GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-095
rotina de zeladoria: rondas, leituras, vistorias técnicas, pequenos reparos e comunicação com o síndico

Checklist da Zeladoria

Este kit estabelece o padrão operacional para rondas diárias, leituras de consumo de água, gás e energia, e inspeções técnicas preventivas realizadas pela zeladoria

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Padronize a rotina técnica do zelador com procedimentos alinhados às normas ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037. Registre vistorias, leituras e anomalias diretamente na plataforma GrandCondo para tomada de decisão imediata do síndico.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–47

Itens 32 a 47, observações e bloco de assinaturas.

Quer este arquivo preenchível no seu condomínio?

Baixe agora em PDF para impressão ou em Word (DOCX) para editar. Funciona de forma híbrida: computador da guarita, celular da equipe ou impresso.

Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

47

Pontos de Inspeção

100%

Conformidade ABNT

< 10s

Registro de Encomendas

0

Pontos Cegos

O que vem neste kit

  • Checklist Técnico da Zeladoria com 47 Itens Verificáveis (PDF e Excel editável)
  • Matriz de Frequência e Roteiro Semanal de Rondas Operacionais
  • Planilha de Registro de Leituras de Consumo de Água, Gás e Energia
  • Procedimento Operacional Padrão (POP) para Teste Funcional do Grupo Gerador e QTA
  • Manual de Inspeção Preventiva do Sistema de Combate a Incêndio e Pressurização
  • Guia de Verificação Visual do Barrilete, Reservatórios e Casa de Bombas de Recalque
  • Protocolo de Registro de Anomalias Elétricas e Subestação (NR-10)
  • Modelo de Relatório Semiógrafo de Pequenos Reparos para o Síndico
  • Fluxograma de Atendimento e Notificação de Incidentes via GrandCondo

Por que este kit resolve

Conformidade com a ABNT NBR 5674

Estruture a gestão de manutenção predial do condomínio dentro dos critérios normativos formais, reduzindo a depreciação do patrimônio.

Mitigação de Riscos Críticos

Identifique falhas em bombas de recalque, geradores e centrais de gás antes que gerem paralisações de sistemas essenciais.

Rondas Operacionais Eficientes

Organize o percurso físico do zelador por infraestruturas críticas sem retrabalho, otimizando o tempo da equipe presencial.

Comunicação Direta com o Síndico

Notifique falhas técnicas e necessidade de pequenos reparos instantaneamente através da plataforma GrandCondo.

Agilidade na Recepção e Encomendas

Mantenha a portaria 24h focada na segurança e controle de acesso com o protocolo de recebimento de encomendas via impressão térmica em menos de 10 segundos.

Histórico Auditável de Inspeções

Mantenha registros digitais e físicos de todas as vistorias técnicas para respaldar a responsabilidade civil do síndico.

Áreas e sistemas inspecionados

Casa de Máquinas dos Elevadores e Poço dos Elevadores
Barrilete de Água Potável e Reservatórios Superiores
Reservatório Inferior e Casa de Bombas de Recalque
Central de GLP e Estação de Regulagem de Gás Natural (GN)
Grupo Gerador de Emergência e Quadro de Transferência Automática (QTA)
Subestação Elétrica, QDG e Quadros Elétricos de Distribuição
Sistema de Combate a Incêndio (Hidrantes, Extintores, Alarmes e Válvulas)
Sistemas de Exaustão Mecânica de Subsolos e Ventilação
Sistema de Pressurização de Escadas de Emergência
Portes e Portões Automatizados de Veículos e Pedestres
Áreas Comuns, Lazer, Salões de Festas e Playground
Coberta, Calhas, Ralos e Sistema de Drenagem Pluvial

Referências normativas

  • • ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão da manutenção
  • • ABNT NBR 14037:2011 - Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • • NR-10 - Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • • NR-35 - Trabalho em Altura (inspeções em coberturas, calhas e reservatórios superiores)
  • • ABNT NBR 13714:2000 - Sistemas de hidrantes e de mangotinhos para combate a incêndio
  • • ABNT NBR 5419:2015 - Proteção contra descargas atmosféricas (PDA/SPDA)
  • • Portaria CVS 5/2013 / ANVISA - Diretrizes para higienização e controle de potabilidade de reservatórios

Amostra do checklist (47 itens no material completo)

001
Casa de Máquinas dos Elevadores e Poço dos Elevadores

A temperatura ambiente da casa de máquinas do elevador está mantida na faixa adequada e o local está livre de materiais alheios ao sistema?

Critério: Temperatura interna entre 5°C e 40°C conforme norma NBR NM 207; zero objetos estranhos armazenados no recinto.

Como verificar: Verifique a leitura do termômetro instalado na casa de máquinas e inspecione visualmente todo o espaço físico, garantindo ausência de Caixas, vassouras, tintas ou entulho.

002
Casa de Máquinas dos Elevadores e Poço dos Elevadores

Os equipamentos de resgate manual de passageiros e o alarme de emergência da casa de máquinas estão completos, identificados e operacionais?

Critério: Ferramentas completas, pintadas na cor amarela/encarnada, afixadas na parede ao lado da máquina de tração correspondente, com instrução ilustrada.

Como verificar: Inspecione o suporte de parede do conjunto de resgate manual; confirme a presença do volante, da alavanca de abertura mecânica do freio e do quadro com instruções de resgate legível.

003
Casa de Máquinas dos Elevadores e Poço dos Elevadores

Os quadros de força dos elevadores (QFE) estão trancados, identificados segundo a NR-10 e sem sinais de aquecimento ou fiação exposta?

Critério: Painéis trancados, sinalizados com alerta de risco elétrico (NR-10); conectores sem fusão ou aquecimento superior a 50°C.

Como verificar: Verifique se o painel metálico está fechado e trancado; utilize termômetro infravermelho no espelho do quadro para checar se há pontos quentes anômalos acima da média ambiente.

004
Casa de Máquinas dos Elevadores e Poço dos Elevadores

O poço do elevador apresenta fundo seco, limpo e sem acúmulo de água de infiltração, óleo ou resíduos mecânicos?

Critério: Piso do poço completamente seco, sem lâmina d'água, sem poças de óleo e sem entulho; bomba de esgotamento (se houver) em estado operacional.

Como verificar: Abra a porta do pavimento inferior com a chave de emergência (com o elevador desligado/bloqueado na parada superior), ilumine o poço com lanterna e observe o piso.

005
Barrilete de Água Potável e Reservatórios Superiores

Os registros de gaveta e válvulas do barrilete operam livremente, sem pingos nas gaxetas ou oxidação nos volantes?

Critério: Zero vazamento ativo por gaxetas ou roscas; volantes lubrificados e manobráveis manualmente sem necessidade de alavancas externas.

Como verificar: Examine visualmente cada junção, junta expansiva e haste de registro do barrilete; realize o teste de giro parcial (um quarto de volta) nos volantes para constatar ausência de emperramento.

006
Barrilete de Água Potável e Reservatórios Superiores

As tampas dos reservatórios superiores estão hermeticamente fechadas, travadas e com telas mosquiteiras íntegras nas tubulações de aviso e extravasor?

Critério: Tampas vedadas com tranca/cadeado; tela mosquiteira de malha não superior a 2mm totalmente íntegra conforme Portaria CVS 5/2013.

Como verificar: Inspecione o encaixe e o travamento das tampas/alçapões superiores; verifique se a malha de nylon ou aço inox na ponta do tubo extravasor e de respiro está firme e sem rasgos.

007
Barrilete de Água Potável e Reservatórios Superiores

Os sensores de nível (boias elétricas) e a boia mecânica do reservatório superior atuam corretamente sem emperramento?

Critério: Corte de enchimento no nível máximo estipulado (10 cm abaixo da geratriz inferior do extravasor); boia mecânica interrompendo o fluxo com vedação total.

Como verificar: Observe a posição dos cabos das boias elétricas e mova suavemente o anel flutuador para checar o sinal de corte do painel de bombas no aplicativo de gestão ou no quadro local.

008
Barrilete de Água Potável e Reservatórios Superiores

A estrutura externa das caixas d'água superiores e o topo da cobertura estão livres de eflorescências, trincas ou acúmulo de sujeira nas calhas?

Critério: Ausência de manchas de umidade, trincas estruturais ou acúmulo de folhas/areia nas calhas da cobertura; estanqueidade preservada conforme NBR 5674.

Como verificar: Caminhe pelo perímetro do reservatório superior munido de EPI para altura (NR-35), observando as paredes de concreto, vigas de apoio e o canal de escoamento das calhas pluviais.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Casa de Máquinas dos Elevadores e Poço dos Elevadores
  • • Barrilete de Água Potável e Reservatórios Superiores
  • • Reservatório Inferior e Casa de Bombas de Recalque
  • • Central de GLP e Estação de Regulagem de Gás Natural (GN)
  • • Grupo Gerador de Emergência e Quadro de Transferência Automática (QTA)
  • • Subestação Elétrica, QDG e Quadros Elétricos de Distribuição

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Vazamento contínuo de água pelo selo mecânico do conjunto motobomba nº 1 de recalque no reservatório inferior.Empresa contratada2 diasalta
Boia de nível mecânica/elétrica da bomba submersa de esgotamento travada com acúmulo de sedimentos no poço de drenagem.Zelador(a)24 horasalta
Quadro de Comando Elétrico (QCB) das bombas de recalque operando com chave seletora no modo manual e lâmpada piloto queimada.Zelador(a)Imediatomedia
Tela mosquiteira da tubulação de respiro do reservatório inferior rompida, expondo a água potável a contaminações (NBR 5626).Zelador(a)3 diasmedia
Presença de caixas de papelão e materiais combustíveis armazenados no interior da central de abrigo de GLP (NBR 13523).Zelador(a)Imediatocritica
Manômetro do regulador de pressão de 1º estágio da central de GLP indicando pressão abaixo do limite mínimo de trabalho nominal.Empresa contratada24 horascritica
Válvula de Bloqueio Geral de Emergência (VBE) da central de gás engripada e sem a pintura de identificação amarela (NBR 6493).Empresa contratada5 diasalta
Extintor de PQS 4kg localizado na central de GLP com ponteiro do manômetro indicando despressurização (faixa vermelha).Zelador(a)24 horasalta
Abrigo de hidrante no 4º pavimento sem esguicho regulável de 1 ½" e mangueira desacoplada e mal enrolada.Zelador(a)2 diasalta
Extintor portátil de CO2 de 6kg no subsolo 1 com validade do ensaio hidrostático (reteste quinqüenal) vencida.Administradora5 diasalta
Central de alarme de incêndio acusando mensagem de falha de supervisão/laço aberto na botoeira do 8º pavimento.Empresa contratada24 horascritica
Bomba Jockey do sistema de incêndio apresentando partidas consecutivas em intervalos inferiores a 10 minutos.Empresa contratada3 diasalta

Como usar o kit em campo

A rotina de zeladoria estruturada garante a preservação dos ativos críticos do condomínio, alinhando as vistorias diárias e semanais da equipe operacional aos requisitos das normas ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037. Através da plataforma GrandCondo, o zelador registra leituras, inspeciona instalações hidráulicas, elétricas, de gás e combate a incêndio, gerando evidências fotográficas e métricas de desempenho em tempo real para a gestão do síndico. O cumprimento rigoroso deste checklist reduz sinistros operacionais, otimiza o uso de recursos e assegura a habitabilidade e a conformidade legal da edificação.

  1. 1Planejamento e Preparação da Ronda OperacionalO zelador deve iniciar a jornada acessando a lista de rotinas no aplicativo GrandCondo e equipando-se com os EPIs adequados (NR-6), lanterna técnica e detector de tensão. A ronda deve seguir um roteiro sequencial e pré-definido, partindo do subsolo e casa de bombas até a coberta e barrilete. Qualquer anomalia visual ou auditiva identificada no percurso deve ser anotada para abertura imediata da ordem de serviço.
  2. 2Vistoria da Casa de Bombas e Reservatório InferiorConfira no Quadro de Comando Elétrico (QCB) se as chaves seletoras das bombas de recalque estão no modo 'Automático' e observe a alternância de funcionamento sem ruídos de cavitação ou vazamentos. Teste a bomba submersa do poço de drenagem simulando a elevação do nível através da boia mecânica para prevenir alagamentos. No reservatório inferior, verifique a tranca da tampa, a vedação hermética e a integridade das telas mosquiteiras nos respiros conforme exigências sanitárias.
  3. 3Inspeção da Central de GLP e Estação de Gás NaturalInspecione a limpeza da central de GLP, garantindo ventilação permanente desobstruída e ausência de materiais combustíveis na área delimitada. Verifique se os manômetros de 1º e 2º estágio indicam pressões nominais de trabalho e se a Válvula de Bloqueio Geral de Emergência (VBE) amarela está sinalizada e operacional. Garanta que a malha de aterramento esteja fixada e que os extintores do abrigo estejam carregados e no prazo de validade.
  4. 4Auditagem dos Sistemas de Combate a Incêndio e Rotas de FugaExamine a central de alarme de incêndio no painel principal garantindo o status 'Normal', sem laços isolados ou falhas ativas. Nos pavimentos, verifique se os hidrantes possuem mangueiras dobradas corretamente, chaves Storz e esguichos, e se os extintores portáteis estão com manômetro na faixa verde e lacres íntegros. Teste o fechamento completo das portas corta-fogo (PCF) e certifique-se de que a bomba Jockey mantenha a rede pressurizada sem arranques consecutivos.
  5. 5Verificação de Quadros Eléticos, Subestação e Grupo GeradorInspecione a subestação e o Quadro Distribuidor Geral (QDG), atento a cheiros de queimado, ruídos de centelhamento elétrico ou aquecimento anormal nas portas dos quadros. No Grupo Gerador de Emergência, certifique-se de que o Quadro de Transferência Automática (QTA) está no modo 'Automático', com níveis de combustível e óleo adequados e sistema de pré-aquecimento ativo. Registre as leituras dos medidores de concessionária na plataforma para controle do consumo global.
  6. 6Vistoria da Coberta, Calhas, Drenagem Pluvial e Áreas ComunsPercorra o telhado e a laje superior verificando a limpeza de calhas, ralo-grelhas e a ausência de poças d'água ou mantas de impermeabilização danificadas. Nas áreas de lazer, playground e portões automatizados de veículos e pedestres, cheque os sensores de segurança antiesmagamento e a lubrificação dos trilhos. Registre pendências de conservação em salões de festas e áreas sociais diretamente no módulo de zeladoria.
  7. 7Registro de Evidências Fotográficas e Cálculo do Índice de ConformidadeAo final da inspeção, o zelador deve fotografar obrigatoriamente todas as não conformidades e anexar as fotos diretamente na tarefa do aplicativo GrandCondo. A plataforma calcula o Índice de Conformidade (IC) dividindo o número de itens 'Conformes' pelo total de itens 'Aplicáveis', multiplicando o resultado por 100. Um IC resultante abaixo de 90% gera um alerta automático para o síndico e administradora estruturarem as correções prioritárias.

Dicas de campo

  • • Utilize um detector portátil de gás ou solução espumante neutra para checar conexões e reguladores de pressão durante a inspeção do abrigo de gás.
  • • Acompanhe o gotejamento do selo mecânico/gaxeta da bomba de recalque, mantendo uma gota a cada pouca rotação apenas para lubrificação e resfriamento.
  • • Simule mensalmente a falta de energia na rede da escada de emergência para testar o acendimento real dos blocos autônomos de iluminação.
  • • Garantir que os respiros dos reservatórios de água tenham malha de nylon ou inox não superior a 1,5 mm para atender às determinações da ANVISA.
  • • Anote os números dos lacres das mangueiras e extintores no aplicativo GrandCondo para identificar rapidamente qualquer violação por condôminos.
  • • Mantenha um cronograma quinzenal de lubrificação técnica das dobradiças e trincos de pressão de todas as portas corta-fogo da edificação.
  • • Ao identificar ruído excessivo no ventilador de pressurização da escada, inspecione se há objetos estranhos no duto de insuflamento antes do acionamento técnico.

Para quem é este kit

Introdução

A padronização das rotinas de zeladoria garante a segurança operacional e a preservação da vida útil do patrimônio condominial. Estruture rondas mensais, leituras de consumo e vistorias técnicas alinhadas às normas regulamentadoras vigentes e apoiadas por tecnologia de gestão integrada.

Seção 01O Papel Técnico da Zeladoria na Manutenção Preventiva Predial

  • ABNT NBR 5674: Diretrizes para o planejamento e execução da manutenção de edificações.
  • ABNT NBR 16280: Controle e rastreabilidade de reformas e intervenções nas áreas comuns e privativas.
  • Documentação em tempo real: Substituição de formulários físicos por registros com marcação de data, hora e evidência fotográfica.

Seção 02Inspeção de Sistemas Hídricos e Equipamentos Eletromecânicos

  • Teste de revezamento das bombas de recalque para atestar a funcionalidade do equipamento em modo de espera.
  • Verificação da vedação e integridade dos suspiros e tampas dos reservatórios de água potável.
  • Inspeção visual da casa de máquinas dos elevadores, focando em ventilação, iluminação e ausência de umidade.

Seção 03Segurança Contra Incêndio, Pressurização e Exaustão Mecânica

  • Conferência mensal da pressão dos extintores e integridade dos componentes da caixa de hidrantes.
  • Teste de acionamento do ventilador de pressurização da escada e verificação de fluxo de ar.
  • Inspeção de molas, dobradiças e fechamento automático irrestrito das portas corta-fogo.

Seção 04Subestações, Geradores e Centrais de Gás Combustível

  • Verificação de fluidos e tensão de bateria do Grupo Gerador, com teste prático de acionamento.
  • Análise visual de quadros elétricos em busca de sinais de anomalias térmicas ou sonoras.
  • Inspeção da central de gás para atestar validade de componentes e ventilação adequada do abrigo.

Seção 05Automação de Acessos e Operação Integrada com a Portaria

  • Teste funcional de fotocélulas e laços indutivos para garantir a reversão do motor em caso de obstáculo.
  • Inspeção de roldanas, cabos de aço e lubrificação das guias dos portões veiculares.
  • Integração operacional onde o porteiro foca no controle de acesso e pacotes, e o zelador na integridade do hardware.

Seção 06Infraestrutura Civil, Áreas de Lazer e Drenagem Pluvial

  • Limpeza preventiva de calhas, ralos e grelhas de captação pluvial nas lajes de cobertura e subsolos.
  • Inspeção de playgrounds buscando farpas de madeira, oxidação metálica e fixadores soltos (NBR 16071).
  • Execução de pequenos reparos em áreas de convivência para manter o padrão de habitabilidade.

Seção 07Controle de Consumo e Rastreabilidade via Sistema GrandCondo

  • Lançamento de leituras de concessionárias via aplicativo para detecção precoce de picos de consumo.
  • Geração de relatórios técnicos com evidências fotográficas em tempo real para a administração.
  • Centralização de chamados de manutenção e comunicação ágil entre zelador, síndico e portaria física.

Perguntas frequentes

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Conclusão

O 'Kit Profissional de Inspeção — Rotinas de Zeladoria e Manutenção Predial' foi desenvolvido para padronizar e qualificar o trabalho da sua equipe de campo. Consolidando 47 parâmetros de verificação essenciais das áreas comuns, este checklist é a ferramenta definitiva para blindar o condomínio contra falhas sistêmicas e atuar na prevenção de danos. Baixe agora o material completo, integre as diretrizes operacionais aos processos da plataforma GrandCondo e eleve o padrão da manutenção preventiva no seu empreendimento.

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A 1ª gestão inteligente de encomendas com comprovante térmico

Portaria 24h, encomendas, visitantes, moradores e reservas em uma plataforma híbrida — computador da guarita e celular da equipe, com aviso ao morador pelo WhatsApp da portaria ou do zelador(a).

  • Comprovante térmico impresso na portaria
  • Cadastro de encomenda em menos de 10 segundos
  • Funciona no computador da guarita e no celular
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