação física absoluta entre substâncias ácidas e cloradas para evitar reações químicas violentas e liberação de gases tóxicos. É compulsório o fornecimento de todas as Fichas de Informações de Segurança de Produtos Químicos (FISPQ) atualizadas.
  5. 5Segurança contra Suctação e Ralos AntiaprisionamentoVincule o contrato ao atendimento integral da ABNT NBR 10339 para prevenção de acidentes por sucção. Exija a verificação semanal da integridade das grelhas dos ralos de fundo antiaprisionamento, tampas de aspiração e funcionamento dos skimmers. A constatação de qualquer avaria nesses dispositivos exige a interdição imediata do tanque e notificação no sistema GrandCondo.
  6. 6Registro Digital de Evidências Fotográficas e OperacionaisEstabeleça no contrato a obrigatoriedade do registro de relatórios de visita e fotos das medições no aplicativo GrandCondo pela zeladoria ou prestador. As evidências fotográficas devem focar a transparência do espelho d'água, leituras dos kits comparadores e organização da casa de máquinas. Esses registros fotográficos anexados aos checklists diários servem como salvaguarda jurídica e condição indispensável para a liberação de pagamentos pela administradora.
  7. 7Cálculo do Índice de Conformidade e Gestão FinanceiraCondicione o pagamento da fatura mensal ao atingimento de metas operacionais calculadas via Índice de Conformidade (IC). O cálculo é realizado pela fórmula: IC = [Itens Conformes / (Itens Conformes + Itens Não Conformes)] * 100, desconsiderando os itens marcados como Não se Aplica. Um IC inferior a 85% no mês deve disparar retenções contratuais ou aplicação de advertências formais.
  8. 8Penalidades, Rescisão e Responsabilidade CivilInsira cláusulas rígidas de responsabilidade civil e administrativa por danos causados à saúde dos usuários ou ao patrimônio do condomínio por erro de dosagem química. Preveja prazos máximos para a correção de não conformidades apontadas no checklist ou pela fiscalização sanitária. Assegure o direito de rescisão imotivada ou por justa causa sem ônus para o condomínio em caso de reincidência de inconsistências operacionais.

Dicas de campo

  • Exija a apresentação prévia das Fichas de Informações de Segurança de Produtos Químicos (FISPQ) de todos os insumos antes de autorizar o uso na piscina.
  • Registre as medições de cloro e pH no sistema GrandCondo sempre no início da manhã, antes do horário de abertura da piscina aos moradores.
  • Troque a carga filtrante de areia a cada 24 meses ou quando a pressão de operação indicar colmatação persistente no manômetro após a retrolavagem.
  • Fotografe o ralo de fundo do tanque a partir da borda para comprovar a perfeita transparência e nitidez da água nos relatórios operacionais.
  • Condicione o aceite da fatura financeira mensal do prestador à anexação dos laudos microbiológicos emitidos por laboratório certificado.
  • Verifique mensalmente a atuação do botão de teste do disjuntor de proteção DR de 30mA instalado no quadro elétrico do conjunto motobomba.
  • Exija segregação física e paletes de polietileno para armazenar barrilha e cloro, impedindo o contato direto dos galões e sacos com o piso da casa de máquinas.

Para quem é este kit

Introdução

A gestão técnica da qualidade da água e dos equipamentos aquáticos exige amarração contratual precisa para garantir a segurança dos banhistas e a durabilidade do sistema predial. Elaborar um contrato de tratamento físico-químico fundamentado em normas sanitárias da ANVISA e diretrizes da ABNT resguarda o condomínio contra passivos civil, trabalhista e falhas operacionais críticas.

Seção 01Monitoramento de Parâmetros Físico-Químicos e Definição de Frequência Operacional

  • Especificar expressamente no documento a obrigação inegociável de medição diária do cloro residual livre e do índice de pH da água.
  • Definir rotinas precisas de correção quinzenal para a alcalinidade e dureza cálcica, amparadas pelo balanço hídrico de Langelier.
  • Exigir contratualmente o registro físico em logbook de casa de máquinas ou preenchimento digital acessível na portaria 24h para auditorias do síndico.

Seção 02Gerenciamento da Casa de Máquinas e Vida Útil do Sistema de Filtração

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  • Comprovante térmico impresso na portaria
  • Cadastro de encomenda em menos de 10 segundos
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