GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-749
casa de máquinas: bombas, filtros, quadro elétrico, produtos químicos, ventilação e retrolavagem — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist da Casa de Máquinas da Piscina

Este kit abrange a inspeção técnica preventiva e operacional da casa de máquinas de piscinas em condomínios residenciais, cobrindo conjuntos motobombas, sistemas de filtragem de areia, quadros elétricos de comando (QDC), tubulações e válvulas, dosadores de produtos químicos, sistemas de exaustão/ventilação e bombas de esgotamento

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Aplique procedimentos técnicos padronizados com base na NBR 16747 e NBR 5674 para auditar bombas, filtros e quadros elétricos com absoluto rigor. Capacite seu zelador e equipe de campo para registrar anomalias operacionais e integrar chamados diretamente no sistema GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–47

Itens 32 a 47, observações e bloco de assinaturas.

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O que vem neste kit

  • Formulário Completo de Inspeção Técnica com 47 Pontos de Checagem
  • Tabela de Classificação de Anomalias (Funcional, Operacional e Estrutural)
  • Matriz de Risco e Gravidade para Priorização de Reformas e Manutenções
  • Guia Rápido de Manobra de Válvulas e Retrolavagem de Filtros para Zeladores
  • Protocolo de Armazenamento Seguro de Produtos Químicos e FISPQs (NR-26 / ANVISA)
  • Cronograma Calendário de Manutenção Preventiva (Diário a Semestral)
  • Modelo de Relatório Fotográfico de Não Conformidades para Síndicos e Administradoras
  • Checklist do Botão de Parada de Emergência e Exaustão Mecânica de Gases
  • Procedimento Operacional Padrão (POP) para Teste da Bomba Submersa de Drenagem

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Conjunto Motobomba de Recirculação e Pré-Filtros
Filtros de Areia, Manômetros e Válvulas Seletoras de Retrolavagem
Quadro Elétrico de Comando (QDC), Disjuntores e Dispositivo DR
Tubulações de Aspiração, Ralo de Fundo, Skimmer e Retorno
Sistema de Dosagem de Cloro e Controladores Automáticos de pH
Poço de Esgotamento e Bomba Submersa de Drenagem
Sistema de Ventilação, Exaustão Mecânica e Renovação de Ar
Iluminação Interna, Tomadas Blindadas e Luz de Emergência
Estocagem, Armazenamento Rotulado e Acessibilidade de Produtos Químicos
Sensores de Inundação e Botão de Parada de Emergência da Motobomba

Referências normativas

  • • ABNT NBR 10339:2018 — Piscinas — Projeto, execução e manutenção
  • • ABNT NBR 5674:2012 — Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 16747:2020 — Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5410:2004 — Instalações elétricas de baixa tensão
  • • NR-10 — Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • • NR-33 — Segurança e Saúde nos Trabalhos em Espaços Confinados (para casas de máquinas subterrâneas)
  • • ABNT NBR 10818:2016 — Qualidade da água de piscina

Amostra do checklist (47 itens no material completo)

001
Conjunto Motobomba - Vedações
risco alta

A carcaça da motobomba e o selo mecânico estão isentos de gotejamentos ou vazamentos visíveis de água durante o funcionamento?

Critério: Zero gotejamento na carcaça e no selo mecânico. Conforme NBR 10339:2018 e plano de manutenção ABNT NBR 5674.

Como verificar: Ligar a motobomba e inspecionar visualmente com lanterna a junção entre a voluta e o escudo do motor. Verificar gotejamento na parte inferior do corpo e presença de crostas de calcificação ou cloro.

002
Pré-Filtro da Motobomba
risco media

O cesto coletor do pré-filtro da motobomba está íntegro, limpo e livre de detritos obstruindo a passagem da água?

Critério: Cesto 100% limpo, sem fissuras ou perfurações na malha plástica. Conforme NBR 10339:2018.

Como verificar: Desligar a bomba, fechar os registros de sucção/retorno, abrir a tampa do pré-filtro, retirar o cesto e inspecionar visualmente a presença de folhas, cabelos ou trincas na malha plástica.

003
Pré-Filtro - Vedações
risco media

O anel O-ring de vedação da tampa do pré-filtro está flexível, lubrificado e vedando perfeitamente a entrada de ar?

Critério: Elastômero flexível, sem fissuras, lubrificado com graxa de silicone e assentado corretamente no chanfro. Conforme NBR 10339:2018.

Como verificar: Remover o anel O-ring do alojamento da tampa, verificar visualmente trincas, rigidez do elastômero e checar se há lubrificação com graxa de silicone não petrolífera.

004
Conjunto Motobomba - Mecânica
risco alta

O funcionamento da motobomba apresenta nível de ruído regular, sem roçamento mecânico, estalos ou vibração nos rolamentos?

Critério: Ruído homogêneo de rotação contínua, sem vibração audível de rolamento danificado ou cavitação. NBR 10339:2018.

Como verificar: Aproximar-se da motobomba em funcionamento e escutar o som emitido. Utilizar estetoscópio mecânico ou inspecionar ao toque na carcaça do motor para identificar vibração atípica.

005
Conjunto Motobomba - Motor Elétrico
risco critica

A temperatura de operação na carcaça do motor elétrico está dentro do limite operacional especificado pelo fabricante (máx. 80°C)?

Critério: Temperatura da carcaça do motor <= 80°C (ou limite da classe de isolamento F/B do fabricante). NBR 5410:2004 e NR-10.

Como verificar: Utilizar termômetro infravermelho alinhado à carcaça aletada do motor após pelo menos 30 minutos de funcionamento contínuo e registrar o valor medido.

006
Base de Fixação da Motobomba
risco media

A motobomba está rigidamente ancorada na base de alvenaria/concreto sobre amortecedores de vibração (coxins) em bom estado?

Critério: Parafusos apertados, ausência de folga manual, borracha do coxim sem ressecamento ou esmagamento total. NBR 5674:2012.

Como verificar: Inspecionar os parafusos de ancoragem (chumbadores) e o estado das borrachas dos coxins de amortecimento sob os pés da motobomba.

007
Conjunto Motobomba - Motor Elétrico
risco alta

O sentido de rotação do motor elétrico está correto e alinhado à seta indicativa gravada no corpo da bomba?

Critério: Giro no sentido horário (ou conforme seta indicativa da carcaça). Conforme NBR 10339:2018 e NBR 5410:2004.

Como verificar: Observar o sentido de giro da ventoinha traseira do motor durante a partida ou desligamento e comparar com a seta entalhada na voluta do corpo da bomba.

008
Pré-Filtro - Escorva
risco media

O visor da tampa do pré-filtro permanece totalmente preenchido de água (escorvado) e sem formação contínua de bolhas de ar durante a operação?

Critério: Câmara do pré-filtro 100% preenchida de água, sem vórtice de ar ou bolhas constantes. NBR 10339:2018.

Como verificar: Com a bomba operando em regime permanente, olhar através da tampa acrílica transparente do pré-filtro e verificar o nível de preenchimento hídrico.

Calendário de inspeções

Diário

Zelador / Operador de Manutenção
  • • Verificar ruídos anormais ou vibrações no conjunto motobomba em funcionamento.
  • • Inspecionar se há vazamentos de água no selo mecânico e tubulações visíveis.
  • • Checar o nível de cloro livre e pH da água no visor dos dosadores ou teste rápido.
  • • Verificar o nível de água no poço de esgotamento e funcionamento do automático da bomba submersa.

Semanal

Zelador / Piscineiro
  • • Realizar a limpeza do cesto do pré-filtro das motobombas.
  • • Efetuar a retrolavagem e enxágue do elemento filtrante (areia) verificando a pressão no manômetro.
  • • Inspecionar a ventilação natural/mecanizada e limpeza do ambiente da casa de máquinas.
  • • Checar o estoque de produtos químicos, garantindo que estejam organizados sobre pallets e com embalagens vedadas.

Quinzenal

Piscineiro Especializado
  • • Inspecionar e calibrar as bombas dosadoras automáticas de cloro e acidificante/alcalinizante.
  • • Verificar o alinhamento do conjunto motobomba e estado dos coxins de amortecimento.
  • • Testar a iluminação de emergência e exaustores mecânicos da casa de máquinas.

Mensal

Técnico Eletricista / Empresa Especializada
  • • Testar o funcionamento do botão de teste do Dispositivo Diferencial Residual (DR) no QDC.
  • • Medir a corrente elétrica (A) e tensão (V) nas fases dos motores das motobombas com alicate amperímetro.
  • • Reapertar conexões elétricas e verificar sinais de sobreaquecimento nos disjuntores e contatores.
  • • Inspecionar a vedação da tampa do filtro de areia e estado das conexões roscadas.

Trimestral

Empresa Especializada em Piscinas
  • • Verificar a estanqueidade e lubrificação das válvulas seletoras do filtro e registros gaveta/esfera.
  • • Inspecionar o estado da tubulação de recalque e sucção quanto a trincas, ressecamento ou incrustações.
  • • Testar o botão de parada de emergência do sistema de sucção da piscina.

Semestral

Empresa Especializada em Manutenção Predial
  • • Avaliar a integridade e necessidade de substituição ou regeneração da areia dos filtros conforme recomendação do fabricante.
  • • Revisar o quadro elétrico de comando com reaperto geral de bornes, limpeza técnica contra poeira e verificação de barramentos.
  • • Verificar a pintura de identificação das tubulações (fluxo e função) conforme standard do condomínio.

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Gotejamento contínuo de água pelo selo mecânico do conjunto motobomba de recirculação durante a operação.Empresa contratada5 diasalta
Ruído metálico e vibração anormal nos rolamentos do motor elétrico da motobomba durante a recirculação.Empresa contratada7 diasmedia
Temperatura de operação na carcaça do motor elétrico excedendo o limite térmico operacional de 80°C.Empresa contratada3 diasalta
Dispositivo DR de alta sensibilidade (30 mA) do QDC da piscina não dispara ao acionar o botão de teste manual (T).Empresa contratada24 horascritica
Borracha de vedação do QDC ressecada e fecho avariado, comprometendo o grau de proteção IP54 contra umidade e gases de cloro.Zelador(a)3 diasmedia
Bornes de saída do disjuntor principal do QDC apresentando sinais de superaquecimento e amarelamento no isolamento.Empresa contratada48 horasalta
Ausência de proteção acrílica transparente cobrindo barramentos e partes energizadas vivas no interior do QDC.Empresa contratada5 diasalta
Disjuntor-motor de proteção da motobomba ajustado com corrente acima do valor nominal (In) da placa do fabricante.Empresa contratada24 horasalta
Condutor de proteção (PE / Aterramento) desconectado da carcaça metálica da motobomba da piscina.Zelador(a)24 horascritica
Grelha do ralo de fundo do tanque da piscina danificada e sem especificação anti-turbilhão/anti-aprisionamento.SíndicoImediatocritica
Bocal da tomada de aspiração na parede do tanque sem a tampa de proteção roscada com vedação de fechamento de segurança.Zelador(a)24 horascritica
Vazamento de água em conexão colada de tubulação rígida de PVC no barramento de sucção antes do pré-filtro.Empresa contratada3 diasmedia

Como usar o kit em campo

A inspeção técnica da casa de máquinas da piscina exige rigor normativo para garantir a integridade dos equipamentos de recirculação, a segurança elétrica dos usuários e a estabilidade físico-química da água. O zelador e a equipe de manutenção utilizam o aplicativo GrandCondo para registrar anomalias, medir parâmetros operacionais e auditar dispositivos de emergência, reportando dados em tempo real ao síndico e à administradora. Esta rotina previne acidentes por aprisionamento mecânico ou choque elétrico, assegurando conformidade com as normas ABNT NBR 10339, NBR 5674 e NBR 16747.

  1. 1Inspeção dos Conjuntos Motobomba e Pré-FiltrosVerifique visualmente o estado das vedações do selo mecânico, a ausência de gotejamentos e o nível de ruído dos rolamentos durante a operação da motobomba. Meça a temperatura da carcaça do motor elétrico com termômetro infravermelho para garantir que não ultrapasse 80°C e certifique-se da limpeza semanal dos cestos do pré-filtro. Fotografe a placa de identificação e eventuais vazamentos para inclusão imediata no formulário técnico da plataforma GrandCondo.
  2. 2Checagem do QDC e Teste Obrigatório do DRAbra o Quadro de Distribuição de Circuitos (QDC), inspecione a vedação da porta com grau IP54 e acione o botão de teste manual (T) do Dispositivo DR para confirmar o disparo instantâneo com corrente menor ou igual a 30 mA. Verifique o reaperto dos bornes dos disjuntores e confirme o ajuste do relé térmico de acordo com a corrente nominal descrita na placa do motor. Registre o teste do DR em vídeo ou foto sequencial no app GrandCondo para compor o histórico de conformidade com a ABNT NBR 5410 e NR-10.
  3. 3Auditoria das Válvulas Seletoras e Elemento FiltranteInspecione os manômetros dos filtros de areia para monitorar a pressão de operação e identificar a necessidade imediata de retrolavagem da areia filtrante. Verifique se as válvulas seletoras de seis posições operam sem travamentos, trincas na carcaça ou vazamentos na gaxeta de vedação interna. Anote a leitura da pressão de entrada e saída no relatório diário para acompanhamento do ciclo de vida da carga de areia.
  4. 4Validação das Vedações, Tubulações e Válvulas de RetençãoExamine a tubulação rígida de PVC nos barramentos de sucção, retorno e dreno à procura de ovalização, trincas ou ressecamento por produto químico. Teste a vedação da válvula de retenção no trecho de sucção para impedir o desescorvamento das bombas e evitar o golpe de aríete no sistema hidráulico. Qualquer inconformidade deve ser categorizada como anomalia funcional no sistema GrandCondo, gerando ordem de serviço com prioridade para a administradora.
  5. 5Inspeção do Sistema Anti-aprisionamento e Tomadas de AspiraçãoVistorie as grelhas anti-turbilhão dos ralos de fundo do tanque para verificar a integridade estrutural e a fixação firme por parafusos de aço inoxidável, atendendo rigorosamente à ABNT NBR 10339. Teste o fechamento automático da tampa rosqueada da tomada de aspiração na parede da piscina para impedir acionamentos acidentais ou aprisionamento durante o uso do tanque. Registre fotos aproximadas dos parafusos e tampas no módulo de vistorias prediais para comprovação técnica.
  6. 6Verificação da Exaustão Mecânica, Poço de Esgotamento e DrenagemAcione o sistema de exaustão mecânica de ar para garantir a renovação do ambiente confinado e evitar o acúmulo de vapores tóxicos provenientes dos produtos químicos. Teste o acionamento automático da bomba submersa no poço de esgotamento e verifique a operacionalidade do sensor de inundação do piso. O zelador deve validar se a grelha de drenagem do piso está totalmente desobstruída contra alagamentos emergenciais.
  7. 7Gestão de Produtos Químicos e Dispositivos de EmergênciaConfirme o armazenamento de cloro e reguladores de pH sobre paletes plásticos, mantendo os recipientes lacrados, etiquetados com FDS e fisicamente isolados do QDC. Verifique a operabilidade do botão de parada de emergência do barramento elétrico e a integridade da iluminação de emergência e tomadas blindadas. Utilize o aplicativo GrandCondo para inventariar o estoque químico e alertar o síndico sobre prazos de validade ou níveis críticos.
  8. 8Cálculo do Índice de Conformidade e Emissão de Ordem de ServiçoCalcule o Índice de Conformidade da Casa de Máquinas dividindo o número de itens conformes pelo total de itens inspecionados no checklist e multiplicando o resultado por 100. Caso o índice fique abaixo de 85%, ou haja qualquer falha crítica no DR ou ralo de fundo, o aplicativo GrandCondo emite automaticamente um alerta de alto risco ao síndico. Anexe todas as evidências fotográficas georreferenciadas na ordem de serviço enviada à administradora para contratação de reparo especializado.

Dicas de campo

  • • Desligue sempre a alimentação elétrica no QDC antes de realizar a limpeza dos cestos dos pré-filtros ou manutenções na carcaça da motobomba.
  • • Realize a medição quinzenal do aperto dos bornes elétricos utilizando torquímetro para evitar pontos quentes e o amarelamento do isolamento dos cabos.
  • • Mantenha os recipientes de cloro em local seco, sombreado e estritamente separado de produtos derivados de ácidos para evitar reações químicas perigosas.
  • • O teste do botão manual do Dispositivo DR deve ser executado mensalmente pelo zelador e registrado no diário de bordo do aplicativo GrandCondo.
  • • Inspecione o visor transparente do tubo de retrolavagem até que a água descarregada no dreno apresente clareza e ausência de resíduos sólidos.
  • • Substitua a carga de areia do filtro a cada dois ou três anos, conforme recomendação do fabricante e histórico de turbidez da água do tanque.
  • • Mantenha o botão de parada de emergência do sistema de sucção totalmente desobstruído e sinalizado com pintura fotoluminoscente conforme normas de bombeiros.

Para quem é este kit

Síndicos Profissionais e Orgânicos

Zeladores e Gerentes Prediais

Engenheiros e Inspetores Prediais

Administradoras de Condomínios

Introdução

A manutenção da casa de máquinas da piscina exige rigor técnico embasado nas normas ABNT NBR 16747 e NBR 5674 para garantir a segurança dos usuários e a durabilidade dos equipamentos. Este guia orienta síndicos e zeladores na identificação de anomalias, classificação de riscos operacionais e integração do plano de manutenção à rotina do condomínio.

Seção 01Fundamentação Normativa e Escopo da Inspeção

  • Mapear os ativos da casa de máquinas para inserção no cronograma de manutenção predial.
  • Classificar os riscos encontrados (ex.: vazamentos como regulares; falhas elétricas no DR como críticas).
  • Registrar anomalias fotograficamente para embasar orçamentos de reparo e prestação de contas.

Seção 02Conjunto Motobomba, Pré-Filtros e Dinâmica de Recirculação

  • Diário: Checar ruídos, vibrações anormais e temperatura do corpo da motobomba.
  • Semanal: Isolar as válvulas, abrir o pré-filtro e remover folhas, cabelos e detritos sólidos.
  • Semestral: Solicitar aferição do isolamento do motor e lubrificação dos rolamentos por técnico especializado.

Seção 03Sistema de Filtragem de Areia, Manômetros e Retrolavagem

  • Diário: Inspecionar a pressão no manômetro do filtro durante o ciclo de filtração.
  • Semanal ou Quinzenal: Executar a retrolavagem e o enxágue sempre que a pressão ultrapassar a faixa verde.
  • Anual: Inspecionar o estado físico da areia do filtro, verificando a presença de calcificação ou empedramento.

Seção 04Segurança Elétrica: Quadro de Comando, Disjuntores e Sensores

  • Mensal: Testar o botão mecânico de verificação do Dispositivo DR no Quadro Elétrico de Comando (QDC).
  • Quinzenal: Acionar o botão de parada de emergência para validar o corte de energia imediato das motobombas.
  • Trimestral: Avaliar o funcionamento dos sensores de inundação e a resposta acústica do alarme local.

Seção 05Tubulações, Válvulas de Comando e Controle Hidráulico

  • Semanal: Inspecionar juntas, registros e uniões em busca de gotejamentos e eflorescência química.
  • Mensal: Operar todas as válvulas esféricas de seção para evitar o travamento mecânico por inatividade prolongada.
  • Semestral: Padronizar e restaurar a pintura de identificação das tubulações conforme o fluxo de aspiração e retorno.

Seção 06Controle Químico, Exaustão Mecânica e Estocagem de Produtos

  • Diário: Checar os níveis dos reservatórios dos dosadores automáticos de cloro e validadores de pH.
  • Semanal: Validar o funcionamento das ventoinhas e dutos do sistema de exaustão mecânica e renovação de ar.
  • Mensal: Inspecionar o layout de estocagem de produtos químicos, garantindo isolamento entre reagentes oxidantes e ácidos.

Seção 07Poço de Drenagem e Gestão Operacional com Tecnologia Predial

  • Quinzenal: Submergir manualmente a boia de nível do poço de esgotamento para confirmar o acionamento da bomba submersa.
  • Mensal: Limpar o poço de drenagem, removendo sedimentos e detritos que possam obstruir as aletas de sucção da bomba.
  • Contínuo: Lançar relatórios preventivos sistemáticos no aplicativo GrandCondo, documentando o status dos ativos com registros fotográficos datados.

Perguntas frequentes

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Conclusão

A rotina de inspeção da casa de máquinas é o alicerce para a longevidade dos ativos e a segurança dos usuários da piscina. Sistematizar essa operação evita surpresas financeiras e acidentes operacionais. Para apoiar o trabalho da sua zeladoria e da portaria 24h, baixe agora o Kit Profissional de Inspeção — Casa de Máquinas da Piscina e integre todos os parâmetros normativos diretamente no plano de manutenção do seu condomínio.

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