GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-961
aprovação de obras: classificação da obra, quórum, orçamentos, forma de custeio, cronograma e fiscalização — gestão financeira de condomínio residencial e comercial, com base no Código Civil, na convenção do condomínio e nas boas práticas contábeis, contendo capa, introdução, campos preenchíveis, tabela de verificação com item, descrição, responsável, data, status, classificação Conforme / Não Conforme / Não se aplica e observações finais

Checklist de Aprovação de Obras em Assembleia

Este kit engloba a verificação prévia do enquadramento legal de obras condominiais conforme o Código Civil, a checagem de quóruns mínimos de aprovação e a validação do edital de convocação

9 min de leitura ~20 páginas Nível intermediario Material digital
PDF + Word · Envio 100% seguro, sem SPAM.
Voltar à Biblioteca Inteligente
Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Valide o enquadramento legal, os quóruns do Código Civil e as ARTs/RRTs antes de emitir o edital de convocação. Garanta transparência contábil e alta adesão integrando sua equipe presencial à plataforma GrandCondo.

Neste checklist

Prévia do arquivo oficial

Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

  • 4 páginas de prévia, com marca d'água. O arquivo entregue vem sem marca d'água.
  • Formatos incluídos: PDF + Word.
  • Pronto para imprimir em A4 ou preencher direto no celular.
Ampliar prévia

Prévia página por páginaTodos os documentos que vêm neste material

Veja cada folha do arquivo antes de baixar. Todos os prints são gerados a partir do arquivo publicado e saem com marca d'água de prévia.

Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48 com campos de conformidade e observação.

Itens 49–54

Itens 49 a 54, observações e bloco de assinaturas.

Quer este arquivo preenchível no seu condomínio?

Baixe agora em PDF para impressão ou em Word (DOCX) para editar. Funciona de forma híbrida: computador da guarita, celular da equipe ou impresso.

Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

O que vem neste kit

  • Capa e guia de aplicação técnica com diretrizes de responsabilidade civil e criminal do síndico
  • Matriz de enquadramento legal de obras conforme o Art. 1.341 do Código Civil Brasileiro
  • Planilha comparativa e equalizador técnico de orçamentos para propostas de fornecedores
  • Tabela de verificação em campo com 54 itens (Conforme / Não Conforme / Não se Aplica)
  • Minuta parametrizada de Edital de Convocação com Ordem do Dia blindada
  • Checklist de exigências normativas e homologação de ART/RRT sob a ABNT NBR 16280
  • Modelo de Minuta Contratual com cláusulas de retenção de garantia (5% a 10%) e penalidades
  • Cronograma físico-financeiro com marcos de liberação de pagamentos condicionadas à vistoria
  • Protocolo de conferência de procurações, credenciamento e validação de votos em assembleia

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

1. Enquadramento e Classificação Legal da Obra (Voluptuária, Útil ou Necessária)
2. Verificação de Quórum Regimental e Legal (Art. 1.341 do CC)
3. Análise da Convenção Condominial e Regimento Interno
4. Padronização e Matriz Comparativa de Orçamentos
5. Estruturação do Plano de Custeio e Rateio Extraordinário
6. Análise de Vistos, ART/RRT e Regularidade de Fornecedores
7. Minuta do Edital de Convocação e Ordem do Dia
8. Cronograma Físico-Financeiro e Marcas de Pagamento
9. Minuta Contratual e Cláusulas de Retenção de Garantia
10. Plano de Comunicação e Transparência via Plataforma GrandCondo
11. Protocolo de Votação e Validação de Procurações
12. Critérios de Fiscalização, Vistoria e Recebimento da Obra

Referências normativas

  • • Lei nº 10.406/2002 (Código Civil Brasileiro - Art. 1.341 a 1.355)
  • • ABNT NBR 16280: Gestão de reformas em edificações — Requisitos para sistema de gestão de reformas
  • • ABNT NBR 5674: Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • Lei nº 4.591/1964: Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias
  • • Resolução CONFEA nº 1.025/2009: Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
  • • CAU/BR Resolução nº 91/2014: Registro de Responsabilidade Técnica (RRT)

Amostra do checklist (54 itens no material completo)

001
Enquadramento e Classificação Legal da Obra
risco critica

A obra proposta possui laudo técnico ou parecer de engenharia formalizando sua classificação como 'necessária' antes do envio do edital de convocação?

Critério: Existência de Laudo Técnico/Parecer com ART/RRT registrada enquadrando explicitamente a obra como necessária conforme Art. 1.341 do CC e NBR 5674.

Como verificar: Conferir no módulo de documentos do GrandCondo a presença do laudo assinado por engenheiro/arquiteto habilitado e verificar se a justificativa técnica se enquadra na conservação do imóvel sob o Art. 1.341, § 1º do CC.

002
Enquadramento e Classificação Legal da Obra
risco alta

A proposta de intervenção para ampliação ou facilitação do uso das áreas comuns foi tecnicamente tipificada como 'obra útil' no material pré-assembleia?

Critério: Classificação formal como 'Útil' fundamentada em memorial descritivo e alinhada ao Art. 1.341, II do Código Civil.

Como verificar: Analisar o edital e o memorial descritivo disponibilizados via plataforma GrandCondo, confirmando se o escopo descreve ganho de funcionalidade sem envolver mero deleite ou urgência estrutural.

003
Enquadramento e Classificação Legal da Obra
risco alta

Intervenções estéticas ou de mero deleite foram formalmente registradas como 'obras voluptuárias' no edital e na ordem do dia?

Critério: Discriminação expressa e inequívoca do caráter voluptuário no edital de convocação conforme Art. 1.341, I do Código Civil.

Como verificar: Verificar a ordem do dia no edital de convocação enviado via GrandCondo e conferir se o item está explicitado como 'Benfeitoria Voluptuária' com orçamento detalhado.

004
Enquadramento e Classificação Legal da Obra
risco critica

A realização de obra emergencial sem prévia autorização assemblear foi fundamentada em Laudo de Urgência de Risco Iminente?

Critério: Comprovação de risco iminente à integridade física ou patrimonial (conforme ABNT NBR 5674) e convocação de AGE imediata conforme Art. 1.341, § 2º do CC.

Como verificar: Inspecionar o registro de ocorrências técnicas no GrandCondo, checando o relatório do zelador e o Laudo de Urgência assinado por perito ou pela Defesa Civil.

005
Verificação de Quórum Regimental e Legal
risco critica

O sistema de votação assemblear está configurado para exigir o quórum mínimo de 2/3 de TODOS os condôminos para obras voluptuárias?

Critério: Aprovação condicionada ao quórum qualificado pré-configurado de 2/3 (dois terços) de todos os condôminos do empreendimento (Art. 1.341, I do CC).

Como verificar: Validar a parametrização do quórum do item de votação no módulo de assembleias do GrandCondo, confirmando o limite de trava em no mínimo 66,66% das frações ideais do condomínio.

006
Verificação de Quórum Regimental e Legal
risco alta

O quórum para deliberação de obras úteis foi parametrizado para exigir a maioria absoluta de todos os condôminos?

Critério: Aprovação obtida mediante alcance do quórum de maioria absoluta (metade mais uma das frações ideais totais) conforme Art. 1.341, II do CC.

Como verificar: Verificar no relatório prévio de credenciamento do GrandCondo se a regra de encerramento da votação exige 50% + 1 de todas as frações ideais cadastradas no condomínio.

007
Verificação de Quórum Regimental e Legal
risco media

As obras necessárias de valor não excessivo estão devidamente programadas para deliberação por maioria simples dos presentes?

Critério: Votação parametrizada para maioria simples (50% mais um dos votantes presentes na sessão), conforme Art. 1.341, § 3º do Código Civil e regimento interno.

Como verificar: Checar na pauta enviada aos moradores pela plataforma GrandCondo se o critério de aprovação do item está definido como maioria simples dos presentes em 2ª convocação.

008
Verificação de Quórum Regimental e Legal
risco critica

A lista de adimplência e procurações para computação de quórum foi validada pela administradora e pelo síndico no sistema GrandCondo antes da abertura da votação?

Critério: 100% dos votos apurados vinculados a unidades adimplentes e com procurações validadas formalmente, conforme Art. 1.335, III do Código Civil.

Como verificar: O síndico e a administradora devem conferir o relatório automático de adimplência e a validação de procurações direto no painel da assembleia da plataforma GrandCondo antes do início da contagem.

Calendário de inspeções

Semestral

Síndico e Administradora
  • • Mapeamento de obras necessárias de médio e longo prazo no plano de manutenção predial
  • • Revisão do saldo acumulado no Fundo de Reserva disponível para novos investimentos
  • • Atualização do cadastro de empresas de engenharia e empreiteiras homologadas no GrandCondo

Bimestral

Engenheiro Consultor e Zelador
  • • Vistoria técnica nas áreas comuns para instrução de futuras pautas de obras prioritárias
  • • Consolidação dos memoriais descritivos padrão para envio às empresas cotantes
  • • Conferência do histórico de garantias de reformas e obras executadas nos últimos 5 anos

Mensal

Administradora e Conselho Fiscal
  • • Coleta e validação de no mínimo 3 orçamentos equivalentes em escopo e especificações
  • • Simulação do impacto do rateio extra na arrecadação mensal e taxa de inadimplência
  • • Validação de certidões negativas de débitos e saúde financeira das empresas finalistas

Quinzenal

Síndico e Administradora
  • • Elaboração da minuta do edital com a correta classificação legal da obra e quórum correspondente
  • • Disponibilização da documentação prévia das obras na aba de comunicados do GrandCondo
  • • Verificação da exigibilidade de ART de projeto ou RRT de execução junto ao CREA/CAU

Semanal

Síndico e Zelador
  • • Acompanhamento da confirmação de presença e conferência de procurações cadastradas
  • • Organização do espaço físico ou teste do ambiente digital de assembleia no GrandCondo
  • • Resposta às dúvidas enviadas pelos condôminos no mural interativo do aplicativo

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Obra classificada como necessária sem parecer ou laudo técnico prévio formalizado antes do edital.Engenheiro5 diascritica
Proposta de obra útil pautada sem parâmetro do quórum de maioria absoluta no sistema de deliberação.Administradora48 horasalta
Obra voluptuária levada à assembleia sem previsão do quórum qualificado de 2/3 de todos os condôminos.Síndico3 diascritica
Execução emergencial efetuada sem elaboração do Laudo de Urgência de Risco Iminente.Engenheiro24 horascritica
Ausência de validação da adimplência e instrumento de procurações antes da abertura da votação.Administradora24 horasalta
Valor estimado da obra ultrapassando a alçada orçamentária do síndico sem autorização prévia.Síndico10 diasalta
Projeto de reforma implicando alteração de fachada sem anuência unânime dos condôminos.Síndico15 diascritica
Orçamentos recebidos de fornecedores com escopos divergentes e sem memorial descritivo padrão.Administradora7 diasmedia
Divergência de regimes tributários e BDI entre propostas sem a devida equalização na matriz.Administradora3 diasmedia
Apresentação de menos de 3 (três) orçamentos de empresas juridicamente regulares para votação.Administradora5 diasalta
Propostas comerciais sem especificação expressa dos prazos de garantia conforme ABNT NBR 5674.Empresa contratada2 diasmedia
Plano de rateio extraordinário calculado sem respeitar a fração ideal estipulada na convenção.Administradora48 horascritica

Como usar o kit em campo

Este guia orienta a preparação técnico-jurídica para aprovação de obras condominiais em assembleia, visando mitigar riscos de anulação de deliberações e estouros orçamentários. A correta classificação da intervenção segundo o Código Civil determina os quóruns legais necessários e viabiliza a estruturação de chamadas de capital transparentes. Através da padronização de orçamentos e validação de garantias, o síndico e a administradora asseguram a governança e a segurança patrimonial do condomínio.

  1. 1Enquadramento e Emissão do Parecer Técnico LegalAntes de expedir o edital, o síndico deve obter parecer técnico assinado por engenheiro habilitado para classificar a obra como necessária, útil ou voluptuária nos termos do Art. 1.341 do Código Civil. Essa tipificação formal define com precisão o quórum de aprovação exigido na deliberação assemblear. As patologias e fotos das áreas afetadas devem ser registradas no módulo de vistoria da plataforma GrandCondo para compor o laudo inicial.
  2. 2Verificação do Quórum e Análise da ConvençãoA administradora deve consultar a convenção condominial para mapear a alçada orçamentária do síndico e possíveis vedações a alterações estéticas ou estruturais. O quórum necessário deve ser configurado no sistema GrandCondo: 2/3 do total de condôminos para obras voluptuárias, maioria absoluta para úteis ou maioria dos presentes para necessárias. A validação prévia de procurações e a checagem da lista de adimplentes garantem a segurança jurídica da votação.
  3. 3Elaboração do Memorial Descritivo e Planilha PadrãoDesenvolva um memorial descritivo padronizado em conformidade com as diretrizes das normas ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 16280 para balizar a cotação de mercado. Todos os fornecedores concorrentes devem orçar exatamente o mesmo escopo técnico e quantitativo de materiais para impedir distorções nas propostas. O arquivo digital do memorial deve ser disponibilizado para consulta prévia dos moradores na central de documentos da plataforma GrandCondo.
  4. 4Matriz Comparativa, Equalização Tributária e BDIMonte uma matriz comparativa contendo no mínimo três empresas juridicamente regulares, realizando a equalização do Benefício e Despesas Indiretas (BDI) e dos regimes tributários. Verifique se os prazos de garantia contratual atendem aos mínimos legais previstos pelo Código Civil e pelas normas técnicas. A matriz equalizada deve ser anexada à ordem do dia no aplicativo dos condôminos com antecedência regimental.
  5. 5Estruturação do Plano de Custeio e Cronograma Físico-FinanceiroCalcule o rateio extraordinário respeitando estritamente a fração ideal de cada unidade autônoma, salvo se a convenção dispuser de forma diversa. Estabeleça um cronograma físico-financeiro onde os desembolsos estejam vinculados às medições de avanço executivo realizadas pelo zelador e fiscal da obra. Inclua cláusula de retenção contratual de garantia entre 5% e 10% sobre cada fatura até a entrega final.
  6. 6Convocação, Fiscalização e Cálculo do Índice de ConformidadePublique o edital informando a ordem do dia, a classificação técnica da obra e o link direto para os relatórios na plataforma GrandCondo. Durante a execução, o zelador registra relatórios diários de vistoria acompanhados de registros fotográficos geotagged para liberação das etapas pelo fiscal. O Índice de Conformidade da Obra (IC) é calculado pela razão entre o número de itens aprovados e o total de itens inspecionados no checklist, multiplicada por 100, exigindo-se valor mínimo de 90% para aceite da medição.

Dicas de campo

  • • Exija obrigatoriamente a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) e CNDs do empreiteiro antes da assinatura do contrato.
  • • Registre todas as evidências fotográficas das patologias e das etapas concluídas no módulo de vistorias da plataforma GrandCondo com data e geolocalização.
  • • Estabeleça retenção técnica de 5% a 10% do valor de cada medição mensal, liberando o montante acumulado apenas na assinatura do Termo de Recebimento Definitivo.
  • • Calcule o Índice de Conformidade (IC) da obra aplicando a fórmula: IC = (Itens Conformes / Total de Itens Verificados) × 100, condicionando o pagamento à atingimento de meta mínima.
  • • Padronize a planilha orçamentária discriminando custos de mão de obra, materiais, equipamentos e impostos para permitir equalização transparente na assembleia.
  • • Confirme se a intervenção emergencial sem assembleia possui Laudo de Urgência de Risco Iminente assinado por perito para fundamentar a aplicação do Art. 1.341, § 1º do Código Civil.
  • • Disponibilize os orçamentos, o laudo técnico e a minuta do contrato no aplicativo GrandCondo com pelo menos 10 dias de antecedência em relação à assembleia.

Para quem é este kit

Introdução

A aprovação de obras condominiais exige alinhamento entre a legislação vigente, a validação de quóruns regimentais e a transparência financeira. Estruturar o processo com rigor técnico e apoio operacional garante a segurança jurídica do síndico e a valorização do patrimônio.

  • Intervenções necessárias: Reparos estruturais e vazamentos graves exigem maioria simples ou execução imediata em emergências.
  • Intervenções úteis: Inovações que facilitam o uso do condomínio demandam aprovação da maioria absoluta dos condôminos.
  • Intervenções voluptuárias: Obras de mero deleite ou recreação necessitam de voto favorável de dois terços de todos os condôminos.

Seção 02Elaboração do Edital de Convocação e Validação de Quórum

  • Discriminação detalhada do escopo da obra e valores previstos no texto de convocação enviado a todos os condôminos.
  • Conferência rigorosa de procurações com firmas reconhecidas ou validação digital conforme diretrizes da convenção.
  • Registro e contagem do quórum em atas com apoio dos registros integrados na gestão condominial.

Seção 03Equalização Técnica de Orçamentos e ABNT NBR 16280

  • Exigência de três orçamentos equalizados com detalhamento de BDI, tributos e encargos trabalhistas.
  • Apresentação obrigatória de ART/RRT assinada por engenheiro ou arquiteto habilitado antes do início da obra.
  • Comprovação de regularidade fiscal, trabalhista e certidões negativas do prestador de serviço contratado.

Seção 04Definição do Plano de Custeio e Rateio Extraordinário

  • Deliberação clara sobre o uso de fundo de reserva versus aprovação de parcelas de rateio extra.
  • Inclusão de contingência orçamentária para cobrir eventuais revisões de escopo aprovadas em assembleia.
  • Mapeamento do impacto do rateio na taxa de inadimplência com projeção de fluxo de caixa semestral.

Seção 05Cronograma Físico-Financeiro e Retenção de Garantia

  • Vinculação dos pagamentos contratuais a laudos de medição física assinados pelo responsável técnico.
  • Aplicação de retenção de garantia sobre cada fatura para ressarcimento de vícios de execução.
  • Controle operacional de materiais entregues no condomínio sob supervisão do zelador e registro em portaria.

Seção 06Fiscalização, Recebimento da Obra e Vistoria Final

  • Emissão de Termo de Recebimento Provisório com checklist de pendências e prazos para correção.
  • Entrega do As-Built atualizado e manuais de operação para arquivamento no acervo técnico predial.
  • Liberação da caução ou retenção contratual somente após a vistoria final e aceite definitivo da obra.

Perguntas frequentes

Baixe o material completo enquanto lê

Preencha em 30 segundos e receba o arquivo oficial em PDF ou Word (DOCX).

Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

Conclusão

A aprovação e execução de obras condominiais exigem método, conformidade legal e rigor na fiscalização operacional. Baixe o Kit Profissional de Inspeção — Checklist de Aprovação de Obras em Assembleia para estruturar cada fase com máxima segurança jurídica, orçamentos comparativos eficientes e controle financeiro completo em seu condomínio.

Leve este material para a sua equipe

Download imediato em PDF e Word (DOCX). Sem SPAM e com dados protegidos pela LGPD.

Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

Sistema GrandCondo

A 1ª gestão inteligente de encomendas com comprovante térmico

Portaria 24h, encomendas, visitantes, moradores e reservas em uma plataforma híbrida — computador da guarita e celular da equipe, com aviso ao morador pelo WhatsApp da portaria ou do zelador(a).

  • Comprovante térmico impresso na portaria
  • Cadastro de encomenda em menos de 10 segundos
  • Funciona no computador da guarita e no celular
Ver o sistema Agendar demonstração
A plataforma GrandCondo em operação. Portaria, visitantes, encomendas e avisos ao morador no mesmo fluxo — no computador da guarita e no celular da equipe.
Fale com um especialista

Quer ver isso funcionando no seu condomínio?

Mostramos na prática como aplicar “Checklist de Aprovação de Obras em Assembleia” na sua portaria — sem compromisso.

Seus dados ficam com a GrandCondo. Sem spam.