GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-653
reinspeção: conferência das correções executadas, evidências, reclassificação de risco e encerramento de itens — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist de Reinspeção e Verificação de Correções

Este kit estabelece a metodologia técnica para a conferência presencial de serviços de manutenção e reparos executados após laudos de inspeção predial em condomínios residenciais

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Metodologia prática para reinspeção predial baseada nas normas NBR 16747 e NBR 5674. Assegure que as correções em sistemas críticos foram executadas com qualidade técnica antes de liberar pagamentos.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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O que vem neste kit

  • Checklist de Reinspeção Técnica com 48 pontos de conferência prática
  • Matriz de Reclassificação de Grau de Risco Predial (Crítico, Regular e Mínimo)
  • Modelo de Relatório Comparativo de Evidências Fotográficas (Antes x Depois)
  • Guia de Validação Qualitativa para Reparos Estruturais e Impermeabilização
  • Termo de Aceite Técnico e Encerramento de Pendências de Manutenção
  • Protocolo de Liberação de Garantia de Serviços de Empreiteiras
  • Tabela de Frequência de Vistorias Preventivas e Corretivas (NBR 5674)
  • Roteiro de Campo para Vistoria Presencial do Zelador e Engenheiro
  • Template de Integração de Anomalias Reinspecionadas ao Plano Anual

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Sistema de Proteção Contra Incêndio e Alarme (SPCI)
Impermeabilização e Estanqueidade de Reservatórios e Lajes
Quadros de Distribuição Geral (QDG) e Barramentos Elétricos
Fachadas, Revestimentos Externos e Pastilhas
Sistema de Recalque, Bombas de Esgoto e Águas Pluviais
Casas de Máquinas e Caixas de Corrida dos Elevadores
Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA)
Estrutura de Concreto Armado (Vigas, Pilares e Subsolos)
Rede de Distribuição de Gás Combustível (GLP/GN)
Coberturas, Telhados e Calhas de Escoamento

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747:2020 — Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5674:2012 — Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 14037:2014 — Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • • ABNT NBR 15575:2021 — Edificações habitacionais — Desempenho
  • • NR-10 — Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • • NR-35 — Trabalho em Altura

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Central de Alarme e Detecção de Incêndio
risco critica

A central de alarme de incêndio apresenta sinalização de operação normal na IHM (LED verde de rede CA aceso e ausência de falhas/avarias) e as baterias substituídas possuem tensão e data de fabricação conformes?

Critério: Tensão em flutuação entre 27,0 VCC e 27,6 VCC (para centrais de 24V nominais); baterias com menos de 2 anos de fabricação; zero ocorrências de 'Avaria de Laço' ou 'Falha de Terra' na IHM, conforme ABNT NBR 17240:2010.

Como verificar: Inspecione o painel da central confirmando o LED 'Rede/Alimentação' em verde e a mensagem 'Sistema Normal'. Com um multímetro na escala de tensão contínua (VCC), meça os polos das baterias VRLA com a rede CA desligada, registrando os valores no aplicativo GrandCondo. Cheque o lote/data marcado no corpo da bateria.

002
Rede de Hidrantes e Abrigos
risco critica

O ponto de hidrante mais desfavorável (ponta da rede) apresentou vedação estanque no registro globo e manteve a pressão dinâmica e vazão normatizadas no teste de vazão pós-reparo?

Critério: Pressão dinâmica mínima de 10 mca (0,1 MPa) no esguicho mais desfavorável; estanqueidade 100% na haste e no corpo da válvula sob pressão estática de trabalho, conforme ABNT NBR 13714:2000.

Como verificar: Abra a caixa do hidrante mais alto/afastado. Conecte o manômetro de teste (tubo Pitot ou tampão com manômetro) na válvula globo angulada, manobre o volante totalmente para abrir/fechar e verifique vazamentos no prensa-estopa. Meça a pressão estática e dinâmica durante a descarga de ensaio.

003
Conjunto Moto-Bomba de Incêndio
risco critica

O painel de comando do conjunto moto-bomba de incêndio aciona a bomba principal automaticamente por queda de pressão no pressostato, sem ruídos anômalos ou aquecimento excessivo?

Critério: Partida automática do motor em até 5 segundos após a queda de pressão pré-ajustada no pressostato; corrente de operação dentro do fator de serviço (FS) da plaqueta da bomba; vazamento pelo gaxeta ajustado em gotejamento contínuo (20 a 60 gotas/min), conforme ABNT NBR 13714:2000.

Como verificar: Verifique a chave seletora do painel na posição 'Automático'. Abra a válvula de expurgo do barrilete de teste do pressostato simulando a abertura de um hidrante. Observe no cronômetro o tempo de partida da bomba principal, meça a corrente elétrica de operação nas fases com alicate amperímetro e inspecione a prensa-gaxeta.

004
Portas Corta-Fogo (PFC)
risco critica

As portas corta-fogo inspecionadas e reajustadas fecham-se completamente e fecham o trinco de forma autônoma a partir de um ângulo de 45 graus, apresentando folgas periféricas normatizadas?

Critério: Fechamento e travamento do trinco 100% autônomo; folga entre a folha e o batente superior/laterais entre 3 mm e 6 mm; folga inferior (soleira) de no máximo 10 mm; presença de gaxeta intumescente íntegra, conforme ABNT NBR 11742:2018.

Como verificar: Abra a folha da porta corta-fogo a um ângulo de 45° e solte-a sem empurrar. Verifique se o fecho de sobrepor/embutir engata totalmente no batente sem necessidade de força manual. Utilize um calibre de folga para medir os espaçamentos entre a folha e o batente.

005
Sistema de Pressurização de Escada de Emergência
risco critica

O sistema de pressurização da escada atinge o diferencial de pressão projetado entre a caixa de escada e o pavimento, mantendo a força de abertura manual da porta dentro do limite seguro?

Critério: Diferencial de pressão estática entre 50 Pa e 60 Pa com portas fechadas; força máxima para abertura manual da porta corta-fogo em operação ≤ 100 N (aproximadamente 10 kgf), conforme ABNT NBR 14880:2014.

Como verificar: Ligue o sistema no modo manual ou por simulação de alarme. Com todas as portas da escada fechadas, meça a diferença de pressão entre o hall do pavimento e a escada usando um manômetro diferencial digital. Com um dinamômetro, meça a força necessária no puxador da porta corta-fogo para abri-la.

006
Iluminação de Emergência
risco alta

Os blocos autônomos ou luminárias do sistema centralizado de iluminação de emergência substituídos nas rotas de fuga mantêm iluminação operacional em teste de interrupção de energia?

Critério: Iluminamento mínimo de 5 lux em escadas e passagens com desnivelamento, e 1 lux em corredores planos/horizontais; comutação para a fonte secundária em até 2 segundos após a interrupção da rede, conforme ABNT NBR 10898:2013.

Como verificar: Desligue o disjuntor do circuito elétrico dedicado à iluminação de emergência do pavimento em reinspeção. Meça o nível de iluminamento ao nível do piso nas escadas e corredores com um luxímetro digital. Verifique a comutação imediata do sistema.

007
Extintores de Incêndio Portáteis e Sobre Rodas
risco alta

Os extintores reinstalados após serviço de manutenção/recarga possuem anel de identificação do ano, lacre de segurança íntegro, manômetro na faixa verde e selo do Inmetro válido?

Critério: Ponteiro do manômetro posicionado na faixa verde (para pressurizados); anel de identificação com cor do ano vigente e sem ranhuras/cortes; lacre de violação de plástico com resistência adequada mecânica; selo do Inmetro com data do teste hidrostático em dia (validade de 5 anos para teste e 1 ano para recarga), conforme ABNT NBR 12962:2016.

Como verificar: Examine a etiqueta do Inmetro gravada na carcaça, a cor e integridade do anel plástico localizado no gargalo da válvula (cor correspondente ao ano da manutenção), o ponteiro do manômetro (indicador de pressão na faixa verde de operação) e a trava/lacre de calibração amarela/vermelha.

008
Sinais, Sirenes e Detectores Pontuais de Fumaça/Calor
risco alta

Os detectores pontuais de fumaça/calor higienizados ou trocados em shafts e subsolos reportam o endereço individual exato na central ao serem acionados por aerossol de teste?

Critério: Disparo do alarme no detector e exibição do endereço correto no painel central em menos de 30 segundos após a aplicação da fumaça sintética; LED de supervisão do detector piscando em modo normal antes do teste, conforme ABNT NBR 17240:2010.

Como verificar: Aplique o aerossol de teste calibrado (fumaça sintética) na câmara do detector substituído utilizando a vara de manobra. Verifique o tempo até o acendimento do LED vermelho indicador do próprio detector e confirme via rádio com o porteiro se o texto exibido no display da central bate com o pavimento/ambiente real.

Calendário de inspeções

Semanal

Zelador(a)
  • • Vistoriar o andamento das obras de correção em execução no condomínio
  • • Anexar fotos do canteiro no registro de ocorrências da plataforma GrandCondo
  • • Verificar se as empresas contratadas estão cumprindo os requisitos de EPI (NR-10 e NR-35)

Mensal

Zelador(a) e Empresa Mantenedora
  • • Acompanhar os testes operacionais das intervenções realizadas em geradores e bombas
  • • Inspecionar a limpeza e estanqueidade de caixas de gordura e passagem recém-reparadas
  • • Checar visualmente a ausência de novos vazamentos em tubulações hidráulicas corrigidas

Trimestral

Síndico(a) e Zelador(a)
  • • Executar rodada de reinspeção dos itens corrigidos e notificados no trimestre
  • • Validar os laudos de garantia e ARTs entregues pelas empresas contratadas
  • • Conferir a atualização dos relatórios de manutenção preventivos na plataforma GrandCondo

Semestral

Engenharia / Consultoria Técnica
  • • Auditar a reclassificação de risco de todas as anomalias sanadas no semestre
  • • Realizar ensaios de estanqueidade e termografia de controle em intervenções complexas
  • • Ajustar o Plano de Manutenção Predial conforme as diretrizes da NBR 5674

Anual

Engenheiro(a) Inspetor(a) e Síndico(a)
  • • Consolidar o Relatório Anual de Reinspeção Predial em conformidade com a NBR 16747
  • • Apresentar a evolução do Índice de Conformidade de Reinspeção na assembleia ordinária
  • • Arquivar os comprovantes de baixa técnica no acervo digital do condomínio

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Baterias da central de alarme de incêndio apresentando tensão de 18VCC (abaixo dos 24VCC nominais) e LED de avaria de fonte piscando na IHM.Empresa contratada3 diascritica
Registro globo do hidrante mais desfavorável no 18º pavimento com vazamento na prensa-gaxeta e pressão dinâmica de teste abaixo de 15 mca.Empresa contratada5 diasalta
Painel do conjunto moto-bomba de incêndio não aciona a bomba principal automaticamente no momento da abertura do hidrante por falha no pressostato.Empresa contratada2 diascritica
Portas corta-fogo dos pavimentos 3º, 7º e 11º não fecham autonomamente a partir de 45 graus devido à perda de torque nas molas helicoidais das dobradiças.Zelador(a)4 diasalta
Sistema de pressurização da escada de emergência gerando força de abertura manual da porta do piso de descarga superior a 110 N.Engenheiro7 diasalta
Blocos autônomos de iluminação de emergência da rota de fuga do subsolo 2 apresentando autonomia inferior a 15 minutos em teste de corte de energia.Zelador(a)5 diasmedia
Extintor de CO2 localizado na casa de máquinas dos elevadores com ponteiro do manômetro na faixa vermelha de despressurização e sem lacre no pino.Administradora2 diasalta
Detector pontual de fumaça do shaft elétrico do 12º andar reportando o endereço do 14º andar na central analógica durante teste com aerossol.Empresa contratada4 diasmedia
Parede externa do reservatório superior de água potável com pontos de umidade e eflorescência após teste de estanqueidade de 72 horas pós-reparo.Empresa contratada15 diascritica
Juntas de dilatação da proteção mecânica da laje de cobertura apresentando mastique ressecado, fissuras e empoçamento local de água pluvial.Empresa contratada10 diasalta
Intradorso da laje de transição no subsolo 1 apresentando manchas de infiltração e gotejamento ativo proveniente do canteiro de plantas do playground.Empresa contratada20 diascritica
Arremates da impermeabilização nos ralos pluviais da cobertura executados com virola interna inferior a 5 cm e pontos de descolamento de borda.Empresa contratada7 diasalta

Como usar o kit em campo

A reinspeção predial é a etapa técnico-analítica destinada a validar a efetiva resolução das anomalias e falhas apontadas no laudo inicial, assegurando a segurança operacional e a integridade do condomínio segundo as NBR 16747 e NBR 5674. A equipe do condomínio, liderada pelo síndico e zelador com o suporte da plataforma GrandCondo, realiza vistorias de campo, exige documentação legal (ART/RDT) e produz evidências fotográficas comparativas para fundamentar a reclassificação do risco. A homologação do encerramento exige o cálculo do Índice de Conformidade e a inserção imediata das novas rotinas de garantia no plano de manutenção preventiva.

  1. 1Levantamento do Histórico e Checklists de OrigemResgate o laudo de inspeção predial de origem, a matriz de priorização de riscos e as ordens de serviço pendentes vinculadas no sistema GrandCondo. O zelador e o consultor técnico devem alinhar o escopo exato das correções contratadas antes de iniciar a vistoria de campo.
  2. 2Conferência de Campo e Testes FuncionaisInspecione in loco as intervenções executadas e submeta os sistemas reparados a testes operacionais de carga, pressão, vazão e estanqueidade. Verifique se o conjunto moto-bomba, a central de alarme, a estanqueidade dos reservatórios e as portas corta-fogo funcionam perfeitamente segundo as normas ABNT aplicáveis.
  3. 3Registro Fotográfico e Coleta de EvidênciasFotografe os exatos ângulos das anomalias apontadas no laudo anterior, garantindo a comparação do estado 'antes e depois' e registrando plaquetas de identificação, selos Inmetro e manômetros. Faça o upload imediato das imagens e certificados no módulo de manutenção do aplicativo GrandCondo para assegurar a rastreabilidade jurídica.
  4. 4Validação da Documentação Técnica e LegalExija do prestador de serviço a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), laudos bacteriológicos, ensaios de estanqueidade e termos de garantia. O síndico e a administradora devem conferir a documentação completa antes de autorizar a baixa financeira do contrato.
  5. 5Reclassificação do Grau de RiscoReavalie a criticidade do item corrigido com base na matriz da NBR 16747, alterando sua classificação do nível Crítico ou Regular para Mínimo ou Conforme. Caso o reparo seja parcial ou insatisfatório, o item deve ser mantido em aberto com emissão de notificação formal ao empreiteiro.
  6. 6Cálculo do Índice de Conformidade (IC)Calcule o percentual de adequação da edificação dividindo o número de itens efetivamente corrigidos pelo total de pendências mapeadas na inspeção original, multiplicando por 100. Esse indicador quantifica a evolução técnica do condomínio para prestação de contas à assembleia e seguradoras.
  7. 7Encerramento e Atualização do Plano de ManutençãoRegistre a baixa técnica definitiva na plataforma GrandCondo e programe as novas rotinas de inspeção periódica prescritas pela NBR 5674 para os componentes recém-recuperados. Notifique o conselho fiscal sobre o encerramento do ciclo de correções e o novo status de conformidade do condomínio.

Dicas de campo

  • • Exija fotos comparativas gravadas no exato ângulo da vistoria inicial e com registro de data/hora integrado no aplicativo GrandCondo.
  • • Mantenha o teste de estanqueidade em reservatórios e lajes por no mínimo 72 horas contínuas antes de homologar a impermeabilização.
  • • Em testes da central de alarme e iluminação de emergência, despiece a rede elétrica primária para validar a autonomia real das baterias.
  • • Anexe a ART/RDT do serviço diretamente no cadastro do ativo no módulo técnico da GrandCondo para rápida apresentação aos bombeiros.
  • • Para o cálculo do Índice de Conformidade, atribua nota zero a reparações paliativas ou maquiagens estéticas sem respaldo técnico.
  • • O zelador deve presenciar o teste dinâmico do conjunto moto-bomba acionado por pressostato, verificando a leitura do manômetro e estanqueidade mecânica.
  • • Verifique o anel plástico do ano, o lacre e a validade do selo Inmetro nos extintores retornados da recarga antes da recolocação nos suportes.

Para quem é este kit

Introdução

A etapa de reinspeção garante a conformidade técnica dos reparos executados, chancelando a adequação às normas ABNT NBR 16747 e NBR 5674. Entenda como estruturar a verificação, coletar evidências fotográficas e atualizar o plano de manutenção com o apoio operacional da zeladoria e da portaria.

Seção 01A Importância Normativa da Reinspeção e Validação de Correções

  • Comparar tecnicamente o reparo executado com a recomendação prescrita no laudo original.
  • Documentar formalmente a reclassificação do grau de risco para o patamar mínimo aceitável.
  • Atualizar o calendário oficial de manutenções preventivas e periódicas da infraestrutura.

Seção 02Auditoria de Sistemas Críticos: SPCI, Gás Combustível e SPDA

  • Exigir a apresentação de ARTs de execução e laudos certificados de calibração operacional.
  • Supervisionar testes práticos de acionamento de alarmes de incêndio e recalque de bombas.
  • Verificar relatórios de estanqueidade em conformidade normativa para as prumadas de gás.

Seção 03Aprovação de Reparos Estruturais, Impermeabilizações e Fachadas

  • Executar mapeamento por percussão em áreas reparadas de revestimentos e fachadas externas.
  • Monitorar e documentar o teste de lâmina d'água de 72h em impermeabilizações de lajes.
  • Inspecionar a conformidade do tratamento anticorrosivo em armaduras aparentes nos subsolos.

Seção 04Avaliação Funcional de Barramentos, Quadros e Bombas de Recalque

  • Interpretar laudos termográficos atualizados após o reaperto preventivo de quadros elétricos.
  • Confirmar o ciclo de alternância automática funcional nos painéis de comando das bombas.
  • Vistoriar a presença de umidade, vibração excessiva ou vazamentos nos barriletes hidráulicos.

Seção 05Registro Fotográfico de Evidências e Reclassificação de Risco

  • Padronizar a captação fotográfica, espelhando enquadramento e escala do laudo de inspeção original.
  • Formalizar a diminuição do risco técnico (de crítico para regular ou de regular para mínimo).
  • Anexar os certificados de conformidade na base de dados em nuvem da gestão do condomínio.

Seção 06Integração das Intervenções no Plano de Manutenção (NBR 5674)

  • Cadastrar os componentes recém-entregues nas planilhas e rotinas de manutenção preventiva.
  • Fiscalizar ativamente a vigência de garantias de serviços fornecidos por terceirizados.
  • Despachar tarefas de inspeção visual detalhada para os responsáveis pela conservação predial.

Seção 07Sinergia Operacional: Portaria, Zeladoria e Administração

  • Estabelecer fluxos processuais objetivos separando as funções da gestão, engenharia e zeladoria.
  • Unificar toda a comunicação e o arquivamento de certidões em um único software administrativo.
  • Empregar relatórios de portaria 24h para embasar avaliações de produtividade das empreiteiras.

Perguntas frequentes

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Conclusão

O procedimento de reinspeção constitui o instrumento normativo definitivo para atestar a restauração da integridade estrutural e a confiabilidade de longo prazo das instalações condominiais. A fim de aplicar essa metodologia com segurança, padronização e total sinergia com a rotina operacional da portaria e zeladoria, estruturamos um recurso essencial. Baixe agora o Kit Profissional de Inspeção — Checklist de Reinspeção e Verificação de Correções e integre a engenharia de precisão à excelência logística proporcionada pelo ecossistema GrandCondo.

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