GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-375
plano de obras: diagnóstico, escopo, projeto e ART, orçamento e aprovação em assembleia, cronograma físico-financeiro, fiscalização e recebimento

Plano de Obras do Condomínio

Este kit abrange o fluxo completo de gestão, fiscalização e recebimento técnico de intervenções e obras em áreas comuns condominiais, integrando a equipe operacional e a administradora pela plataforma GrandCondo

9 min de leitura ~16 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Padronize a gestão de reformas em áreas comuns desde o diagnóstico técnico inicial até o comissionamento final do condomínio. Capacite síndicos e zeladores com procedimentos alinhados às NBRs para fiscalização rigorosa de canteiro.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

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Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

40

Itens de checagem técnica

NBR 16280

Conformidade normativa

100%

Controle físico-financeiro

< 10s

Comprovante de encomendas

O que vem neste kit

  • Checklist Operacional de Inspeção de Obras em Áreas Comuns (40 Itens)
  • Template de Matriz de Riscos da Intervenção e Impacto na Operação
  • Modelo de Caderno de Encargos e Edital de Concorrência para Empreiteiras
  • Planilha Integrada de Cronograma Físico-Financeiro e Curva S
  • Dossiê Técnico Apresentável para Convocação e Deliberação em Assembleia
  • Modelo de Diário de Obra e Protocolo de Registro Diário de Ocorrências
  • Ficha de Medição Física Parcial e Termo de Liberação Financeira
  • Guia de Implementação da NBR 16280 e Checklist de Recebimento Definitivo

Por que este kit resolve

Matriz de Riscos Operacionais

Mapeie impactos de ruído, poeira e interrupção de fluxos nas áreas comuns antes do início dos serviços.

Validação Normativa de ART/RRT

Verifique o recolhimento de responsabilidade técnica e escopo contratual conforme ABNT NBR 16280.

Cronograma Físico-Financeiro e Curva S

Evite pagamentos antecipados sem a devida comprovação e medição técnica em campo.

Caderno de Encargos para Cotação

Padronize os editais de concorrência com critérios objetivos de medição e recebimento.

Gestão de Canteiro e Segurança (NR-18)

Assegure o cumprimento de requisitos de EPIs, EPCs e isolamento de áreas operacionais.

Operação Integrada com a Equipe

Registre ocorrências, entrada de insumos e liberações técnicas com o suporte operacional da plataforma.

Áreas e sistemas inspecionados

Diagnóstico Técnico Pré-Obra e Laudo de Vizinhança/Entorno
Análise de Projetos, Memoriais Descritivos e Validação de ART/RRT
Matriz de Riscos da Intervenção e Impacto Operacional
Caderno de Encargos e Editais de Cotação para Seleção de Empreiteiras
Dossiê Técnico para Convocação e Aprovação em Assembleia
Cronograma Físico-Financeiro Integrado e Curva S
Isolamento de Canteiro, Sinalização de Segurança e Organização do Acesso
Diário de Obra e Registro de Ocorrências Diárias via GrandCondo
Medições Físicas Parciais e Liberação de Etapas Financeiras
Gestão de Resíduos da Construção Civil (PGRCC) e Caçambas
Controle Tecnológico de Materiais e Ensaios de Campo
Fiscalização de Requisitos de Segurança do Trabalho (EPIs/EPCs)
Comissionamento de Sistemas Alterados ou Instalados
Vistoria de Recebimento Provisório e Lista de Pendências (Punch List)
Vistoria de Recebimento Definitivo, As-Built e Manual de Uso

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16280: Gestão de reformas em edificações — Requisitos
  • • ABNT NBR 5674: Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 15575: Edificações habitacionais — Desempenho
  • • ABNT NBR 14037: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • • ABNT NBR 13752: Perícias de engenharia na construção civil
  • • Lei Federal nº 4.591/1964: Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias
  • • NR-18: Segurança e Saúde no Trabalho na Indústria da Construção
  • • NR-35: Trabalho em Altura

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Matriz de Riscos da Intervenção e Impacto Operacional
risco media

A matriz de riscos especifica o mapeamento de emissão de ruídos e as janelas de horário permitidas para serviços ruidosos, com anuência da equipe operacional via plataforma GrandCondo?

Critério: Janela de ruído restrita a dias úteis (ex.: 08h às 12h e 14h às 17h, conforme Regimento e ABNT NBR 10151), com aviso prévio registrado no sistema com antecedência mínima de 48 horas.

Como verificar: Analisar a matriz de riscos anexa ao plano de obras, conferir a compatibilidade com a Convenção Condominial e checar se o cronograma de ruído foi publicado no painel de comunicados do sistema GrandCondo.

002
Matriz de Riscos da Intervenção e Impacto Operacional
risco alta

Existe plano de contingência operacional formalizado para desativações temporárias de utilidades essenciais (água, energia elétrica, gás e elevadores) decorrentes das obras?

Critério: Paradas técnicas programadas com duração limite estabelecida em projeto e notificação registrada via plataforma aos condôminos e administradora com antecedência mínima de 72 horas.

Como verificar: Verificar a matriz de risco da obra, analisar os tempos máximos de parada estipulados por sistema e checar a emissão prévia de alertas operacionais para os condôminos na plataforma GrandCondo.

003
Matriz de Riscos da Intervenção e Impacto Operacional
risco critica

A matriz de riscos prevê avaliação de sobrecarga de peso em lajes e o respectivo plano de escoramento para estocagem transitória de materiais de obra?

Critério: Limite de carga distribuída indicado no memorial descritivo estrutural segundo ABNT NBR 6120/NBR 16280, com sinalização física e demarcação de piso na área de estocagem.

Como verificar: Exigir a apresentação do plano de cargas e escoramento assinado pelo responsável técnico da obra, vistoriando os locais delimitados para depósitos temporários.

004
Matriz de Riscos da Intervenção e Impacto Operacional
risco critica

O isolamento do canteiro de obras preserva integralmente as rotas de fuga, saídas de emergência e o acesso livre aos equipamentos do PPCI?

Critério: Largura livre mínima desimpedida nas rotas de fuga conforme Instrução Técnica do Corpo de Bombeiros local (mínimo de 1,20 m) e 100% dos equipamentos de combate a incêndio desobstruídos.

Como verificar: Inspecionar o perímetro das intervenções no canteiro, medir com fita métrica a largura livre dos corredores de passagem e checar a desobstrução de extintores e hidrantes.

005
Caderno de Encargos e Editais de Cotação para Seleção de Empreiteiras
risco alta

O caderno de encargos do edital especifica os requisitos técnicos mínimos dos materiais, normas ABNT aplicáveis e critérios de equivalência técnica?

Critério: Detalhamento técnico completo por item com especificação expressa de conformidade normativa conforme ABNT NBR 15575 e marca de referência ou equivalente técnico comprovado.

Como verificar: Examinar o Caderno de Encargos anexo ao edital de cotação e confirmar a presença de requisitos de desempenho, espessuras, especificações ABNT e indicação de ao menos 3 marcas de referência.

006
Caderno de Encargos e Editais de Cotação para Seleção de Empreiteiras
risco critica

O edital obriga a apresentação prévia de documentação de Saúde e Segurança do Trabalho (PGR, PCMSO, ASO e treinamentos NRs) antes do início das atividades?

Critério: Comprovação de 100% da documentação de SST exigida e válida anexada ao módulo do GrandCondo prévio ao primeiro dia de trabalho da equipe contratada.

Como verificar: Conferir as cláusulas relativas à SST no edital de concorrência e verificar na plataforma GrandCondo o upload do PGR, PCMSO, ASOs e certificados (ex.: NR-18 e NR-35) válidos antes da liberação do canteiro.

007
Caderno de Encargos e Editais de Cotação para Seleção de Empreiteiras
risco alta

O edital de cotação vincula o cronograma de pagamentos às medições físicas validadas e prevê retenção técnica cautelar sobre o valor de cada etapa?

Critério: Previsão de retenção técnica cautelar entre 5% e 10% de cada medição, liberada exclusivamente após a emissão do Termo de Recebimento Definitivo da obra.

Como verificar: Analisar as cláusulas de medição e pagamento do edital, confirmando a retenção em percentual contratual e a exigência do laudo de medição da fiscalização aprovado pelo síndico na plataforma.

008
Caderno de Encargos e Editais de Cotação para Seleção de Empreiteiras
risco alta

O edital exige a obrigatoriedade da empreiteira realizar o pré-cadastro funcional de todos os seus colaboradores na plataforma GrandCondo para acesso da portaria humana?

Critério: Inclusão de dados (nome, CPF, documento com foto) no sistema GrandCondo realizada pela contratada com antecedência mínima de 24 horas antes do ingresso no canteiro.

Como verificar: Conferir a cláusula de controle de acesso no edital/contrato e inspecionar o módulo de cadastro de terceiros do GrandCondo no computador da portaria antes da entrada da equipe.

Calendário de inspeções

Diário

Zelador(a)
  • • Verificar o isolamento do canteiro de obras e a sinalização de aviso aos moradores.
  • • Conferir o uso obrigatório de EPIs pela equipe da empreiteira no canteiro.
  • • Registrar a entrada e saída de prestadores no controle de acesso da portaria via GrandCondo.
  • • Inspecionar a limpeza das rotas de circulação e a organização do descarte de entulho.
  • • Registrar no Diário de Obra as condições climáticas e o contingente de trabalhadores presentes.

Semanal

Engenheiro(a) Fiscal e Zelador(a)
  • • Auditar o avanço físico das etapas executadas em relação ao cronograma previsto.
  • • Inspecionar o armazenamento e a estocagem de materiais de construção no condomínio.
  • • Conferir a estabilidade e a conservação das proteções coletivas (anéis de ancoragem, redes, telas).
  • • Verificar o recebimento de insumos relevantes confrontando com as notas fiscais e especificações do projeto.

Quinzenal

Engenheiro(a) Fiscal e Síndico(a)
  • • Realizar reunião de alinhamento físico-financeiro com o preposto da empreiteira.
  • • Emitir o relatório quinzenal de medição física para validação do desembolso financeiro.
  • • Avaliar eventuais pedidos de aditivos contratuais, alterações de projeto ou adequação do escopo.

Mensal

Síndico(a), Administradora e Conselho
  • • Consolidar o relatório físico-financeiro no painel da GrandCondo para prestação de contas aos condôminos.
  • • Auditara documentação trabalhista e previdenciária da empreiteira (INSS, FGTS, CNDs) antes do pagamento mensal.
  • • Analisar o histórico do Índice de Conformidade (IC) e ajustar diretrizes operacionais.
  • • Conferir o saldo e as projeções do fundo de obras ou conta vinculada.

Semestral

Engenheiro(a) Fiscal e Síndico(a)
  • • Realizar auditoria global em obras de longa duração para repactuação do cronograma macro, se necessário.
  • • Avaliar a integridade estrutural e funcional das fases já entregues e em operação prévia.

Anual

Síndico(a), Administradora e Engenheiro(a) Fiscal
  • • Realizar vistoria de garantia pós-obra em intervenções concluídas nos últimos 5 anos.
  • • Emitir o Termo de Recebimento Definitivo de obras encerradas após transcorrido o período de teste.
  • • Atualizar o Plano de Manutenção Predial (NBR 5674) incorporando os novos elementos construídos.

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Interrupção programada de utilidades essenciais (água, luz, gás) sem plano de contingência e aviso prévio aos moradores.Engenheiro3 diascritica
Estocagem transitória de insumos de obra sobre laje sem avaliação prévia de sobrecarga e plano de escoramento.Engenheiro2 diascritica
Tapumes e isolamento de canteiro bloqueando rotas de fuga, saídas de emergência e equipamentos de combate a incêndio.Empresa contratada24 horascritica
Caderno de encargos do edital omitindo normas ABNT aplicáveis e critérios técnicos de equivalência de materiais.Engenheiro5 diasalta
Início das atividades em campo sem validação da documentação de SST (PGR, PCMSO, ASO e treinamentos das NRs).Administradora2 diascritica
Cronograma de pagamento desvinculado das medições físicas parciais e ausência de retenção técnica contratual.Administradora4 diasalta
Operários da empreiteira sem cadastro prévio no sistema para liberação de acesso pela equipe da portaria humana.Empresa contratada2 diasalta
Ausência de laudo de vistoria cautelar de vizinhança antes de intervenções estruturais e de grande porte.Engenheiro7 diasalta
Execução de furações em lajes e alvenarias sem escaneamento estrutural prévio para localização de embutidos.Empresa contratada2 diascritica
Contratação de empreiteira sem apresentação de apólice de Seguro de Responsabilidade Civil Operacional e Cruzada.Síndico5 diasalta
Ausência de ART ou RRT de execução registrada junto ao CREA/CAU antes da mobilização da obra.Síndico3 diascritica
Descarte de resíduos da construção sem emissão de Manifesto de Transporte de Resíduos (MTR) e PGRCC.Zelador(a)2 diasmedia

Como usar o kit em campo

O Plano de Obras do Condomínio estabelece o rito técnico, legal e operacional para a execução de intervenções prediais com controle rigoroso do escopo, mitigação de riscos e transparência em todas as fases da obra. A estruturação abrange desde o diagnóstico cautelar de vizinhança e validação de ART/RRT até a emissão do edital equalizado, aprovação em assembleia e fiscalização com retenção técnica e diário de obra digital na plataforma GrandCondo. Para a mensuração da conformidade das etapas e validação dos pagamentos, calcula-se o Índice de Conformidade (IC) pela razão entre o número de itens verificados sem pendências e o número total de critérios inspecionados no período, registrando evidências fotográficas e laudos estruturais diretamente no módulo de obras do sistema.

  1. 1Diagnóstico Técnico Pré-Obra e Laudo Cautelar de VizinhançaRealize a localização não destrutiva de tubulações e o escaneamento estrutural antes de perfurações, mapeando manifestações patológicas existentes nas áreas comuns e nos imóveis vizinhos conforme NBR 12722. Registre o laudo cautelar de vizinhança com fotos datadas e geolocalizadas arquivadas na plataforma GrandCondo antes de qualquer demolição.
  2. 2Validação de Projetos, Memoriais e Emissão de ART/RRTAnálise os projetos executivos, memoriais descritivos e exija a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) para projeto e execução conforme NBR 16280. A administradora e o síndico devem checar o status do registro profissional do responsável técnico no sistema antes de assinar a autorização.
  3. 3Elaboração da Matriz de Riscos e Contingência OperacionalMapeie intervenções em utilidades como água, energia, gás e elevadores, definindo planos de escoramento para estocagem transitória e mantendo desobstruídas as rotas de fuga do PPCI. Cadastre os horários de ruído e o plano de contingência para disparo de avisos preventivos aos condôminos via aplicativo GrandCondo.
  4. 4Edital de Cotação e Caderno de Encargos com Critérios TécnicosElabore o edital exigindo seguro RC Obras, PGRCC com emissão de MTR para caçambas, retenção cautelar sobre medições e documentação de SST (PGR, PCMSO, ASOs e NRs). Defina a obrigatoriedade do pré-cadastro funcional da equipe da empreiteira no GrandCondo para conferência pelo porteiro na entrada.
  5. 5Composição do Dossiê Técnico para Convocação da AssembleiaConsolide no mínimo três propostas comerciais equalizadas em planilha orçamentária analítica e parecer técnico classificando a obra em necessária, útil ou voluptuária. Disponibilize o dossiê completo para consulta prévia dos condôminos via portal de comunicação do GrandCondo antes da assembleia.
  6. 6Isolamento do Canteiro e Controle Físico-Financeiro com Curva SExija o isolamento do canteiro com sinalização NBR 7195 e instalação de EPCs sem bloquear equipamentos de combate a incêndio ou acessos. Vincule os desembolsos financeiros estritamente às medições físicas validadas e atualize a Curva S do projeto mensalmente no módulo financeiro.
  7. 7Registro no Diário de Obra Digital e Fiscalização de SSTO zelador e a fiscalização técnica devem alimentar diariamente o Diário de Obra via GrandCondo com fotos, efetivo presente e conformidade de EPIs e NRs. O descumprimento de itens de segurança do trabalho deve gerar bloqueio automático da medição financeira do período até regularização.
  8. 8Medição Parcial, Comissionamento e Vistoria de Recebimento ProvisórioExecute testes de estanqueidade, ensaios tecnológicos de materiais e o comissionamento de sistemas alterados antes de liberar a etapa financeira. Emita o termo de recebimento provisório acompanhado da lista de pendências (punch list) registrada na plataforma com prazo delimitado para correções.
  9. 9Recebimento Definitivo, Arquivamento de As-Built e Manual do CondomínioConfirme a sanção total da punch list, exija os desenhos As-Built atualizados e o Manual de Uso e Manutenção do Condomínio conforme NBR 14037. Libere o valor cobrado na retenção cautelar e arquive o dossiê técnico definitivo na biblioteca digital do GrandCondo.

Dicas de campo

  • • Configure alertas automáticos no GrandCondo para bloquear na portaria humana o acesso de trabalhadores da obra com ASO ou treinamentos de NRs vencidos.
  • • Anexe a cada caçamba retirada do condomínio o respectivo Manifesto de Transporte de Resíduos (MTR) no diário de obra digital para comprovar a destinação legal do entulho.
  • • Realize o escaneamento não destrutivo de armaduras e tubulações embutidas antes de qualquer perfuração em elementos de concreto ou shafts hidráulicos.
  • • Condicione a liberação do pagamento da medição mensal à apresentação das guias recolhidas de FGTS e INSS relativas à equipe alocada no condomínio.
  • • Utilize o canal de comunicados do GrandCondo para avisar os moradores sobre paradas programadas de utilidades com antecedência mínima de 48 horas.
  • • Mantenha uma retenção cautelar preventiva entre 5% e 10% do valor de cada medição realizada, acumulando a reserva até a emissão do Termo de Recebimento Definitivo.
  • • Exija apólice do Seguro de Responsabilidade Civil Operacional e Cruzada (RC Obras) cobrindo todo o período da intervenção até o aceite final.

Para quem é este kit

Síndicos Profissionais e Orgânicos que buscam controle rigoroso de prazos e custos operacionais.

Administradoras de Condomínios focadas na padronização de editais e validação de ART/RRT.

Zeladores e Gerentes Prediais responsáveis pela fiscalização diária e segurança do canteiro.

Engenheiros e Peritos de Manutenção que realizam auditorias e comissionamento de reformas.

Introdução

A condução de reformas e intervenções nas áreas comuns exige rigor técnico, amparo normativo e controle irrestrito do cronograma físico-financeiro. Compreenda como estruturar o plano de obras do condomínio, garantindo conformidade com a ABNT NBR 16280, mitigação de riscos e segurança operacional contínua.

Seção 01Diagnóstico Técnico Pré-Obra e Laudo de Vizinhança

  • Inspeção visual e instrumental das prumadas, lajes e sistemas hidrossanitários potencialmente afetados.
  • Mapeamento fotográfico datado de fissuras e patologias pré-existentes nas edificações confrontantes.
  • Definição primária das restrições de carga nas lajes e estipulação de horários permitidos para demolições.

Seção 02Validação de Projetos, ART/RRT e Matriz de Riscos Operacionais

  • Conferência minuciosa de escopo documental: a ART/RRT deve descrever os serviços contratados sem termos genéricos.
  • Elaboração conjunta do plano de contingência para eventuais bloqueios temporários de rotas de evacuação.
  • Verificação da validade e cobertura do Seguro de Risco de Engenharia (RC Obras) da empreiteira contratada.

Seção 03Caderno de Encargos e Dossiê Técnico para Assembleia

  • Estruturação do mapa de concorrência com equalização técnica rigorosa das propostas recebidas.
  • Definição contratual de marcos para a retenção técnica (caução de garantia) atrelada à entrega final sem vícios.
  • Apresentação visual objetiva do impacto da obra para subsidiar a votação consciente e fundamentada dos condôminos.

Seção 04Cronograma Físico-Financeiro e Integração com a Portaria

  • Aprovação inicial do cronograma de Gantt com a identificação clara do caminho crítico da reforma.
  • Cadastramento prévio e sistemático da lista de operários autorizados no sistema da portaria central.
  • Vistoria semanal focada em medição percentual para chancelar a liberação da fatura correspondente.

Seção 05Gestão de Canteiro, Normas Regulamentadoras e Resíduos

  • Auditoria visual diária do uso ininterrupto de EPIs e EPCs (Equipamentos de Proteção Coletiva) pela equipe terceirizada.
  • Cobrança ostensiva dos Manifestos de Transporte de Resíduos (MTR) para comprovar a rastreabilidade do descarte ecológico.
  • Execução de testes de carga em linhas de vida e testes de estanqueidade em novas impermeabilizações.

Seção 06Diário de Obra, Fiscalização Contínua e Comissionamento

  • Registro diário obrigatório das frentes de serviço ativas e interrupções no livro de ordem da obra.
  • Inspeção técnica conjunta entre fiscalização e empreiteira para levantamento e saneamento do punch list.
  • Arquivamento digital dos projetos as-built, laudos de ensaio e termos de garantia dos fabricantes especificados.

Perguntas frequentes

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Conclusão

A estruturação técnica de intervenções civis não apenas protege o patrimônio edificado, mas garante a segurança intransigível da massa condominial durante toda a execução. O 'Kit Profissional de Inspeção — Plano de Obras do Condomínio' consolida diretrizes normativas, cadernos de encargos e parâmetros de fiscalização para que síndicos, zeladores e engenheiros gerenciem cada etapa com maestria. Integre a rotina do seu canteiro de obras à plataforma GrandCondo e eleve o patamar da gestão predial. Baixe agora o material completo e assuma o controle técnico absoluto do seu condomínio.

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  • Cadastro de encomenda em menos de 10 segundos
  • Funciona no computador da guarita e no celular
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