GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-926
confissão de dívida: reconhecimento do débito, forma de pagamento, garantias, testemunhas e força de título executivo — gestão financeira de condomínio residencial e comercial, com base no Código Civil, na convenção do condomínio e nas boas práticas contábeis, contendo capa, introdução, campos preenchíveis, tabela de verificação com item, descrição, responsável, data, status, classificação Conforme / Não Conforme / Não se aplica e observações finais

Modelo de Confissão de Dívida Condominial

Este kit abrange o procedimento operacional e jurídico para elaboração, conferência e formalização do Termo de Confissão de Dívida e Acordo de Pagamento em condomínios residenciais e comerciais

9 min de leitura ~16 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Padronize acordos de inadimplência respaldados pelo Código de Processo Civil e sem necessidade de fase de conhecimento judicial. Formalize parcelamentos integrados ao módulo financeiro GrandCondo com transparência total perante o conselho fiscal.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

Quer este arquivo preenchível no seu condomínio?

Baixe agora em PDF para impressão ou em Word (DOCX) para editar. Funciona de forma híbrida: computador da guarita, celular da equipe ou impresso.

Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

O que vem neste kit

  • Modelo Minuta de Termo de Confissão de Dívida e Acordo de Pagamento (.docx)
  • Checklist de Verificação Operacional e Jurídica com 40 Critérios Auditáveis
  • Planilha de Memorial de Cálculo de Encargos Moratórios (Juros, Multa e Correção)
  • Fluxograma de Cobrança Extrajudicial e Emissão de Título Executivo Extrajudicial
  • Matriz de Responsabilidades entre Síndico, Administradora e Conselho Fiscal
  • Guia de Coleta e Validação de Assinaturas Digitais ICP-Brasil e Testemunhas
  • Roteiro de Parametrização e Lançamento de Acordos no Módulo Financeiro GrandCondo
  • Modelo de Notificação de Rescisão de Acordo e Vencimento Antecipado da Dívida
  • Template de Relatório de Homologação de Acordos para Apresentação ao Conselho Fiscal

Por que este kit resolve

Segurança Jurídica Plena

Garantia de instrumento formal com força de título executivo extrajudicial para cobrança célere em descumprimentos.

Cálculo Preciso e Conforme

Consolidação de encargos em estrita observância ao Art. 1.336 do Código Civil e normas da convenção condominial.

Rastreabilidade Financeira

Vinculação direta dos acordos ao fluxo de caixa, permitindo baixa automática e relatórios sem divergências.

Rigores Processuais

Roteiro prático para verificação de legitimidade da propriedade, representação legal e assinaturas via ICP-Brasil.

Régua de Cobrança Integrada

Notificações automáticas de vencimento e parcelamento sem sobrecarregar a equipe da administradora.

Transparência ao Conselho

Modelos de relatórios operacionais padronizados para prestação de contas e homologação pelo conselho fiscal.

Áreas e sistemas inspecionados

Qualificação Qualificada do Devedor e Comprovação da Propriedade/Posse
Discriminação Detalhada e Origem dos Débitos por Cota Condominial
Memorial de Cálculo (Correção Monetária, Multa de 2% e Juros Moratórios)
Plano de Parcelamento, Vencimentos e Emissão de Boletos Vinculados
Cláusula Penal, Multa Rescisória e Vencimento Antecipado das Parcelas
Validação de Garantias Reais ou Fidejussórias (quando aplicável)
Atribuição de Testemunhas e Coleta de Assinaturas (Física ou Digital com ICP-Brasil)
Parametrização e Registro da Renegociação no Módulo Financeiro GrandCondo
Aprovação e Encaminhamento de Relatórios ao Conselho Fiscal
Fluxo de Notificação e Cobrança Automática em Caso de Inadimplemento do Acordo

Referências normativas

  • • Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil) — Art. 784, III (Título Executivo Extrajudicial)
  • • Lei nº 10.406/2002 (Código Civil Brasileira) — Arts. 389 a 405 (Inadimplemento das Obrigações) e Arts. 1.336 e 1.337 (Deveres do Condômino)
  • • Lei nº 4.591/1964 — Lei do Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias
  • • Lei nº 13.709/2018 (Lei Geral de Proteção de Dados - LGPD) — Tratamento de dados pessoais em cobranças
  • • NBC TG Estrutura Conceitual (CFC) — Pronunciamento Técnico sobre Reconhecimento de Ativos e Passivos

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Certidão de Matrícula do Imóvel / Cartório de Registro de Imóveis
risco critica

A certidão de matrícula atualizada da unidade foi emitida há menos de 30 dias e confirma a titularidade do confitente/devedor?

Critério: Certidão com data de expedição em até 30 dias corridos e correspondência exata entre o nome/CPF do devedor no termo e o proprietário constante da matrícula (Art. 1.245 do Código Civil).

Como verificar: Solicitar no Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) a certidão de matrícula atualizada da unidade, conferir o número do registro, a data de emissão e o nome do proprietário atual no último registro (R).

002
Promessa de Compra e Venda / Imissão na Posse
risco alta

Em caso de devedor promitente comprador não registrado na matrícula, há contrato de compromisso acompanhado de termo de imissão na posse e ciência formal do condomínio?

Critério: Existência de instrumento contratual válido, comprovante de imissão na posse prévio aos débitos renegociados e notificação formal enviada ao condomínio.

Como verificar: Analise o instrumento particular de promessa de compra e venda, verifique o reconhecimento de firma, cheque o termo de entrega de chaves/posse e o protocolo de notificação da alienação recebido pela administradora.

003
Documentação de Pessoa Física
risco alta

O termo contém nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF e endereço residencial atualizado do devedor pessoa física, acompanhado das cópias validadas dos documentos?

Critério: 100% de correspondência entre os dados do termo e os documentos oficiais apresentados, com validação da situação cadastral do CPF no site da Receita Federal.

Como verificar: Confrontar os dados preenchidos na minuta da confissão com a cópia digital do RG, CNH, CPF e comprovante de residência emitido nos últimos 90 dias, anexando os arquivos ao cadastro do condomínio no sistema GrandCondo.

004
Regime de Bens e Anuência Conjugal
risco media

O cônjuge ou companheiro assina o termo de confissão de dívida caso haja assunção de garantia real ou solidariedade expressa sobre o débito da unidade?

Critério: Assinatura de ambos os cônjuges/companheiros no termo quando configurada a prestação de garantias reais ou obrigações solidárias (Art. 1.647 do Código Civil).

Como verificar: Examinar a certidão de casamento/união estável do devedor, verificar o regime de bens adota e colher a assinatura de ambos na minuta quando houver pactuação de garantia real ou assunção solidária.

005
Representação de Pessoa Jurídica
risco critica

Em caso de unidade pertencente a pessoa jurídica, o termo contém a qualificação do CNPJ e está acompanhado do contrato/estatuto social e certidão simplificada da Junta Comercial?

Critério: Certidão simplificada com data de emissão de até 30 dias e poderes de representação legal devidamente comprovados na cláusula de administração da empresa.

Como verificar: Obter a Certidão Simplificada da Junta Comercial, analisar o contrato social/estatuto vigente e ata de eleição da diretoria para confirmar se o signatário possui poderes de administração e disposição de obrigações.

006
Mandato e Procurações
risco critica

Se o devedor for representado por procurador, existe procuração por instrumento público ou particular com firma reconhecida concedendo poderes específicos para confessar dívidas e transigir?

Critério: Procuração válida, com poderes específicos nos termos do Art. 661, §1º do Código Civil, outorgada e vigente na data da assinatura do acordo.

Como verificar: Exigir o traslado original ou cópia autenticada da procuração pública ou particular, checando a presença do texto explícito de poderes para 'confessar dívidas, transigir, firmar acordos e assinar termos de renegociação condominial'.

007
Inventário e Representação de Espólio
risco critica

Caso o proprietário registrado seja falecido, o termo é assinado pelo inventariante nomeado com a devida comprovação pelo termo de compromisso de inventariante?

Critério: Apresentação do Termo de Compromisso de Inventariante assinado ou certidão de inventário extrajudicial vigente com a indicação do inventariante (Art. 75, VII do CPC).

Como verificar: Solicitar a cópia do Termo de Compromisso de Inventariante assinado pelo juiz no processo de inventário/arrolamento ou certidão da escritura pública de inventário extrajudicial.

008
Sistema de Gestão GrandCondo / Cadastro da Unidade
risco media

O perfil do devedor e as cópias digitalizadas dos documentos de propriedade/posse foram integralmente vinculados à unidade na plataforma GrandCondo?

Critério: Upload de 100% da documentação exigida e parametrização do responsável financeiro do acordo no módulo de cobrança da plataforma GrandCondo em até 24 horas após a assinatura.

Como verificar: Acessar o cadastro da unidade no sistema GrandCondo, navegar até a aba 'Documentos da Unidade', verificar o envio dos arquivos PDF validados e se o perfil do responsável pelo acordo foi vinculado como pagador principal.

Calendário de inspeções

Diário

Administradora de Condomínios
  • • Verificar a baixa de parcelas de acordos quitadas via integração bancária no GrandCondo
  • • Identificar inconsistências ou rejeições nos boletos de renegociação gerados
  • • Atender condôminos solicitantes de segunda via ou esclarecimentos sobre parcelamentos

Semanal

Analista de Cobrança / Administradora
  • • Identificar parcelas de acordos vencidas e não pagas no período
  • • Disparar lembretes e notificações amigáveis via comunicação integrada GrandCondo
  • • Encaminhar termos inadimplidos há mais de 10 dias para validação do Síndico e Jurídico

Mensal

Síndico(a) e Administradora
  • • Gerar e conferir o relatório mensal de acordos ativos, cumpridos e rescindidos
  • • Enviar a pasta financeira com os termos de confissão de dívida para o Conselho Fiscal
  • • Conciliar as receitas provenientes de acordos com o balancete mensal do condomínio

Trimestral

Conselho Fiscal
  • • Auditar a conformidade dos termos de confissão celebrados no trimestre
  • • Verificar a correta aplicação dos juros, correção e multa contratual nos cálculos
  • • Conferir se os títulos com inadimplemento foram encaminhados para cobrança judicial

Semestral

Síndico(a) e Assessoria Jurídica
  • • Avaliar a taxa global de adimplemento dos acordos celebrados na gestão
  • • Revisar as minutas-padrão de confissão de dívida frente às atualizações jurisprudenciais
  • • Apresentar balanço da inadimplência e taxa de recuperação de crédito à comunidade

Anual

Síndico(a)
  • • Apresentar o relatório consolidado de recuperação de débitos na Assembleia Geral Ordinária
  • • Submeter ao parecer da AGO casos excepcionais de parcelamentos de longo prazo
  • • Arquivar os instrumentos quitados e atualizar o histórico cadastral das unidades no GrandCondo

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Certidão de matrícula do imóvel anexada ao termo com data de emissão superior a 30 dias.Administradora5 dias uteisalta
Acordo firmado com promitente comprador sem a devida comprovação de imissão na posse e ciência formal do condomínio.Administradora3 dias uteiscritica
Qualificação de devedor pessoa física incompleta, sem cópia de documento oficial com foto e comprovante de residência validado.Administradora2 dias uteismedia
Assinatura do termo por pessoa jurídica sem comprovação do contrato social atualizado e da Certidão Simplificada da Junta Comercial.Administradora4 dias uteisalta
Confissão de dívida assinada por representante sem procuração com poderes específicos para confessar dívidas e transigir.Síndico3 dias uteiscritica
Termo firmado por herdeiro de proprietário falecido sem a apresentação da certidão e termo de compromisso de inventariante.Administradora5 dias uteiscritica
Demonstrativo de débito sem especificação individualizada mês a mês das cotas condominiais ordinárias em atraso.Administradora24 horasalta
Inclusão de cotas extraordinárias no montante confessado sem indicação da ata de assembleia que aprovou a arrecadação.Administradora2 dias uteisalta
Aplicação de penalidade moratória superior ao limite de 2% estipulado pelo Art. 1.336, § 1º do Código Civil.Administradora24 horascritica
Cobrança de juros moratórios em desacordo com as regras da Convenção do Condomínio ou com cálculo fora do parâmetro pro rata die.Administradora24 horasalta
Inclusão de multas disciplinares por infração ao Regimento Interno no termo sem comprovante de procedimento administrativo prévio.Síndico2 dias uteisalta
Inserção de honorários de cobrança extrajudicial sem previsão expressa na Convenção ou aprovação prévia em assembleia.Síndico3 dias uteismedia

Como usar o kit em campo

O Instrumento Particular de Confissão e Renegociação de Dívida Condominial formaliza o reconhecimento do débito pelo devedor, consolidando cotas ordinárias e extraordinárias em um título executivo extrajudicial nos termos do Código Civil e do Código de Processo Civil. Toda a documentação comprobatória, incluindo matrículas atualizadas, contratos com imissão na posse, atas de rateio extraordinário e memórias de cálculo, deve ser registrada como evidência digitalizada na ficha do imóvel na plataforma GrandCondo. O Índice de Conformidade da negociação é calculado dividindo a quantidade de itens jurídicos e contábeis atendidos no checklist pelo total de requisitos aplicáveis, multiplicando por 100 para validar a exigibilidade e liquidez do acordo.

  1. 1Levantamento do Débito e Expurgador de PrescriçãoO histórico financeiro da unidade na plataforma GrandCondo deve ser auditado para expurgar cotas vencidas há mais de 5 anos (art. 206, § 5º, I do Código Civil) sem causa legal de interrupção prescribente. As cotas ordinárias e extraordinárias remanescentes são discriminadas mês a mês com seus valores originais e datas exatas de vencimento.
  2. 2Validação do Título de Propriedade e Representação LegalExige-se a certidão de matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis emitida há menos de 30 dias ou contrato de compra e venda acompanhado de termo de imissão na posse. Em caso de pessoa jurídica, espólio ou representação por procurador, devem ser anexados o contrato social, o termo de compromisso de inventariante ou a procuração pública com poderes específicos para confessar dívidas e transigir.
  3. 3Elaboração do Memorial Analítico de CálculoO cálculo deve aplicar correção monetária pelo índice previsto na convenção, multa moratória estritamente limitada a 2% conforme o Art. 1.336, § 1º do Código Civil e juros de 1% ao mês pro rata die desde cada vencimento. Honorários advocatícios e multas regimentais somente integram o débito se houver expressa previsão na convenção condominial ou em ata de assembleia homologada.
  4. 4Estruturação das Cláusulas do Termo de ConfissãoO termo deve detalhar o montante total consolidado, o número de parcelas, os vencimentos, a emissão de boletos vinculados e a cláusula penal por inadimplemento com vencimento antecipado das parcelas vincendas. Caso pactuado, devem ser descritas as garantias fidejussórias ou reais complementares ofertadas pelo devedor.
  5. 5Assinatura e Validação Jurídica por TestemunhasO instrumento precisa ser assinado pelo síndico, pelo devedor devidamente qualificado e por duas testemunhas identificadas com nome e CPF, conforme exige o Art. 784, III do Código de Processo Civil. A coleta de assinaturas pode ocorrer fisicamente com firma reconhecida ou por certificação digital qualificada no padrão ICP-Brasil.
  6. 6Parametrização do Acordo no Módulo Financeiro GrandCondoO acordo aprovado deve ser registrado no módulo financeiro da plataforma GrandCondo para gerar a régua de boletos e suspender temporariamente a cobrança dos débitos originais. O sistema realiza o acompanhamento automatizado da liquidação de cada parcela e mantém o histórico atualizado para a zeladoria e administradora.
  7. 7Auditoria, Notificação e Envio ao Conselho FiscalO dossiê completo contendo o termo assinado, memorial de cálculo e evidências é submetido à conferência do Conselho Fiscal dentro da plataforma GrandCondo. Caso ocorra o atraso de qualquer parcela, a plataforma dispara notificação de quebra de acordo automatizada e encaminha o título para execução judicial.

Dicas de campo

  • • Anexe a ata de eleição do síndico vigente e o cartão do CNPJ do condomínio ao termo para comprovar a legitimidade ativa do representante legal.
  • • Utilize a validação digital via certificado ICP-Brasil para conferir plena validade jurídica ao termo sem a necessidade de deslocamento ao cartório.
  • • Nunca unifique débitos de cotas ordinárias e extraordinárias no cálculo sem mencionar o número da ata da assembleia que aprovou a obra ou chamada de capital.
  • • Programe a plataforma GrandCondo para enviar alertas preventivos de vencimento ao devedor por e-mail e aplicativo com 5 dias de antecedência de cada parcela.
  • • Mantenha as certidões de matrícula e os comprovantes de notificação armazenados em nuvem na ficha da unidade no GrandCondo para instrução imediata de eventual execução.
  • • Condicione a plena quitação da dívida ao pagamento integral de todas as parcelas do acordo somado à adimplência das cotas condominiais vincendas.
  • • Gere o relatório de Índice de Conformidade Financeira na plataforma GrandCondo antes da assinatura final para garantir que nenhum item prescrito foi incluído.

Para quem é este kit

Síndicos Profissionais e Orgânicos

Administradoras de Condomínios

Gerentes de Operações e Gestores Prediais

Advogados e Assessores Jurídicos Condominiais

Introdução

A elaboração de um Termo de Confissão de Dívida exige rigor no detalhamento do memorial de cálculo e conformidade legal para garantir sua força executiva. Este guia detalha as práticas contábeis e jurídicas para a rotina do síndico e da administradora na recuperação eficiente de passivos.

Seção 01Fundamentação Jurídica e Natureza do Título Executivo Extrajudicial

  • Consultar a convenção condominial para confirmar as alçadas de negociação e possíveis restrições sobre prazos máximos de parcelamento.
  • Verificar a regularidade das atas de assembleia que aprovaram as taxas ordinárias e extraordinárias constantes no termo.

Seção 02Qualificação das Partes e Verificação de Propriedade Imobiliária

  • Obter cópia atualizada da matrícula do imóvel antes de redigir o termo, atestando a titularidade exata no momento da assinatura.
  • Incluir no documento a qualificação completa do cônjuge, caso o regime de bens demande anuência para o comprometimento financeiro.
  • Certificar a posse formal e a ciência do condomínio em casos de contratos de compra e venda não averbados na matrícula.

Seção 03Estruturação Técnica do Memorial de Cálculo e Aplicação de Encargos

Seção 04Condições de Pagamento, Vencimento Antecipado e Cláusula Penal

  • Redigir a cláusula de vencimento antecipado vinculando a rescisão imediata ao atraso superior a dez dias de qualquer parcela.
  • Inserir a condição explícita de que as cotas condominiais ordinárias e extraordinárias vincendas devem ser quitadas rigorosamente em dia.

Seção 05Logística de Documentos, Assinaturas e Entrega via Portaria com GrandCondo

  • Exigir a assinatura de duas testemunhas sem vínculo empregatício direto ou grau de parentesco próximo com o condômino inadimplente.
  • Utilizar o módulo de gestão de encomendas do GrandCondo para registrar a entrega do termo físico, anexando o comprovante térmico.
  • Arquivar a via original assinada fisicamente em cofre ou pasta segura na sala da administração, sob a guarda do zelador ou gestor predial.

Seção 06Parametrização Contábil e Gestão Operacional no Módulo Financeiro

Seção 07Governança, Auditoria do Conselho Fiscal e Tratamento da Quebra de Acordo

Perguntas frequentes

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Conclusão

Para assegurar que as negociações financeiras do seu edifício tenham validade jurídica incontestável e sejam monitoradas de ponta a ponta sem falhas operacionais, a padronização processual é mandatória. Baixe o nosso 'Kit Profissional de Inspeção — Confissão de Dívida Condominial' e tenha em mãos o checklist técnico de conformidade que une as obrigações do Código Civil à excelência operacional gerenciada através da plataforma GrandCondo.

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  • Comprovante térmico impresso na portaria
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